【正文】 免較長的行列式住宅和長而筆直的道路，而是采取彎曲的道路，尤其是盡端路。例如，埃爾穆格林居住區(qū)，基地呈長方形，東西兩側(cè)有兩條南北向的主要道路，之間有幾條東西向道路連接，并由這些東西向的道路引出盡端路，深入到宅前路。布局上采用了人車分行的雷德朋原則（RadburmPrinciples）。 住區(qū)布局斯蒂文乃奇新城的最大特色是它的住宅布局。新城的產(chǎn)業(yè)主要有電子、照明工程、航空航天、信息技術(shù)、制藥和財(cái)政服務(wù)等。1977 年4 月，政府決定把規(guī)劃的人口規(guī)模定為8萬人。斯蒂文乃奇新城是為了配合倫敦中心城市的疏解政策，接納從倫敦疏解出來的產(chǎn)業(yè)和人口而設(shè)置的。第三章 新城開發(fā)案例分析一、 田園城市案例之一：斯蒂文乃奇（Stevenage） 概況斯蒂文乃奇新城市1946年《新城法》正式出臺之后第一個建設(shè)的新城，是英國第一代新城的典型代表。如軌道交通公司有沿軌道附近土地的開發(fā)專營權(quán)，這樣一方面可以避免無序競爭，另一方面軌道交通公司可以用土地開發(fā)的贏利彌補(bǔ)。經(jīng)營公司董事會成員均由香港政府委任，政府的運(yùn)輸司和金融司等相關(guān)單位的官員是其當(dāng)然董事。政府制訂相應(yīng)的開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)，在開發(fā)大量住房同時(shí)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，配備學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)及治安管理機(jī)構(gòu)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，鼓勵各個新市鎮(zhèn)具備各自特色，并強(qiáng)調(diào)新市鎮(zhèn)的視覺景觀，使主要的購物中心，文化中心和地區(qū)公園在每一個新市鎮(zhèn)各有千秋。（2） 新城投資建設(shè)香港新城的土地開拓費(fèi)用全部來自政府，但是城市的基本設(shè)施和商業(yè)設(shè)施則除了政府的投入外，各私營資金也以不同的形式參與。從1973年到1983年政府用于新城建設(shè)的直接開支約1657億港元，還不包括政府建造廉價(jià)房的投資。（4）開發(fā)商作出以上貢獻(xiàn)后，國家中央政府和地方政府各提保融資造價(jià)的18%給他們，以促進(jìn)鐵路開發(fā)。（4） 日本政府政策引導(dǎo)與保障當(dāng)鐵路建筑和新城開發(fā)屬于兩個系統(tǒng)時(shí)，日本政府制訂了一些規(guī)定，以促進(jìn)雙方合作。一切道路、排水、污水溝渠、公園及其他基礎(chǔ)設(shè)施建造費(fèi)用，則通過出售多余土地和合作雙方的投入來解決。據(jù)統(tǒng)計(jì)，東京鐵路車站附近商業(yè)建筑增值60%，距車站500米，增值25%，至1000米可增值12%。由于鐵路公司經(jīng)營房地產(chǎn)，使融資信譽(yù)提高。（2） 日本私營鐵路公司的業(yè)務(wù)范圍日本政府允許私營鐵路公司兼營業(yè)務(wù)可分為：交通運(yùn)輸業(yè)：鐵路運(yùn)營；公共汽車服務(wù)；出租汽車；汽車租賃；貨運(yùn)卡車；航空；船運(yùn)；貨運(yùn)；包裝配送；車廂制造等；房地產(chǎn)業(yè)：建造、銷售、住房租賃、辦公樓、旅館、建筑設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)、園林工程等；零售業(yè)：百貨商店的建筑和運(yùn)營，超市連鎖經(jīng)營，車站銷售亭、餐飲服務(wù)專門商店等；休閑和娛樂業(yè)：風(fēng)景旅游勝地，休閑所的建筑和運(yùn)營，娛樂公園、棒球運(yùn)動場、多功能電影場、時(shí)裝俱樂部、高爾夫球場，旅行社的運(yùn)營。