【正文】 安平投資有限公司共同出資2000萬元，成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進(jìn)行專業(yè)、高效的運(yùn)作。2012年4月，首創(chuàng)置業(yè)宣布與中國(guó)社會(huì)福利教育基金會(huì)旗下的長(zhǎng)青基金共同探索中國(guó)特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。此外，萬科集團(tuán)還在北京的歡慶城、青島的萬科城以及杭州的良渚文化村試水養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但規(guī)模都較小。5．開發(fā)建設(shè)：在規(guī)劃、建設(shè)、稅費(fèi)減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵(lì)和支持企事業(yè)單位、民間組織、個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。依據(jù)：《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》3．地方稅：對(duì)政府部門和企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及個(gè)人等社會(huì)力量投資興辦的福利性、非營(yíng)利性的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。從全國(guó)看，養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策主要體現(xiàn)在“優(yōu)先供地、稅費(fèi)減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財(cái)政補(bǔ)貼”四個(gè)方面，具體地方政策條款詳見本文附件。養(yǎng)老模式傳統(tǒng)新型家庭養(yǎng)老以子女照顧為主以社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)上門服務(wù)為主機(jī)構(gòu)養(yǎng)老敬老院會(huì)員制養(yǎng)老俱樂部社區(qū)養(yǎng)老很少倒按揭或分時(shí)度假式的大型養(yǎng)老社區(qū)B．開發(fā)理念：專業(yè)式養(yǎng)老、主題式養(yǎng)老；專業(yè)式養(yǎng)老：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或綜合型的專業(yè)養(yǎng)老項(xiàng)目；主題式養(yǎng)老：指在社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅的房地產(chǎn)項(xiàng)目；目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在試水養(yǎng)老地產(chǎn)時(shí)，多以主題式養(yǎng)老為主。三個(gè)客觀條件（421型家庭結(jié)構(gòu)、優(yōu)越條件、精神追求）驅(qū)動(dòng)老人的養(yǎng)老觀念在逐漸的轉(zhuǎn)變。%。運(yùn)作方式（1）完善的社會(huì)保障制度、金融服務(wù)體系、加強(qiáng)老年人的支付能力；（2）后期通過專業(yè)化運(yùn)營(yíng)，提高服務(wù)質(zhì)量；開發(fā)主體（1）允許開發(fā)商進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域提供不同收入人群的以不同層次的養(yǎng)老需求；（2）政府需對(duì)低收入群體提供福利性的、不以盈利為目的的養(yǎng)老服務(wù)；產(chǎn)品與配套（1）產(chǎn)品設(shè)計(jì)需充分考慮老年人的特殊需求，針對(duì)不同行為能力的老人設(shè)計(jì)不同的產(chǎn)品；（2）良好的醫(yī)療，各種娛樂、文化、體育等設(shè)施，以及為老年人組織的各種活動(dòng)；住宅模式（1）不局限于固定的住宅模式，根據(jù)不同的區(qū)位，文化及地理?xiàng)l件，經(jīng)濟(jì)條件等設(shè)計(jì)出適合自身的養(yǎng)老住宅模式。樂齡公寓一般為12層到14層的精裝修板式高層，戶型分為35平方米和45平方米兩種，一般都建在成熟社區(qū)內(nèi)，各種設(shè)施齊全完善。運(yùn)作方式政府是養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的投資主體，提供90％的建設(shè)資金，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)各項(xiàng)服務(wù)提供不同的津貼。B．經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，社會(huì)保障體系完善，人均壽命不斷延長(zhǎng)。產(chǎn)品及配套：提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。開發(fā)主體民間建設(shè)，政府出資征用；各類相關(guān)企業(yè)會(huì)積極參與老年住宅產(chǎn)品研究。