房地產(chǎn)投融資決策及風險管理研討-文庫吧
2025-02-13 11:15 本頁面
【正文】 單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標準 ? 稅前股本回報率 ? 稅后股本回報率 ? 資產(chǎn)回報或者期初資本還原率 ? 稅前股本回報率 稅前現(xiàn)金流量 /股本投資額 ? 往往用一測度初始贏利水平 ? 此比率越高越好 ? 通常第一年稅前股本回報率一般在 410%的范圍內(nèi) ? 稅后股本回報 稅后現(xiàn)金流 /股本投資額 ? 類似于稅前股本回報率 ? 加上考慮到投資房地產(chǎn)常可避稅的好處 ? 能常第一年大致在 512%范圍內(nèi) ? 資產(chǎn)回報率 凈營運收入 /收購價或者市場價值 ? 又稱資本還原率，反映總體回報水平 ? 一項物業(yè)可以承受多大的債務；此比率越高，表示可支持的倆務就越多 ? 通常資本還原率大致在 812%范圍內(nèi) ? 多期間或者動態(tài)回報量度 ? 凈現(xiàn)值（ NPV） ? 內(nèi)部回報率（ IRR） ? 轉(zhuǎn)售價格計算 預定年的凈運營收 /R ? 這里 R表示物業(yè)的期末資本還原率 ? 記住從期待的轉(zhuǎn)售價格中扣除合理的交易成本 ? 并須考慮到稅收的影響 ? 凈現(xiàn)值（ NPV）的計算 ? 預測未來的現(xiàn)金流 ? 以要求的回報率把未來的現(xiàn)金流折成現(xiàn)值： 現(xiàn)值 V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CF t+Vt)/(1+r)t ? 決策的基本原則是 ? 選擇 NPV（ =CF0+V0）最大的方案，即 NPV最大化 ? 永遠不要選擇 NPV小于 0的方案 ? 要求的回報率 =底限回報率 =無風險回報 +風險回報 ? 正常的投資收益（即預期回報）中已考慮了風險程度的影響，如果NPV0， r就會超出正常收益 ? 內(nèi)部回報率（ IRR）的計算 ? NPV=0，或：股本 CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn) V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CF t+預定轉(zhuǎn)售 CFt)/(1+irr)t ? 可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計算稅前或者稅后內(nèi)部回報率 ? 測量預定投資期總體回報最常使用的方法，常與投資者要求的回報率相比較 ? 通常 IRR大到在 12%至 15%的范圍內(nèi)，對于新的或投機性的投資可超過20%以上 ? 房地產(chǎn)投資與現(xiàn)代投資組合理論及資產(chǎn)定價模型 ? 投資組合回報是各資產(chǎn)回報的加權(quán)平均（線性代數(shù)）；而投資組合風險并非各資產(chǎn)風險的回權(quán)平均 ? 房地產(chǎn)投資信托（ REIT）公司，通常在市場上公開地買賣，是為股東賺取利潤為目的的擁有和經(jīng)營包括房地產(chǎn)和（或）抵押貸款的投資組合。 ? 抵押貸款支持證券（ MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務投資形式。 ? 資本資產(chǎn)定價模型（ CAPM） 資產(chǎn)要求期待回報等于無風險回報加在市場的風險回報乘以此資產(chǎn)的貝他系數(shù)； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErMrf) ? 期權(quán)價值理論與房地產(chǎn) 與房地產(chǎn)有關(guān)的一些重要期權(quán) ? 土地開發(fā)期權(quán)（土
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