【正文】 。（主要的成分為碳酸鈣，碳酸鈣的含量越高質(zhì)量越高。二十八、房屋的組成基礎(chǔ)、墻體、柱、樓地層、屋頂、樓梯、門窗六大部分 二十九、室內(nèi)動(dòng)線各房間的房門之間的互相最短連線。二十七、復(fù)式住宅復(fù)式住宅是受躍層式住宅的設(shè)計(jì)構(gòu)思啟發(fā)，在建造上仍每戶占有上下兩層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（，），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠用，戶內(nèi)設(shè)多處墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層地板。其中包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、壁柜、不吊柜、戶內(nèi)樓梯(按投影面積)、陽(yáng)臺(tái)。套內(nèi)建筑面積的計(jì)算公式為。２、套內(nèi)墻體面積，指套內(nèi)使用空間周圍的維護(hù)或承重墻體面積，有共用墻及非共用墻兩種；各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻為共用墻，共用墻墻體水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積；非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。二十五、商品房“套內(nèi)建筑面積” 它指的是商品房套內(nèi)各部分建筑面積的總和。裝配整體式建筑：混合施工方法，即部分結(jié)構(gòu)現(xiàn)澆，部分結(jié)構(gòu)預(yù)制。二十四、建筑分類按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料分：磚混結(jié)構(gòu)建筑：用磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建 造的建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用鋼筋混凝土 鋼結(jié)構(gòu)：建筑物的主要承重構(gòu)件全部采用型鋼（如鋼柱鋼梁建造的超高層建筑）按施工方法分為：裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場(chǎng)組裝而成。二十三、住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。二十二、住宅的層高住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。二十、群房 與高層緊密相連，組成一整體的多、低層建筑，最大高度24M。一般辦公建筑A、公寓式辦公建筑單元式小空間劃分，每個(gè)單元之平均建面大于等于150M2，若每個(gè)單元建筑面積小于150M2，按居住建筑處理。相對(duì)標(biāo)高：把首層室內(nèi)主要地面標(biāo)高為相對(duì)標(biāo)高的零點(diǎn)。十三、標(biāo)高 標(biāo)高分為絕對(duì)標(biāo)高與相對(duì)標(biāo)高。十二、住宅所有權(quán)住宅所有權(quán)是指住宅建筑本身和其附屬設(shè)備的所有權(quán)。九、商品房的使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例十、建筑基底面積建筑基底面積:指建筑物首層的建筑面積。七、規(guī)劃建設(shè)用地面積規(guī)劃建設(shè)用地面積：是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般包括建筑區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。由于住宅銷售面積的計(jì)算是以樓為單位的，所以相同的房型在不同的樓號(hào)內(nèi)，雖然使用面積相同，但銷售面積會(huì)有不同。容積率=總建筑面積/基地總面積 建筑密度=建筑物占地面積/基地總面積三、建筑間距指建筑平面外輪廓線之間的距離。房地產(chǎn)名詞之一 一、五證一照 A、土地使用權(quán)證 B、預(yù)（出）售許可證 C、立項(xiàng)施工許可證 D、資質(zhì)證書(shū)E、建設(shè)工程規(guī)劃許可證 F、營(yíng)業(yè)執(zhí)照二、容積率、建筑密度建筑密度是指小區(qū)內(nèi)建筑用地面積占總用地面積的百分比，密度越低，小區(qū)綠地面積和活動(dòng)場(chǎng)地越大。保證措施：公司有充足的抵押物，用作保證信托資金的安全，在對(duì)抵押物價(jià)值進(jìn)行評(píng)估時(shí)，對(duì)于其作價(jià)往往不得高于評(píng)估價(jià)值的50%。公司團(tuán)隊(duì)：公司有成熟的開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)、有著一定的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，所做投資計(jì)劃及銷售回款真實(shí)可信。第二種形式為股權(quán)合作的形式，即大信托模式，對(duì)于該種模式前提為融資公司已經(jīng)與國(guó)土部門簽訂土地出讓協(xié)議，且自有資金與融資金額至少保證1：1，信托公司發(fā)起信托計(jì)劃，信托計(jì)劃持有項(xiàng)目公司90%以上股權(quán)，融資公司以自有資金認(rèn)購(gòu)信托計(jì)劃的次級(jí)部分，以此保證優(yōu)先受益人的資金安全。在這個(gè)行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風(fēng)暴，只要你們?cè)噲D進(jìn)入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個(gè)行業(yè)的行規(guī)。