【正文】 域有大量非常有品位的生活配套設(shè)施，大大提升了片區(qū)品質(zhì)酒 店◆ 周邊擁有臨空皇冠假日、新錦江等五星級(jí)酒店，客房達(dá)2000余間，隨著T3航站樓的投入使用以及新國(guó)展的開放，大量星級(jí)酒店抓緊建設(shè)，片區(qū)配套日臻完善學(xué) ?！?項(xiàng)目周邊擁有ISB、京西、力邁等北京最為知名的國(guó)際學(xué)校，吸引了大量外籍人士聚居于此，更吸引了大量的成熟投資客群在這里置業(yè)◆ 同時(shí)地塊周邊的全日制學(xué)校分布也比較密集，如空港小學(xué)、順義二小、順義十中等商業(yè)配套◆ 地塊周邊商業(yè)配套成熟，主要商業(yè)街區(qū)均在3公里范圍內(nèi)，總體商業(yè)、餐飲配套面積在6萬(wàn)平方米以上，未來(lái)地塊北側(cè)項(xiàng)目規(guī)劃有3萬(wàn)平方米以上的商業(yè)，地塊南側(cè)的商業(yè)體量將超過(guò)40萬(wàn)㎡，、京客隆超市、雙裕大市場(chǎng)等生活配套設(shè)施公共交通◆ 地塊北側(cè)邊界即為順義區(qū)118路，北側(cè)360米處為集中公交站點(diǎn)，有915支等多條公交線路，在地塊的南側(cè)1000米處，規(guī)劃有集中的公交總站醫(yī) 療◆ 地塊附近3公里范圍內(nèi)集中了空港醫(yī)院、和睦家診所等多家高品質(zhì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)市政配套設(shè)施雨 水在安慶大街上，距裕慶路路中心196m管徑DN600mm在安詳大街上，距裕慶路路中心180m管徑DN600mm在裕豐路上，距安詳大街路中心188m管徑DN600mm在裕慶路上，距安詳大街路中心184m管徑DN600mm污 水在安慶大街上，距裕慶路路中心267m管徑DN300mm在安詳大街上，距裕豐路路中心166m管徑DN300mm在裕豐路上，距安詳大街路中心182m管徑DN300mm在裕慶路上，距安詳大街路中心139m管徑DN300mm給 水在安慶大街上，距裕慶路路中心190m管徑DN200mm在安詳大街上，距裕慶路路中心139m管徑DN200mm在裕豐路上，距安詳大街路中心 96m管徑DN200mm在裕慶路上，距安慶大街路中心209m管徑DN200mm中 水在裕慶路上，距安詳大街路中心194m管徑DN150mm電力管溝穿管在裕慶路上，距安詳大街路中心92m6孔管接井在安詳大街上，距裕慶路路中心141m6孔管接井電 信在裕慶路上，距安詳大街路中心207m6孔磚結(jié)構(gòu)在安詳大街上，距裕慶路路中心177m6孔磚結(jié)構(gòu)熱 力在安慶大街上，距裕慶路路中心220m管徑DN300mm燃 氣在安詳大街上，距裕慶路路中心190m管徑DN200mm地塊位于成熟的空港工業(yè)開發(fā)區(qū)邊緣，相應(yīng)設(shè)施已建設(shè)到位。地塊景觀資源地塊周邊擁有羅馬湖、龍騰世紀(jì)文化公園、溫榆河、龍道溝、綠隔等眾多優(yōu)質(zhì)景觀資源。道路交通系統(tǒng)◆ 地塊周邊擁有京承、機(jī)場(chǎng)高速、機(jī)場(chǎng)北線、等城市快速路，以及京順路、機(jī)場(chǎng)輔路、火沙路、順平路等多條城市主干道，交通非常便捷，至四環(huán)的車行時(shí)間約在20分鐘左右。本次出讓地塊，是北京繼08年3月10日土地出讓斷檔后，一個(gè)月后首次推出的居住土地。土地供應(yīng)概況67 / 67 0608年順義住宅用地成交概況板塊宗地名稱宗地位置土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)容積率交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)(萬(wàn)元)受讓單位合計(jì)建設(shè)用地面積代征地面積后沙峪順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 后沙峪鎮(zhèn)10013招標(biāo)住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)07863000樓面2996北京嘉軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目后沙峪鎮(zhèn)1353279804037287147060掛牌住宅、商業(yè)金融，兼容商服0812365000樓面4420北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順義城區(qū)及周邊順義區(qū)南法信鎮(zhèn)商業(yè)、住宅項(xiàng)目用地南法信鎮(zhèn)634471676593366掛牌商業(yè)服務(wù)、住宅及居住服務(wù)設(shè)施07122913720樓面1469北京華憶園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順義區(qū)站前街商業(yè)金融項(xiàng)目用地 站前街北2462941025掛牌商業(yè)服務(wù)業(yè)、住宅兼容居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施07122915050樓面3669北京順鑫佳宇房地產(chǎn)開發(fā)公司順義區(qū)河南村老年社區(qū) 