【正文】 安平投資有限公司共同出資2000萬元，成立養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專業(yè)管理公司，對養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行專業(yè)、高效的運作。2012年4月，首創(chuàng)置業(yè)宣布與中國社會福利教育基金會旗下的長青基金共同探索中國特色養(yǎng)老地產(chǎn)模式。此外，萬科集團還在北京的歡慶城、青島的萬科城以及杭州的良渚文化村試水養(yǎng)老地產(chǎn)項目，配建了養(yǎng)老地產(chǎn)項目，但規(guī)模都較小。5．開發(fā)建設(shè)：在規(guī)劃、建設(shè)、稅費減免、醫(yī)療、用地、用水、用電等方面提出了一系列優(yōu)惠扶持政策，鼓勵和支持企事業(yè)單位、民間組織、個人等社會力量投資興辦養(yǎng)老機構(gòu)。依據(jù)：《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知》3．地方稅：對政府部門和企事業(yè)單位、社會團體以及個人等社會力量投資興辦的福利性、非營利性的老年服務(wù)機構(gòu)暫免自用房產(chǎn)、土地、車船的房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、車船使用稅。從全國看，養(yǎng)老地產(chǎn)的相關(guān)政策主要體現(xiàn)在“優(yōu)先供地、稅費減免、優(yōu)惠利率與貸款貼息、財政補貼”四個方面，具體地方政策條款詳見本文附件。養(yǎng)老模式傳統(tǒng)新型家庭養(yǎng)老以子女照顧為主以社會養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)上門服務(wù)為主機構(gòu)養(yǎng)老敬老院會員制養(yǎng)老俱樂部社區(qū)養(yǎng)老很少倒按揭或分時度假式的大型養(yǎng)老社區(qū)B．開發(fā)理念：專業(yè)式養(yǎng)老、主題式養(yǎng)老；專業(yè)式養(yǎng)老：養(yǎng)老機構(gòu)或綜合型的專業(yè)養(yǎng)老項目；主題式養(yǎng)老：指在社區(qū)中配建養(yǎng)老住宅的房地產(chǎn)項目；目前國內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商在試水養(yǎng)老地產(chǎn)時，多以主題式養(yǎng)老為主。三個客觀條件（421型家庭結(jié)構(gòu)、優(yōu)越條件、精神追求）驅(qū)動老人的養(yǎng)老觀念在逐漸的轉(zhuǎn)變。%。運作方式（1）完善的社會保障制度、金融服務(wù)體系、加強老年人的支付能力；（2）后期通過專業(yè)化運營，提高服務(wù)質(zhì)量；開發(fā)主體（1）允許開發(fā)商進入養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域提供不同收入人群的以不同層次的養(yǎng)老需求；（2）政府需對低收入群體提供福利性的、不以盈利為目的的養(yǎng)老服務(wù)；產(chǎn)品與配套（1）產(chǎn)品設(shè)計需充分考慮老年人的特殊需求，針對不同行為能力的老人設(shè)計不同的產(chǎn)品；（2）良好的醫(yī)療，各種娛樂、文化、體育等設(shè)施，以及為老年人組織的各種活動；住宅模式（1）不局限于固定的住宅模式，根據(jù)不同的區(qū)位，文化及地理條件，經(jīng)濟條件等設(shè)計出適合自身的養(yǎng)老住宅模式。樂齡公寓一般為12層到14層的精裝修板式高層，戶型分為35平方米和45平方米兩種，一般都建在成熟社區(qū)內(nèi)，各種設(shè)施齊全完善。運作方式政府是養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)的投資主體，提供90％的建設(shè)資金，對養(yǎng)老機構(gòu)各項服務(wù)提供不同的津貼。B．經(jīng)濟發(fā)達，社會保障體系完善，人均壽命不斷延長。