房地產(chǎn)投融資決策及風險管理研討-全文預(yù)覽
【正文】 點 ? 費用比 ? 毛租金乘數(shù) （相當于“投資回收期”） ? 收購價除以毛租金 ? 此比率越低越好 ? 一個很簡單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項目的初略篩選 ? 貸款價值比 抵押貸款額（ Loan） /收購價（ Value） ? 估量房地產(chǎn)投資的金融風險 ? 違約風險隨 LTV的升高而升高 ? 行業(yè)內(nèi)典型的 LTV控制在 75%以下 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） 凈營運收入 /債務(wù)還本付息 ? 必須超過 ? 大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達到約 ? 盈虧平衡點 （運營費用 +抵押付款） /估計毛租金 ? 建筑為了能支付所有的現(xiàn)金開支和融資償還必須達到的入住率 ? 一般在 65%至 95%范圍內(nèi) ? 費用比 運營費用 /實際的總收入 ? 用于與其他的房地產(chǎn)作比較，單獨本身并無太大的用途 ? 應(yīng)該足夠高以保持物業(yè)的正常運轉(zhuǎn)，同時使有關(guān)費用如能源成本得到控制避免浪費 ? 單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標準 ? 稅前股本回報率 ? 稅后股本回報率 ? 資產(chǎn)回報或者期初資本還原率 ? 稅前股本回報率 稅前現(xiàn)金流量 /股本投資額 ? 往往用一測度初始贏利水平 ? 此比率越高越好 ? 通常第一年稅前股本回報率一般在 410%的范圍內(nèi) ? 稅后股本回報 稅后現(xiàn)金流 /股本投資額 ? 類似于稅前股本回報率 ? 加上考慮到投資房地產(chǎn)?？杀芏惖暮锰? ? 能常第一年大致在 512%范圍內(nèi) ? 資產(chǎn)回報率 凈營運收入 /收購價或者市場價值 ? 又稱資本還原率，反映總體回報水平 ? 一項物業(yè)可以承受多大的債務(wù)；此比率越高，表示可支持的倆務(wù)就越多 ? 通常資本還原率大致在 812%范圍內(nèi) ? 多期間或者動態(tài)回報量度 ? 凈現(xiàn)值（ NPV） ? 內(nèi)部回報率（ IRR） ? 轉(zhuǎn)售價格計算 預(yù)定年的凈運營收 /R ? 這里 R表示物業(yè)的期末資本還原率 ? 記住從期待的轉(zhuǎn)售價格中扣除合理的交易成本 ? 并須考慮到稅收的影響 ? 凈現(xiàn)值（ NPV）的計算 ? 預(yù)測未來的現(xiàn)金流 ? 以要求的回報率把未來的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值： 現(xiàn)值 V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CF t+Vt)/(1+r)t ? 決策的基本原則是 ? 選擇 NPV（ =CF0+V0）最大的方案，即 NPV最大化 ? 永遠不要選擇 NPV小于 0的方案 ? 要求的回報率 =底限回報率 =無風險回報 +風險回報 ? 正常的投資收益（即預(yù)期回報）中已考慮了風險程度的影響，如果NPV0， r就會超出正常收益 ? 內(nèi)部回報率（ IRR）的計算 ? NPV=0，或：股本 CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn) V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CF t+預(yù)定轉(zhuǎn)
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