【正文】 建設(shè)開發(fā)有限公司順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號070851 馬坡鎮(zhèn)217172221914掛牌居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融0813083600樓面3767重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號070852 馬坡鎮(zhèn)238056268132掛牌居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融08130114200樓面4259重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項目用地（新城2號地）馬坡鎮(zhèn)45015493418掛牌住宅08130252000樓面7064北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司2006年至今，順義區(qū)成交的規(guī)劃有住宅的宗地總計9宗，其中以居住為主的7宗，建筑規(guī)模在10萬㎡以上的6宗，且主要集中在順義新城馬坡組團，地塊周邊成交的主要是后沙峪居住及商業(yè)金融項目，與本次出讓地塊同屬后沙峪片區(qū)，㎡、㎡，㎡㎡雙限房（限制均價為4500元/㎡），該宗土地經(jīng)過212輪，最終成交樓面價為4420元/㎡。道路交通系統(tǒng)◆ 地塊周邊擁有京承、機場高速、機場北線、等城市快速路，以及京順路、機場輔路、火沙路、順平路等多條城市主干道，交通非常便捷，至四環(huán)的車行時間約在20分鐘左右?？崭酃I(yè)A、B區(qū)◆ 目前園區(qū)內(nèi)擁有約380余家企業(yè)，其中外資企業(yè)占到了70%，園區(qū)集中了JVC、松下、索愛、西鐵城、空中客車等30余家世界500強企業(yè)，主要以物流、航空、電子等產(chǎn)業(yè)為主，年產(chǎn)值超過60億元，◆ 其中B區(qū)的開發(fā)也進入了最后的沖刺階段，大量商業(yè)金融用地及國展配套用地集中出讓，為區(qū)域的快速發(fā)展創(chuàng)造了條件，目前園區(qū)內(nèi)MAX企業(yè)園20余萬㎡（規(guī)劃35萬㎡）的企業(yè)辦公樓的開發(fā)也已接近完成，將吸引大量企業(yè)入住龍騰世紀文化公園◆ 公園占地18萬㎡，綠化面積達15萬㎡，距離地塊僅700米，其中包括了球場等大量健身活動空間，提供了良好的休憩、運動場所 羅馬湖◆ 占地約19萬㎡，規(guī)劃將繼續(xù)東擴，是北京市難得的景觀資源，同時濱湖區(qū)域有大量非常有品位的生活配套設(shè)施，大大提升了片區(qū)品質(zhì)酒 店◆ 周邊擁有臨空皇冠假日、新錦江等五星級酒店，客房達2000余間，隨著T3航站樓的投入使用以及新國展的開放，大量星級酒店抓緊建設(shè)，片區(qū)配套日臻完善學 ?！?項目周邊擁有ISB、京西、力邁等北京最為知名的國際學校，吸引了大量外籍人士聚居于此，更吸引了大量的成熟投資客群在這里置業(yè)◆ 同時地塊周邊的全日制學校分布也比較密集，如空港小學、順義二小、順義十中等商業(yè)配套◆ 地塊周邊商業(yè)配套成熟，主要商業(yè)街區(qū)均在3公里范圍內(nèi)，總體商業(yè)、餐飲配套面積在6萬平方米以上，未來地塊北側(cè)項目規(guī)劃有3萬平方米以上的商業(yè)，地塊南側(cè)的商業(yè)體量將超過40萬㎡，、京客隆超市、雙裕大市場等生活配套設(shè)施公共交通◆ 地塊北側(cè)邊界即為順義區(qū)118路，北側(cè)360米處為集中公交站點，有915支等多條公交線路，在地塊的南側(cè)1000米處，規(guī)劃有集中的公交總站醫(yī) 療◆ 地塊附近3公里范圍內(nèi)集中了空港醫(yī)院、和睦家診所等多家高品質(zhì)醫(yī)療機構(gòu)市政配套設(shè)施雨 