《房地產投融資方法》ppt課件-文庫吧
2025-04-14 02:22 本頁面
【正文】 使有關費用如能源成本得到控制避免浪費 169。 Shimai Consulting 2022 ? 單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標準 ? 稅前股本回報率 ? 稅后股本回報率 ? 資產回報或者期初資本還原率 169。 Shimai Consulting 2022 ? 稅前股本回報率 稅前現金流量 /股本投資額 ? 往往用一測度初始贏利水平 ? 此比率越高越好 ? 通常第一年稅前股本回報率一般在 410%的范圍內 ? 稅后股本回報 稅后現金流 /股本投資額 ? 類似于稅前股本回報率 ? 加上考慮到投資房地產?？杀芏惖暮锰? ? 能常第一年大致在 512%范圍內 169。 Shimai Consulting 2022 ? 資產回報率 凈營運收入 /收購價或者市場價值 ? 又稱資本還原率，反映總體回報水平 ? 一項物業(yè)可以承受多大的債務；此比率越高，表示可支持的倆務就越多 ? 通常資本還原率大致在 812%范圍內 169。 Shimai Consulting 2022 ? 多期間或者動態(tài)回報量度 ? 凈現值（ NPV） ? 內部回報率（ IRR） 169。 Shimai Consulting 2022 ? 轉售價格計算 預定年的凈運營收 /R ? 這里 R表示物業(yè)的期末資本還原率 ? 記住從期待的轉售價格中扣除合理的交易成本 ? 并須考慮到稅收的影響 169。 Shimai Consulting 2022 ? 凈現值（ NPV）的計算 ? 預測未來的現金流 ? 以要求的回報率把未來的現金流折成現值： 現值 V0=CF1/(1+r)+CF2/(1+r)2+…+(CF t+Vt)/(1+r)t ? 決策的基本原則是 ? 選擇 NPV（ =CF0+V0）最大的方案，即 NPV最大化 ? 永遠不要選擇 NPV小于 0的方案 ? 要求的回報率 =底限回報率 =無風險回報 +風險回報 ? 正常的投資收益（即預期回報）中已考慮了風險程度的影響，如果NPV0， r就會超出正常收益 169。 Shimai Consulting 2022 ? 內部回報率（ IRR）的計算 ? NPV=0，或：股本 CF0=未來現金流貼現 V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CF t+預定轉售 CFt)/(1+irr)t ? 可使用稅前或者稅后現金流分別計算稅前或者稅后內部回報率 ? 測量預定投資期總體回報最常使用的方法，常與投資者要求的回報率相比較 ? 通常 IRR大到在 12%至 15%的范圍內，對于新的或投機性的投資可超過20%以上 169。 Shimai Consulting 2022 ? 房地產投資與現代投資組合理論及資產定價模型 ? 投資組合回報是各資產回報的加權平均（線性代數）；而投資組合風險并非各資產風險的回權平均 ? 房地產投資信托（ REIT）公司，通常在市場上公開地買賣，是為股東賺取利潤為目的的擁有和經營包括房地產和（或）抵押貸款的投資組合。 ? 抵押貸款支持證券（ MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務投資形式。 ? 資本資產定價模型（ CAPM） 資產要求期待回報等于無風險回報加在市場的風險回報乘以此資產的貝他系數； E[ri]=rf+RPi=rf+βi(ErMrf) 169。 Shima
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