產(chǎn)品及配套：提供無障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、提供具有看護性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、提供能和家人共同生活的(二代居)住宅產(chǎn)品。開發(fā)主體民間建設(shè)，政府出資征用；各類相關(guān)企業(yè)會積極參與老年住宅產(chǎn)品研究。目前，日本60歲及以上的老年人口比重占日本總?cè)丝诘?4%，根據(jù)《日本將來人口推測報告》顯示，到2055年，日本人口將減少至8993萬人，其中老齡人口將達到40%，老齡化程度較高；日本在30年代后期和70年代前期的兩次嬰兒潮，加速了日本人口老齡化；社會養(yǎng)老的城市福利建設(shè)方面政府給與大力支持。住宅類型獨立式住宅、老年公寓。（2）養(yǎng)老模式養(yǎng)老模式總結(jié)項目內(nèi) 容概覽德國養(yǎng)老分為兩大體系：老年住宅體系和養(yǎng)老院體系，兩者皆由政府財政撥款支持，兩者一般會毗鄰建設(shè)，以形成各種資源的共享的優(yōu)勢。（1）社會背景二戰(zhàn)之后的嬰兒潮及生活條件的改善使得現(xiàn)今德國人口中老年人比例增大，2010年德國60歲以上的老年人口比重已占總?cè)丝诘?4%。產(chǎn)品及配套：VINDEREN老年公寓高6層，室內(nèi)設(shè)計了兩排通道，老人住房沿通道兩旁布置，在通道兩旁設(shè)有兩個服務(wù)核心區(qū)。運作方式政府出資，不以盈利為目的，慈善團體、非營利機構(gòu)也是養(yǎng)老資金的重要來源。C．社會保障體系高度發(fā)達，社會處于均富狀態(tài)，生活壓力小。項目現(xiàn)有總?cè)丝诔^40000，350多家俱樂部，7個娛樂中心，是美國最大的老年社區(qū)之一。不可借鑒之處：A．中國人口眾多，不適合興建低密度、單體的住宅產(chǎn)品，建筑形式可考慮以多層、小高層為主；B．中國社會的公共醫(yī)療資源匱乏，大市政基礎(chǔ)配套實施不夠完善，如社區(qū)內(nèi)不提供一定的醫(yī)療、護理等配套設(shè)施，會極大的影響客戶的消費選擇。太陽城開發(fā)模式的九大特征：A．屬于住宅開發(fā)性質(zhì)；B．盈利模式以住宅銷售為主；C．限定55歲以上的老人才能入??；D．專為健康活躍老人提供會所和戶外設(shè)施；E．沒有醫(yī)療護理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)等所在城鎮(zhèn)提供的大市政基礎(chǔ)配套，社區(qū)內(nèi)不建設(shè)相應(yīng)設(shè)施；F．一般位郊區(qū)區(qū)位，占地大，容積率低，以獨棟、聯(lián)排、多層等住宅產(chǎn)品為主，精裝修，拎包即??；G．房價便宜；H．附近配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心；I．兼有旅游、度假等功能，目標客戶分為長住和旅游度假兩種。（3）典型案例美國太陽城是美國、也是世界上著名的專供退休老人居住和療養(yǎng)的社區(qū)。運作方式分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者主要由教會興辦，政府給予部分津貼。C．政府對老年群體的社會保障推動老年住宅的發(fā)展。恭和苑（專業(yè)養(yǎng)老服務(wù)提供商） 595．項目開發(fā)參考指標 60 60 60 61 616．項目建議 617．附件 63附件1：遼寧省老年地產(chǎn)相關(guān)政策 63附件2：沈陽市老年地產(chǎn)相關(guān)政策 63附件3：大連市老年地產(chǎn)相關(guān)政策 64附件4：錦州市老年地產(chǎn)相關(guān)政策 6562 / 641．國外養(yǎng)老地產(chǎn)類型形式受眾群體特點租售方式開發(fā)主體常見國家居家生活型持續(xù)照顧社區(qū)身體健康，可以獨立生活，但需要應(yīng)急照料的老年人必要時提供輔助和護理服務(wù)租賃或出售開發(fā)商美國、日本活躍老年社區(qū)年齡有限制，喜歡參加身體鍛煉和社會活動的客戶環(huán)境優(yōu)美，成熟服務(wù)體系，多種娛樂交流場所，社區(qū)活動豐富出售為主開發(fā)商美國、日本獨立生活型老年公寓喜歡安靜，結(jié)交新朋友的老年客戶不提供就餐、交通、不組織社會活動租賃或出售政府為主歐洲、新加坡老年聚集區(qū)和外界保持良好的聯(lián)系，參加一些社會活動的客戶除租賃房屋外，還提供就餐、清掃房間、交通、社會活動等服務(wù)。