【正文】 從設(shè)立初期就定位于與投資公司合作的準(zhǔn)基金模式上，未來將逐步向著基金的方向發(fā)展。同時(shí)，該基金也關(guān)注上海、北京和廣州等城市價(jià)位在 5000～ 20230 元／平方米的不同檔次的商品房投資。 2. 6 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金的投資運(yùn)營和盈利模式 ? 一是 開發(fā)型投資 對目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行投資，尋求投資的增值； ? 二是 風(fēng)險(xiǎn)投資型投資 運(yùn)用典型風(fēng)險(xiǎn)投資基金的投資理念，對房地產(chǎn)相關(guān)高科技產(chǎn)業(yè)（如新材料）的目標(biāo)企業(yè)進(jìn)行投資，尋求風(fēng)險(xiǎn)投資的增值； ? 三是 收租型投資 長期持有寫字樓、購物中心、商務(wù)公寓、工業(yè)廠房等收租型物業(yè)，尋求物業(yè)的長期穩(wěn)健經(jīng)營收益，并在條件成熟時(shí)透過房地產(chǎn)投資信托基金方式在境外（新加坡、香港等地）上市以尋求投資資本的增值； ? 四是 抵押資產(chǎn)型投資 投資收購銀行的抵押資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)證券化或受益權(quán)轉(zhuǎn)讓方式尋求投資的收益。 目前肩負(fù)地產(chǎn)基金、準(zhǔn)地產(chǎn)基金委托管理之責(zé)的地產(chǎn)投資管理公司也開始改變過去 潛水運(yùn)行 的低調(diào)姿態(tài)而逐漸 浮出水面 ，如在地產(chǎn)投資市場日見活躍的福建聯(lián)華信托投資有限公司、上海中誠聯(lián)盟投資管理有限公司、北京偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司、北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資有限公司等。 ?基金托管人 基金托管人又稱基金保管機(jī)構(gòu)，通常由商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，主要職責(zé)是：保管基金資產(chǎn)，監(jiān)督基金管理公司在基金投資動(dòng)作中各種資產(chǎn)活動(dòng)，辦理基金資產(chǎn)變動(dòng)的有關(guān)事宜。產(chǎn)業(yè)投資基金通過向多數(shù) 投資者發(fā)行基金份額設(shè)立基金公司，由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，由基金托管人來托管基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資。 ? 基金組織 在公司型基金中，基金組織通常設(shè)有基金持有人大會(huì)、基金公司董事會(huì)及其它辦事機(jī)構(gòu)。 有限合伙制地產(chǎn)投資基金一般由普通合伙人（團(tuán)隊(duì)）管理，也可視為一種特殊的自行管理模式，只不過其本質(zhì)內(nèi)涵更接近于委托管理模式，即由基金專家管理團(tuán)隊(duì)管理，可保證基金管理的專業(yè)化水平。其中銀行提供按揭的利率仍按照目前銀行的個(gè)人住房貸款利率來做； ④ 樓盤封頂之前提供按揭 封頂之后轉(zhuǎn)按 支付購房款 投資房貸信托 銷售房貸計(jì)劃 ① ② 基金 +信托介入解決資金缺口的操作流程圖 前后兩種模式的最大變化是：舊模式中發(fā)展商自己要拿 2億元出來委托銀行 “ 貼息貸款 ” 。但在國內(nèi)，由于大多存在非理性競爭、市場不穩(wěn)定等因素，這類能夠做好的物業(yè)并不多見。其中，美國房地產(chǎn)同業(yè)公會(huì)房地產(chǎn)基金已經(jīng)和北京置地展開合作，在京城北部開發(fā)項(xiàng)目；德意志銀行房地產(chǎn)投資基金也鎖定北京、上海國內(nèi)兩家房地產(chǎn)企業(yè)，并和前者在東四環(huán)和小湯山附近開發(fā)項(xiàng)目；韓國房協(xié)房地產(chǎn)基金則與國內(nèi)三十多個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)接觸，已經(jīng)在中國房地產(chǎn)業(yè)撒下了一張網(wǎng)。 項(xiàng)目周期：項(xiàng)目開發(fā)周期一般小于三年，最長不超過五年。 投資于單個(gè)項(xiàng)目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 20％ ； 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金 ? 基金管理機(jī)構(gòu)：香港注冊的中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金管理公司和國內(nèi)注冊的北京精瑞聯(lián)合住宅產(chǎn)業(yè)投資公司 。 4. 