【正文】 到 3750億美元。 4. 3 REITs與集合信托的區(qū)別 信托 房地產(chǎn)投資信托基金 品種 柜臺式交收 證券化信托產(chǎn)品 掛牌交易的房地產(chǎn)投資信托 資產(chǎn) 開發(fā)性項目居多 已建成的收益性資產(chǎn)組合 借款 禁止 資產(chǎn)的 45% 估值 要求松散 強制性， 年檢及高度專業(yè)性 年收益 一般固定 可變的，但收益 90%必須用于分配 發(fā)起人 銀監(jiān)批準及監(jiān)管的信托公司 有牌照資格的資產(chǎn)管理人 公司管治 以信托公司為主體 在持牌制度下，由證監(jiān)會立法監(jiān)管、獨立的資產(chǎn)管理公司、信托監(jiān)管人和核數(shù)師分別各行其職 投資人控制 被動參與 經(jīng)獨立的信托持有者 ,投資者可以積極參與 監(jiān)管主體 人民銀行 證監(jiān)會或金管局 地理資產(chǎn)風險 : ?資產(chǎn)價值風險 ?現(xiàn)金流風險 ?退出風險 ?執(zhí)行風險 項目單一 適度 中等 高 中等： 缺乏第三者監(jiān)管 無限制 適度 中等 低 低 ：多層監(jiān)管 交易成本 高 低 投資者 機構主體 分散，零售和機構 流動性 受限于柜臺交易 (OTC) 高度流動 市場規(guī)模 ?。ǎ担胺荩? 無限制 4. 4 國外房地產(chǎn)投資信托基金（ REITs）基本情況 美國的 REITs 歷史和發(fā)展 REITs在上個世紀 60年代首次在美國出現(xiàn)，經(jīng)過 10余年的發(fā)展，在 70年代達到頂峰，其后由于經(jīng)濟危機和房地產(chǎn)市場的蕭條， REIT開始出現(xiàn)衰落。 ? REITs進入亞洲是本世紀的事情，但是登陸亞洲后，近幾年來發(fā)展非常迅速。美國和澳大利亞目前是世界上 REITs發(fā)展規(guī)模最大的兩個國家。 ? 經(jīng)過近 10年的發(fā)展，在 70年代初達到頂峰，其后由于經(jīng)濟危機和房地產(chǎn)市場的蕭條，房地產(chǎn)投資基金開始出現(xiàn)衰落， ? 隨著稅收法案的修訂和有關限制的放寬，在 80年代再次回升，資產(chǎn)價值不斷增長。 ? 股本房地產(chǎn)基金 (Equity REITs) 投資形式：直接投資房地產(chǎn)市場 主要收入：租金 ? 按揭房地產(chǎn)基金 (Mortgage REITs) 投資形式：向發(fā)展商提供建筑資本或為物業(yè)項目提供按揭 主要收入：利息 ? 混合房地產(chǎn)基金 (Hybrid REITs) 上述兩種基金的混合物 ? 私人地產(chǎn)基金 (Private REITs) 非上市或場外交易的 REITs REITs的種類 據(jù)資料顯示， REITs擁有較投資政府債券更高的收益率，例如在美國，投資 REITs的平均收益率約 %，而投資美國十年期國債券的平均收益率為約 %；在日本及新加坡，兩者的平均收益率差距同為 4%。 REITs 則不同，它具有集聚大量散戶投資者資金的功能，這有助于提高房地產(chǎn)市場的流動性和效率。 良好的融資渠道 就房地產(chǎn)商而言， REITs在融資方面提供了更大的靈活性和有效性。 獨立的監(jiān)督 大部分 REITs 屬于公募性質(zhì)的投資機構，因此受第三方監(jiān)督的力度越來越大。 投資風險分散化 REITs的收入也受到房地產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟基本面和市場力量的影響，具有一定的投資風險。 專業(yè)化管理 REITs 對房地產(chǎn)進行專業(yè)化管理，這是散戶投資者所難以進行的。未上市的 REITs 的股份或信托受益憑證一般情況下也可以在柜臺市場進行交易流通。由于租金水平一般隨通貨膨脹的變動而調(diào)整，因此 REITs 股份相對固定收益證券而言，具有對抗通貨膨脹的功能。 