太陽谷（養(yǎng)老、度假） 49金色年華 46西塘越 38 39燕達國際健康城（持有經(jīng)營） 33養(yǎng)老地產(chǎn)1．國外養(yǎng)老地產(chǎn) 1 1 2 2 4 5 7 8 92．國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析 10 10 11 12 12 13 13 13 13 14 14 14 14 183．國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)模式探討 18 19 21 21 21 22 22 22 23 244．國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)案例 26 26太申祥和山莊（持有經(jīng)營） 32幸福匯 37將府莊園（出售+持有經(jīng)營） 45艷陽鄉(xiāng)村度假公寓 49（出售+持有經(jīng)營） 49天來泉（溫泉、養(yǎng)生） 56B．經(jīng)濟發(fā)達程度客觀上要求老年住宅出現(xiàn)。養(yǎng)老模式總結(jié)項目內(nèi) 容概覽美國養(yǎng)老模式以家庭為主，70%以上的老人采用“以房養(yǎng)老”的家庭養(yǎng)老方式——老人擁有自己的住宅，并將其多余部分出租，租金用于養(yǎng)老。住宅類型獨立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護理院、老年社區(qū)。除亞利ookkkkkkk桑那州的太陽城配有大量的配套設(shè)施外，多數(shù)太陽城是沒有像CCRC社區(qū)那樣涵蓋不同階段老人需求的配套的，主要配套是適合健康老人活動的會所和戶外運動的項目，沒有醫(yī)療、護理等的設(shè)施配套。D．在市場和產(chǎn)業(yè)鏈日趨成熟時，與分時度假管理公司合作開發(fā)，招商提前，在項目開始時便實現(xiàn)訂單生產(chǎn)。項目由建筑商Del Bosell共同開發(fā)，只允許55歲以上的老年人居住，提供多種物業(yè)服務(wù)設(shè)施供不同身體情況的老年人選擇。B．經(jīng)濟高度發(fā)達，資源豐富，人口總量少，人均占有資源數(shù)量大。養(yǎng)老模式總結(jié)項目內(nèi) 容概覽北歐各國是社會養(yǎng)老的典范，老人多偏好居住在政府提供的老年公寓中，同時出于對自由的崇尚，DIY養(yǎng)老方式在北歐也已有所發(fā)展。（3）案例鏈接：VINDEREN老年公寓運作方式：政府出資建設(shè)，從建筑設(shè)計到運營管理均由經(jīng)驗豐富的專業(yè)公司進行運作。建造了花崗石小橋，人行小徑掩映在樹木和綠草當中，并設(shè)有許多路椅供老人休息。經(jīng)濟高速發(fā)展，醫(yī)療及營養(yǎng)水平得到極大提升，人均壽命增長迅速，據(jù)2010年統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，男性人均壽命為77歲、女性82歲。產(chǎn)品與配套無障礙設(shè)計，醫(yī)療，娛樂設(shè)施齊全。 （1）社會背景日本二戰(zhàn)前后兩次嬰兒潮，促使日本人口逐漸老齡化。運作方式福利型養(yǎng)老機構(gòu)由民間建設(shè)，政府出資征用后，租給老年人居住并給予房租補貼；押金式老年人住宅由地方住宅供給公社出資建設(shè)，專供60歲以上老年家庭使用，并以押金方式提供使用權(quán)。（3）案例鏈接：港北新城運作方式：開發(fā)商建設(shè)，政府征用，專業(yè)公司運營。A．％，新生人口下降明顯，未來人口壓力快速增長。同時政府也為希望單獨居住的老年人提供了“樂齡公寓”，產(chǎn)權(quán)30年，可延長10年。產(chǎn)品與配套組屋在設(shè)計上考慮多代人共同居住的需要。內(nèi)外設(shè)施都是按照老年人需求而設(shè)，例如更寬的大門（供輪椅出入）、衣櫥、支撐扶手（戶內(nèi)和公共走廊）、熱水器、更大的開關(guān)鈕等。2．國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)市場分析A．