【正文】 另外，在BOT項(xiàng)目融資中，有保險(xiǎn)公司的介入，也可以分散項(xiàng)目各方的風(fēng)險(xiǎn)。民間資本的加入，可以提高企業(yè)經(jīng)營效率，提高資本增值能力。保險(xiǎn)公司是分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的重要一方，項(xiàng)目融資的巨大資金數(shù)額以及未來許多難以預(yù)料的不利因素，要求項(xiàng)目各方準(zhǔn)確的認(rèn)定自己面臨的重要風(fēng)險(xiǎn)，并未他們投保。這樣便于項(xiàng)目公司和營運(yùn)公司各自的分工和管理，項(xiàng)目公司更可以成為監(jiān)督方和管理方。（6）項(xiàng)目公司在老年地產(chǎn)建成后與營運(yùn)方簽訂營運(yùn)合同；老年住戶與營運(yùn)方簽訂租賃合同。項(xiàng)目公司可要求承建商帶資進(jìn)入項(xiàng)目，建設(shè)款項(xiàng)的支付可根據(jù)事先簽訂的協(xié)議，在項(xiàng)目有現(xiàn)金流入的時(shí)期內(nèi)分期支付。（5）項(xiàng)目公司與承建商簽訂施工合同，與設(shè)備供應(yīng)商簽訂供應(yīng)合同。（4）項(xiàng)目公司與投資者簽訂投資協(xié)議。商業(yè)銀行、非銀行金融機(jī)構(gòu)和一些國家政府的出口信貸機(jī)構(gòu)，是項(xiàng)目融資債務(wù)資金來源的主要提供者。其次，由于老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目屬于公益性項(xiàng)目，政府往往可以提供部分資金、信譽(yù)、履約等方面的支持，政府部門也可持有項(xiàng)目公司的股份。在老年地產(chǎn)BOT項(xiàng)目中，政府是最重要的參與者和支持者。由于老年地產(chǎn)屬于公益性項(xiàng)目，發(fā)起人更應(yīng)該擁有優(yōu)秀的資質(zhì)和信譽(yù)。模式分析（1）項(xiàng)目發(fā)起方組建項(xiàng)目公司。由于老年地產(chǎn)開發(fā)的特殊特點(diǎn)，所需資金規(guī)模較大，所需資金回收期較長，可以嘗試?yán)眯碌娜谫Y方式來籌建老年地產(chǎn)BOT融資模式。但可操作性較差。第一種方式，由房地產(chǎn)商單獨(dú)投資，作為一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目來開發(fā)建設(shè)、出售，這種形式在國外較為普遍，美國已有專門開發(fā)建設(shè)老年地產(chǎn)的連鎖公司。B（Build）建設(shè)、O（Operate）經(jīng)營、T（Transfer）移交：建設(shè)—經(jīng)營—轉(zhuǎn)讓。BO模式——由政府投資建設(shè)養(yǎng)老設(shè)施，交由企業(yè)運(yùn)營。作為復(fù)合地產(chǎn)，老年地產(chǎn)可以采用多種形式來推進(jìn)：土地置換模式——養(yǎng)老設(shè)施與土地置換，結(jié)合商品房開發(fā)，政策傾斜，吸引開發(fā)商建設(shè)和運(yùn)營全齡化服務(wù)型社區(qū)。大型綜合性養(yǎng)老社區(qū)的成功建設(shè)與后期運(yùn)營，亦為項(xiàng)目立體開發(fā)提供了支撐，包括住宅、購物中心、酒店、度假旅游、醫(yī)院、康體娛樂等。養(yǎng)老住宅開發(fā)需要社區(qū)的可持續(xù)性，盈利模式就需要產(chǎn)品銷售和物業(yè)經(jīng)營服務(wù)二者并重。出售物業(yè)服務(wù)多為維護(hù)開發(fā)品牌服務(wù)，利潤極少，養(yǎng)老住宅的開發(fā)以住宅產(chǎn)品的銷售為主要利潤，盈利模式即是以產(chǎn)品銷售為重中之重。在未來開發(fā)模式中，萬科集團(tuán)產(chǎn)品比例分配是：一般住宅產(chǎn)品約占80%，其余20%將開發(fā)持有型物業(yè)，其中就包括養(yǎng)老型物業(yè)。養(yǎng)老社區(qū)將來是只租不售，并不是建房子賣給老年人。目前國內(nèi)開發(fā)商在老年地產(chǎn)的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：“長期持有”、“出售”和“出售與長期持有相結(jié)合”。社區(qū)服務(wù)重點(diǎn)在以下四個(gè)方面：社區(qū)物業(yè)服務(wù)、社區(qū)家政服務(wù)、社區(qū)醫(yī)療服務(wù)及社區(qū)娛樂服務(wù)，這四個(gè)方面是形成老年地產(chǎn)差異化經(jīng)營的基礎(chǔ)，是持續(xù)正常經(jīng)營的保障。