房地產(chǎn)投資方法及風險管理(編輯修改稿)
2025-03-13 11:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 地價值與最佳發(fā)展時機買入期權(quán)模型） ? 土地買入期權(quán) ? 抵押貸款提前償付期權(quán) ? 無追索權(quán)抵押貸款違約期權(quán) ? 租約期權(quán)，等等 ? 投資案例分析示例 ? 投資可行性研究 ? 開發(fā)可行性研究 ? 建設項目 ? 資金來源 ? 傳統(tǒng)渠道：自有資金，合作，銀行貸款，施工單位墊資，預售 我國長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款融資。 目前我國房地產(chǎn)企業(yè)有 3萬多家，但是以單個項目開發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏持續(xù)開發(fā)能力，資產(chǎn)負債率大多在 70%以上，自有資金所占的比重相當小，主要依靠銀行貸款和項目銷售回款來周轉(zhuǎn)。 除開發(fā)商直接銀行直接貸款外，在建筑企業(yè)墊資和預售款中都有相當多的銀行貸款。所調(diào)查，不省北京開發(fā)商對銀行信貸資金的依賴度竟達到 90%以上。 2023年 6月 121號文件后央行銀根緊縮使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂之患，甚至面臨出局的危險。 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強，比如全國房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長很快，但 2023全年募集的資金不超過 100億元。而當年全國房地產(chǎn)開發(fā)貸款增加了近 2023億元。銀行信貸仍然是中國現(xiàn)在房產(chǎn)界資金主力。 ? 銀行貸款有著很多優(yōu)點：便捷，成本相對較低，財務杠桿作用大。同時，房地產(chǎn)信貸業(yè)務目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 ? 銀行貸款現(xiàn)階段從緊，其對項目開發(fā)程度和開發(fā)商自有資金的要求，不是大多數(shù)開發(fā)商短期內(nèi)能夠達到的。 ? 美國的房地產(chǎn)金融業(yè)很發(fā)達，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中銀行貸款只占 15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到 10%。而有些東南亞國家以及我國的香港特區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開發(fā)資金來自銀行貸款，銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)信貸占了 40%~50%。 ? 在國際商業(yè)銀行領域有兩個所謂“三七開”的慣例，一個是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開發(fā)商開發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務占 70%。 ? 上市集資 ? 有的認為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適合上市，因為沒有長期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流?，F(xiàn)在國內(nèi)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)，資本規(guī)模都比較小，根本沒有能力像海外房地產(chǎn)機構(gòu)那樣去大量收購并持有收租物業(yè)，所在在資本規(guī)模較小的情況下，要想快速增長，必須要快速周轉(zhuǎn)。國際上很多大的地產(chǎn)公司在他們發(fā)展初期，也是像中國目前的房地產(chǎn)企業(yè)一樣。發(fā)展到一定規(guī)模之后，為了保持公司的平衡，增加資產(chǎn)的抗風險能力，才選擇做一部分收租物業(yè)。 ? 上海復地成功地于 2023年 2月在香港上市，某一程度的說明了投資者已經(jīng)突破了這一種心理障礙。今年國際投資者接受了上海復地的快速周轉(zhuǎn)業(yè)務模式，以這樣一個模式，公司可以保持一個持續(xù)的增長。 ? 國內(nèi)與國外上市比較： ? 國內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對資本市場的準入是幾經(jīng)周折。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市”的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。
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