目前，日本60歲及以上的老年人口比重占日本總?cè)丝诘?4%，根據(jù)《日本將來人口推測(cè)報(bào)告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將達(dá)到40%，老齡化程度較高；日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，加速了日本人口老齡化；社會(huì)養(yǎng)老的城市福利建設(shè)方面政府給與大力支持。住宅類型獨(dú)立式住宅、老年公寓。（2）養(yǎng)老模式養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容概覽德國(guó)養(yǎng)老分為兩大體系：老年住宅體系和養(yǎng)老院體系，兩者皆由政府財(cái)政撥款支持，兩者一般會(huì)毗鄰建設(shè)，以形成各種資源的共享的優(yōu)勢(shì)。（1）社會(huì)背景二戰(zhàn)之后的嬰兒潮及生活條件的改善使得現(xiàn)今德國(guó)人口中老年人比例增大，2010年德國(guó)60歲以上的老年人口比重已占總?cè)丝诘?4%。產(chǎn)品及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內(nèi)設(shè)計(jì)了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置，在通道兩旁設(shè)有兩個(gè)服務(wù)核心區(qū)。運(yùn)作方式政府出資，不以盈利為目的，慈善團(tuán)體、非營(yíng)利機(jī)構(gòu)也是養(yǎng)老資金的重要來源。C．社會(huì)保障體系高度發(fā)達(dá)，社會(huì)處于均富狀態(tài)，生活壓力小。項(xiàng)目現(xiàn)有總?cè)丝诔^40000，350多家俱樂部，7個(gè)娛樂中心，是美國(guó)最大的老年社區(qū)之一。不可借鑒之處：A．中國(guó)人口眾多，不適合興建低密度、單體的住宅產(chǎn)品，建筑形式可考慮以多層、小高層為主；B．中國(guó)社會(huì)的公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套實(shí)施不夠完善，如社區(qū)內(nèi)不提供一定的醫(yī)療、護(hù)理等配套設(shè)施，會(huì)極大的影響客戶的消費(fèi)選擇。太陽城開發(fā)模式的九大特征：A．屬于住宅開發(fā)性質(zhì)；B．盈利模式以住宅銷售為主；C．限定55歲以上的老人才能入??；D．專為健康活躍老人提供會(huì)所和戶外設(shè)施；E．沒有醫(yī)療護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施；F．一般位郊區(qū)區(qū)位，占地大，容積率低，以獨(dú)棟、聯(lián)排、多層等住宅產(chǎn)品為主，精裝修，拎包即??；G．房?jī)r(jià)便宜；H．附近配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；I．兼有旅游、度假等功能，目標(biāo)客戶分為長(zhǎng)住和旅游度假兩種。（3）典型案例美國(guó)太陽城是美國(guó)、也是世界上著名的專供退休老人居住和療養(yǎng)的社區(qū)。運(yùn)作方式分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會(huì)興辦，政府給予部分津貼。C．政府對(duì)老年群體的社會(huì)保障推動(dòng)老年住宅的發(fā)展。恭和苑（專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)提供商） 595．項(xiàng)目開發(fā)參考指標(biāo) 60 60 60 61 616．項(xiàng)目建議 617．附件 63附件1：遼寧省老年地產(chǎn)相關(guān)政策 63附件2：沈陽市老年地產(chǎn)相關(guān)政策 63附件3：大連市老年地產(chǎn)相關(guān)政策 64附件4：錦州市老年地產(chǎn)相關(guān)政策 6562 / 641．國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)類型形式受眾群體特點(diǎn)租售方式開發(fā)主體常見國(guó)家居家生活型持續(xù)照顧社區(qū)身體健康，可以獨(dú)立生活，但需要應(yīng)急照料的老年人必要時(shí)提供輔助和護(hù)理服務(wù)租賃或出售開發(fā)商美國(guó)、日本活躍老年社區(qū)年齡有限制，喜歡參加身體鍛煉和社會(huì)活動(dòng)的客戶環(huán)境優(yōu)美，成熟服務(wù)體系，多種娛樂交流場(chǎng)所，社區(qū)活動(dòng)豐富出售為主開發(fā)商美國(guó)、日本獨(dú)立生活型老年公寓喜歡安靜，結(jié)交新朋友的老年客戶不提供就餐、交通、不組織社會(huì)活動(dòng)租賃或出售政府為主歐洲、新加坡老年聚集區(qū)和外界保持良好的聯(lián)系，參加一些社會(huì)活動(dòng)的客戶除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會(huì)活動(dòng)等服務(wù)。太陽谷（養(yǎng)老、度假） 49金色年華 46西塘越 38 39燕達(dá)國(guó)際健康城（持有經(jīng)營(yíng)） 33養(yǎng)老地產(chǎn)1．國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn) 1 1 2 2 4 5 7 8 92．