REITs股利源自 REITs 所持有房地產(chǎn)的定期租金收入，因此 REITs 的股利較為穩(wěn)定，波動性小。 REITs 在投資信托公司（或機構）層面是免征企業(yè)所得稅的。 REITs通過多元化（多個房地產(chǎn)項目、多種類型、多個地區(qū)）投資，有效地降低風險并獲取較高投資收益。它是 1960年美國國會據(jù)《 房地產(chǎn)投資信托法案 》 的規(guī)定按一定的法人組織形式組建成的。 ? 部分基金存在很多不規(guī)范的地方，比如資金的募集、管理人的誠信、關聯(lián)交易、納稅等方面，急需要相關法律的監(jiān)管和規(guī)范。 ? 投資形式多以貸款、參與房地產(chǎn)開發(fā)和股權投資為主，這與國外的 REIT明顯不同。 ? 多數(shù)房地產(chǎn)類基金只能采取繞到迂回的戰(zhàn)術，以投資公司、信托的形式成立和運作。 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金組織機構 境內(nèi)投資人 PRC Investors 集合資金信托計劃 Fund Trust Planning 信托合同 Trust Contract 咨詢顧問委托 Consultancy Agreement 中國住宅產(chǎn)業(yè)商會 CHIA 組織籌辦監(jiān)管 Organizing Supervising 境外投資人 Foreign Investors 基金投資合同 FI Contract 聯(lián)合投資協(xié)議 CoInvest Agreement 投資設立 Settingup 管理委托 Mgmt Agreement 中國住宅產(chǎn)業(yè)精瑞基金運作圖示 ? 雖然相關法律還沒有出臺，但國內(nèi)房地產(chǎn)類基金已暗潮涌動。 派人參加董事會 。 ? 基金管理公司和精瑞投資公司共同組建唯一性的投資決策委員會和風險管理委員會 ， 審核監(jiān)控精瑞投資公司的任何基金運營管理行為 。 前者以契約形式全權委托后者對基金在國內(nèi)對住宅產(chǎn)業(yè)項目進行投資和管理 。 投資形式： 股權投資、債權投資、過橋貸款、風險投資等 投資原則： 內(nèi)在價值未被市場認識或被市場低估的項目；政府、政策扶持的項目；壟斷性較高的住宅產(chǎn)業(yè)的價值型項目 投資限制： 投資壟斷性較高的價值型項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 30％ ； 投資穩(wěn)健的再創(chuàng)業(yè)企業(yè)的價值型項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 50％ ； 投資價值型的新興創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 15％ 投資于成長型創(chuàng)業(yè)企業(yè)的項目的比重 ≤ 基金資產(chǎn)凈值的 5％ 基金投資占被投資企業(yè)股權的比例在 5％ —— 35％ 之間 。團隊的執(zhí)行經(jīng)理助理協(xié)助信托執(zhí)行經(jīng)理管理和運行信托計劃。 ? 損失承擔 如信托虧損，金損失部分先由發(fā)起委托人以其持有的占信托計劃受益權總份額 15％的信托受益權承擔，剩余損失部分再由全體受益人按余下的信托受益權份額承擔。 受托人： 金信信托投資股份有限公司 托管人： 建設銀行浙江省分行 發(fā)起委托人 ：金地集團股份有限公司、綠城房地產(chǎn)集團有限公司、通和置業(yè)投資有限公司 管理顧問： 金地（集團）股份有限公司 募集機構： 金信信托投資股份有限公司、建設銀行浙江省分行 ? 投資方式 房地產(chǎn)項目公司股權投資和土地儲備的投資，閑置資金用于債券（國債、企業(yè)債、可轉(zhuǎn)債等）投資和同業(yè)往來等短期融資 ? 