水在安慶大街上，距裕慶路路中心196m管徑DN600mm在安詳大街上，距裕慶路路中心180m管徑DN600mm在裕豐路上，距安詳大街路中心188m管徑DN600mm在裕慶路上，距安詳大街路中心184m管徑DN600mm污 水在安慶大街上，距裕慶路路中心267m管徑DN300mm在安詳大街上，距裕豐路路中心166m管徑DN300mm在裕豐路上，距安詳大街路中心182m管徑DN300mm在裕慶路上，距安詳大街路中心139m管徑DN300mm給 水在安慶大街上，距裕慶路路中心190m管徑DN200mm在安詳大街上，距裕慶路路中心139m管徑DN200mm在裕豐路上，距安詳大街路中心 96m管徑DN200mm在裕慶路上，距安慶大街路中心209m管徑DN200mm中 水在裕慶路上，距安詳大街路中心194m管徑DN150mm電力管溝穿管在裕慶路上，距安詳大街路中心92m6孔管接井在安詳大街上，距裕慶路路中心141m6孔管接井電 信在裕慶路上，距安詳大街路中心207m6孔磚結(jié)構(gòu)在安詳大街上，距裕慶路路中心177m6孔磚結(jié)構(gòu)熱 力在安慶大街上，距裕慶路路中心220m管徑DN300mm燃 氣在安詳大街上，距裕慶路路中心190m管徑DN200mm地塊位于成熟的空港工業(yè)開發(fā)區(qū)邊緣，相應(yīng)設(shè)施已建設(shè)到位。216。 歷年住宅投資占房地產(chǎn)投資比重保持在一直在50%左右，但也呈逐年下降趨勢。二、北京市土地市場分析2005200620072008年近期住宅用地面積（萬㎡）294798501294住宅可售面積（萬㎡）433867989526注：2007年出讓土地、及可售面積中各包括“兩限房”建設(shè)用地面積142萬㎡，可售面積267萬㎡； 2008年近期住宅可售面積中包括“兩限房”45萬㎡?！　〗鹑?8年一季度央行三次上調(diào)存款準備金率。 傳統(tǒng)的中央別墅物客戶：北京市東部區(qū)域的高端客戶群體，歐美外企的高管、私人企業(yè)主以及使館人員，他們依賴于機場的出行，以及周邊國際化的生活氛圍及配套（主要體現(xiàn)于國際學校）。滟瀾山項目憑借其產(chǎn)品、園林方面的打造力度使得項目建立了龍湖在北京的口碑和人氣，項目銷售也取得了非常大的成就。優(yōu)山美地A區(qū)13萬獨棟地上800170014003500萬/套后期全部大獨棟，租金情況非常好龍灣28萬1期8獨棟地上250343總價730 萬起全部小獨棟，后期預計還有20萬阿凱笛亞28萬1期13 聯(lián)排洋房地上320430花園洋房210總價550起后期預計有15萬，但短期內(nèi)難以推出。目前普通小高層住宅市場均價為1100012000元/㎡，總價為130200萬。因此可以預測：在正常的推售進度下，周邊區(qū)域內(nèi)總價在500萬/套，產(chǎn)品品質(zhì)較高的項目月均銷售速度可以達到25套/月水平。而前期出讓的別墅用地仍將以大戶型產(chǎn)品為開發(fā)主體。該板塊內(nèi)住宅整體均價水平基本都已超過30000元/平米。 物業(yè)類型一直以來，該板塊里絕大多數(shù)項目都是高層物業(yè)，產(chǎn)品形態(tài)比較單一，只有置地公館有一棟超高端的洋房產(chǎn)品。216。而該區(qū)域內(nèi)供應(yīng)短缺、高額房價與現(xiàn)實旺盛的需求之間的矛盾，使得該區(qū)域能夠成為本地塊最主要的客戶來源。LAVIE、與時代莊園兩項目已經(jīng)售罄。 物業(yè)類型北緯40176。 銷售分析 項目名稱開盤時間推出量成交量銷售速度銷售率北緯40176。二期35300不確定性較大，樂觀估計為2009年4季度潤澤莊園后期60500，推出時間難以確定 ，樂觀估計為2009年4季度。 發(fā)展趨勢來廣營片區(qū)是北京市場未來幾年住宅開發(fā)熱點片區(qū)，也是住宅集中大規(guī)模供應(yīng)的片區(qū)，同時政府通過出讓來廣營4宗土地內(nèi)的大量配套商業(yè)完善區(qū)域內(nèi)的生活配套，且該片區(qū)兼顧軌道交通，因此未來幾年內(nèi)，該片區(qū)將成為北京東部以及北部市場的置業(yè)熱點區(qū)域。 