【正文】 力，完善貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制，推進(jìn)市場(chǎng)化，增強(qiáng)了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)管理的能力；（5）隨著金融創(chuàng)新的深化，金融創(chuàng)新的開發(fā)已經(jīng)不單是一個(gè)金融企業(yè)或者金融部門的事情，它將涉及到多個(gè)部門或機(jī)構(gòu)。在結(jié)構(gòu)上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時(shí)候只支付利息，最后才歸還本金，因此，其靈活性非常適合于房地產(chǎn)業(yè)。外來資金的投資加上自有資金的進(jìn)入構(gòu)成了夾層融資信托模式。在短期小金額資金融通的過程中，典當(dāng)融資發(fā)揮了它靈活的作用，但是相對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)巨額融資需求來說，典當(dāng)金額規(guī)模太小了，融資成本也較高。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以巨額土地轉(zhuǎn)讓金在短期內(nèi)支付為前提，開發(fā)商必須具備強(qiáng)大的金融運(yùn)作能力或雄厚的自有資金實(shí)力，手中有土地卻沒有進(jìn)一步開發(fā)能力的開發(fā)商與有資金卻難于拿到土地的開發(fā)商的合作，成為該階段獨(dú)特的合作開發(fā)融資方式。債務(wù)性融資構(gòu)成負(fù)債，企業(yè)要按期償還約定的本息，債權(quán)人一般不參與企業(yè)的經(jīng)營決策，對(duì)資金的運(yùn)用也沒有決策權(quán)。營運(yùn)資本負(fù)債融資一般是從銀行貸款、商業(yè)信用社或信用合作社獲得，它是短期的。債務(wù)融資通常有銀行貸款、股票融資、債ā融資及融資租賃等方式。按資金性質(zhì)，可分為流動(dòng)資金貸款、固定資產(chǎn)貸款和專項(xiàng)貸款三類。通常，這種貸款一般要求提供抵押物（土地、建筑不動(dòng)產(chǎn)、設(shè)備或其它固定資產(chǎn)），如果特許人不能按規(guī)定還貸，銀行將沒收這些抵押物。對(duì)于中小型特許經(jīng)營企業(yè)來說，融資租賃是融資與融物的結(jié)合，集貿(mào)易、金融、租借為一體，運(yùn)作比較靈活、簡單，對(duì)提高企業(yè)的籌資融資效益是十分有效的融資方式。權(quán)益融資可以讓企業(yè)創(chuàng)辦人不必用現(xiàn)金回報(bào)其它投資者，而是與它們分享企業(yè)利潤并承擔(dān)管理責(zé)任，投資者以紅利形式分得企業(yè)利潤。有經(jīng)驗(yàn)的同志，一看這幾樣?xùn)|西的發(fā)出時(shí)間，基本上就可以判斷出地塊背后的故事。新城鄉(xiāng)規(guī)劃法第三十八條：在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式提供國有土地使用權(quán)的，在國有土地使用權(quán)出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應(yīng)當(dāng)依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強(qiáng)度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權(quán)出讓合同的組成部分。項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要搞的東西。再次強(qiáng)調(diào)一下：母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)就比較有技術(shù)含量一點(diǎn)，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑有多高，有多大，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范，等等等等。但是且慢。這種空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，有無窮的空間可以鉆營。把凈用地面積一加大，總建筑面積自然就水漲船高。這么搞行不行？反正個(gè)人不知道行不行。不是消防間距不夠，就是在不能開窗的地方開了窗，要么就是車道轉(zhuǎn)彎半徑太小，等等等等管線綜合審查、排水許可證管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一，現(xiàn)在專門拿出來講，因?yàn)檫@個(gè)東西實(shí)在是非常，非常的專業(yè)啊。說了半天，管線綜合是啥？包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。作為非專業(yè)人士，要判斷一個(gè)小區(qū)的官線綜合設(shè)計(jì)好不好，只需要看兩個(gè)東西：你就這么走進(jìn)一個(gè)小區(qū)，看它里面是不是有電線搭在樓和樓之間。為什么要這么強(qiáng)調(diào)這個(gè)管線綜合呢？如果它設(shè)計(jì)不好有什么后果呢？首先，就是給排水會(huì)整天出問題?？措娨暤臅r(shí)候千萬別開電腦，不然就得在黑暗之中耗一晚上。但是接口在哪里呢？