投資限制 對土地儲備部分不超過信托計劃總規(guī)模的 40％；對單一項目的投資不超過信托計劃總規(guī)模的 10%，對單一房地產(chǎn)開發(fā)商的總投資不超過信托計劃總額的 20%；投資房地產(chǎn)項目公司股權時不成為項目公司第一大股東。 該信托計劃實質(zhì)就是一個房地產(chǎn)基金。 第二階段： 在法律及政策許可的情況下，將公司改造為規(guī)范的基金管理公司，發(fā)起設立并管理房地產(chǎn)投資基金。董事會由九名董事組成，其中由股東方擔任的董事七名，獨立董事二名；監(jiān)事會由五名監(jiān)事組成，全部由股東方代表擔任。對資產(chǎn)經(jīng)營類的項目，如符合穩(wěn)健、成長原則，則不受此限。 階段性偏好：處于起步期的項目與土地儲備掛鉤；處于中后期的項目中，已打開了市場的 擴展性項 目，或因資金等原因造成進入成本較低的優(yōu)質(zhì)項目列入優(yōu)先考慮；對成熟性項目，重點關注具有資源優(yōu)勢或管理增值潛力、適用杠桿收購的項目。 區(qū)域偏好：重點關注那些工業(yè)化和城市化進程正趨加快、產(chǎn)業(yè)集聚能力強、產(chǎn)權改造業(yè)已啟動的地區(qū)；起步期，首先關注股東所在地和上海周邊地區(qū)中等（含中等）以上規(guī)模的城市。 第三階段：專業(yè)房地產(chǎn)基金募集和基金管理階段。 戰(zhàn)略規(guī)劃 第一階段：參照專業(yè)投資公司的模式進行運做，主要的投資將集中于土地開發(fā)和房產(chǎn)經(jīng)營，并通過兩種方式展開：一是通過與開發(fā)商進行股權合作的方式獲取相應的利潤；二是和銀行、信托投資公司等金融機構合作，進行相關的資本運作。準備在時機成熟和法律法規(guī)允許時與金融機構合作成立規(guī)范運作的基金。 從設立初期就定位于與投資公司合作的準基金模式上，未來將逐步向著基金的方向發(fā)展。 合作公司背景 公司信譽 公司性質(zhì) /背景 公司業(yè)績 注冊資金 項目基本情況 項目權屬 地理位置 政府相關批文 市場評估 成本價格 回報率（ IRR） （一般要求 3年在 25%以上） 市場租金 /市場售價 項目轉(zhuǎn)讓 合作方式 項目公司轉(zhuǎn)讓 參股 在對市場環(huán)境 、 項目投資回報的調(diào)研分析得基礎上 ，評估項目在市場層面上是否具有可操作性 對合作公司的歷史 、 實力等背景情況進行系統(tǒng)的調(diào)查研究 ， 評估合作公司是否適合建立長期合作關系 了解項目合作的方式 ， 評估項目在法律層面上是否具有可操作性 海外基金投資項目盡職調(diào)查流程圖 3. 2 國內(nèi)房地產(chǎn)基金產(chǎn)品及運作機構 在利用房地產(chǎn)基金融資過程中，存在以下比較典型的運作模式： 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司類基金計劃 偉業(yè)資產(chǎn)管理有限公司成立于 2023年，以使房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相結(jié)合為目的，從事房地產(chǎn)金融業(yè)務的服務性公司。 ? 美國雷曼兄弟、澳大利亞麥格理銀行、美國洛克菲勒等著名跨國房地產(chǎn)投資基金也紛紛進入上海 ,已與上海房產(chǎn)發(fā)展商達成緊密合作意向 ,并進入實質(zhì)操作階段。目前這幾大基金巨頭都已經(jīng)尋找到國內(nèi)合作企業(yè)。 ４、摩根士丹利 以房地產(chǎn)公司面貌在大陸出現(xiàn)的外資地產(chǎn)基金 —— 新加坡投資公司旗下的 GIC 地產(chǎn)斥資 4200 萬美元 ,在浦東陸家嘴批租了一塊 7 萬平方米的土地 , 興建寫字樓綜合