國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析 10 10 11 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 183．國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)模式探討 18 19 21 21 21 22 22 22 23 244．國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例 26 26太申祥和山莊（持有經(jīng)營(yíng)） 32幸福匯 37將府莊園（出售+持有經(jīng)營(yíng)） 45艷陽鄉(xiāng)村度假公寓 49（出售+持有經(jīng)營(yíng)） 49天來泉（溫泉、養(yǎng)生） 56B．經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容概覽美國(guó)養(yǎng)老模式以家庭為主，70%以上的老人采用“以房養(yǎng)老”的家庭養(yǎng)老方式——老人擁有自己的住宅，并將其多余部分出租，租金用于養(yǎng)老。住宅類型獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年社區(qū)。除亞利ookkkkkkk桑那州的太陽城配有大量的配套設(shè)施外，多數(shù)太陽城是沒有像CCRC社區(qū)那樣涵蓋不同階段老人需求的配套的，主要配套是適合健康老人活動(dòng)的會(huì)所和戶外運(yùn)動(dòng)的項(xiàng)目，沒有醫(yī)療、護(hù)理等的設(shè)施配套。D．在市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時(shí)，與分時(shí)度假管理公司合作開發(fā)，招商提前，在項(xiàng)目開始時(shí)便實(shí)現(xiàn)訂單生產(chǎn)。項(xiàng)目由建筑商Del Bosell共同開發(fā)，只允許55歲以上的老年人居住，提供多種物業(yè)服務(wù)設(shè)施供不同身體情況的老年人選擇。B．經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)，資源豐富，人口總量少，人均占有資源數(shù)量大。養(yǎng)老模式總結(jié)項(xiàng)目?jī)?nèi) 容概覽北歐各國(guó)是社會(huì)養(yǎng)老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同時(shí)出于對(duì)自由的崇尚，DIY養(yǎng)老方式在北歐也已有所發(fā)展。（3）案例鏈接：VINDEREN老年公寓運(yùn)作方式：政府出資建設(shè)，從建筑設(shè)計(jì)到運(yùn)營(yíng)管理均由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)公司進(jìn)行運(yùn)作。建造了花崗石小橋，人行小徑掩映在樹木和綠草當(dāng)中，并設(shè)有許多路椅供老人休息。經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，醫(yī)療及營(yíng)養(yǎng)水平得到極大提升，人均壽命增長(zhǎng)迅速，據(jù)2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，男性人均壽命為77歲、女性82歲。產(chǎn)品與配套無障礙設(shè)計(jì)，醫(yī)療，娛樂設(shè)施齊全。 （1）社會(huì)背景日本二戰(zhàn)前后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化。運(yùn)作方式福利型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)由民間建設(shè)，政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補(bǔ)貼；押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設(shè)，專供60歲以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)。（3）案例鏈接：港北新城運(yùn)作方式：開發(fā)商建設(shè)，政府征用，專業(yè)公司運(yùn)營(yíng)。A．％，新生人口下降明顯，未來人口壓力快速增長(zhǎng)。同時(shí)政府也為希望單獨(dú)居住的老年人提供了“樂齡公寓”，產(chǎn)權(quán)30年，可延長(zhǎng)10年。產(chǎn)品與配套組屋在設(shè)計(jì)上考慮多代人共同居住的需要。內(nèi)外設(shè)施都是按照老年人需求而設(shè)，例如更寬的大門（供輪椅出入）、衣櫥、支撐扶手（戶內(nèi)和公共走廊）、熱水器、更大的開關(guān)鈕等。2．國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)分析A．市場(chǎng)基數(shù)龐大：社會(huì)老齡化程度高，趨勢(shì)明顯。C．潛在購買欲：養(yǎng)老觀念逐漸轉(zhuǎn)變。A．發(fā)展階段：養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——老年公寓——養(yǎng)老社區(qū)；我國(guó)目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區(qū)過渡”的階段。