房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的取得方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(參考版)
2025-07-03 13:58本頁面
【正文】 9 / 9。八、結(jié)束語鑒于改革開放以來，我國政府在土地管理上的經(jīng)驗(yàn)不足和立法的滯后，有關(guān)政策或法律仍存有模糊地帶，邏輯上也顯得體系不足，亟待完善。第三，與相關(guān)人員簽訂保密協(xié)定。合同應(yīng)特別明確項(xiàng)目如果出現(xiàn)沒有競購成功的，政府或者土地使用權(quán)人如何補(bǔ)償？第二，對項(xiàng)目投入資金進(jìn)行預(yù)算，約定前期付款方式。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，大部分的國有土地使用權(quán)出讓必須采取招拍掛的形式，故潛在競爭對手始終存在，開發(fā)商稍有不慎，就可能面臨土地使用權(quán)被其他競買者競得的局面。開發(fā)商的前期工作，幾乎全部依靠自己資金投入，沒有形成所有權(quán)成果，不能從銀行融資貸款，加上建設(shè)周期較長，政府在前期一般不承擔(dān)付款義務(wù)，往往需要等到競拍后從土地使用權(quán)出讓金中扣回，所以給開發(fā)商造成的資金壓力很大。由于開發(fā)商在前期已介入土地招拍掛工作，并對土地進(jìn)行了前期投入，但因?yàn)殚_發(fā)周期長，將面臨與政府之間的約定或者政策發(fā)生不可預(yù)知的變化，引起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。招拍掛前期運(yùn)作參與還存在這樣一些情況，即開發(fā)商由于事先獲得了某種特殊經(jīng)營權(quán)，而在招拍掛項(xiàng)目中，獲取土地使用權(quán)與該經(jīng)營權(quán)又是捆綁在一起的，因此其他競買人即使通過競買獲得了土地使用權(quán)，但因缺少特許經(jīng)營權(quán)，故不能實(shí)際對該土地開發(fā)建設(shè)，從而實(shí)際排除了其他競買人，項(xiàng)目土地使用權(quán)最終只能過戶至開發(fā)商名下。在目前的實(shí)踐中，更常見的一種前期參與方式是，開發(fā)商與政府或土地使用權(quán)人開展前期合作，由開發(fā)商出資推動(dòng)征地拆遷、安置補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，或者承?dān)項(xiàng)目用地的基礎(chǔ)設(shè)施或者公共設(shè)施建設(shè)等土地一級開發(fā)工作，有些項(xiàng)目還承擔(dān)勘探勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，待拆遷或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作完成后，進(jìn)行招牌掛出讓土地使用權(quán)時(shí)，開發(fā)商通過與政府之間的事先協(xié)議安排，要求參加該地招拍掛的競買人在繳納土地使用權(quán)出讓金之同時(shí)，必須承擔(dān)該地的征地拆遷、安置補(bǔ)償、土地一級開發(fā)、勘探勘察或者規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用。七、通過前期運(yùn)作獲得招拍掛程序參與權(quán)，從而獲得土地使用權(quán)土地招拍掛的前期運(yùn)作，在當(dāng)前的政策空間下，不僅具有合法操作的政策和法律依據(jù)，而且能滿足政府對項(xiàng)目開發(fā)的需求，達(dá)到社會公共利益和開發(fā)商利益的雙贏局面。在合同中設(shè)立債權(quán)人保證條款，并要求債務(wù)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知回執(zhí)上載明沒有在此之前收到債權(quán)讓與第三人的通知。避免債權(quán)人與債務(wù)人惡意串通，將已讓與的債權(quán)再行讓與第三人時(shí)將通知回執(zhí)的時(shí)間倒簽。開發(fā)商在收購債權(quán)時(shí)，應(yīng)要求債權(quán)人提供催收債權(quán)的通知文件，以及債權(quán)人與債務(wù)人的往來信函，判斷該債權(quán)是否已過訴訟時(shí)效。開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行充分調(diào)查，了解原債權(quán)人與債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的內(nèi)容，最好做到讓原債權(quán)人和債務(wù)人一致對轉(zhuǎn)讓的債權(quán)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。第四，受讓債權(quán)后，存在不能與債務(wù)人達(dá)成抵償協(xié)議或者抵償協(xié)議無效的風(fēng)險(xiǎn)。第三，債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知的風(fēng)險(xiǎn)。我國《合同法》明確規(guī)定“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的，或者按照當(dāng)事人約定、法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)”不得轉(zhuǎn)讓。第四，開發(fā)商以法院的法律文書即判決書或調(diào)解書﹑裁定書完成土地使用權(quán)以及在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變更登記，由開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營開發(fā)。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力”。第二，雙方共同將債權(quán)轉(zhuǎn)讓的事實(shí)通知債務(wù)人即目標(biāo)土地使用權(quán)人或在建工程項(xiàng)目所有人?！辈扇≡摲绞绞召彿康禺a(chǎn)項(xiàng)目是指，開發(fā)商收購債權(quán)，成為土地使用權(quán)人或者在建項(xiàng)目所有人的債權(quán)人后，土地使用權(quán)人或在建項(xiàng)目所有人因種種原因不能償還該債務(wù)，將其土地使用權(quán)或在建項(xiàng)目作為債權(quán)的對價(jià)，抵償給開發(fā)商，開發(fā)商通過訴訟程序過戶,并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)。律師應(yīng)當(dāng)提醒開發(fā)商有必要在交易條款中設(shè)置擔(dān)保及公告程序的條款等。第六，要求目標(biāo)公司出具承諾函，并到相關(guān)部門核實(shí)公司的債權(quán)債務(wù)、抵押、擔(dān)保、訴訟仲裁或財(cái)產(chǎn)被查封、凍結(jié)的有關(guān)情況。第四，要求目標(biāo)公司出示《國有土地使用權(quán)出讓合同》及補(bǔ)充協(xié)議、出讓金及契稅繳納憑據(jù)。第二，對目標(biāo)公司的資產(chǎn)包括土地、設(shè)備等進(jìn)行調(diào)查。第四，在建項(xiàng)目債權(quán)債務(wù)、抵押、擔(dān)保、訴訟、財(cái)產(chǎn)被查封、凍結(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。第二，土地使用權(quán)證或出讓金、相關(guān)稅費(fèi)欠繳的風(fēng)險(xiǎn)。此外，開發(fā)商還應(yīng)辦理的手續(xù)主要包括：（1）辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)受讓批準(zhǔn)、登記手續(xù)；（2）辦理規(guī)劃報(bào)建和施工許可的更名手續(xù)；（3）根據(jù)不同地區(qū)的管理要求，向原立項(xiàng)審批部門申請項(xiàng)目建設(shè)者更名手續(xù)?！贝送猓鶕?jù)《南寧市城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》第八條的規(guī)定，“下列房地產(chǎn)不得進(jìn)行交易：（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)，未付清土地使用權(quán)出讓金或不按出讓合同約定的期限和條件投資開發(fā)的；（二）以劃撥方式取得、無地上建筑物及其他附著物的土地使用權(quán)的；（三）司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（四）市人民政府根據(jù)城市建設(shè)需要或依法決定收回土地使用權(quán)的；（五）未登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（六）權(quán)屬有爭議、權(quán)屬證書與標(biāo)的物不符或者房屋、土地權(quán)利人不一致的；（七）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；（八）依法公告列入拆遷范圍的；（九）設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)，未通知抵押權(quán)人的；（十）依法禁止交易的其他情形。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。（2）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)
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