親眼見(jiàn)過(guò)這個(gè)身家過(guò)億的民營(yíng)企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個(gè)小科員的辦公臺(tái)前，受著訓(xùn)斥：你這個(gè)總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過(guò)再來(lái)。最后一無(wú)所獲。你試圖規(guī)范做事，誠(chéng)實(shí)做人，你連總平面審查都得審1年，審消防又審一年，審施工圖再審1年。規(guī)規(guī)矩矩的報(bào)建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？可以很明確的告訴你們：不可能。在漫長(zhǎng)的施工、報(bào)建、融資、銷售過(guò)程中，有無(wú)數(shù)次的臺(tái)底交易和私下勾結(jié)。譬如工程造價(jià)的預(yù)算報(bào)告的問(wèn)題，干過(guò)這個(gè)活的人肯定知道，和建設(shè)局扯這個(gè)預(yù)算單價(jià)是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。1結(jié)束語(yǔ)這整個(gè)過(guò)程，也只不過(guò)是個(gè)大概，而已。沒(méi)有這個(gè)竣工驗(yàn)收備案表，業(yè)主可以拒絕收樓。這個(gè)備案就沒(méi)什么好多說(shuō)了。到時(shí)候就負(fù)責(zé)簽字蓋章。甲方自己把監(jiān)理的活給干了。這就完成了。質(zhì)量驗(yàn)收現(xiàn)在非常簡(jiǎn)單了。只要不得罪這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位，驗(yàn)收基本上都通過(guò)。而且還不敢計(jì)較這個(gè)。這怎么得了??？業(yè)主都要入住了，電都供不上。驗(yàn)收的時(shí)候到了，供電局無(wú)論如何都不肯供電了。施工過(guò)程中因?yàn)橘Y金壓力比較大，拖了一下電力施工企業(yè)的工程款。講個(gè)電的事情。這也是開(kāi)發(fā)商不敢得罪這三大專業(yè)的施工單位的主要原因。也只有他們能搞定。然后拿起驗(yàn)線冊(cè)來(lái)看看，哦，沒(méi)問(wèn)題，數(shù)一數(shù)層數(shù)，哦，是這個(gè)層數(shù)，就回去該干啥干啥了。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線，基本上驗(yàn)線可以通過(guò)，規(guī)劃驗(yàn)收的時(shí)候也不會(huì)有太大的麻煩。1規(guī)劃、消防、人防、管線、質(zhì)量等專項(xiàng)驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收備案，交規(guī)劃驗(yàn)收主要是驗(yàn)收各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)是否超標(biāo)。總之，辦法都是人想出來(lái)的。同樣是利用懸空期來(lái)做事。此外，在可以辦理在建工程抵押的城市（這里說(shuō)明一下，在建工程抵押不是每個(gè)城市都辦得了。如果擔(dān)心房管部門還會(huì)再看看土地證的話，可以先等個(gè) 1天兩天再去國(guó)土部門辦抵押，也行。只要他們一收材料，立馬又把這個(gè)土地證重新送進(jìn)國(guó)土部門辦抵押。先以更換抵押物的理由非常合理的將土地解押掉（有些人把銀行的工作做得很通的，連更換抵押物這樣的理由都不需要找，直接先解押掉，然后拿著這個(gè)注明了已解押字樣的土地證，趕緊去房管部門，給他們看，我的土地證已經(jīng)解押了啦。無(wú)論銀監(jiān)還是上級(jí)什么部門來(lái)查，都可以解釋過(guò)去。這個(gè)解押和新抵押中間，會(huì)有一個(gè)抵押物懸空期。在這些地方，先做通銀行工作，比較合理的，能讓雙方的臉面都過(guò)得去的借口，是更換抵押物。在國(guó)土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預(yù)售許可證。其中的兩個(gè)辦法。這就意味著開(kāi)發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來(lái)了。根據(jù)現(xiàn)在越來(lái)越嚴(yán)厲的銷售管理規(guī)則，辦理預(yù)售許可證時(shí)，該地塊不能有任何抵押。在這方面，全國(guó)的銀行都是大同小異的。這也是開(kāi)發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來(lái)越嚴(yán)格了?？傊疅o(wú)論到時(shí)候?qū)崪y(cè)面積是多少，房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)都照樣按著當(dāng)初的預(yù)測(cè)面積出報(bào)告。在竣工之后，到實(shí)地測(cè)量，就是實(shí)測(cè)了。房管部門下屬的房屋測(cè)量部門，根據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的圖紙，事先算一個(gè)面積。但是在北方很多城市都是在沒(méi)有取得預(yù)售證之前就開(kāi)始內(nèi)部認(rèn)購(gòu)賣VIP卡了，預(yù)售證也是想法提前拿出來(lái)，發(fā)票都是在交房之后再開(kāi)。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預(yù)售許可證之后，開(kāi)發(fā)商在推盤時(shí)都不積極。預(yù)售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂?，F(xiàn)在房地產(chǎn)預(yù)售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。