三方并舉的銷售方式適應(yīng)老年地產(chǎn)市場定位及多元化發(fā)展的要求。其目標(biāo)消費(fèi)群體應(yīng)包括具有中高經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人和資源公享群體（即享用老年地產(chǎn)設(shè)備、設(shè)施、服務(wù)等資源的群體，包括旅游觀光者、購物者、就醫(yī)者等群體）。老年地產(chǎn)運(yùn)營模式中的市場定位、銷售方式、服務(wù)體系的建立直接影響老年地產(chǎn)的經(jīng)營成敗，因此老年地產(chǎn)的運(yùn)營模式要遵循：二路出擊的目標(biāo)市場定位原則；三方并舉的銷售原則；四點(diǎn)標(biāo)新的社區(qū)服務(wù)原則。其核心是集娛樂、酒店式服務(wù)、生活護(hù)理和醫(yī)療護(hù)理為一體，提供自最初的退休享樂到最后的臨終關(guān)懷這樣一站式的終生退休養(yǎng)老服務(wù)。通常一個(gè)典型的CCRC由三部分組成：獨(dú)立生活住宅、輔助生活住宅以及護(hù)理之家。其服務(wù)內(nèi)容包括：就餐、洗衣、清理房間、醫(yī)藥管理、日常生活活動(dòng)幫助（洗澡、進(jìn)食、穿衣、行走、上廁所等）。協(xié)助居住社區(qū)介于獨(dú)立居住和護(hù)理居住二者之間的一種老年人社區(qū)照顧方式。護(hù)理居住社區(qū)旨在為需要持續(xù)醫(yī)療康復(fù)護(hù)理、明顯喪失日常生活活動(dòng)能力的老年人提供服務(wù)。這些社區(qū)吸引約5055歲的活躍長者，他們大多希望住在—個(gè)有很多娛樂活動(dòng)場所的社區(qū)環(huán)境中。針對(duì)有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的健康活躍長者，喜歡參加社會(huì)活動(dòng)，和外界保持良好的聯(lián)系。擁有田園景觀等鄉(xiāng)村原生態(tài)資源，與鄉(xiāng)村旅游相結(jié)合結(jié)合農(nóng)業(yè)經(jīng)營活動(dòng)、農(nóng)村文化及農(nóng)家風(fēng)情生活，借鑒分時(shí)度假模式，將農(nóng)業(yè)休閑旅游和生態(tài)養(yǎng)老相復(fù)合，提供養(yǎng)老居住、瓜果采摘、綠色農(nóng)家餐飲等功能，基本無其他配套設(shè)施。安靜恬然，有一定的景觀資源；養(yǎng)老配套服務(wù)完善大型綜合養(yǎng)老社區(qū)，包括住宅、購物中心、老年大學(xué)、酒店、醫(yī)院、康體娛樂等多種業(yè)態(tài)，提供滿足居住、休閑娛樂、學(xué)習(xí)交流、親子、醫(yī)療護(hù)理、康體養(yǎng)生等需求的豐富多元配套設(shè)施北京太陽城、北京東方太陽城、杭州金色年華、南潯中國第一老年城候鳥型農(nóng)家休閑養(yǎng)老集體建設(shè)用地農(nóng)家寄養(yǎng)式異地養(yǎng)老，將養(yǎng)老與農(nóng)業(yè)休閑相結(jié)合，主要面向城市中高收入的活躍長者，采取將集體土地使用權(quán)出售的運(yùn)營方式：在鄉(xiāng)村景區(qū)周邊利用農(nóng)村閑置資源建設(shè)度假物業(yè)，并將該物業(yè)一定年限的使用權(quán)銷售給城市養(yǎng)老客戶。項(xiàng)目綜合性強(qiáng)、功能多元復(fù)合、面向全齡段老人的全方位需求，采取租售結(jié)合的運(yùn)營方式，居家養(yǎng)老住宅銷售，將提供醫(yī)療看護(hù)服務(wù)的老年住宅持有經(jīng)營，并可采用反向抵押的逆按揭方式，以房養(yǎng)老。綠地21城孝賢坊、萬科幸福匯、保利西塘越。普通老年住宅主要針對(duì)中高收入的活躍長者，健康狀況良好，充滿活力。臺(tái)灣長庚養(yǎng)生文化村、上海親和源、北京太申祥和山莊、北京燕達(dá)國際健康城。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+養(yǎng)生體驗(yàn)對(duì)年齡有一定限制，主要針對(duì)身體健康欠佳和對(duì)保健養(yǎng)生格外關(guān)注的老年人為主。圖1：2011年全省養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老床位情況3．國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)模式探討類型用地性質(zhì)開發(fā)模式產(chǎn)品形式目標(biāo)客群配套需求功能體系案例長住型康療型養(yǎng)老非居住用地，土地劃撥以開發(fā)商為開發(fā)主體，政府、專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)協(xié)助，持有經(jīng)營，采用出租及會(huì)員制。