東京的區(qū)域軌道交通網(wǎng)主要是私人投資，而日本政府則賦予軌道交通公司有沿軌道附近土地的開發(fā)專營權(quán)，日本私營鐵路的開拓，帶動了鐵道產(chǎn)業(yè)這些鐵道產(chǎn)業(yè)同時(shí)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，零售業(yè)，公共汽車運(yùn)營業(yè)，因?yàn)槿毡菊拗畦F路票價(jià)，為激發(fā)私營鐵路，日本政府立法規(guī)定私營鐵路公司可以多種經(jīng)營。以人為本，乃是新城開發(fā)的大勢所趨?？偟膩碚f，韓國在新城開發(fā)的過程中，有些積極因素還是值得我們借鑒的。這種融資模式導(dǎo)致土地投機(jī)。土地是通過公共部門購買，以市場價(jià)格補(bǔ)償。（3）新城的空間布局問題。但是韓國新城開發(fā)建設(shè)也存在許多問題，需要我們研究注意：（1）地區(qū)間的平衡發(fā)展問題。同時(shí)提高了住房個人住宅擁有率，改善了住房條件。這樣昂貴的價(jià)格使中低收入家庭難以承擔(dān)。這加重了開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，以至轉(zhuǎn)嫁到了買房者身上。開發(fā)商負(fù)責(zé)76%的費(fèi)用，提供道路和地鐵系統(tǒng)。五個新城的公路與地鐵投資總額約3萬7千億韓元。分配計(jì)劃不僅要使新城為居民提供一定數(shù)量的適合多家庭居住的房屋，而且也指明了各種單元房屋的規(guī)格。（4）房屋分配計(jì)劃。如何開發(fā)新城，包括獲得用地的方法、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的融資、給服務(wù)性用地的定價(jià)，以及為吸引新建住宅購買者而采取的銷售和促銷戰(zhàn)略。純住宅密度為每公頃可住686人，而漢城只有364人。新城規(guī)劃的人口，最小的城市Sanbon 7萬,Bundang39萬。在Bundang ，規(guī)劃者投入極大的精力以增強(qiáng)到漢城KangNam區(qū)的交通能力，因此大塊的土地被用來建設(shè)公路。如Ilsan以空間廣闊聞名，城區(qū)中為公園和開放式空間所留的土地面積占了很大比例。其中住宅的使用、公園以及開放空間的設(shè)置，在某種程度上成為構(gòu)成新城的兩個最重要因素。土地使用計(jì)劃由韓國人類居住研究院制訂。要得到大面積的地塊，只能在城市范圍以外的地域?qū)ふ摇Ｓ捎诔凶馊藚f(xié)會的強(qiáng)烈反對，這一計(jì)劃不得不停止進(jìn)行。政府采用了對土地?fù)碛姓吆头课萁ㄔ焐逃欣姆绞酵七M(jìn)再開發(fā)過程，在進(jìn)行高樓與高密度地區(qū)再開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，開發(fā)商往往會犧牲低收入承租人與政府的利益。其二，在大城市中，對某一地區(qū)的重新開發(fā)，建立一種新城中城。諸如此類的還有Changwon（ 重工業(yè)）、Yeochun（ 化學(xué)工業(yè)）、Kumi（ 紡織與電子工業(yè)）。作為緩解內(nèi)城問題的政策工具或支持工業(yè)發(fā)展的手段。該種理念跟我國前兩年一些開發(fā)商倡導(dǎo)的“新住宅運(yùn)動”有異曲同工之處，核心是在老城邊緣地區(qū)建設(shè)大規(guī)模的居住社區(qū)，引導(dǎo)人口向郊區(qū)轉(zhuǎn)移，形成住宅郊區(qū)化。（2）依托原有中心城，以住宅供給為主。該理念認(rèn)為，新城應(yīng)在空間上、功能上、經(jīng)濟(jì)上是一個獨(dú)立的實(shí)體，位置應(yīng)遠(yuǎn)離漢城。漢城的人口從1960年僅有的240萬增長到1989年的1040萬，%，居住人口卻超過韓國的20%，人口的高度密集導(dǎo)致了城市公共設(shè)施超負(fù)荷運(yùn)行，環(huán)境質(zhì)量進(jìn)一步退化，城市生活質(zhì)量惡化。新城建設(shè)基本結(jié)束后，開發(fā)公司即告解散，所有財(cái)產(chǎn)向新城委員會或地方政府移交。