【正文】 監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦?？磥恚|(zhì)量問題都是安全問題。無論怎么找關(guān)系都難批得下來。只要沒人管，開發(fā)商絕對用錘擊樁。這個是環(huán)境保護部門管著的。運輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。以前在很多城市，幾乎沒怎么管這兩樣東西：余泥和噪音。但是，基于我國的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說呢，連設計、施工技術(shù)都非常落后，因此這個審查實在是見仁見智，根本沒法子審。房子朝外的位置就那么幾個面，幾個房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。但是南方人對這種東西就比較不待見，我就好這一口，你管得著啊。這么說吧：什么360度大落地窗、全敞開式陽臺、無封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達標的。另外，人防設備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個安全門，那都不知道算啥，那個東西要真放進地下室，還真是搞碉堡了?，F(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國家所有。用于人防用途的那部分地下室也可以搞停車位，但是這部分要被劃出來，不能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。人防工程是非常神經(jīng)的一樣中國特色的東西。為什么呢？因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間的關(guān)系千絲萬縷源遠流長，往往由他們出面才能把事情辦成。因為很多消防上的要求是非常影響使用的，比如電梯間和樓梯間之間設置個1級防火門，那對業(yè)主進進出出來講，是非常不方便的。消防部門是武警官兵，不是政府機構(gòu)，這個大家心里要有數(shù)。沒有哪個小區(qū)的消防和人防設備是合格。這個過程比較沒什么技術(shù)含量。這就是客觀規(guī)律。但是，你要把這部車停進去，你另外還需要30平方米的進車道。不過無數(shù)開發(fā)商都只是停留在口頭上，只要通過單體審查了，這個機械停車裝置那是絕對不會安裝的。這個時候什么毛招都會用上。大體的配置要求基本上都是這樣，各城市大同小異。單體設計是啥呢？就是在總平面規(guī)劃的基礎上，落實單體建筑的設計方案。反正到目前為止，建設項目都在紛紛的上馬中，我也不知道大家都是怎么在這些莫名其妙的政策中穿過來的。這是基于加強環(huán)境保護促進可持續(xù)發(fā)展的考慮。有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴。再說立項，這個東西純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，非常的煩，也不知道這個東西應該算什么?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這都是管線綜合沒搞好的標志啊。一下雨小區(qū)就變池塘的事情，我實在是見得太多了；然后，對于年輕的我來說，就是網(wǎng)絡整天出問題，小區(qū)網(wǎng)絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網(wǎng)絡運營商想進來提供優(yōu)質(zhì)服務都不行，而現(xiàn)在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網(wǎng)了。只要有這個，基本上這個小區(qū)你就不用多考慮了。給排水不用多解釋了，就是怎么引自來水進小區(qū)，然后怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強電就是生活用電，線路從哪里進，怎么上樓，怎么進門；弱電的內(nèi)容就多了，什么有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路，等等等等，多得要死。搞得不好的話，實在是害死人啊。消防車道的載重量那是有非常嚴格滴設計要求的。其他的地方，譬如消防通道的設置，高層建筑四周必須設立環(huán)形消防車道。再舉個例子，容積率，總建筑面積除以凈用地面積。這 3000平方米的建筑占地里面，有2000平方米是一個大型的架空平臺，架空層下是停車位，上面是空中綠化廣場。在這里舉例說明一下，比如建筑密度，這個東西看起來很簡單是吧，就是建筑物基底面積占整個小區(qū)面積的比例數(shù)?