【正文】 進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新 北京國投推出的“北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計劃”，其意義不僅在于該產(chǎn)品創(chuàng)造了“三贏”局面，即對投資者、房地產(chǎn)開發(fā)商和北京國投而言均有利，更重要的是它意味著中國內(nèi)地首只真正意義上的房地產(chǎn)投資信托（準房地產(chǎn)基金）的誕生。 ? 各國的 REITs都有成熟的法律體系的支持。 ? 進行同一宗不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利交易金額達新臺幣一億元以上，應(yīng)先洽請專業(yè)估價者出具估價報告書。 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 對于投資的核心規(guī)定 ? 只可以投資于香港的房地產(chǎn)項目，現(xiàn)在已允許投資于非香港物業(yè)． ? 投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項目，收入的較大部分必須源自房地產(chǎn)項目的租金收入 ? 該計劃被禁止投資于空置土地或從事或參與物業(yè)發(fā)展活動 ? 不能用資產(chǎn)對他人進行擔保 ? 不可購入任何可能使其承擔無限責任的資產(chǎn) ? 該計劃必須持有該計劃之內(nèi)的每項房地產(chǎn)項目最少 2年 ? 借款總額都不得超逾該計劃的資產(chǎn)總值的 35% ? 該計劃每年須將不少于其經(jīng)審計年度除稅后凈收入 90%的金額分派予單位持有人作為股息 臺灣的 REITs 臺灣與香港的情況類似，到 2023年還沒有推出 REITs，但是于 2023年 7月 23日，臺灣發(fā)布了 《 不動產(chǎn)證券化條例 》 ，并擬定了相關(guān)的細則草案。 ? 不動產(chǎn)投資信托可以從事或參與不動產(chǎn)開發(fā)，但不能投資于空地。如果以信托形式設(shè)立不動產(chǎn)投資信托，則可以公開或私下募集資金。下圖中顯示，REITs指數(shù)建立以來，指數(shù)一路攀高，曾在今年 5月 20日達到 1,點，目前也都超過當初設(shè)定的 1000點許多，顯示市場對 REITs的發(fā)展看好。到目前為止共有 7家REITs在東京股票交易所上市。 美國 REITs的盈利比較 指數(shù) 收益率％ 道瓊斯工業(yè) Nasdaq 綜合 Sp 500 權(quán)益型 REITs 日本的 REITs 簡 介 日本的 REITs與美國的不同，它的信托財產(chǎn)不是資金而是土地及房產(chǎn)，它是以管理和出售土地房屋為目的的信托。今天在美國約有 180個 REITs在證券交易市場掛牌上市，總資產(chǎn)達到 3750億美元。 ? REITs進入亞洲是本世紀的事情，但是登陸亞洲后，近幾年來發(fā)展非常迅速。 ? 經(jīng)過近 10年的發(fā)展，在 70年代初達到頂峰，其后由于經(jīng)濟危機和房地產(chǎn)市場的蕭條，房地產(chǎn)投資基金開始出現(xiàn)衰落， ? 隨著稅收法案的修訂和有關(guān)限制的放寬，在 80年代再次回升，資產(chǎn)價值不斷增長。 REITs 則不同，它具有集聚大量散戶投資者資金的功能，這有助于提高房地產(chǎn)市場的流動性和效率。 獨立的監(jiān)督 大部分 REITs 屬于公募性質(zhì)的投資機構(gòu)，因此受第三方監(jiān)督的力度越來越大。 專業(yè)化管理 REITs 對房地產(chǎn)進行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進行的。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動而調(diào)整，因此 REITs 股份相對固定收益證券而言，具有對抗通貨膨脹的功能。 REITs 在投資信托公司（或機構(gòu)）層面是免征企業(yè)所得稅的。它是 1960年美國國會據(jù)《 房地產(chǎn)投資信托法案 》 的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成的。 ? 投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權(quán)投資為主，這與國外的 REIT明顯不同。 