【正文】 中國房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試 —— 北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計劃 美國 REITs 中國準房地產(chǎn)投資信托 組織形式 公司或契約式 商業(yè)信托 能否上市交易 能 不能，但通過銀行質(zhì)押貸款和網(wǎng)上交易平臺增強流動性 投資憑證 股票 信托合同 存續(xù)期限 無限期 有期限 投資對象限制 至少 75％投資于房地產(chǎn) 100％房地產(chǎn) 投資對象數(shù)量 多樣化 單一 投資者人數(shù) 無限制 受合同份數(shù)量限制 收益和本金保障措施 沒有，純屬投資行為 綜合性擔保措施 稅收優(yōu)惠 有 有（無相關(guān)稅收規(guī)定） 5. 4 美國 REIT與中國準房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托）比較 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 它被認為是中國大陸第一個真正意義上的房地產(chǎn)投資信托計劃 ， 它基本具備了美國 REITS的主要特點 。 該信托計劃仿效國際上流行的 REITs運作模式 ， 集合運用信托計劃資金 ， 購買法國歐尚天津第一店的物業(yè)產(chǎn)權(quán) ， 以物業(yè)的租金收入實現(xiàn)投資人長期穩(wěn)定的高回報 。 ? 信托具有獨特的制度設(shè)計功能，能夠起到避稅、財產(chǎn)隔離、以及政策規(guī)避的功能 ? 信托具有創(chuàng)新性、靈活性、收益性三大特點，對于融資方和投資人都具有很強的吸引力 ? 信托的運用范圍廣泛，可用于貨幣、資本和產(chǎn)業(yè)市場 ? 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，資金鏈條的所有環(huán)節(jié)都可以通過信托來解決 5. 3 中國房地產(chǎn)投資信托基金的嘗試 —— 房地產(chǎn)投資信托 通過信托方式建立準房地產(chǎn)基金是目前法律框架下適合我國國情的最可行方式。就房地產(chǎn)金融市場的資金供給方和需求方以及房產(chǎn)金融市場結(jié)構(gòu)而言，房地產(chǎn)金融市場并未發(fā)展到適合房地產(chǎn)基金迅速發(fā)展的成熟程度 ? 財務(wù)透明度障礙 房地產(chǎn)基金要求信息的定時披露，財務(wù)的高度透明，從而最大限度的保障投資人的利益。在中國，盡管股票市場的投資者已經(jīng)開始具備 “ 股票投資有風(fēng)險 ” 的觀念，但是，對于房地產(chǎn)投資信托這樣的 “ 新型 ” 金融工具，散戶投資者對風(fēng)險的心理承受能力和產(chǎn)品的認同程度短時間內(nèi)很難提高 ? 房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達 房地產(chǎn)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款。因此，在缺乏產(chǎn)業(yè)投資基金法和相關(guān)上市規(guī)則的法律環(huán)境下，中國目前還難以建立真正的房地產(chǎn)投資信托基金。 5. 1 中國準房地產(chǎn)投資信托基金（房地產(chǎn)投資信托）的市場前景 5. 2 中國大陸推出 REITs可能遇到的障礙 ? 政策及法律限制 從性質(zhì)上說，真正的 REITs 屬于產(chǎn)業(yè)投資基金。國內(nèi)配套法規(guī)一經(jīng)出臺，上述資產(chǎn)包將極易轉(zhuǎn)成新制度下的首只房地產(chǎn)基金。 ? 收益率穩(wěn)定，近年來表現(xiàn)強于股票市場 國外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）總結(jié) 4. 5 國外 REITs運行模式（案例） 新加坡第一只、也是亞洲地區(qū) (除澳大利亞和日本外 )的第一只上市房地產(chǎn)信托基金 物業(yè)管理 Capitaland Retail Management Pte. ltd 單位信托證券持有者 經(jīng)理人 CapitaMall Trust Management Limited 物業(yè) Tampines Mall Junction 8 Funan The IT Mall IMM 受托人 Bermuda Trust (Singapore) Limited 投資CMT 發(fā)售 代表行使權(quán)力 （ 2023年 7月， $/股） （ 2023年 7月， $/股） 托管人費用 資產(chǎn)管理服務(wù) 資產(chǎn)管理費 物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理費 資產(chǎn)所有 物業(yè)凈收益 總市值 S$ 總市值 S$ 嘉茂房地產(chǎn)投資信托基金 物業(yè)管理 Cheung Kong （ Holdings）Limited 單位信托證券持有者 經(jīng)理人 ARA Asset Management (Singapore) Limited 物業(yè) 紅磡國際都會商場 馬鞍山廣場 荔枝角盈暉家居城 荃灣創(chuàng)意無限商場 火炭銀禧閣商場 受托人 Bermuda Trust (Singapore) Limited 投資CMT 發(fā)售 代表行使權(quán)力 （ 2023年 8月， $/股） （ 2023年 8月， $/股） 托管人費用 資產(chǎn)管理服務(wù) 資產(chǎn)管理費 物業(yè)管理服務(wù) 物業(yè)管理費 資產(chǎn)所有 物業(yè)凈收益 長江實業(yè)擁有 30%的股權(quán) 第一個持有香港資產(chǎn)的房地產(chǎn)投資信托基金 總市 值 S$ 總市值 HK$ 沙田第一城 華都花園 青怡花園 麗港城中城 麗都花園 海韻花園 2023年 6月，長江實業(yè) 34億港元出售 + 置富地產(chǎn)投資信托基金 4. 