【正文】 建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)070851 馬坡鎮(zhèn)217172221914掛牌居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融0813083600樓面3767重慶市君兆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號(hào)070852 馬坡鎮(zhèn)238056268132掛牌居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融08130114200樓面4259重慶市君兆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項(xiàng)目用地（新城2號(hào)地）馬坡鎮(zhèn)45015493418掛牌住宅08130252000樓面7064北京順義新城建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司2006年至今，順義區(qū)成交的規(guī)劃有住宅的宗地總計(jì)9宗，其中以居住為主的7宗，建筑規(guī)模在10萬(wàn)㎡以上的6宗，且主要集中在順義新城馬坡組團(tuán)，地塊周邊成交的主要是后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目，與本次出讓地塊同屬后沙峪片區(qū)，㎡、㎡，㎡㎡雙限房（限制均價(jià)為4500元/㎡），該宗土地經(jīng)過(guò)212輪，最終成交樓面價(jià)為4420元/㎡。道路交通系統(tǒng)◆ 地塊周邊擁有京承、機(jī)場(chǎng)高速、機(jī)場(chǎng)北線、等城市快速路，以及京順路、機(jī)場(chǎng)輔路、火沙路、順平路等多條城市主干道，交通非常便捷，至四環(huán)的車行時(shí)間約在20分鐘左右?？崭酃I(yè)A、B區(qū)◆ 目前園區(qū)內(nèi)擁有約380余家企業(yè)，其中外資企業(yè)占到了70%，園區(qū)集中了JVC、松下、索愛(ài)、西鐵城、空中客車等30余家世界500強(qiáng)企業(yè)，主要以物流、航空、電子等產(chǎn)業(yè)為主，年產(chǎn)值超過(guò)60億元，◆ 其中B區(qū)的開(kāi)發(fā)也進(jìn)入了最后的沖刺階段，大量商業(yè)金融用地及國(guó)展配套用地集中出讓，為區(qū)域的快速發(fā)展創(chuàng)造了條件，目前園區(qū)內(nèi)MAX企業(yè)園20余萬(wàn)㎡（規(guī)劃35萬(wàn)㎡）的企業(yè)辦公樓的開(kāi)發(fā)也已接近完成，將吸引大量企業(yè)入住龍騰世紀(jì)文化公園◆ 公園占地18萬(wàn)㎡，綠化面積達(dá)15萬(wàn)㎡，距離地塊僅700米，其中包括了球場(chǎng)等大量健身活動(dòng)空間，提供了良好的休憩、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所 羅馬湖◆ 占地約19萬(wàn)㎡，規(guī)劃將繼續(xù)東擴(kuò)，是北京市難得的景觀資源，同時(shí)濱湖區(qū)域有大量非常有品位的生活配套設(shè)施，大大提升了片區(qū)品質(zhì)酒 店◆ 周邊擁有臨空皇冠假日、新錦江等五星級(jí)酒店，客房達(dá)2000余間，隨著T3航站樓的投入使用以及新國(guó)展的開(kāi)放，大量星級(jí)酒店抓緊建設(shè)，片區(qū)配套日臻完善學(xué) 校◆ 項(xiàng)目周邊擁有ISB、京西、力邁等北京最為知名的國(guó)際學(xué)校，吸引了大量外籍人士聚居于此，更吸引了大量的成熟投資客群在這里置業(yè)◆ 同時(shí)地塊周邊的全日制學(xué)校分布也比較密集，如空港小學(xué)、順義二小、順義十中等商業(yè)配套◆ 地塊周邊商業(yè)配套成熟，主要商業(yè)街區(qū)均在3公里范圍內(nèi)，總體商業(yè)、餐飲配套面積在6萬(wàn)平方米以上，未來(lái)地塊北側(cè)項(xiàng)目規(guī)劃有3萬(wàn)平方米以上的商業(yè)，地塊南側(cè)的商業(yè)體量將超過(guò)40萬(wàn)㎡，、京客隆超市、雙裕大市場(chǎng)等生活配套設(shè)施公共交通◆ 地塊北側(cè)邊界即為順義區(qū)118路，北側(cè)360米處為集中公交站點(diǎn)，有915支等多條公交線路，在地塊的南側(cè)1000米處，規(guī)劃有集中的公交總站醫(yī) 療◆ 地塊附近3公里范圍內(nèi)集中了空港醫(yī)院、和睦家診所等多家高品質(zhì)醫(yī)療機(jī)構(gòu)市政配套設(shè)施雨 水在安慶大街上，距裕慶路路中心196m管徑DN600mm在安詳大街上，距裕慶路路中心180m管徑DN600mm在裕豐路上，距安詳大街路中心188m管徑DN600mm在裕慶路上，距安詳大街路中心184m管徑DN600mm污 水在安慶大街上，距裕慶路路中心267m管徑DN300mm在安詳大街上，距裕豐路路中心166m管徑DN300mm在裕豐路上，距安詳大街路中心182m管徑DN300mm在裕慶路上，距安詳大街路中心139m管徑DN300mm給 