，F(xiàn)在這些專業(yè)技術(shù)人員資料都是省內(nèi)聯(lián)網(wǎng)了，想搞幾個球人糊弄建設部門基本上做不到，建設部門也不敢在這個事情上亂來，因為任何人都可以上網(wǎng)查到，某某是什么專業(yè)資質(zhì)任職什么公司。再次強調(diào)：不屬于交易。非常的社會主義特色。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權(quán)。這三樣東西涉及到國土部門和規(guī)劃部門曠日持久的權(quán)力斗爭。權(quán)益資本的主要渠道有自有資本、朋友和親人或風險投資公司。常使用的有營業(yè)租賃、金融租賃或者分期付款、售后租回等方式。融資租賃又稱金融租賃，是一種新的產(chǎn)品營銷和資產(chǎn)管理的運作模式，也是一種資產(chǎn)性資金融通方式。專項貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優(yōu)惠，貸款分為信用貸款、擔保貸款和票據(jù)貼現(xiàn)。較適合目前國內(nèi)特許企業(yè)進行債務融資的是銀行定期（質(zhì)押）貸款和融資租賃。資本性支出融資（土地、建筑、設備及固定資產(chǎn)），是通過簽訂長期債務合同獲得。債務融資可分為營運資本融資與資本性支出融資，其優(yōu)點是借入資金并在有還款能力的適當時候償還給債權(quán)人。第四篇：融資方式融資方式，即企業(yè)融資的渠道。因此典當融資可作為解決房地產(chǎn)企業(yè)短期資金困難的一種融資方式。典當融資?！皧A層融資”模式大致分為四種：第一種是股權(quán)回購式，就是募集資金投到房地產(chǎn)公司股權(quán)中，然后再回購；第二種是房地產(chǎn)公司一方面貸款，另一方面將部分股權(quán)和股權(quán)受益權(quán)給信托公司，即“貸款+信托公司+股權(quán)質(zhì)押”模式；第三種模式是貸款加認股期權(quán)，到期貸款作為優(yōu)先債券償還；第四種模式是多層創(chuàng)新，即在債權(quán)、股權(quán)、收益權(quán)方面進行多種創(chuàng)新組合。例如，次貸產(chǎn)品被證券化以后進入到資本市場，使部分銀行的風險擴展到了整個金融體系；(6)促進資本市場穩(wěn)定健康發(fā)展，推動金融結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型，對于提升我國經(jīng)濟競爭力具有現(xiàn)實而重要的意義；(7)金融創(chuàng)新的發(fā)展使得同一種經(jīng)濟功能可通過不同的金融機構(gòu)或金融工具來實現(xiàn)，例如金融創(chuàng)新使期權(quán)交易所有可能提供同保險公司一樣的保險金融服務，但保險監(jiān)管部門卻無法監(jiān)管期權(quán)交易所，按照機構(gòu)類別進行金融監(jiān)管的漏洞就暴露出來了；（8）在經(jīng)濟全球化日益加劇的情況下，金融創(chuàng)新有利于優(yōu)化金融結(jié)構(gòu)，完善金融體系，為資本市場的發(fā)展提供更為有力的后盾；與此同時，金融創(chuàng)新對于宏觀經(jīng)濟的長遠發(fā)展是有利的，但金融創(chuàng)新的過程中，會伴隨著金融監(jiān)管問題的出現(xiàn)，金融監(jiān)管更不上的話，其后果是不堪設想的，猶如美國的次貸危機。間接投資特點：間接性、相對集中性、融資的主動權(quán)主要掌握在金融中介手中、貸款條件高、融資風險大、融資成本剛性化、資金使用受限制利：(1)銀行等金融機構(gòu)網(wǎng)點多，吸收存款的起點低，能夠廣泛籌集社會各方面閑散資金，積少成多，形成巨額資金，容易實現(xiàn)資金供求期限和數(shù)量的匹配；（2）有利于降低信息成本和合約成本；（3）由于金融機構(gòu)的資產(chǎn)、負債是多樣化的，融資風險便可由多樣化的資產(chǎn)和負債結(jié)構(gòu)分散承擔，有利于通過分散化來降低金融風險；(4)間接融資(銀行體系)具有貨幣創(chuàng)造功能，對經(jīng)濟增長有切實的促進作用；(5)授信額度可以使企業(yè)的流動資金需要及時方便地獲得解決；（6）保密性較強。目前來看，這是建設期資金比較可行的融通方式，也是北京大型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)最常用到的前端融資方式。對于自有資金超強的開發(fā)商，可以主要依靠自有資金來為建設資金籌資，這些開發(fā)商不會為資金償還發(fā)愁，他們有足夠的時間和耐心來持有物業(yè)并長期投資回報?？偨Y(jié)：這些多元化的融資組合將成為未來商業(yè)地產(chǎn)的融資模式的主流，不同背景的開發(fā)商、項目質(zhì)地的差異將會導致各個項目融資方式的各不相同，開發(fā)商應該充分利用這些新的融資方式，組合出最適合自身的融資策略。