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金組織機構(gòu) 境內(nèi)投資人 PRC Investors 集合資金信托計劃 Fund Trust Planning 信托合同 Trust Contract 咨詢顧問委托 Consultancy Agreement 中國住宅產(chǎn)業(yè)商會 CHIA 組織籌辦監(jiān)管 Organizing Supervising 境外投資人 Foreign Investors 基金投資合同 FI Contract 聯(lián)合投資協(xié)議 CoInvest Agreement 投資設(shè)立 Settingup 管理委托 Mgmt Agreement 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金運作圖示 ? 雖然相關(guān)法律還沒有出臺，但國內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動。 ? 基金管理公司和精瑞投資公司共同組建唯一性的投資決策委員會和風險管理委員會 ， 審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運營管理行為 。 投資形式： 股權(quán)投資、債權(quán)投資、過橋貸款、風險投資等 投資原則： 內(nèi)在價值未被市場認識或被市場低估的項目；政府、政策扶持的項目；壟斷性較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價值型項目 投資限制： 投資壟斷性較高的價值型項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 30％ ； 投資穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價值型項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 50％ ； 投資價值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 15％ 投資于成長型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 5％ 基金投資占被投資企業(yè)股權(quán)的比例在 5％ —— 35％ 之間 。 ? 損失承擔 如信托虧損，金損失部分先由發(fā)起委托人以其持有的占信托計劃受益權(quán)總份額 15％的信托受益權(quán)承擔，剩余損失部分再由全體受益人按余下的信托受益權(quán)份額承擔。 該信托計劃實質(zhì)就是一個房地產(chǎn)基金。董事會由九名董事組成，其中由股東方擔任的董事七名，獨立董事二名；監(jiān)事會由五名監(jiān)事組成，全部由股東方代表擔任。 階段性偏好：處于起步期的項目與土地儲備掛鉤；處于中后期的項目中，已打開了市場的 擴展性項 目，或因資金等原因造成進入成本較低的優(yōu)質(zhì)項目列入優(yōu)先考慮；對成熟性項目，重點關(guān)注具有資源優(yōu)勢或管理增值潛力、適用杠桿收購的項目。 第三階段：專業(yè)房地產(chǎn)基金募集和基金管理階段。準備在時機成熟和法律法規(guī)允許時與金融機構(gòu)合作成立規(guī)范運作的基金。 合作公司背景 公司信譽 公司性質(zhì) /背景 公司業(yè)績 注冊資金 項目基本情況 項目權(quán)屬 地理位置 政府相關(guān)批文 市場評估 成本價格 回報率（ IRR） （一般要求 3年在 25%以上） 市場租金 /市場售價 項目轉(zhuǎn)讓 合作方式 項目公司轉(zhuǎn)讓 參股 在對市場環(huán)境 、 項目投資回報的調(diào)研分析得基礎(chǔ)上 ，評估項目在市場層面上是否具有可操作性 對合作公司的歷史 、 實力等背景情況進行系統(tǒng)的調(diào)查研究 ， 評估合作公司是否適合建立長期合作關(guān)系 了解項目合作的方式 ， 評估項目在法律層面上是否具有可操作性 海外基金投資項目盡職調(diào)查流程圖 3. 