房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的取得方式及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對-資料下載頁
2025-06-30 13:58本頁面
【正文】 債務(wù)人不發(fā)生效力”。第三，開發(fā)商提起訴訟程序, 訴訟中或執(zhí)行中,債務(wù)人以在建項(xiàng)目或土地抵債，與開發(fā)商簽訂債務(wù)抵償協(xié)議。第四，開發(fā)商以法院的法律文書即判決書或調(diào)解書﹑裁定書完成土地使用權(quán)以及在建工程項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓的變更登記，由開發(fā)商對項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營開發(fā)。（二）以以資抵債方式收購房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對采取以資抵債方式取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，存在比較大的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括：第一，債權(quán)本身的風(fēng)險(xiǎn)。我國《合同法》明確規(guī)定“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的，或者按照當(dāng)事人約定、法律規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)”不得轉(zhuǎn)讓。第二，債權(quán)已過訴訟時(shí)效或者債權(quán)人雙重轉(zhuǎn)讓債權(quán)，將導(dǎo)致收購的債權(quán)喪失勝訴權(quán)或者雙重清償?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)。第三，債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知的風(fēng)險(xiǎn)。《合同法》規(guī)定的債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知的內(nèi)容和方式過于簡略，實(shí)踐中容易出現(xiàn)債權(quán)人怠于履行通知義務(wù)的問題。第四，受讓債權(quán)后，存在不能與債務(wù)人達(dá)成抵償協(xié)議或者抵償協(xié)議無效的風(fēng)險(xiǎn)。為有效應(yīng)對以上問題，開發(fā)商應(yīng)對債權(quán)收購進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制：第一，防止受讓的債權(quán)本身存在瑕疵。開發(fā)商應(yīng)進(jìn)行充分調(diào)查，了解原債權(quán)人與債務(wù)人之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系的內(nèi)容，最好做到讓原債權(quán)人和債務(wù)人一致對轉(zhuǎn)讓的債權(quán)承擔(dān)瑕疵擔(dān)保責(zé)任。第二，避免簽訂已過訴訟時(shí)效的債權(quán)。開發(fā)商在收購債權(quán)時(shí)，應(yīng)要求債權(quán)人提供催收債權(quán)的通知文件，以及債權(quán)人與債務(wù)人的往來信函，判斷該債權(quán)是否已過訴訟時(shí)效。第三，明確約定債權(quán)人通知債務(wù)人的期限和形式。避免債權(quán)人與債務(wù)人惡意串通，將已讓與的債權(quán)再行讓與第三人時(shí)將通知回執(zhí)的時(shí)間倒簽。第四，避免債權(quán)二重讓與的情況發(fā)生。在合同中設(shè)立債權(quán)人保證條款，并要求債務(wù)人在債權(quán)轉(zhuǎn)讓通知回執(zhí)上載明沒有在此之前收到債權(quán)讓與第三人的通知。除對債權(quán)收購本身的有效性進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制外，土地使用權(quán)人或在建項(xiàng)目所有人將其土地使用權(quán)或在建項(xiàng)目抵償給開發(fā)商的行為，實(shí)質(zhì)上構(gòu)成土地使用權(quán)或在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓，該項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓存在的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對，與前述在建項(xiàng)目受讓方式相同。七、通過前期運(yùn)作獲得招拍掛程序參與權(quán)，從而獲得土地使用權(quán)土地招拍掛的前期運(yùn)作，在當(dāng)前的政策空間下，不僅具有合法操作的政策和法律依據(jù)，而且能滿足政府對項(xiàng)目開發(fā)的需求，達(dá)到社會公共利益和開發(fā)商利益的雙贏局面。