216。開發(fā)許可書是一攬子的集成許可，包函了開發(fā)公司自身進(jìn)行的開發(fā)項(xiàng)目；在開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓的土地上實(shí)行開發(fā)的其他各類項(xiàng)目。英國新城開發(fā)實(shí)際上是由政府提供了一個城市土地供應(yīng)市場。其次，總體規(guī)劃制訂后經(jīng)過公布、公眾征詢等過程，最后經(jīng)國務(wù)大臣批準(zhǔn)后生效。216。盡量減少公共活動空間的集中布局，以減少交通的擁擠。新城開發(fā)公司是獨(dú)立于地方政府的機(jī)構(gòu)，他們與地方政府的關(guān)系是協(xié)作關(guān)系。216。根據(jù)新城法，中央政府還組建了新城委員會對新城開發(fā)公司的工作實(shí)行指導(dǎo)、監(jiān)督。 新城開發(fā)公司的組成及職能英國倫敦新城開發(fā)公司，其成員主要由專業(yè)成員與熟悉本地情況的人士組成，也包括當(dāng)?shù)卣拇?，設(shè)有首席行政長官、財(cái)政、工程、建筑等工作部門。規(guī)劃特點(diǎn)：土地使用與交通緊密結(jié)合，注重道路交通系統(tǒng)的效率和經(jīng)濟(jì)性。政府控制的新城開發(fā)公司的經(jīng)濟(jì)力量與鎮(zhèn)內(nèi)地方社團(tuán)為主的經(jīng)濟(jì)力量合股，共同建設(shè)，建成的新城將成為新的地區(qū)經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)或者當(dāng)?shù)卣谒ネ说慕?jīng)濟(jì)的復(fù)興地。這一時(shí)期的新鎮(zhèn)大部分在老鎮(zhèn)基礎(chǔ)上開發(fā)新的工業(yè)區(qū)和居住區(qū)形成。這一時(shí)期的新鎮(zhèn)建設(shè)費(fèi)用仍然來自政府的長期低息貸款。主要特點(diǎn)是城市規(guī)模擴(kuò)大（人口規(guī)模擴(kuò)至20萬左右）；城市功能分區(qū)趨向于綜合功能分區(qū)格局；提高了城市平均密度；新鎮(zhèn)開始作為區(qū)域的一個經(jīng)濟(jì)發(fā)展點(diǎn)，起到平衡地區(qū)經(jīng)濟(jì)、調(diào)整地區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的作用，而不是單純吸納大城市的過剩人口。開發(fā)投資全部來自政府60年的長期低息貸款，因?yàn)槊芏鹊褪故姓O(shè)施投入過多，又因?yàn)橐?guī)模小，不能提供足夠的文化娛樂設(shè)施。在這一階段，英國的新城開發(fā)只限于點(diǎn)的孤立的開發(fā)，解決點(diǎn)內(nèi)問題，強(qiáng)調(diào)自身建設(shè)和完善，較少考慮通過新鎮(zhèn)點(diǎn)的開發(fā)解決地區(qū)發(fā)展不平衡問題。（3） 英國新城開發(fā)的三個階段英國的新城開發(fā)建設(shè)，根據(jù)其規(guī)模特點(diǎn)可劃為三個階段：第一階段，19461955年。新城開發(fā)公司擁有土地出售、轉(zhuǎn)讓、租用等權(quán)利。第二，新城必須與中心城市保持一定距離，且選用地價(jià)較低的農(nóng)業(yè)用地，而不允許選用建成區(qū)邊緣地帶的土地。因此，在新城建設(shè)開發(fā)中，吸引工業(yè)相對于提供足夠的住房來說顯得更為重要。新城能否“獨(dú)立自足”和能否達(dá)到“平衡”是密切相關(guān)、相輔相成的兩個方面。這里的“平衡”有三層含義：第一，只總?cè)丝谝邢喈?dāng)數(shù)量的本地就業(yè)人員；第二，新城的工業(yè)崗位不能是單一性的，以防止經(jīng)濟(jì)上的過分依賴性和單一企業(yè)造成壟斷；第三，新城的階級及階層應(yīng)該是混合型的，要能吸收不同層次的人來居住和工作。各新城的人口規(guī)模一般控制在30000~50000人。