1 REITs概述 REITs 實(shí)質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金，通過發(fā)行股份或信托受益單位，吸引公眾投資者的資金，并委托專門機(jī)構(gòu)經(jīng)營管理。這些監(jiān)督者包括獨(dú)立的受托人委員會(huì)、獨(dú)立的審計(jì)師、證券交易委員會(huì)和投資分析師。 法律核心規(guī)定 ? REITs須有股東人數(shù)與持股份額方面的限制，（比如：前五大 (或以內(nèi) )股東不可持股超過五成），以防止股份過于集中； ? 75％以上的資產(chǎn)由房地產(chǎn)、抵押票據(jù)、現(xiàn)金和政府債券組成；同時(shí)至少有 75％的總收入來自租金、抵押收入和房地產(chǎn)銷售所得； ? 不能擁有其它 REITs子公司 20%的股票； ? 每年 90％以上的收益要分配給股東； ? REITs不屬于應(yīng)稅財(cái)產(chǎn)，免除公司稅項(xiàng)，避免了雙重納稅 美國 REITs投資的資產(chǎn)類型 依據(jù) 2023年美國 REITs協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)， REITs投資的 各類型比例為零售 ％、住宅 ％、工業(yè)區(qū)或辦公室 ％、特殊類型 ％、醫(yī)療中心 ％、倉庫 ％、多樣化 %、抵押 %、公寓 /游憩 ％。 相關(guān)要求 ? 對不動(dòng)產(chǎn)或者是與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)標(biāo)的投資 ≥ 總資產(chǎn)的 70％，其中的一半以上必須是投資于不動(dòng)產(chǎn)。 ? 投資對象大多數(shù)為能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的不動(dòng)產(chǎn)和相關(guān)證券，不動(dòng)產(chǎn)以寫字樓、購物中心、住宅為主。這是由信托自身的特點(diǎn)決定的： 目前法律框架下 房地產(chǎn)投資信托基金 —— 房地產(chǎn)投資信托 2023年 12月 ， 北京國投隆重推出 “ 北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計(jì)劃 ” 。直到央行頒布 121文件，房地產(chǎn)商才被迫尋求新的融資渠道。 ? 閑置資金的運(yùn)用，也只能購買政府債券、金融債券、國庫券等，不能投資股票。 東京交易所 REITs指數(shù)走勢圖 新加坡的 REITs 簡 介 新加坡財(cái)政當(dāng)局在 1999年 5月 14日公布了不動(dòng)產(chǎn)基金設(shè)立準(zhǔn)則，最初有三個(gè) REITs在新加坡證券交易所上市：嘉德置地的 CapitaMall Trust (CMT)、騰飛公司的工業(yè)房地產(chǎn)信托 Ascendas Reit和香港長江實(shí)業(yè)公司的置富房地產(chǎn)信托 forture Reit。2023年第一個(gè) REITs產(chǎn)品在新加坡上市，當(dāng)時(shí)僅 3億坡幣，僅 3年時(shí)間，已達(dá)到95億坡幣，三年增長了 30倍。在這個(gè)意義上， REITs 具有基金的特點(diǎn)。 ? 上述案例嚴(yán)格來說不能稱其為基金，只能叫做類基金。 ? 管理團(tuán)隊(duì) 信托執(zhí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制的管理團(tuán)隊(duì)：管理團(tuán)隊(duì)的信托執(zhí)行經(jīng)理由受托人單位的專業(yè)人員出任，執(zhí)行經(jīng)理助理由受托人及各發(fā)起人單位的專業(yè)人員出任。公司將申請成為房地產(chǎn)基金管理公司，發(fā)起設(shè)立并管理房地產(chǎn)投資基金。這是美資首次進(jìn)軍上海高端住宅市場，摩根士丹利在 “錦麟天地雅苑”中的投資額大概占總投資額的 10%左右。該基金籌集資金超過 60 億元，期限為 8~10 年，這也是全球首家面向中國房地產(chǎn)市場的基金，由 ING 全資子公司霸菱投資管理。該項(xiàng)目發(fā)展商資金鏈在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)斷裂，偉業(yè)基金介入后的操作方式： ? 偉業(yè)以項(xiàng)目全程打理方身份介入項(xiàng)目，調(diào)整原項(xiàng)目定位，提高其項(xiàng)目投資可行性； ? 推薦有實(shí)力的建筑商帶資施工； ? 自身拆借 2500萬給發(fā)展商，發(fā)展商按銀行同期利率支付偉業(yè)利息； ? 發(fā)展商四證全后，偉業(yè)協(xié)助其向銀行貸款 。 自行管理模式 在有限責(zé)任公司制地產(chǎn)投資基金框架下，目前普遍采取的管理模式是聘請職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)管理。 1. 4 房地產(chǎn)投資信托基金的一般投資特征 ? 收益率波動(dòng)小，回報(bào)較穩(wěn)定； ? 比直接投資地產(chǎn)能更加便利的進(jìn)行投資，比投資地產(chǎn)股票更直接地參與物業(yè)投資； ? 