仁和鎮(zhèn)河南村690053招標(biāo)住宅06926樓面1469北京東方太陽(yáng)城房地產(chǎn)開發(fā)公司順義新城順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項(xiàng)目用地（新城7號(hào)地） 馬坡鎮(zhèn)229748298678掛牌住宅、辦公、商業(yè)金融071229121000樓面4051北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)070851 馬坡鎮(zhèn)217172221914掛牌居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融0813083600樓面3767重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)070852 馬坡鎮(zhèn)238056268132掛牌居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融08130114200樓面4259重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項(xiàng)目用地（新城2號(hào)地）馬坡鎮(zhèn)45015493418掛牌住宅08130252000樓面7064北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司2006年至今，順義區(qū)成交的規(guī)劃有住宅的宗地總計(jì)9宗，其中以居住為主的7宗，建筑規(guī)模在10萬(wàn)㎡以上的6宗，且主要集中在順義新城馬坡組團(tuán)，地塊周邊成交的主要是后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目，與本次出讓地塊同屬后沙峪片區(qū)，㎡、㎡，㎡㎡雙限房（限制均價(jià)為4500元/㎡），該宗土地經(jīng)過(guò)212輪，最終成交樓面價(jià)為4420元/㎡。生活等相關(guān)配套也非常完善，目前已經(jīng)發(fā)展成為具有現(xiàn)代化氣息的生態(tài)園林式居住區(qū)。經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，目前中央別墅區(qū)已形成長(zhǎng)約10公里的別墅帶，區(qū)域內(nèi)20余個(gè)別墅項(xiàng)目，價(jià)值在400萬(wàn)/套以上的產(chǎn)品約5000余套，周邊集中了大量的國(guó)際學(xué)校，是北京最為成熟也是涉外氛圍最為濃烈的別墅區(qū)，吸引了大量外籍人士及高端客群。居住人口4萬(wàn)人，（）。 國(guó)門商務(wù)區(qū)內(nèi)鼓勵(lì)企業(yè)自用或自有經(jīng)營(yíng)，鼓勵(lì)中外投資商參與商務(wù)樓宇、公寓酒店和商業(yè)設(shè)施的二級(jí)開發(fā)建設(shè)，進(jìn)行航空服務(wù)、金融保險(xiǎn)、技術(shù)研發(fā)、咨詢服務(wù)、購(gòu)物中心、餐飲娛樂(lè)、健身休閑等三級(jí)項(xiàng)目的投資入駐。 國(guó)門商務(wù)區(qū)規(guī)劃中的國(guó)門商務(wù)區(qū)位于首都機(jī)場(chǎng)南側(cè)，橫跨機(jī)場(chǎng)第一和第二高速路東西兩側(cè)。 北京汽車生產(chǎn)基地　　汽車基地成立于2003年3月，是北京市唯一專門規(guī)劃用于發(fā)展汽車產(chǎn)業(yè)的基地，總體規(guī)劃面積19平方公里，由整車發(fā)展區(qū)、零部件工業(yè)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)物流區(qū)、公共服務(wù)管理區(qū)4部分組成。2007年前10個(gè)月，％，在國(guó)內(nèi)空港物流基地中名列前茅。新國(guó)展的全面投入使用，將帶動(dòng)整個(gè)順義天竺開發(fā)區(qū)周邊也就是國(guó)展新區(qū)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，進(jìn)一步帶動(dòng)臨空經(jīng)濟(jì)圈的發(fā)展，這里將成為亞洲最大的展覽中心，同時(shí)也會(huì)成為最繁華的居住、商務(wù)區(qū)之一。2008年，新國(guó)展周邊賓館酒店、餐飲、商業(yè)文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、會(huì)議等配套設(shè)施建筑面積將分別達(dá)到55萬(wàn)、25萬(wàn)、90萬(wàn)、75萬(wàn)和4萬(wàn)㎡，可吸納8萬(wàn)人就業(yè)，并極大滿足未來(lái)會(huì)展業(yè)蓬勃發(fā)展的需要?？