全省共有民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)800家，床位8萬張。每千名老年人擁有養(yǎng)老床位達(dá)到了25張，高于全國每千名老年人擁有養(yǎng)老床位19張的水平。從分布上看，沈陽、大連、鞍山、撫順、本溪和丹東等六市城鎮(zhèn)老人多于農(nóng)村老人。我省老齡化程度較高，%相比。《遼寧省2011年老年人口信息和老齡事業(yè)發(fā)展?fàn)顩r報(bào)告》中顯示，2011年末，全省總?cè)丝跒?269萬人，60歲及以上老年人口已達(dá)724萬人，%，與2010年相比,老年人口增加近33萬人，%。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資80億元，首期動(dòng)工面積約800畝，未來還將逐步擴(kuò)大規(guī)劃。中國人壽已經(jīng)選定了一家美國的養(yǎng)老養(yǎng)生機(jī)構(gòu)作為合作對(duì)象，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超萬畝，在擬建設(shè)的北京新機(jī)場旁邊，計(jì)劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶海南 。據(jù)悉。除了萬科、保利、綠地、首創(chuàng)等開發(fā)商已進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)之外，以泰康人壽、中國人壽、合眾人壽、中國平安等為代表的保險(xiǎn)資金也紛紛囤地。2007年，綠城就在臨平藍(lán)庭項(xiàng)目中嘗試做一批頤養(yǎng)公寓，同時(shí)亦配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動(dòng)中心、社區(qū)門診、護(hù)理院等等公共配套，以滿足老年人的需求。此外，保利在北京、長沙、廣州等地也開始啟動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)研究試點(diǎn)。2011年，保利地產(chǎn)“和基金”的發(fā)布會(huì)上，提出“善居養(yǎng)老計(jì)劃”，從公益層面出發(fā)，以社區(qū)為依托，推進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展；并且與北京安平投資有限公司共同出資2000萬元，成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)、高效的運(yùn)作。北京首創(chuàng)置業(yè)與河北建設(shè)集團(tuán)將聯(lián)手投資70億元，開發(fā)一個(gè)位于河北香河的養(yǎng)老項(xiàng)目，總建筑面積近200萬平方米。2012年4月，首創(chuàng)置業(yè)宣布與中國社會(huì)福利教育基金會(huì)旗下的長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。綠地此外，萬科集團(tuán)還在北京的歡慶城、青島的萬科城以及杭州的良渚文化村試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但規(guī)模都較小。萬科集團(tuán)目前共有4個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目和一個(gè)開發(fā)協(xié)議項(xiàng)目。5．開發(fā)建設(shè)：在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。（上海：）每新建一張養(yǎng)老床位，補(bǔ)貼5000元，各區(qū)縣根據(jù)情況分別追加補(bǔ)貼。依據(jù)：《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》3．地方稅：對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。依據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》 2．所得稅：對(duì)由民政部門審核批準(zhǔn)，并核發(fā)《市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)及核發(fā)《社區(qū)服務(wù)設(shè)施證書》的社區(qū)服務(wù)中心的老年服務(wù)中心（含為老年人提供服務(wù)的場所），暫免征收企業(yè)所得稅。