（一）參與招拍掛前期項(xiàng)目運(yùn)作的一般方式及內(nèi)容開發(fā)商通過前期運(yùn)作獲得招拍掛程序的參與權(quán)，從而為最后競得土地使用權(quán)贏取主動和先機(jī)。在目前的實(shí)踐中，更常見的一種前期參與方式是，開發(fā)商與政府或土地使用權(quán)人開展前期合作，由開發(fā)商出資推動征地拆遷、安置補(bǔ)償?shù)裙ぷ?，或者承?dān)項(xiàng)目用地的基礎(chǔ)設(shè)施或者公共設(shè)施建設(shè)等土地一級開發(fā)工作，有些項(xiàng)目還承擔(dān)勘探勘察、規(guī)劃設(shè)計(jì)等工作，待拆遷或基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等前期工作完成后，進(jìn)行招牌掛出讓土地使用權(quán)時(shí)，開發(fā)商通過與政府之間的事先協(xié)議安排，要求參加該地招拍掛的競買人在繳納土地使用權(quán)出讓金之同時(shí)，必須承擔(dān)該地的征地拆遷、安置補(bǔ)償、土地一級開發(fā)、勘探勘察或者規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用。從商業(yè)角度而言，對該項(xiàng)目前期工作不熟悉的競買人，由于不了解前期費(fèi)用情況，也不清楚項(xiàng)目的工作難度，在招拍掛時(shí)往往不敢輕易舉牌競買，而直接參與項(xiàng)目前期開發(fā)的開發(fā)商則有把握在招拍掛程序中勝出。招拍掛前期運(yùn)作參與還存在這樣一些情況，即開發(fā)商由于事先獲得了某種特殊經(jīng)營權(quán)，而在招拍掛項(xiàng)目中，獲取土地使用權(quán)與該經(jīng)營權(quán)又是捆綁在一起的，因此其他競買人即使通過競買獲得了土地使用權(quán)，但因缺少特許經(jīng)營權(quán)，故不能實(shí)際對該土地開發(fā)建設(shè)，從而實(shí)際排除了其他競買人，項(xiàng)目土地使用權(quán)最終只能過戶至開發(fā)商名下。（二）合作的風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對該方式存在的風(fēng)險(xiǎn)主要包括：第一，政策變化的風(fēng)險(xiǎn)。由于開發(fā)商在前期已介入土地招拍掛工作，并對土地進(jìn)行了前期投入，但因?yàn)殚_發(fā)周期長，將面臨與政府之間的約定或者政策發(fā)生不可預(yù)知的變化，引起項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。第二，資金風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商的前期工作，幾乎全部依靠自己資金投入，沒有形成所有權(quán)成果，不能從銀行融資貸款，加上建設(shè)周期較長，政府在前期一般不承擔(dān)付款義務(wù)，往往需要等到競拍后從土地使用權(quán)出讓金中扣回，所以給開發(fā)商造成的資金壓力很大。第三，不能競得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)始終存在。根據(jù)我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，大部分的國有土地使用權(quán)出讓必須采取招拍掛的形式，故潛在競爭對手始終存在，開發(fā)商稍有不慎，就可能面臨土地使用權(quán)被其他競買者競得的局面。為有效應(yīng)對上述風(fēng)險(xiǎn)，律師應(yīng)當(dāng)提醒開發(fā)商：第一，簽訂完備的前期開發(fā)合作合同。合同應(yīng)特別明確項(xiàng)目如果出現(xiàn)沒有競購成功的，政府或者土地使用權(quán)人如何補(bǔ)償？第二，對項(xiàng)目投入資金進(jìn)行預(yù)算，約定前期付款方式。包括工程量的計(jì)算、前期開發(fā)費(fèi)用的大小，前期付款的方式和時(shí)間，以便合理安排項(xiàng)目資金。第三，與相關(guān)人員簽訂保密協(xié)定。項(xiàng)目前期開發(fā)直接涉及到招拍掛程序中開發(fā)商能否競買成功，因此開發(fā)商必須與推進(jìn)該項(xiàng)目的工作人員、政府或土地使用權(quán)人簽訂保密協(xié)議，明確相關(guān)人員不得泄露與該項(xiàng)目有關(guān)的商業(yè)秘密。八、結(jié)束語鑒于改革開放以來，我國政府在土地管理上的經(jīng)驗(yàn)不足和立法的滯后，有關(guān)政策或法律仍存有模糊地帶，邏輯上也顯得體系不足，亟待完善。筆者希望，本文的粗淺梳理，能夠?qū)β蓭煹姆康禺a(chǎn)法律實(shí)務(wù)有所幫助，以期達(dá)到“在項(xiàng)目初期”就全面控制法律風(fēng)險(xiǎn)的效果。9 / 9
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