市場基數(shù)龐大：社會老齡化程度高，趨勢明顯。C．潛在購買欲：養(yǎng)老觀念逐漸轉(zhuǎn)變。A．發(fā)展階段：養(yǎng)老機構(gòu)——老年公寓——養(yǎng)老社區(qū)；我國目前處于“以老年公寓為主，并開始向老年社區(qū)過渡”的階段。F．解決對策：政策上，要有針對性的尋求支持，且要形成有效文件；資金上，要尋求盈利模式與融資模式的創(chuàng)新，降低資金沉淀，拓展融資渠道；項目運營上，可利用相關(guān)的專業(yè)機構(gòu)進行合作開發(fā)；營銷上，強化宣傳力度，配套與體驗現(xiàn)行。對于其他部門和單位、個人主辦的老年服務(wù)中心、老年活動中心，經(jīng)所在地主管稅務(wù)機關(guān)參照民政部門審核標準進行核實，凡屬于福利性、非盈利性的機構(gòu)，暫免征收企業(yè)所得稅。（沈陽：）沈陽市針對民辦養(yǎng)老機構(gòu)新增每張床位一次性補助2000元；市區(qū)每人每月補貼100元，郊區(qū)縣每人每月補貼80元。2010年，萬科集團就在北京房山竇店試點了養(yǎng)老地產(chǎn)項目“萬科幸福匯”（詳見后文案例介紹），采用以銷售為主的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式，為萬科集團的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)鋪路。21城孝賢坊。雙方的合作模式主要是河北建設(shè)集團負責(zé)項目的建設(shè)開發(fā)，首創(chuàng)集團負責(zé)項目的投資、策劃、定位等，相當于河北建設(shè)集團為建筑商，首創(chuàng)集團是開發(fā)商，該項目的運營方面以首創(chuàng)集團為主。如果說代建標志著綠城的第一次轉(zhuǎn)型，那么現(xiàn)在的綠城正實驗第二次轉(zhuǎn)型，而發(fā)展重點布局則放在養(yǎng)老地產(chǎn)上。2009年11月泰康人壽首期投資40億元在昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)興建養(yǎng)老社區(qū)，這是中國保險業(yè)第一個養(yǎng)老社區(qū)投資試點項目，將于2013年至2014年建成。2011年，合眾人壽投資打造的“合眾健康社區(qū)”在湖北武漢蔡甸區(qū)舉行了奠基儀式。按此增幅速度，預(yù)計截至2012年末，我省老年人口約760萬人。圖1：遼寧省各市老年人口分布示意圖圖2：遼寧省各市老年人口比例及城鎮(zhèn)、農(nóng)村老齡人口情況表1：2011年遼寧省各市老年人口數(shù)量及排名地市總?cè)丝诶夏耆丝谡伎偙韧仍龇淆g化排名沈陽市72243411338660%%2大連市58854201109621%%1鞍山市3515573610357%%5撫順市2201232354200%%9本溪市1543434278259%%4丹東市2410701437558%%3錦州市3083000483200%%10營口市2354521389105%7阜新市1920506313010%%8遼陽市1833289315638%%6鐵嶺市3058031473768%%12朝陽市3413004532054%%11盤錦市1329406177141%%14葫蘆島2914470428634%%13合計426869287241205%%表2：2011年末遼寧省14市空巢老人情況地市老年人口總數(shù)空巢老人數(shù)占老年人比例沈陽市1338660696248%大連市1109621404841%鞍山市610357286705%撫順市354200162805%本溪市27825987929%丹東市437558175087%錦州市483200166437%營口市389105181654%阜新市313010104779%遼陽市315638144914%鐵嶺市473768169048%朝陽市532054157350%盤錦市17714175148%葫蘆島428634226645%合計72412053039590%表3：阜新市及其周邊市四縣老齡人口結(jié)構(gòu)（2011年數(shù)據(jù)）　老年人口（萬人）空巢老人（萬人）農(nóng)村城鎮(zhèn)合計農(nóng)村城鎮(zhèn)合計占總比遼寧省350374724147157304%阜新市%朝陽市%錦州市%北票62