主要客戶群大戶型客戶：（三居以及花園洋房）主要來源于空港中層管理人員、順義城區(qū)的事業(yè)單位中高層領(lǐng)導的區(qū)域內(nèi)升級換代，以及部分北京城區(qū)的再置業(yè)客戶用于為老人購房。 典型項目基本。 順義城區(qū)板塊 板塊概況由于開發(fā)較早，目前已經(jīng)成為北部區(qū)域類似于亦莊核心區(qū)的中高品質(zhì)的生活區(qū)。預計該板塊未來年均釋放量為50萬左右，區(qū)域市場內(nèi)部競爭壓力較大。 后續(xù)住宅供應(yīng)宗地名稱規(guī)劃建筑面積(萬㎡)規(guī)劃住宅面積(萬㎡)政府回購住宅 容積率預計供應(yīng)時間來廣營1號地塊66 282009年2季度 來廣營2號地塊49有較大的不確定性，樂觀估計為2009年3季度。潤澤莊園前期成交戶型套總價為680720萬/套。潤澤莊園14萬聯(lián)排疊拼疊拼地上220聯(lián)排地上280700萬/套已成交戶型中均價基本在680850萬/套，后期預計均價將為800萬/套起。LAVIE、北緯40176。216。 銷售速度區(qū)域內(nèi)各項目月均銷售速度為30套/月左右。里外里公寓高層兩居85平米三居155平米18000一棟塔樓，戶型較差，參考性較差。目前該片區(qū)已經(jīng)基本開發(fā)飽和，后續(xù)住宅供應(yīng)量的規(guī)模非常小。 發(fā)展趨勢根據(jù)目前順義新城的發(fā)展規(guī)劃，后沙峪將逐漸加大工業(yè)用地、金融用地的開發(fā)建設(shè)，住宅類用地日漸稀缺。香花畦1196套110035套/月92%%開發(fā)商自己保有90套未推216。216。香蜜灣，香花畦小高層售價為10700元/㎡，而預計2008年6月份推出的商業(yè)立項的香蜜灣預計售價為11000元/㎡。普通住宅客戶：以空港區(qū)域各企業(yè)工作的員工為主，第一居住場所，熟悉和依賴該區(qū)域，作為首次置業(yè)或者區(qū)域內(nèi)居住的升級換代。區(qū)域內(nèi)三級租賃市場非常良好，別墅項目投資回報率平均為68%，租賃情況最好的優(yōu)山美地項目目前投資回報率為810%。這種土地供應(yīng)的活躍對于今后北京房地產(chǎn)市場起到了一定的積極作用。受到政策和市場觀望情緒的影響，2008年一季度市場均價出現(xiàn)小幅下降的變化，但仍然是季度均價中第二高點，且與2007年4季度相比，%。％，漲幅下降約7個百分點。第四章 北京市房地產(chǎn)宏觀市場分析一、北京市房地產(chǎn)市場分析0407北京房地產(chǎn)投資市場分析216。其中展館及附屬設(shè)施地上建筑面積40萬平方米，包括16個展館，展館室內(nèi)地上總使用面積20萬平方米。地塊處于后沙峪板塊，與中央別墅區(qū)一步之遙，居住氛圍濃厚，擁有北京最為濃郁的涉外氛圍，周邊有空港工業(yè)區(qū)A、B區(qū)、進出口加工區(qū)、空港物流基地、北京新國際展覽中心、現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)基地、金馬工業(yè)區(qū)等眾多優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)支撐，發(fā)展迅速，住宅及商務(wù)需求將迅速增加，區(qū)域發(fā)展前景看好。