1946年，英國中央政府連續(xù)發(fā)布了3份關(guān)于新城開發(fā)的研究報(bào)告，強(qiáng)調(diào)了新城開發(fā)的三個特點(diǎn)，第一，戰(zhàn)后新城建設(shè)的作用是緩解大城市地區(qū)的住宅短缺壓力；第二，戰(zhàn)后的新城不是一種郊區(qū)住宅區(qū)（the Dormitory Suburb），而是一種綜合配套，以及能“自我平衡”（SelfContained）的發(fā)展；第三，新城的開發(fā)由政府組建的開發(fā)公司來進(jìn)行。1946 年到1950 年之間完工的新屋，有4/5 是由地方政府主導(dǎo)和在新城所建造的，解決了戰(zhàn)后英國住房建設(shè)的一大半問題。政府對新城的建設(shè)予以高度重視，除將新城建設(shè)制定為優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略項(xiàng)目以外，英國還在1946年通過了《新城法》（New Town Act），1952年進(jìn)一步通過《新城開發(fā)法》（NewTown Development Act）。新城委員會成立之后，在李斯（Lord John Reith）的指導(dǎo)下，對新城的選址、設(shè)立、開發(fā)、組織和管理等各個環(huán)節(jié)都進(jìn)行了研究，提出了指導(dǎo)新城開發(fā)的一般原則，即：第一，新城應(yīng)能綜合配套；第二，新城應(yīng)能就地平衡工作崗位和生活，保證新城居民的便利生活和就地工作。隨著戰(zhàn)爭的結(jié)束，LordReith被指派去主持一個委員會以檢查新城及Abercrombie所建議的沿線是如何被建設(shè)成“自給自足和自我平衡的工作和生活社區(qū)”（新城委員會，1946）。政府的規(guī)劃深受萊奇沃斯和韋恩兩個田園城市的影響，這兩個田園城市是依霍華德先生于1898年提出的思想而建造的。新城規(guī)劃是二戰(zhàn)后對城市住房緊缺和普遍的住房條件低劣的回應(yīng)。1945年10月，劉易斯為了避免大規(guī)模出現(xiàn)城市蔓延（Urban Sprawl）這一種“社會不治之癥”（Social Cancer），亟需建立新城鎮(zhèn)來應(yīng)對戰(zhàn)后的大城市問題。如巴西的首都巴伐利亞；澳大利亞的首都堪培拉等二、 國內(nèi)外主要國家新城開發(fā)分析 政府規(guī)劃引導(dǎo)，新城開發(fā)公司具體操作的英國新城開發(fā)（1） 英國新城建設(shè)的背景對新城建設(shè)推動最為有力的時(shí)期是二戰(zhàn)結(jié)束初期。副中心通常與城市中心區(qū)保持快捷便利的交通聯(lián)系，從空間分布來看，一般與城市中心區(qū)保持合理的距離。千里新城（日本，大阪）；多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都）；沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港）第四類：產(chǎn)業(yè)新城，是指以一種或多種產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨(dú)立的新城鎮(zhèn)，一般和大都市距離稍遠(yuǎn)。Stevenage（英國，倫敦）；第二類：邊緣新城，是指伴隨城市郊區(qū)化發(fā)展的加速，中心城功能逐步外遷而在大都市邊緣逐步形成的功能比較完善，且相對獨(dú)立于大都市的新城鎮(zhèn)，這類新城是大都市郊區(qū)化發(fā)展的必然結(jié)果。 新城的分類根據(jù)新城形成的核心驅(qū)動力和新城城市功能的不同，可以把新城分為如下六種類型：第一類：田園新城，主要是指英國以霍華德“田園城市”思想為開端的，以國家立法為基準(zhǔn)，政府主導(dǎo)下的由新城開發(fā)公司進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)的新城。