【正文】 1. 1 房地產(chǎn)基金定義 ? 房地產(chǎn)投資基金是產(chǎn)業(yè)投資基金的一種。 ? 產(chǎn)業(yè)投資基金，系指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險共擔(dān)的集合投資制度。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù) 投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。 ? 所謂房地產(chǎn)基金 ,是指以房地產(chǎn)項(xiàng)目或公司為投資對象 ,在房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售等價值鏈的不同環(huán)節(jié) ,及在不同的房地產(chǎn)公司與項(xiàng)目中進(jìn)行投資的集合投資制度。 ? 在大多數(shù)國家房地產(chǎn)基金以房地產(chǎn)投資信托基金 REIT(Real Estate Investment Trust)的名義存在。 目前我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金嚴(yán)格來講是私募的，實(shí)際上是投資公司的形式，由專業(yè)的人員（比如一些有影響力的大腕級人物）或?qū)I(yè)公司運(yùn)作管理的資金。 一、房地產(chǎn)基金概要 1. 2 房地產(chǎn)基金的分類 基金的分類 ? 投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金 ? 按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金 ? 根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類 ? 根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金 房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： ? 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報； ? 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； ? 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報； 注：當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。所謂私募基金，是指通過非公開方式，面向少數(shù)投資者募集資金而設(shè)立的基金。由于私募基金的銷售和贖回都是通過基金管理人與投資者私下協(xié)商來進(jìn)行的，因此它又被稱為向特定對象募集的基金。 1. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征 ? 收益率波動小，回報較穩(wěn)定； ? 比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資； ? 能實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)； ? 中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益； ? 對于經(jīng)濟(jì)周期的波動比較敏感。 1. 3 房地產(chǎn)基金的投資領(lǐng)域 把房地產(chǎn)市場劃分為不同的價值鏈，房地產(chǎn)基金可以投資在不同的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)領(lǐng)域： ? 既可以直接投資于好的房地產(chǎn)項(xiàng)目，又可以對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資； ? 既可以進(jìn)行全程投資，又可以進(jìn)行階段性投資； ? 既可以對項(xiàng)目進(jìn)行整體收購，又可以進(jìn)行杠桿收購； ? 既可以對銀行的壞帳進(jìn)行整合變現(xiàn)，又可以介入二手房交易市場； ? 在資金空閑時期還可以投資于短期資金市場或進(jìn)行證券投資，保證資金的安全性和流動性。 ? 基金持有人 基金持有人指投資者購買并持有基金證券的個人或機(jī)構(gòu)。在權(quán)益關(guān)系上，基金持有人是基金資產(chǎn)的所有者，對基金享有資產(chǎn)所有權(quán)、收益分配權(quán)和剩余資產(chǎn)分配權(quán)等法定權(quán)益。 ? 基金組織 在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會、基金公司董事會及其它辦事機(jī)構(gòu)。其中，基金持有人會議是基金公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，董事會負(fù)責(zé)對日常重大事項(xiàng)做出決策。在契約型基金中，基金組織是一個無形機(jī)構(gòu)，可以認(rèn)為基金組織是一種名義上的存在。 ? 基金管理人 基金管理人是管理和運(yùn)作基金資產(chǎn)的機(jī)構(gòu)，主要職責(zé)是：進(jìn)行基金資產(chǎn)的投資運(yùn)作，負(fù)責(zé)基金資產(chǎn)的財務(wù)管理，促進(jìn)基金資產(chǎn)的保值增值及其他與基金資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)營活動?；鸸芾砉緝?nèi)部一般設(shè)有投資部、研究部、市場部、稽核部等部門和投資決策委員會、風(fēng)險控制委員會等機(jī)構(gòu)。 ?基金托管人 基金托管人又稱基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動作中各種資產(chǎn)活動，辦理基金資產(chǎn)變動的有關(guān)事宜。 1. 5 房地產(chǎn)投資基金的組織體系 房地產(chǎn)投資基金組織體系由基金持有人、基金組織、基金管理人、基金托管人等構(gòu)成系統(tǒng)： 1. 6 房地產(chǎn)投資基金的主要部門分工 ? 基金規(guī)劃部 負(fù)責(zé)房地產(chǎn)投資標(biāo)的篩選確認(rèn)，規(guī)劃基金內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，并負(fù)責(zé)基金所決定的房地產(chǎn)投資方案各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作。 ? 基金募集部 負(fù)責(zé)基金募集的銷售策略．并協(xié)助金融機(jī)構(gòu)及證券公司，負(fù)責(zé)代銷基金受益憑證．募集資金。 ? 基金管理部 負(fù)責(zé)所有基金的房地產(chǎn)投資標(biāo)的購買，開發(fā)與管理及其他業(yè)務(wù)。 ? 投資服務(wù)部 按時提供投資報告和財務(wù)報告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時配發(fā)盈余給投資人。 ? 財務(wù)部 負(fù)責(zé)所有基金的會計、稅收及現(xiàn)金管理，并負(fù)責(zé)向證監(jiān)會定期報告并接受稅務(wù)當(dāng)局查賬等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。 根據(jù)發(fā)達(dá)國家經(jīng)驗(yàn)．