所以測(cè)繪院也得要像皇帝老子一樣供著，尤其是在提前放線的場(chǎng)合。一看這個(gè)建筑的確是按圖紙建起來(lái)的，沒(méi)超出邊線，測(cè)繪院就出驗(yàn)線冊(cè)。唉，又來(lái)一個(gè)“做通”工作。在工程提前施工，違章施工的場(chǎng)合，都需要做通這個(gè)測(cè)繪院的工作。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。放線一般是規(guī)劃部門下屬的測(cè)繪院或類似的測(cè)繪機(jī)構(gòu)干，不過(guò)有些發(fā)達(dá)城市也已經(jīng)把這個(gè)工作半市場(chǎng)化了。圖紙畫(huà)出來(lái)之后，要把圖紙上的建筑物在實(shí)地上落實(shí)一個(gè)具體的位置，這是個(gè)技術(shù)活，要測(cè)量，定坐標(biāo)。政府要是把企業(yè)都給玩死了，他們就沒(méi)得玩了。這么把一個(gè)項(xiàng)目分割成很多部分發(fā)證。這就是一種雙方博弈之后達(dá)到的平衡。隨便哪個(gè)環(huán)節(jié)出了任何問(wèn)題，直接就GAME OVER。而且得一步一步來(lái)。要這樣的話，絕對(duì)沒(méi)1年的時(shí)間出不來(lái)。缺一不可。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，從來(lái)沒(méi)看到建設(shè)部門真的做過(guò)審核。監(jiān)理報(bào)建是完成這個(gè)監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后的事情，做一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細(xì)則，交建設(shè)部門審核一番，認(rèn)為OK了，發(fā)一個(gè)監(jiān)理審查意見(jiàn)。啥是私營(yíng)企業(yè)證明呢？去工商局打一張股東結(jié)構(gòu)書(shū)就行了。這是廣州在管理上嚴(yán)重違反行政許可法的地方。施工招投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)建 首先，必須說(shuō)明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無(wú)國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。不過(guò)呢，絕大多數(shù)的城市，這個(gè)功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。打完樁必須做檢測(cè)。安監(jiān)基本不收費(fèi)，但是他們也能想出非常多的收費(fèi)服務(wù)出來(lái)，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測(cè)，比如樁荷載檢測(cè)、水泥檢測(cè)，這些東西，都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒(méi)那么的嚴(yán)，為什么呢，因?yàn)橘|(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費(fèi)項(xiàng)目養(yǎng)活自己?？磥?lái)，質(zhì)量問(wèn)題都是安全問(wèn)題。質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機(jī)構(gòu)。無(wú)論怎么找關(guān)系都難批得下來(lái)?，F(xiàn)在在一些城市，這個(gè)夜間連續(xù)施工的管理，就管得非常好，比如廣州和深圳。只要沒(méi)人管，開(kāi)發(fā)商絕對(duì)用錘擊樁。那玩意打起來(lái)不是人能忍受的，站在工地里，聽(tīng)了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒(méi)給錘傻了。這個(gè)是環(huán)境保護(hù)部門管著的。尤其是工程趕進(jìn)度的時(shí)候，那是日夜得都運(yùn)泥啊，沒(méi)辦法，只能打通各路神仙。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。余泥在運(yùn)輸過(guò)程中，很容易污染路面。以前在很多城市，幾乎沒(méi)怎么管這兩樣?xùn)|西：余泥和噪音。施工圖審查時(shí)除了給審查費(fèi)，專家紅包那也是不能少滴。但是，基于我國(guó)的審查技術(shù)非常的落后，恩，怎么說(shuō)呢，連設(shè)計(jì)、施工技術(shù)都非常落后，因此這個(gè)審查實(shí)在是見(jiàn)仁見(jiàn)智，根本沒(méi)法子審。施工圖審查現(xiàn)在都已經(jīng)在表面上市場(chǎng)化了，允許開(kāi)發(fā)商自己找資質(zhì)的施工圖審查單位做審查。房子朝外的位置就那么幾個(gè)面，幾個(gè)房間一占，廁所就不知道擺在哪里了。同時(shí)，在完全不考慮洗手間的采光和通風(fēng)要求時(shí)，90平方米的套型面積的確可以設(shè)計(jì)出非常不錯(cuò)的三居室的戶型。但是南方人對(duì)這種東西就比較不待見(jiàn)，我就好這一口，你管得著啊。不過(guò)老百姓都喜歡這種新鮮東西。這么說(shuō)吧：什么360度大落地窗、全敞開(kāi)式陽(yáng)臺(tái)、無(wú)封閉式中庭這些東西，在節(jié)能方面肯定是不達(dá)標(biāo)的。節(jié)能審查，在個(gè)人經(jīng)驗(yàn)里面，是怎么審都行的事情。另外，人防設(shè)備那也是非常瘋狂的東西，比如人防那個(gè)安全門，那都不知道算啥，那個(gè)東西要真放進(jìn)地下室，還真是搞碉堡了。但是這個(gè)產(chǎn)權(quán)，無(wú)論如何，都不可能歸屬于什么全體業(yè)主。現(xiàn)在告訴你們，所有的人防用途的東西，產(chǎn)權(quán)都是國(guó)家所有。關(guān)于人防停車位的使用