房地產(chǎn)投資決策及其風(fēng)險(xiǎn)管理案例分析-全文預(yù)覽
【正文】 資產(chǎn)。 Shimai Consulting 2023 ? 銀行貸款 ? 121文件后，盡管各種不同的房地產(chǎn)融資渠道都有所增強(qiáng)，比如全國房地產(chǎn)信托的數(shù)量增長(zhǎng)很快，但 2023全年募集的資金不超過 100億元。 除開發(fā)商直接銀行直接貸款外，在建筑企業(yè)墊資和預(yù)售款中都有相當(dāng)多的銀行貸款。 Shimai Consulting 2023 ? 期權(quán)價(jià)值理論與房地產(chǎn) 與房地產(chǎn)有關(guān)的一些重要期權(quán) ? 土地開發(fā)期權(quán)（土地價(jià)值與最佳發(fā)展時(shí)機(jī)買入期權(quán)模型） ? 土地買入期權(quán) ? 抵押貸款提前償付期權(quán) ? 無追索權(quán)抵押貸款違約期權(quán) ? 租約期權(quán)，等等 169。 Shimai Consulting 2023 ? 內(nèi)部回報(bào)率（ IRR）的計(jì)算 ? NPV=0，或：股本 CF0=未來現(xiàn)金流貼現(xiàn) V0= CF1/(1+ irr)+CF2/(1+irr)2+…+(CF t+預(yù)定轉(zhuǎn)售 CFt)/(1+irr)t ? 可使用稅前或者稅后現(xiàn)金流分別計(jì)算稅前或者稅后內(nèi)部回報(bào)率 ? 測(cè)量預(yù)定投資期總體回報(bào)最常使用的方法，常與投資者要求的回報(bào)率相比較 ? 通常 IRR大到在 12%至 15%的范圍內(nèi)，對(duì)于新的或投機(jī)性的投資可超過20%以上 169。 Shimai Consulting 2023 ? 資產(chǎn)回報(bào)率 凈營運(yùn)收入 /收購價(jià)或者市場(chǎng)價(jià)值 ? 又稱資本還原率，反映總體回報(bào)水平 ? 一項(xiàng)物業(yè)可以承受多大的債務(wù)；此比率越高，表示可支持的倆務(wù)就越多 ? 通常資本還原率大致在 812%范圍內(nèi) 169。 Shimai Consulting 2023 ? 貸款價(jià)值比 抵押貸款額（ Loan） /收購價(jià)（ Value） ? 估量房地產(chǎn)投資的金融風(fēng)險(xiǎn) ? 違約風(fēng)險(xiǎn)隨 LTV的升高而升高 ? 行業(yè)內(nèi)典型的 LTV控制在 75%以下 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） 凈營運(yùn)收入 /債務(wù)還本付息 ? 必須超過 ? 大多數(shù)貸出方一般要求債務(wù)覆蓋率達(dá)到約 169。 Shimai Consulting 2023 ? 計(jì)算程式 ? 估計(jì)毛租金 ? 減去估算的空置損失 ? 加上其它收入 ＝實(shí)際的總收入 ? 減去運(yùn)營費(fèi)用 ＝凈運(yùn)營收入或“ NOI” ? 減去債務(wù)還本付息 ＝稅前現(xiàn)金流（“ BTCF”） ? 把抵押償還本金加到 BTCF上 ? 減去折舊 ＝須納稅的收入 ? 減去應(yīng)繳稅金或者加上節(jié)省的稅款 ＝稅后現(xiàn)金流（“ ATCF”） 應(yīng)對(duì)上述各項(xiàng)參數(shù)投資期 5到 10年的變化進(jìn)行估測(cè) 169。169。 Shimai Consulting 2023 ? 開發(fā)商的目標(biāo)： 將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項(xiàng)目上，與其它可選投資比較時(shí)必須考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 ? 投資家的目標(biāo)： 以小于其內(nèi)在價(jià)值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價(jià)格來購買不動(dòng)產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)證券 169。 Shimai Consulting 2023 ? 毛租金乘數(shù) （相當(dāng)于“投資回收期”） ? 收購價(jià)除以毛租金 ? 此比率越低越好 ? 一個(gè)很簡(jiǎn)單的數(shù)字比較，一般只能用作投資項(xiàng)目的初略篩選 169。 Shimai Consulting 2023 ? 稅前股本回報(bào)率 稅前現(xiàn)金流量 /股本投資額 ? 往往用一測(cè)度初始贏利水平 ? 此比率越高越好 ? 通常第一年稅前股本回報(bào)率一般在 410%的范圍內(nèi)
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