傄?guī)劃用地面積（萬(wàn)㎡）地上總建筑面積()車 位（個(gè)）展館及附屬設(shè)施綜合配套設(shè)施()商業(yè) 酒店寫字樓20/4010/104/4692/11750注：紅色字體部分為一期規(guī)劃指標(biāo)，單位為萬(wàn)㎡新館建成后，老館還將繼續(xù)使用，10萬(wàn)平方米以下的中小型展會(huì)將在老館進(jìn)行。空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與周邊的商業(yè)、居住以及各種配套設(shè)施日益完善，開發(fā)區(qū)南側(cè)是著名的溫榆河別墅區(qū)，是北京市規(guī)模最大、檔次最高涉外氛圍最濃的區(qū)域；北側(cè)是以萬(wàn)科城市花園、莫奈花園、白露雅園、水青庭等多個(gè)中高檔住宅項(xiàng)目組成的后沙峪組團(tuán)。2006年，空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值373億元，總收入512億元，出口供貨額280億元。開發(fā)區(qū)規(guī)劃科學(xué)、功能齊全、基礎(chǔ)設(shè)施完善，全面實(shí)現(xiàn)“九通一平”。 順義區(qū)政府投資1203億元用來(lái)發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目共87個(gè)，投資總額1203億元。新國(guó)展的地標(biāo)作用，將為入駐的企業(yè)帶來(lái)整合形象、綜合宣傳的附加價(jià)值，并通過(guò)產(chǎn)業(yè)聚集及產(chǎn)業(yè)鏈配合為整個(gè)行業(yè)發(fā)展及行業(yè)優(yōu)化起到積極的作用。二、中觀區(qū)域概況（臨空經(jīng)濟(jì)圈）目前北京市政府已將“北京臨空經(jīng)濟(jì)圈”確定為“十一五”重點(diǎn)發(fā)展的六大高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)（中關(guān)村科技園、CBD、金融街、奧林匹克公園、亦莊、臨空經(jīng)濟(jì)圈）之一。多組團(tuán)指“十字形”結(jié)構(gòu)由大致呈東西和南北走向的兩個(gè)帶形組團(tuán)式城鎮(zhèn)群組合而成。新城將建設(shè)成現(xiàn)代國(guó)際空港、區(qū)域產(chǎn)業(yè)引擎、綠色宜居新城，利用首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，發(fā)展國(guó)際會(huì)展、商務(wù)、物流等臨空產(chǎn)業(yè)，打造作為區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展引擎的臨空產(chǎn)業(yè)中心和首都先進(jìn)制造業(yè)基地和綠色宜居新城。2020年，順義新城建設(shè)用地規(guī)模控制在162平方公里。北京城區(qū)的客群包括一些養(yǎng)老需求，同時(shí)年輕白領(lǐng)在逐漸增加，主要來(lái)自北京北部和東北方向，環(huán)境和交通以及良好的發(fā)展前景是最主要的誘因。同時(shí)機(jī)場(chǎng)南線、京平高速、新國(guó)展聯(lián)絡(luò)線等線路將于今明兩年開通，周邊交通路網(wǎng)更為順暢、便捷。順義已成為首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快、最具活力的地區(qū)之一，并將進(jìn)一步快速發(fā)展。順義新城將大力發(fā)展臨空產(chǎn)業(yè)，基于現(xiàn)有制造業(yè)的良好基礎(chǔ)，促進(jìn)制造業(yè)由分散向集約發(fā)展，重點(diǎn)發(fā)展高端第二產(chǎn)業(yè)，成為北京發(fā)展先進(jìn)制造業(yè)的基地。城區(qū)距市中心30公里，總面積1021平方公里，、。開發(fā)主體既可以由境內(nèi)外企業(yè)、其他組織和個(gè)人等獨(dú)立競(jìng)買，也可以由兩個(gè)或者兩個(gè)以上法人或其他組織組成的聯(lián)合體共同競(jìng)買。時(shí)間安排公告時(shí)間競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)間競(jìng)買時(shí)間現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間———保證金本次掛牌出讓地塊保證金為人民幣4000萬(wàn)元，由競(jìng)買人在順義區(qū)分中心提出競(jìng)買申請(qǐng)時(shí)以支票（或匯票）方式交納，或者也可以在競(jìng)買申請(qǐng)截止日前將競(jìng)買保證金匯入順義區(qū)分中心指定的銀行帳號(hào)。◆ 托幼用地：托幼用地不在此次出讓范圍，但仍由競(jìng)得人代建。項(xiàng)目可行，建議把握機(jī)遇，積極獲取。2）小戶型本項(xiàng)目小戶型客戶追求優(yōu)越的生活方式、享受生活、強(qiáng)調(diào)生活的品質(zhì)感，追求身份認(rèn)同感，在區(qū)域內(nèi)可能是階段性居住，也比較關(guān)注資產(chǎn)的后期增值性。