從全國看，養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策主要體現(xiàn)在“優(yōu)先供地、稅費(fèi)減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財(cái)政補(bǔ)貼”四個(gè)方面，具體地方政策條款詳見本文附件。D．產(chǎn)品形式：產(chǎn)品形式產(chǎn)品賣點(diǎn)綜合性養(yǎng)老社區(qū)賣房子單元式養(yǎng)老公寓賣房間安養(yǎng)養(yǎng)護(hù)機(jī)構(gòu)賣床位社區(qū)嵌入式養(yǎng)老服務(wù)賣人工健康管理型商業(yè)服務(wù)賣療程E．開發(fā)瓶頸：政策支持不完善、資金投入大、對(duì)開發(fā)商專業(yè)度及綜合實(shí)力要求較高、客戶接受度低。養(yǎng)老模式傳統(tǒng)新型家庭養(yǎng)老以子女照顧為主以社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)上門服務(wù)為主機(jī)構(gòu)養(yǎng)老敬老院會(huì)員制養(yǎng)老俱樂部社區(qū)養(yǎng)老很少倒按揭或分時(shí)度假式的大型養(yǎng)老社區(qū)B．開發(fā)理念：專業(yè)式養(yǎng)老、主題式養(yǎng)老；專業(yè)式養(yǎng)老：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或綜合型的專業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目；主題式養(yǎng)老：指在社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目；目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在試水養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，多以主題式養(yǎng)老為主。預(yù)計(jì)到2015年，我國60歲以上老人約為2億，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)劃格局為90%居家7%社區(qū)3%機(jī)構(gòu)，按這一格局估算，整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)大約存有1700萬人的市場缺口。三個(gè)客觀條件（421型家庭結(jié)構(gòu)、優(yōu)越條件、精神追求）驅(qū)動(dòng)老人的養(yǎng)老觀念在逐漸的轉(zhuǎn)變。B．較強(qiáng)購買力：老人是個(gè)相對(duì)富有的群體（財(cái)富構(gòu)成：存款+退休金+子女贍養(yǎng)+社會(huì)福利+其它）。%。相比較而言，如做大規(guī)模、綜合性養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，美國模式參考價(jià)值大一些；如做小規(guī)模的、社區(qū)嵌入式的項(xiàng)目，日本和新加坡的模式可以借鑒一下。運(yùn)作方式（1）完善的社會(huì)保障制度、金融服務(wù)體系、加強(qiáng)老年人的支付能力；（2）后期通過專業(yè)化運(yùn)營，提高服務(wù)質(zhì)量；開發(fā)主體（1）允許開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域提供不同收入人群的以不同層次的養(yǎng)老需求；（2）政府需對(duì)低收入群體提供福利性的、不以盈利為目的的養(yǎng)老服務(wù)；產(chǎn)品與配套（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)需充分考慮老年人的特殊需求，針對(duì)不同行為能力的老人設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品；（2）良好的醫(yī)療，各種娛樂、文化、體育等設(shè)施，以及為老年人組織的各種活動(dòng)；住宅模式（1）不局限于固定的住宅模式，根據(jù)不同的區(qū)位，文化及地理?xiàng)l件，經(jīng)濟(jì)條件等設(shè)計(jì)出適合自身的養(yǎng)老住宅模式。產(chǎn)品及配套：“樂齡公寓”一般為高12層到14層板式高層，每戶一般有一個(gè)臥室，有部分家俱，廳和臥室用活動(dòng)隔墻分隔，節(jié)假日時(shí)提供子女探訪活動(dòng)。