在設(shè)立封閉式的契約型房地產(chǎn)投資基金時，國外發(fā)達(dá)國家一般都設(shè)有 5個部門分工管理，分別為： 2. 1 房地產(chǎn)投資基金的管理模式 世界范圍的產(chǎn)業(yè)投資基金的管理模式，其基本形態(tài)有兩種：一是投資基金自行管理模式，二是委托基金管理公司管理模式。 自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。 自行管理模式投資基金公司既設(shè)董事會，又聘請職業(yè)經(jīng)理人組織專業(yè)管理團(tuán)隊(duì)，并將投資基金的重大事項(xiàng)的決策權(quán)、經(jīng)理人的任免權(quán)和基金的日常投資經(jīng)營權(quán)明確分離，職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)可以有限地?fù)碛心承┩顿Y經(jīng)營權(quán)，但對重大事項(xiàng)及投資的決策往往由投資公司的董事會甚至控股股東掌控。 優(yōu)點(diǎn)： 這種管理模式一般更多地體現(xiàn)董事會和控股股東的管理思想和投資理念，更多地體現(xiàn) 投資者主權(quán) 的原則，盡管投資者作為股東并不一定熟悉地產(chǎn)投資管理的專業(yè)特點(diǎn)。 缺點(diǎn)： 經(jīng)過幾年的實(shí)踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團(tuán)隊(duì)缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴(kuò)張和放大效應(yīng)，不利于投資管理思想和投資工具的創(chuàng)新。 有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。 二、房地產(chǎn)投資基金的管理、運(yùn)作及盈利模式 委托管理模式 基本特征： 投資基金不設(shè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)，而是委托具有成熟投資理念和投資經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)投資經(jīng)營管理，雙方簽訂具有法律效力的委托管理協(xié)議，從而實(shí)現(xiàn)管理團(tuán)隊(duì)的機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化，并通過量化業(yè)績報酬和管理費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)建立激勵機(jī)制和約束機(jī)制。 一般運(yùn)作程序 ： 有限責(zé)任公司制、有限合伙制地產(chǎn)投資基金委托管理運(yùn)作機(jī)制的 受托投資管理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的選擇、評估分析和提出投資建議書，報經(jīng)投資基金最高決策機(jī)構(gòu)（如董事會、理事會、管委會等）決策同意后，負(fù)責(zé)辦理項(xiàng)目投資的具體事項(xiàng)和投資后管理，然后再提出投資處置建議書，報送投資基金最高決策機(jī)構(gòu)決策。 信托契約制地產(chǎn)投資基金由于 “ 信托 ” 投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當(dāng)然的 “ 信托契約 ” 委托管理模式。 優(yōu)勢： 相對于聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理的自行管理模式，委托管理模式的優(yōu)勢不言而喻，其最大的特征和優(yōu)勢就是 專家理財、專業(yè)投資 。 目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去 潛水運(yùn)行 的低調(diào)姿態(tài)而逐漸 浮出水面 ，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。當(dāng)然，由于目前我國信用環(huán)境、法制環(huán)境和專業(yè)人才等限制因素的影響，委托管理功效的最大發(fā)揮及委托管理市場的形成，還需要一個逐步發(fā)展和完善的過程。 2. 2 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程 基金發(fā)起設(shè)立的過程 選擇正確的投資項(xiàng)目遠(yuǎn)比經(jīng)營管理投資項(xiàng)目重要 項(xiàng)目的市場潛力、資金狀況、管理隊(duì)伍、政策法規(guī)等多方面因素 房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作流程 2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn) ? 項(xiàng)目規(guī)模 —— 開發(fā)面積 2030萬平米之間，年竣工銷售面積 1020萬平米，２－３年即可完成 ? 成長型企業(yè) —— 在管理、經(jīng)驗(yàn)、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當(dāng)?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段 ? 城市選擇 —— 首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進(jìn)入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會城市如西安、濟(jì)南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等 ? 客戶選擇 —— 在二三先城市主要選擇在當(dāng)期排名前幾位并對當(dāng)?shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項(xiàng)目 ? 企業(yè)機(jī)制選擇 —— 民企主要選擇已進(jìn)入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。這類企業(yè)市場化程度較高，有利于與基金管理公司對接，遵守游戲規(guī)則 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點(diǎn)： 基金目標(biāo)客戶的選擇、基金選擇項(xiàng)目的傾向、組合投資 基金目標(biāo)客戶的選擇 ? 風(fēng)險收益穩(wěn)定的項(xiàng)目 選擇品牌連鎖型項(xiàng)目及企業(yè)已開發(fā)和已銷售過的項(xiàng)目注重良好的口碑和市場慣性 ? 風(fēng)險相對高收益也相對高的項(xiàng)目 選擇硬件條件如規(guī)劃、產(chǎn)品、戶型、配套等綜合條件較好的項(xiàng)目，理念、推廣和服務(wù)等軟件較為完善，且爆發(fā)力沖擊力大、有較大潛力的項(xiàng)目 ? 項(xiàng)目市場綜合優(yōu)勢強(qiáng) 項(xiàng)目和企業(yè)管理團(tuán)隊(duì)做到專業(yè)分工和人脈資源豐富，市場感覺敏銳準(zhǔn)確，綜合能力強(qiáng) 基金選擇項(xiàng)目的傾向 ? 方式一 選擇 23個好項(xiàng)目，安全快速實(shí)現(xiàn)回報 ? 方式二 選擇一個團(tuán)隊(duì)、理念、項(xiàng)目、資源和市場均好的企業(yè)，在資金的其他方面給予支持，將其培育成強(qiáng)勢企業(yè)，分享綜合收益