隨著金融市場全面開放，外資銀行、外來資金逐漸成為中國房地產(chǎn)新的力量。房地產(chǎn)信托是金融信托業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相互融合的產(chǎn)物，它為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了大最的資金和手段。由投資者共同投資組建一個項目公司，以項目公司的名義建設、擁有、經(jīng)營項目和安排有限追索融資。房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款、商業(yè)用房貸款等。外部資金擁有者在決定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作為一個整體的資產(chǎn)負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。同時在商業(yè)房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況、人流狀況、居住人群乃至政府的政策都會對收益產(chǎn)生極大的影響。任何一家商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司，能否介入商業(yè)房地產(chǎn)市場，除了取決于其技術(shù)能力、管理經(jīng)驗以及它在以往的房地產(chǎn)發(fā)展過程中贏得的信譽外，還取決于其籌措資金的能力和使用資金的本領(lǐng)。項目融資是一種新的融資方式，具有非公司負債型融資和風險分擔的特點。就目前西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)融資模式來講，已經(jīng)形成了以房地產(chǎn)信托投資基金為核心，以傳統(tǒng)融資渠道為基礎的多元化融資模式。這與發(fā)達國家相比不太一樣。商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資具有投資規(guī)模大、回收期長、高風險、高收益的特點，采用合適的融資方式是商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)投資成功的前提。商業(yè)房地產(chǎn)在我國飛速發(fā)展，其開發(fā)投資要求巨大的資金投入，需要有雄厚的資金準備。商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)營的風險相當大。傳統(tǒng)的融資方式是一個公司主要利用自身的資信能力安排融資。商業(yè)地產(chǎn)采取的融資方式。房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，大量的資金自然而然會進入房地產(chǎn)市場，以銀行為主導的模式主要會使今后金融市場面臨一系列的問題，無論是對企業(yè)還是對個人。第一，容易劃清項目的債務責任；第二，項目融資有可能被安排成為非公司負債型的融資；第三，在稅務結(jié)構(gòu)安排上靈活性可能會差一些。在項目建設期間，投資者為貸款銀行提供完工擔保。因此，信托將會成為國內(nèi)房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的一大趨勢。這與我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展階段是不適應的，應當大力拓展債券融資的空間。由于國情不同、政策存在不確定性、資金退出風險等原因，注入中國房地產(chǎn)業(yè)的海外資金似乎仍處于謹慎“試水”階段。不同資金起點的開發(fā)商的不同融資對策正是由于現(xiàn)金流的缺點，對于不同資金起點的開發(fā)商來說，融資對策也有不同。對于自有資金不足的開發(fā)商，可行的融資策略是與基金合作開發(fā)，雖然這些基金的要價比較高，但畢竟只是用力彌補自有資金不足的缺口，其金額不會太大，當自有資金達到標準，并且項目的資質(zhì)不錯的情況下，建議向銀行申請開發(fā)貸款，畢竟銀行的資金成本是相對最低的。弊：(1)它要求投資者具有一定的金融投資專業(yè)知識和技能，才能夠在金融市場上尋找到較好的投資品種，把握好投資機會；；（2）投資者要承擔較大的風險；(3)投資者為了尋找到較好的投資品種，把握好投資機會，需要花費大量的收集信息、分析信息的時間和成本；（4）一般逐次進行，缺乏管理的靈活性；（5）公開性的要求，有時與企業(yè)保守商業(yè)秘密的需求相沖突；(6)進入證券市場進行直接融資的多為大企業(yè),中小企業(yè)難以進入證券市場，倒是從銀行獲取信貸更具成本優(yōu)勢。這標志著中國貨幣市場培育工作全面啟動，有利于進一步促進金融機構(gòu)提高自主定價能