F．解決對(duì)策：政策上，要有針對(duì)性的尋求支持，且要形成有效文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，降低資金沉淀，拓展融資渠道；項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)上，可利用相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行合作開發(fā)；營(yíng)銷上，強(qiáng)化宣傳力度，配套與體驗(yàn)現(xiàn)行。對(duì)于其他部門和單位、個(gè)人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動(dòng)中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照民政部門審核標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行核實(shí)，凡屬于福利性、非盈利性的機(jī)構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。（沈陽：）沈陽市針對(duì)民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)新增每張床位一次性補(bǔ)助2000元；市區(qū)每人每月補(bǔ)貼100元，郊區(qū)縣每人每月補(bǔ)貼80元。2010年，萬科集團(tuán)就在北京房山竇店試點(diǎn)了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目“萬科幸福匯”（詳見后文案例介紹），采用以銷售為主的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬科集團(tuán)的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。21城孝賢坊。雙方的合作模式主要是河北建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，首創(chuàng)集團(tuán)負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、策劃、定位等，相當(dāng)于河北建設(shè)集團(tuán)為建筑商，首創(chuàng)集團(tuán)是開發(fā)商，該項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)方面以首創(chuàng)集團(tuán)為主。如果說代建標(biāo)志著綠城的第一次轉(zhuǎn)型，那么現(xiàn)在的綠城正實(shí)驗(yàn)第二次轉(zhuǎn)型，而發(fā)展重點(diǎn)布局則放在養(yǎng)老地產(chǎn)上。2009年11月泰康人壽首期投資40億元在昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)老社區(qū)，這是中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)第一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目，將于2013年至2014年建成。2011年，合眾人壽投資打造的“合眾健康社區(qū)”在湖北武漢蔡甸區(qū)舉行了奠基儀式。按此增幅速度，預(yù)計(jì)截至2012年末，我省老年人口約760萬人。圖1：遼寧省各市老年人口分布示意圖圖2：遼寧省各市老年人口比例及城鎮(zhèn)、農(nóng)村老齡人口情況表1：2011年遼寧省各市老年人口數(shù)量及排名地市總?cè)丝诶夏耆丝谡伎偙韧仍龇淆g化排名沈陽市72243411338660%%2大連市58854201109621%%1鞍山市3515573610357%%5撫順市2201232354200%%9本溪市1543434278259%%4丹東市2410701437558%%3錦州市3083000483200%%10營(yíng)口市2354521389105%7阜新市1920506313010%%8遼陽市1833289315638%%6鐵嶺市3058031473768%%12朝陽市3413004532054%%11盤錦市1329406177141%%14葫蘆島2914470428634%%13合計(jì)426869287241205%%表2：2011年末遼寧省14市空巢老人情況地市老年人口總數(shù)空巢老人數(shù)占老年人比例沈陽市1338660696248%大連市1109621404841%鞍山市610357286705%撫順市354200162805%本溪市27825987929%丹東市437558175087%錦州市483200166437%營(yíng)口市389105181654%阜新市313010104779%遼陽市315638144914%鐵嶺市473768169048%朝陽市532054157350%盤錦市17714175148%葫蘆島428634226645%合計(jì)72412053039590%表3：阜新市及其周邊市四縣老齡人口結(jié)構(gòu)（2011年數(shù)據(jù)）　老年人口（萬人）空巢老人（萬人）農(nóng)村城鎮(zhèn)合計(jì)農(nóng)村城鎮(zhèn)合計(jì)占總比遼寧省350374724147157304%阜新市%朝陽市%錦州市%北票62