能實(shí)現(xiàn)投資的多樣化，選擇不同地區(qū)和類型的房地產(chǎn)項(xiàng)目及業(yè)務(wù)； ? 中小投資者通過房地產(chǎn)投資信托方式，在承擔(dān)有限責(zé)任的同時(shí)，可以間接獲得大規(guī)模房地產(chǎn)投資的利益； ? 對于經(jīng)濟(jì)周期的波動(dòng)比較敏感。 一、房地產(chǎn)基金概要 1. 2 房地產(chǎn)基金的分類 基金的分類 ? 投資基金以法律規(guī)定地位的不同，可以分為公司型基金和契約型基金 ? 按基金的受益憑證是否可贖回等的不同，可分為開放型基金和封閉型基金 ? 根據(jù)基金的資金來源又分為在岸基金和離岸基金兩大類 ? 根據(jù)基金募集方式分為公募基金和私募基金 房地產(chǎn)基金的分類 一般來說，房地產(chǎn)基金可以分為以下幾種形式： ? 第一種為開發(fā)型基金，投資于開發(fā)公司或項(xiàng)目以實(shí)現(xiàn)高額回報(bào)； ? 第二種是投資基金，匯集投資者的資金投資于房地產(chǎn)的基金，這種基金一般不直接從事具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，主要投資于房地產(chǎn)投資信托基金及已上市或即將上市的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等來實(shí)現(xiàn)間接的房地產(chǎn)投資； ? 第三種是資產(chǎn)運(yùn)營型基金，以房地產(chǎn)投資信托基金（ＲＥＩＴ）為代表，即不進(jìn)行項(xiàng)目投資活動(dòng)，而是直接運(yùn)作房地產(chǎn)資產(chǎn)，由此而產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收益作為基金回報(bào)； 注：當(dāng)前，在中國產(chǎn)業(yè)基金只能向確定的投資者發(fā)行基金份額，也就是說產(chǎn)業(yè)投資基金只能采用私募基金的模式。 ? 投資服務(wù)部 按時(shí)提供投資報(bào)告和財(cái)務(wù)報(bào)告給基金投資人，解答投資人的各種疑問，并保留投資人名冊，及時(shí)配發(fā)盈余給投資人。項(xiàng)目在獲得立項(xiàng)后，資金出現(xiàn)問題，土地出讓金都沒辦法繳納。 以投資管理業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的地產(chǎn)投資基金，其投資運(yùn)營通常又可分為下列幾種具體的運(yùn)營和盈利模式： 3. 1 進(jìn)入中國的境外房地產(chǎn)基金運(yùn)作機(jī)構(gòu)及其 基金 產(chǎn)品 澳大利亞最大投行 “ 麥格理 ” 公司（ MacquarieBank）與英國基金管理公司 “ 施羅德 ” 所屬的 “ 亞洲物業(yè)集團(tuán) ” （ SAP）合資成立了 “ 第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團(tuán)有限公司 ” ，并成功開發(fā)了高檔住宅小區(qū) “ 奧麗花苑 ” 。該項(xiàng)目位于盧灣區(qū)，緊鄰上海著名的大型休閑區(qū)、由香港瑞安集團(tuán)開發(fā)的新天地旁。 戰(zhàn)略規(guī)劃 第一階段：參照專業(yè)投資公司的模式進(jìn)行運(yùn)做，主要的投資將集中于土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營，并通過兩種方式展開：一是通過與開發(fā)商進(jìn)行股權(quán)合作的方式獲取相應(yīng)的利潤；二是和銀行、信托投資公司等金融機(jī)構(gòu)合作，進(jìn)行相關(guān)的資本運(yùn)作。 受托人： 金信信托投資股份有限公司 托管人： 建設(shè)銀行浙江省分行 發(fā)起委托人 ：金地集團(tuán)股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、通和置業(yè)投資有限公司 管理顧問： 金地（集團(tuán)）股份有限公司 募集機(jī)構(gòu)： 金信信托投資股份有限公司、建設(shè)銀行浙江省分行 ? 投資方式 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)投資和土地儲備的投資，閑置資金用于債券（國債、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債等）投資和同業(yè)往來等短期融資 ? 投資限制 對土地儲備部分不超過信托計(jì)劃總規(guī)模的 40％；對單一項(xiàng)目的投資不超過信托計(jì)劃總規(guī)模的 10%，對單一房地產(chǎn)開發(fā)商的總投資不超過信托計(jì)劃總額的 20%；投資房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)時(shí)不成為項(xiàng)目公司第一大股東。 ? 多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術(shù)，以投資公司、信托的形式成立和運(yùn)作。未上市的 REITs 的股份或信托受益憑證一般情況下也可以在柜