1919 年，英國“田園城市和規(guī)劃協(xié)會”明確提出了田園城市的含義：田園城市是為健康、生活以及產(chǎn)業(yè)而設(shè)計(jì)的城市，它的規(guī)模能足以提供豐富的社會生活，但不應(yīng)超過這一程度；四周要永久性農(nóng)業(yè)地帶圍繞，城市的土地歸公眾所有，由一個委員會受托掌管。第五，鼓勵采用花園型住宅。第四，加速科學(xué)管理方面的研究，加強(qiáng)田園城市的控制。第二，鼓勵制造業(yè)和其他工業(yè)從內(nèi)城遷至田園城市地區(qū)，通過私人企業(yè)與政府機(jī)構(gòu)合股經(jīng)營的方式，提供足夠的就業(yè)崗位，提供標(biāo)準(zhǔn)化的住宅。1903 年，霍華德提出了具體的五項(xiàng)建設(shè)田園城市的目標(biāo)。1899年，霍華德組建了田園城市協(xié)會（Garden City Association）。為了改善田園城市人民的福利，田園城市政府應(yīng)該對地租實(shí)行管理，并將所得的利潤用于改善市政基礎(chǔ)設(shè)施。他認(rèn)為工業(yè)和商業(yè)不能由公營壟斷，要給私營企業(yè)以發(fā)展的條件?；羧A德提出田園城市的設(shè)想后，又為實(shí)現(xiàn)他的設(shè)想作了細(xì)致的考慮。霍華德在1902年發(fā)表的《明日的田園城市》（Garden Cities of Tomorrow），是一本具有世界影響的著作。其核心是以區(qū)域性交通站點(diǎn)為中心，以適宜的步行距離為半徑，設(shè)計(jì)從城鎮(zhèn)中心到城鎮(zhèn)邊緣僅四分之一英里或步行五分鐘的距離，取代汽車在城市中的主導(dǎo)地位；在這個半徑范圍內(nèi)建設(shè)中高密度住宅，提高社區(qū)居住密度，使每英畝1個居住單元增加到6個單元；混合住宅及配套的公共用地、就業(yè)、商業(yè)和服務(wù)等多種功能設(shè)施，以此有效地達(dá)成復(fù)合功能的目的，從區(qū)域宏觀的視角整合公共交通與土地使用模式的關(guān)系。新城市主義帶來的新的生活是具有傳統(tǒng)特色、高密度、小尺度和親近行人的建筑空間。同時(shí)通過公共快速交通組織起來的網(wǎng)絡(luò)將多個TOD社區(qū)組織在一個合理的區(qū)域發(fā)展框架系統(tǒng)內(nèi)，各個TOD社區(qū)之間保留大量的綠化開敞空間。從交通站和商業(yè)組成的核心地區(qū)到社區(qū)邊界不超過600米的步行距離。TND模式重點(diǎn)在城市設(shè)計(jì)：社區(qū)規(guī)模是半徑約400米（即5分鐘的步行時(shí)間），街道間距是70－100米，鄰里內(nèi)有多類型的住宅和居民土地使用多樣化；公建布置在人流集散地；住房的后巷作為鄰里間的社交活動場所，是設(shè)計(jì)的重點(diǎn)之一。“新城市主義”所構(gòu)筑的未來社區(qū)的理想模式是：緊湊的、功能混合的、適宜步行的鄰里；位置和特征適宜的分區(qū)；能將自然環(huán)境與人造社區(qū)結(jié)合成一個可持續(xù)的整體的功能化和藝術(shù)化的走廊?！靶鲁鞘兄髁x”倡導(dǎo)許多獨(dú)特的設(shè)計(jì)理念，其中最突出的反映在對社區(qū)的組織和建構(gòu)上。它是對被忽視了近半個世紀(jì)的美國社區(qū)傳統(tǒng)的復(fù)興，又被稱為“新傳統(tǒng)主義”。l 兩軸”一是南北中軸線二是長安街東西延長線l “兩帶”，是北起懷柔、密云，沿順義、通州東南指向廊坊和天津的“東部發(fā)展帶”，以及北京西部山區(qū)以及延慶、昌平等連線的“西部生態(tài)帶”l “多中心”：指在市域范圍內(nèi)建設(shè)多個服務(wù)全國、面向世界的城市職能中心，提高城市的核心功能和綜合競爭力，包括中關(guān)村高科技園區(qū)核心區(qū)、奧林匹克中心區(qū)、中央商務(wù)區(qū)（CBD）、海淀山后地區(qū)科技創(chuàng)新中心、順義現(xiàn)代制造業(yè)基地、通州綜合服務(wù)中心、亦莊高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中心和石景山綜合服務(wù)中心等。作為城市病的根