6 海外 REITs及基金投資中國商業(yè)不動產(chǎn)的途徑和方法 國外 國內(nèi) REITs 成立外資獨資公司（ WOFE） 資產(chǎn)管理公司 支付管理費 不動產(chǎn) 1 不動產(chǎn) 3 不動產(chǎn) 2 不動產(chǎn) 4 WOFE1 WOFE2 WOFE3 WOFE4 國外 國內(nèi) REITs 直接收購物業(yè) 資產(chǎn)管理公司 支付管理費 國外 國內(nèi) REITs 不動產(chǎn) 1 資產(chǎn)管理公司 代收租金 支付管理費 不動產(chǎn) 4 不動產(chǎn) 3 不動產(chǎn) 2 深入項目調(diào)研，包括政府關(guān)系、市場定位、交易手續(xù)辦理等等，完成深入可行性報告、草擬合約 尋找 /識別項目 篩選項目 現(xiàn)場勘查 可操作 不可操作 放棄 項目評估 有可行性 項目市場及定位分析 項目初步資料匯總 財務(wù)分析 無可行性 完成初步評估報告 放棄 遞交意向書 有意向 無意向 放棄 交易深入研判 簽定合約 成立項目公司 投資委員會 投資委員會 4. 7 REITs投資流程及盡職調(diào)查流程 REITs投資流程圖 五、 REITs在中國的發(fā)展之路 ? 中國房地產(chǎn)市場潛力巨大 ? 信托業(yè)利用特殊的制度優(yōu)勢，努力進行金融產(chǎn)品創(chuàng)新 北京國投推出的“北京國投法國歐尚天津第一店資金信托計劃”，其意義不僅在于該產(chǎn)品創(chuàng)造了“三贏”局面，即對投資者、房地產(chǎn)開發(fā)商和北京國投而言均有利，更重要的是它意味著中國內(nèi)地首只真正意義上的房地產(chǎn)投資信托（準房地產(chǎn)基金）的誕生。 ? REITs也參與不動產(chǎn)開發(fā)，但業(yè)務(wù)量較小。 ? 各國的 REITs都有成熟的法律體系的支持。 ? 不動產(chǎn)所有人持有的受益證券，必須在不動產(chǎn)投資信托基金成立一年后，才能轉(zhuǎn)讓。 ? 進行同一宗不動產(chǎn)或不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利交易金額達新臺幣一億元以上，應(yīng)先洽請專業(yè)估價者出具估價報告書。 ? 不動產(chǎn)投資信托以封閉型為主。 《 房地產(chǎn)信托投資基金守則（草擬本咨詢文件） 》 對于投資的核心規(guī)定 ? 只可以投資于香港的房地產(chǎn)項目，現(xiàn)在已允許投資于非香港物業(yè)． ? 投資于可產(chǎn)生定期租金收入的房地產(chǎn)項目，收入的較大部分必須源自房地產(chǎn)項目的租金收入 ? 該計劃被禁止投資于空置土地或從事或參與物業(yè)發(fā)展活動 ? 不能用資產(chǎn)對他人進行擔保 ? 不可購入任何可能使其承擔無限責任的資產(chǎn) ? 該計劃必須持有該計劃之內(nèi)的每項房地產(chǎn)項目最少 2年 ? 借款總額都不得超逾該計劃的資產(chǎn)總值的 35% ? 該計劃每年須將不少于其經(jīng)審計年度除稅后凈收入 90%的金額分派予單位持有人作為股息 臺灣的 REITs 臺灣與香港的情況類似，到 2023年還沒有推出 REITs，但是于 2023年 7月 23日，臺灣發(fā)布了 《 不動產(chǎn)證券化條例 》 ，并擬定了相關(guān)的細則草案。 ? 不動產(chǎn)投資信托可抵押其資產(chǎn)進行融資。 ? 不動產(chǎn)投資信托可以從事或參與不動產(chǎn)開發(fā)，但不能投資于空地。不動產(chǎn)相關(guān)之標的包括：不動產(chǎn)公司的股份、不動產(chǎn)抵押證券、其它相關(guān)不動產(chǎn)基金。如果以信托形式設(shè)立不動產(chǎn)投資信托，則可以公開或私下募集資金。不動產(chǎn)投資信托可以公司法人或信托形式設(shè)立。下圖中顯示，REITs指數(shù)建立以來，指數(shù)一路攀高，曾在今年 5月 20日達到 1,點，目前也都超過當初設(shè)定的 1000點許多，顯示市場對 REITs的發(fā)展看好。這兩支 REIT 的標的物是由這兩大商社擁有的優(yōu)良不動產(chǎn)。到目前為止共有 7家REITs在東京股票交易所上市。 運作流程 ? 房地產(chǎn)公司將土地、建筑物售給投資者，由投資者繳納土地、建筑物的價款給房地產(chǎn)公司； ? 投資者將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)信托給房地產(chǎn)投資信托公司進行經(jīng)營管理； ? 信托公司將房地產(chǎn)全部租賃給房地產(chǎn)公司，同時向該公司收取租賃費； ? 房地產(chǎn)公司也可以將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)租給承租人，向承租人收取租賃費； ? 信托公司向投資者發(fā)放紅利； ? 信托公司也可以將該房地產(chǎn)在市場上銷售，從購買者身上獲取價款，再按比例分配給投資者。 美國 REITs的盈利比較 指數(shù) 收益率％ 道瓊斯工業(yè) Nasdaq 綜合 Sp 500 權(quán)益型 REITs 日本的 REITs 簡 介 日本的 REITs與美國的不同，它的信托財產(chǎn)不是資金而是土地及房產(chǎn)，它是以管理和出售土地房屋為目的的信托。 在過去 30年間 ， REITs的表現(xiàn)大大超出了其他大部分主要的市場基準收益 ， 而且波動也很小 。今天在美國約有 180個 REITs在證券交易市場掛牌上市，總資產(chǎn)達