2 國內(nèi)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品及運作機構(gòu) 在利用房地產(chǎn)基金融資過程中，存在以下比較典型的運作模式： 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金計劃 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司成立于 2023年，以使房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相結(jié)合為目的，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的服務(wù)性公司。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國內(nèi)合作企業(yè)。項目在 2023 年春完成預(yù)售，于 2023年初竣工。 ? 雙方同時還宣布了合作投資的第一個項目：摩根士丹利房地產(chǎn)基金 MSREF 聯(lián)同兩家新加坡公司，入股永業(yè)集團旗下的大型地產(chǎn)項目錦麟天地雅苑。也正因為如此，他們才不得不選擇自己投資開發(fā)新項目。地產(chǎn)基金在國外投資的首選是收益較好的寫字樓。 第一中國房地產(chǎn)發(fā)展集團有限公司 ? “ 中國房地產(chǎn)基金 ” 由荷蘭 ING國際集團與首創(chuàng)集團在 2023年在開曼群島共同合資成立，基金的主要股東是來自歐美、東南亞、中國香港和中國臺灣地區(qū)的大型房地產(chǎn)企業(yè)和金融企業(yè)。深圳發(fā)展銀行總行營業(yè)部信貸資產(chǎn)受讓項目集合資金信托計劃 ” 于 2023年 1月 14日成立，這一金融創(chuàng)新模式為國內(nèi)資產(chǎn)證券化和地產(chǎn)投資基金參與銀行抵押資產(chǎn)投資提供了可資研究和借鑒的范例； ? 五是 不良資產(chǎn)處置型投資 投資收購銀行的不良信貸資產(chǎn)（房地產(chǎn)），通過資產(chǎn)直接轉(zhuǎn)讓或改造后轉(zhuǎn)讓等方式尋求資產(chǎn)的增值。 以投資管理能力為主導(dǎo)的盈利模式 以融資業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式 以投資銀行業(yè)務(wù)為主導(dǎo)的盈利模式將房地產(chǎn)資本運營（如房地產(chǎn)并購、房地產(chǎn)公司重組、房地產(chǎn)公司上市策劃等）作為基金的主要經(jīng)營業(yè)務(wù)。精瑞基金和北國投的介入改變來了上述模式： 資金缺口三的解決個案： ? 先由北國投針對蘋果社區(qū)發(fā)行房貸信托計劃，與精瑞基金在國外的資金能力相配合，向國內(nèi)外的機構(gòu)和個人融資； ? 在項目樓盤封頂之前，是由北國投通過發(fā)行信托融得的資金，來向蘋果社區(qū)的購房者按揭貸款； ? 樓盤封頂之后，北國投將按揭項目轉(zhuǎn)給銀行，銀行支付給北國投相應(yīng)的款項，購房者轉(zhuǎn)向銀行按揭。 北京國恒基業(yè)大廈項目。 2. 2 房地產(chǎn)投資基金運作流程 基金發(fā)起設(shè)立的過程 選擇正確的投資項目遠比經(jīng)營管理投資項目重要 項目的市場潛力、資金狀況、管理隊伍、政策法規(guī)等多方面因素 房地產(chǎn)投資基金運作流程 2. 3 房地產(chǎn)基金操盤關(guān)注點 ? 項目規(guī)模 —— 開發(fā)面積 2030萬平米之間，年竣工銷售面積 1020萬平米，２－３年即可完成 ? 成長型企業(yè) —— 在管理、經(jīng)驗、人才、組織、資金、市場和品牌等方面已有聊相當?shù)姆e累，正處于快速發(fā)展期和爬坡階段 ? 城市選擇 —— 首選戰(zhàn)略城市，現(xiàn)在已進入二三線城市，如內(nèi)陸重要省會城市如西安、濟南、重慶和武漢等和非省會城市如寧波、大連等 ? 客戶選擇 —— 在二三先城市主要選擇在當期排名前幾位并對當?shù)厥袌鲇兄鲗?dǎo)影響力的開發(fā)商，而在戰(zhàn)略城市主要選擇優(yōu)秀的項目 ? 企業(yè)機制選擇 —— 民企主要選擇已進入規(guī)范化和職業(yè)化管理且知名度較高的企業(yè)；國企主要選擇已改制或正要改制的企業(yè)。 信托契約制地產(chǎn)投資基金由于 “ 信托 ” 投資的本質(zhì)屬性，其基金管理無一例外類屬于當然的 “ 信托契約 ” 委托管理模式。 缺點： 經(jīng)過幾年的實踐，這種管理模式已暴露出許多先天的不足：董事會和大股東控制權(quán)太大，管理團隊缺乏自主性和穩(wěn)定性，不利于系統(tǒng)地整合資本市場和投資市場的資源，不利于發(fā)揮投資基金的擴張和放大效應(yīng)，不利于投