現(xiàn)在告訴你們，無論開發(fā)商們?cè)谑孪茸龆嗌贉?zhǔn)備工作，做多少調(diào)查工作，都無法保證預(yù)留的接口不發(fā)生變化。我反正是被這個(gè)東西搞怕了。這個(gè)東西是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水。然后這個(gè)東西反過來又影響管線綜合設(shè)計(jì)，事實(shí)上是一回事。反正現(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，所以在這個(gè)事情的管理上也不同。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評(píng)估搞了，再回頭來立項(xiàng)。不過上有政策下有對(duì)策，事情都是人辦出來的。單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查那也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。目前來說，我國各大城市在車位問題上管得那都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。但是單體階段就不一樣了，就開始數(shù)了。立體機(jī)械停車位相信很多人都見過，那玩意非常的不好使喚，進(jìn)出一次花上半個(gè)小時(shí)那是非常正常的事情。10幾20萬買一巴掌大的停車位，開發(fā)商還虧本？事實(shí)是，停下一臺(tái)車，的確只需要10個(gè)平方米不到的空間。你這個(gè)車是不能垂直起降的。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)計(jì)公司再細(xì)化一下出建筑施工圖，就可以申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。直接這么下兩個(gè)結(jié)論：沒有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。先從消防說起。另外我們的消費(fèi)者也沒這種意識(shí)。一般說，各發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報(bào)建。沒見過有開發(fā)商能繞得過這些強(qiáng)制性規(guī)范的，即使能繞過去將會(huì)獲得巨大的回報(bào)，譬如減少一套樓梯，那是多么好的事情啊，但是基本上沒人敢去辦。人防部門屬于政府部門，不是軍隊(duì)編制。社會(huì)上各種聲音都有，尤其是自以為看通了物權(quán)法的神經(jīng)們。因?yàn)槿朔烙猛静糠值能囄恢徊贿^是一種暫用的性質(zhì)，不能賣，所以開發(fā)商絕對(duì)會(huì)想辦法減少人防面積。我國現(xiàn)在越來越強(qiáng)調(diào)可持續(xù)發(fā)展，建筑節(jié)能擺上的位置也越來越高。恩，在這里南北差異非常明顯：北方一般在節(jié)能審查上都比較能達(dá)標(biāo)，老百姓在觀念上也比較能接受這個(gè)，因?yàn)楸狈接幸粋€(gè)取暖的問題，節(jié)能不能達(dá)標(biāo)的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖費(fèi)的。這是與北方人的使用習(xí)慣及氣候一致的：空氣干燥，而且洗手間的使用頻率較低，一般人都不習(xí)慣每天洗澡但在南方，僅僅只是增加這么一個(gè)洗手間的窗戶，90平方米要設(shè)計(jì)出三居室，就幾乎是不可能完成的任務(wù)。施工圖審查單位還必須對(duì)審查結(jié)果負(fù)責(zé)。余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可余泥和噪音，這兩個(gè)東西專門拿在這里講，是因?yàn)檫@兩樣?xùn)|西是最擾民的。余泥排放現(xiàn)在都快成了各大公路管理部門，包括公路、交通、警察，的主要生財(cái)?shù)缆妨?。噪音排放許可，是指只能在規(guī)定時(shí)間，用規(guī)范的，噪音較輕的方式施工。當(dāng)然用錘擊樁，那肯定是最經(jīng)濟(jì)的。那是真管得不錯(cuò)。拿施工許可證之前，必須得去兩個(gè)站辦審批手續(xù)。收人錢手軟，云云。檢測(cè)合格了，才能做承臺(tái)，繼續(xù)往上建。但在某些大城市，譬如廣州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。監(jiān)理招標(biāo)的程序跟施工招標(biāo)的程序及做法幾乎一致。1施工許可證施工許可證所須材料基本上是上面全部手續(xù)一個(gè)匯總。不相信的同學(xué)，請(qǐng)回頭再把前面10個(gè)大項(xiàng)看一遍，基本上每個(gè)大項(xiàng)里的每一個(gè)小項(xiàng)的工作日不會(huì)少于20個(gè)。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對(duì)規(guī)范和嚴(yán)格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動(dòng)的。為什么？因?yàn)檫@是雙方一起適應(yīng)，互相妥協(xié)的結(jié)果。這個(gè)活就叫放線。放線后，測(cè)繪院會(huì)發(fā)出一份放線冊(cè)。放線完畢，施工單位照著這個(gè)邊角點(diǎn)施工，完了之后就做驗(yàn)線。1預(yù)售許可證預(yù)售現(xiàn)在的管理已經(jīng)比較嚴(yán)格了。