三、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析該項(xiàng)目為公開市場(chǎng)掛牌出讓項(xiàng)目，場(chǎng)地平整、無(wú)待拆遷地上物，項(xiàng)目法律關(guān)系簡(jiǎn)單、明確，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，地塊原為吉祥莊農(nóng)田，存在地下物可能性較小。土地一級(jí)開發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開發(fā)公司，該企業(yè)主要開發(fā)了天竺空港工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)，擅長(zhǎng)工業(yè)園區(qū)土地整理及招商，是順義區(qū)政府下屬企業(yè)，隸屬空港股份。北京市土地儲(chǔ)備整理中心順義區(qū)分中心負(fù)責(zé)本次掛牌出讓的組織和實(shí)施工作。項(xiàng)目體量、容積率均具備打造精品住宅的條件，眾多企業(yè)資金緊張，競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度有所下降，同時(shí)付款條件相對(duì)比較寬松，符合企業(yè)要求。追求國(guó)際化的生活氛圍和成熟配套。五、項(xiàng)目成本及收益序號(hào)項(xiàng)目單價(jià)總價(jià)(萬(wàn)元)單位可售面積利潤(rùn)情況1項(xiàng)目總收入301752 銷售收入290006 處理剩余物業(yè)收入11746 出租凈收入折現(xiàn)0 　2項(xiàng)目總成本費(fèi)用255870 13319 土地成本133919 6971 前期費(fèi)用4169 217 建安工程成本65759 3423 開發(fā)間接費(fèi)0 0 營(yíng)業(yè)費(fèi)用9053 471 公司管理費(fèi)6035 314 營(yíng)業(yè)稅及附加16596 864 財(cái)務(wù)費(fèi)用15434 803 土地增值稅4906 255 3稅前特殊補(bǔ)貼0 0 4稅前利潤(rùn)45882 2388 5所得稅25%11471 597 6稅后特殊補(bǔ)貼0 0 7稅后凈利潤(rùn)34412 1791 9銷售凈利率%%10IRR%　11NPV6817　六、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)項(xiàng)目規(guī)模適中、容積率及限高條件相對(duì)寬松，適宜打造精品住區(qū)，符合集團(tuán)產(chǎn)品線要求；區(qū)域環(huán)境及市場(chǎng)認(rèn)可度高，現(xiàn)狀供應(yīng)少，周邊居住用地供應(yīng)緊張，未來(lái)面臨競(jìng)爭(zhēng)壓力小；臨空經(jīng)濟(jì)及新國(guó)展的帶動(dòng)，區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)大好，有利于提升企業(yè)品牌；付款條件相對(duì)比較寬松，符合企業(yè)現(xiàn)狀要求符合集團(tuán) “快速滾動(dòng)開發(fā)”的發(fā)展戰(zhàn)略，周轉(zhuǎn)速度快，可以在較短的時(shí)間內(nèi)貢獻(xiàn)利潤(rùn)。外立面材料要求與普通商品房一致，且應(yīng)在普通商品房完成總規(guī)模的80%之前竣工驗(yàn)收。該企業(yè)主要開發(fā)了天竺空港工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)，擅長(zhǎng)工業(yè)園區(qū)的土地整理及招商工作，是順義區(qū)政府下屬企業(yè)，隸屬空港股份（股票代碼600463）。地價(jià)支付進(jìn)度（假定競(jìng)得價(jià)為12億）序款 項(xiàng)招標(biāo)文件要求日 期支付金額（萬(wàn)元）1保證金申請(qǐng)掛牌資格時(shí)40002開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償款競(jìng)得后（獲取《成交確認(rèn)書》）23個(gè)工作日內(nèi)全額付清3政府收益競(jìng)得后28個(gè)工作日內(nèi)支付20%剩余金額在簽訂合同后60日內(nèi)付清交地在簽訂《土地開發(fā)補(bǔ)償協(xié)議》且競(jìng)得人已向空港公司支付全部土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)后5個(gè)工作日內(nèi)（6月底），空港公司提供現(xiàn)狀具備“三通一平”（通臨水、臨電路由、通路；場(chǎng)地平整）條件的土地，臨時(shí)水電的接用費(fèi)用由競(jìng)得人承擔(dān)；空港公司根據(jù)競(jìng)得人開發(fā)進(jìn)度的要求，陸續(xù)提供宗地外七條市政管線（上水、下水、電、訊、中水、暖、燃?xì)猓?。第二?片區(qū)概況及規(guī)劃一、宏觀區(qū)域概況（順義區(qū)）順義區(qū)位于北京市東北郊，北連懷柔、密云，西接昌平、朝陽(yáng)區(qū)，南界通州區(qū)、河北三河市。順義經(jīng)濟(jì)實(shí)力一