商品住宅小區(qū)年代社區(qū)規(guī)模居住人口(萬人)天竺花園1996裕祥花園199915萬科城市花園1995199829雙裕西區(qū)199910雙裕東區(qū)2004香花畦2005藍灣2005空港米蘭花園2005藍星花園2006新國展國際公寓2007清嵐小鎮(zhèn)20085南樓生活區(qū)199020001404中央別墅區(qū)1992至今300合計　　 萬科城市花園 2U香花畦 莫奈花園 水青庭三、順義區(qū)土地市場概況用地規(guī)劃順義區(qū)一向注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強調(diào)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)快速發(fā)展經(jīng)濟，工業(yè)、物流等行業(yè)用地相對比較寬松，對居住用地一向從緊，目前順義區(qū)居住用地供應(yīng)主要集中的新城區(qū)域。主要居住板塊中央別墅區(qū)位于首都國際機場西側(cè)，溫榆河北岸，緊臨京承高速與機場高速。北京國門商務(wù)區(qū)將建設(shè)商務(wù)辦公面積、酒店及公寓面積約150萬平方米、商業(yè)服務(wù)面積約70萬平方米、文化休閑面積約30萬平方米、各類建筑總面積約450萬平方米。為發(fā)揮首都機場航空貨運基地、出口加工區(qū)和保稅物流中心(B型)三大功能區(qū)的綜合優(yōu)勢，有關(guān)部門擬對三大區(qū)域進行整合后申報北京空港綜合保稅港區(qū)。同時，順義區(qū)對新國展中心周邊控制性詳細規(guī)劃已編制完成。 新國際展覽中心 中國國際展覽中心位于空港工業(yè)開發(fā)區(qū)A區(qū)西側(cè)、B區(qū)南側(cè)，東臨首都機場，西南靠溫榆河生態(tài)走廊，京密路、五環(huán)、六環(huán)、機場高速、京承、機場北線等組成的高等級公路網(wǎng)。經(jīng)過10多年的發(fā)展，空港工業(yè)區(qū)已成為全國一流的成熟型經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，已有20多個國家和地區(qū)的380余家中外客商入駐，投資總額超過400億元人民幣。新國展的建成不僅有助于培育新興產(chǎn)業(yè)群，還可以直接或間接帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強大引擎，更成為企業(yè)與商家的“必爭之地”。新城由中心區(qū)、空港區(qū)和河東新區(qū)組成。 新城產(chǎn)業(yè)順義新城距離首都機場最近。 北京唯一的內(nèi)河溫榆河流經(jīng)順義區(qū)域，此外還有潮白河、減河以及潮白河森林公園、奧林匹克水上公園、漢石橋濕地公園等大量自然生態(tài)景觀，因此順義也成為京城別墅的首選之地，擁有中央別墅區(qū)和馬坡別墅區(qū)兩個組團。 三產(chǎn)比重順義第一產(chǎn)業(yè)（%）第二產(chǎn)業(yè)（%）第三產(chǎn)業(yè)（%）2004920052006662322007順義目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)發(fā)展迅猛，尤其在2007年，三產(chǎn)比例進一步優(yōu)化。其他設(shè)計方案中應(yīng)安排太陽能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。土地一級開發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開發(fā)公司，北京市土地儲備整理中心順義區(qū)分中心負責本次掛牌出讓的組織和實施工作?！?一期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積(m2)銷售面積(m2)產(chǎn)品比例戶均面積(m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼 51%211 45 1806層電梯洋房 49%76 20 480住宅小計 100%113 65 660會所地上部分 ——會所地下部分 ——地下車庫（不含人防） ——◆ 一期示范區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積