這個(gè)條件跟銀行辦理按揭貸款的條件又不一樣：無論層數(shù)高低，全部封頂才能放貸。在預(yù)售許可方面還有個(gè)值得一說的地方就是預(yù)測(cè)繪?，F(xiàn)在為了避免面積方面的糾紛，各大開發(fā)商都學(xué)乖了，開始花很大的精力在做通房屋測(cè)量機(jī)構(gòu)的工作上。土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。土地抵押必須辦理抵押登記，這個(gè)是常識(shí)了?，F(xiàn)在的任務(wù)是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預(yù)售許可證。這兩個(gè)部門絕對(duì)不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗?duì)方的登記資料的。這個(gè)懸空期是合理的。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預(yù)售許可證了。國土部門與房管部門分離，實(shí)在是一項(xiàng)有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項(xiàng)驗(yàn)收了。消防、人防和管線驗(yàn)收，都是由這幾項(xiàng)專業(yè)的施工單位搞定。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。這個(gè)企業(yè)也不說什么。你要說這是誰的責(zé)任吧，這根本都說不清楚。但是，驗(yàn)收?qǐng)?bào)告上肯定會(huì)留有伏筆，基本上都是這么個(gè)寫法：原則同意通過驗(yàn)收，但如下問題需要進(jìn)一步整改：12345云云?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對(duì)不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個(gè)名字給甲方。質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也搞完了，就是最終的到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。各項(xiàng)手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。但是這個(gè)東西又只不過是整個(gè)過程中的一件小事。這整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強(qiáng)大的生命力，足以將不遵守這個(gè)秩序的任何人擋在門外。連告都不知道要去告誰。任何試圖改變現(xiàn)行房地產(chǎn)管理規(guī)則的人，都會(huì)受到血一樣的教訓(xùn)。融資成本：融資人融資成本不得低于20％（含20％），且信托報(bào)酬不得低于5％。限制內(nèi)容：不得介入各地“地王”項(xiàng)目，不得未經(jīng)信托業(yè)務(wù)委員會(huì)審議在土地掛牌前與企業(yè)簽署融資意向協(xié)議，不得介入低密度（，）及別墅項(xiàng)目。四、得房率總套內(nèi)建筑面積/總建筑面積是指住宅凈使用面積占銷售面積的百分比。八、建筑覆蓋率建筑覆蓋率:指建筑基底面積占建設(shè)用地面積的百分比。不包括宅基地和院地。標(biāo)高數(shù)值以“米”為單位，一般標(biāo)注至小數(shù)點(diǎn)后三位數(shù)（總平面中為兩位數(shù)）十四、尺寸線 數(shù)值以“毫米”為單位十五、建筑要素建筑功能、物質(zhì)技術(shù)條件、建筑形象十六、生地、毛地、熟地A、生地純粹未開發(fā)的土地物質(zhì) B、毛地經(jīng)三通一平的生地 C、熟地七通一平十七、三（七）通一平三通一平水、電、交通、場(chǎng)地平整七通一平上、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通、場(chǎng)地平整十八、紅線、建筑紅線 A、紅線：道路用地的界線B、建筑紅線：建筑物外方面不能超越的界線 *在紅線內(nèi)不允許有任何永久性建筑十九、公寓式辦公建筑amp。二十一、日照間距指前后兩排房屋之間，為保證后排房屋在規(guī)定的時(shí)日獲得所需日照量而保持的一定間隔距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來表示：凈高=層高樓板厚度即層高和樓板厚度的差叫“凈高”。磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。３、陽臺(tái)建筑面積，指套內(nèi)陽臺(tái)的建筑面積，按國家《建筑面積計(jì)算規(guī)則》，封閉式陽臺(tái)，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積；凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)按其水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。斜面屋頂結(jié)構(gòu)的房間。三十、膠凝材料能將散粒材料或塊狀材料粘結(jié)成整體并具有一定強(qiáng)度的材料 三十一、膠凝材料 膠凝材料分氣硬性膠凝材料（石膏、石灰、水玻璃）和水硬性膠凝材料（硅酸鹽水泥和普通硅酸鹽水泥）三十二、石灰的生產(chǎn)石灰以石灰石為原料，經(jīng)高溫煅燒，使碳酸鈣分解，制得生石