房地產(chǎn)投融資決策及風(fēng)險(xiǎn)管理研討(編輯修改稿)
2025-03-13 11:15 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 地價(jià)值與最佳發(fā)展時(shí)機(jī)買入期權(quán)模型） ? 土地買入期權(quán) ? 抵押貸款提前償付期權(quán) ? 無(wú)追索權(quán)抵押貸款違約期權(quán) ? 租約期權(quán)，等等 ? 投資案例分析示例 ? 投資可行性研究 ? 開(kāi)發(fā)可行性研究 ? 建設(shè)項(xiàng)目 ? 資金來(lái)源 ? 傳統(tǒng)渠道：自有資金，合作，銀行貸款，施工單位墊資，預(yù)售 我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款融資。 目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)有 3萬(wàn)多家，但是以單個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為主，規(guī)模小且缺乏持續(xù)開(kāi)發(fā)能力，資產(chǎn)負(fù)債率大多在 70%以上，自有資金所占的比重相當(dāng)小，主要依靠銀行貸款和項(xiàng)目銷售回款來(lái)周轉(zhuǎn)。 除開(kāi)發(fā)商直接銀行直接貸款外，在建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款中都有相當(dāng)多的銀行貸款。所調(diào)查，不省北京開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行信貸資金的依賴度竟達(dá)到 90%以上。 2023年 6月 121號(hào)文件后央行銀根緊縮使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂之患，甚至面臨出局的危險(xiǎn)。 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強(qiáng)，比如全國(guó)房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長(zhǎng)很快，但 2023全年募集的資金不超過(guò) 100億元。而當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款增加了近 2023億元。銀行信貸仍然是中國(guó)現(xiàn)在房產(chǎn)界資金主力。 ? 銀行貸款有著很多優(yōu)點(diǎn)：便捷，成本相對(duì)較低，財(cái)務(wù)杠桿作用大。同時(shí)，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)目前被普遍視為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。 ? 銀行貸款現(xiàn)階段從緊，其對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)程度和開(kāi)發(fā)商自有資金的要求，不是大多數(shù)開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)能夠達(dá)到的。 ? 美國(guó)的房地產(chǎn)金融業(yè)很發(fā)達(dá)，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中銀行貸款只占 15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到 10%。而有些東南亞國(guó)家以及我國(guó)的香港特區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的大部分開(kāi)發(fā)資金來(lái)自銀行貸款，銀行資產(chǎn)中房地產(chǎn)信貸占了 40%~50%。 ? 在國(guó)際商業(yè)銀行領(lǐng)域有兩個(gè)所謂“三七開(kāi)”的慣例，一個(gè)是給房地產(chǎn)業(yè)貸款占全部貸款余額的 30%，其余行業(yè)占 70%；二是發(fā)放給開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)性貸款占給房地產(chǎn)業(yè)貸款總余額的 30%，住房抵押貸款及其他業(yè)務(wù)占 70%。 ? 上市集資 ? 有的認(rèn)為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適合上市，因?yàn)闆](méi)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒(méi)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流?，F(xiàn)在國(guó)內(nèi)大多數(shù)的房產(chǎn)企業(yè)，資本規(guī)模都比較小，根本沒(méi)有能力像海外房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)那樣去大量收購(gòu)并持有收租物業(yè)，所在在資本規(guī)模較小的情況下，要想快速增長(zhǎng)，必須要快速周轉(zhuǎn)。國(guó)際上很多大的地產(chǎn)公司在他們發(fā)展初期，也是像中國(guó)目前的房地產(chǎn)企業(yè)一樣。發(fā)展到一定規(guī)模之后，為了保持公司的平衡，增加資產(chǎn)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，才選擇做一部分收租物業(yè)。 ? 上海復(fù)地成功地于 2023年 2月在香港上市，某一程度的說(shuō)明了投資者已經(jīng)突破了這一種心理障礙。今年國(guó)際投資者接受了上海復(fù)地的快速周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)模式，以這樣一個(gè)模式，公司可以保持一個(gè)持續(xù)的增長(zhǎng)。 ? 國(guó)內(nèi)與國(guó)外上市比較： ? 國(guó)內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對(duì)資本市場(chǎng)的準(zhǔn)入是幾經(jīng)周折。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市”的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。
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