樂齡公寓一般為12層到14層的精裝修板式高層，戶型分為35平方米和45平方米兩種，一般都建在成熟社區(qū)內(nèi)，各種設(shè)施齊全完善。開發(fā)主體政府。運(yùn)作方式政府是養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的投資主體，提供90％的建設(shè)資金，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各項(xiàng)服務(wù)提供不同的津貼。（2）養(yǎng)老模式政府主導(dǎo)，樂齡公寓為眾多新加坡老年人提供居所養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目內(nèi) 容概覽由于政策引導(dǎo)，目前已婚子女與父母合住同一組屋或同一組屋區(qū)的住戶已達(dá)41％。B．經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會(huì)保障體系完善，人均壽命不斷延長。（1）社會(huì)背景經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，人均壽命延長，5060年代出生人口進(jìn)入老年時(shí)期。產(chǎn)品及配套：提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。住宅類型獨(dú)立式住宅、老年公寓，老年社區(qū)。開發(fā)主體民間建設(shè)，政府出資征用；各類相關(guān)企業(yè)會(huì)積極參與老年住宅產(chǎn)品研究。養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目內(nèi) 容概覽%的老人在家中養(yǎng)老，%的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中，“兩代居”的家庭養(yǎng)老模式在日本非常普遍。目前，日本60歲及以上的老年人口比重占日本總?cè)丝诘?4%，根據(jù)《日本將來人口推測(cè)報(bào)告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將達(dá)到40%，老齡化程度較高；日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，加速了日本人口老齡化；社會(huì)養(yǎng)老的城市福利建設(shè)方面政府給與大力支持。產(chǎn)品及配套：設(shè)施齊全,功能完善,服務(wù)優(yōu)良,除醫(yī)療等必備配套外，洗衣室、休息室、禮拜堂、桑拿、室內(nèi)游泳池（兼具鍛煉和治療作用）、健身中心、圖書館、鋼琴室，發(fā)廊、咖啡吧、餐廳、迷你型高爾夫練習(xí)設(shè)施等一應(yīng)俱全。住宅類型獨(dú)立式住宅、老年公寓。開發(fā)主體以開發(fā)商和政府為主。（2）養(yǎng)老模式養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目內(nèi) 容概覽德國養(yǎng)老分為兩大體系：老年住宅體系和養(yǎng)老院體系，兩者皆由政府財(cái)政撥款支持，兩者一般會(huì)毗鄰建設(shè)，以形成各種資源的共享的優(yōu)勢(shì)。B．死亡率下降。（1）社會(huì)背景二戰(zhàn)之后的嬰兒潮及生活條件的改善使得現(xiàn)今德國人口中老年人比例增大，2010年德國60歲以上的老年人口比重已占總?cè)丝诘?4%。在訪客接待室設(shè)計(jì)了一個(gè)巨大的壁爐，使老人和訪客有一種“家”的溫馨感覺。產(chǎn)品及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內(nèi)設(shè)計(jì)了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置，在通道兩旁設(shè)有兩個(gè)服務(wù)核心區(qū)。住宅類型老年公寓，異地老年社區(qū)。運(yùn)作方式政府出資，不以盈利為目的，慈善團(tuán)體、非營利機(jī)構(gòu)也是養(yǎng)老資金的重要來源。（2）養(yǎng)老模式政府負(fù)擔(dān)大部分養(yǎng)老經(jīng)費(fèi)，老年公寓是老人養(yǎng)老首選。C．社會(huì)保障體系高度發(fā)達(dá)，社會(huì)處于均富狀態(tài)，生活壓力小。A．60歲以上人口數(shù)量占到23%以上。項(xiàng)目現(xiàn)有總?cè)丝诔^40000，350多家俱樂部，7個(gè)娛樂中心，是美國最大的老年社區(qū)之一。坐落在美國亞利桑那州，距離圖森市（Tuson）209公里。不可借鑒之處：A．中國人口眾