水在安慶大街上，距裕慶路路中心190m管徑DN200mm在安詳大街上，距裕慶路路中心139m管徑DN200mm在裕豐路上，距安詳大街路中心 96m管徑DN200mm在裕慶路上，距安慶大街路中心209m管徑DN200mm中 水在裕慶路上，距安詳大街路中心194m管徑DN150mm電力管溝穿管在裕慶路上，距安詳大街路中心92m6孔管接井在安詳大街上，距裕慶路路中心141m6孔管接井電 信在裕慶路上，距安詳大街路中心207m6孔磚結(jié)構(gòu)在安詳大街上，距裕慶路路中心177m6孔磚結(jié)構(gòu)熱 力在安慶大街上，距裕慶路路中心220m管徑DN300mm燃 氣在安詳大街上，距裕慶路路中心190m管徑DN200mm地塊位于成熟的空港工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)邊緣，相應(yīng)設(shè)施已建設(shè)到位。216。 歷年住宅投資占房地產(chǎn)投資比重保持在一直在50%左右，但也呈逐年下降趨勢(shì)。二、北京市土地市場(chǎng)分析2005200620072008年近期住宅用地面積（萬(wàn)㎡）294798501294住宅可售面積（萬(wàn)㎡）433867989526注：2007年出讓土地、及可售面積中各包括“兩限房”建設(shè)用地面積142萬(wàn)㎡，可售面積267萬(wàn)㎡； 2008年近期住宅可售面積中包括“兩限房”45萬(wàn)㎡?！　〗鹑?8年一季度央行三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 傳統(tǒng)的中央別墅物客戶：北京市東部區(qū)域的高端客戶群體，歐美外企的高管、私人企業(yè)主以及使館人員，他們依賴于機(jī)場(chǎng)的出行，以及周邊國(guó)際化的生活氛圍及配套（主要體現(xiàn)于國(guó)際學(xué)校）。滟瀾山項(xiàng)目憑借其產(chǎn)品、園林方面的打造力度使得項(xiàng)目建立了龍湖在北京的口碑和人氣，項(xiàng)目銷售也取得了非常大的成就。優(yōu)山美地A區(qū)13萬(wàn)獨(dú)棟地上800170014003500萬(wàn)/套后期全部大獨(dú)棟，租金情況非常好龍灣28萬(wàn)1期8獨(dú)棟地上250343總價(jià)730 萬(wàn)起全部小獨(dú)棟，后期預(yù)計(jì)還有20萬(wàn)阿凱笛亞28萬(wàn)1期13 聯(lián)排洋房地上320430花園洋房210總價(jià)550起后期預(yù)計(jì)有15萬(wàn)，但短期內(nèi)難以推出。目前普通小高層住宅市場(chǎng)均價(jià)為1100012000元/㎡，總價(jià)為130200萬(wàn)。因此可以預(yù)測(cè)：在正常的推售進(jìn)度下，周邊區(qū)域內(nèi)總價(jià)在500萬(wàn)/套，產(chǎn)品品質(zhì)較高的項(xiàng)目月均銷售速度可以達(dá)到25套/月水平。而前期出讓的別墅用地仍將以大戶型產(chǎn)品為開(kāi)發(fā)主體。該板塊內(nèi)住宅整體均價(jià)水平基本都已超過(guò)30000元/平米。 物業(yè)類型一直以來(lái)，該板塊里絕大多數(shù)項(xiàng)目都是高層物業(yè)，產(chǎn)品形態(tài)比較單一，只有置地公館有一棟超高端的洋房產(chǎn)品。216。而該區(qū)域內(nèi)供應(yīng)短缺、高額房?jī)r(jià)與現(xiàn)實(shí)旺盛的需求之間的矛盾，使得該區(qū)域能夠成為本地塊最主要的客戶來(lái)源。LAVIE、與時(shí)代莊園兩項(xiàng)目已經(jīng)售罄。 物業(yè)類型北緯40176。 銷售分析 項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間推出量成交量銷售速度銷售率北緯40176。二期35300不確定性較大，樂(lè)觀估計(jì)為2009年4季度潤(rùn)澤莊園后期60500，推出時(shí)間難以確定 ，樂(lè)觀估計(jì)為2009年4季度。 發(fā)展趨勢(shì)來(lái)廣營(yíng)片區(qū)是北京市場(chǎng)未來(lái)幾年住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)，也是住宅集中大規(guī)模供應(yīng)的片區(qū)，同時(shí)政府通過(guò)出讓來(lái)廣營(yíng)4宗土地內(nèi)的大量配套商業(yè)完善區(qū)域內(nèi)的生活配套，且該片區(qū)兼顧軌道交通，因此未來(lái)幾年內(nèi)，該片區(qū)將成為北京東部以及北部市場(chǎng)的置業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。 主要客戶群大戶型客戶：（三居以及花園洋房）主要來(lái)源于空港中層管理人員、順義城區(qū)的事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)的區(qū)域內(nèi)升級(jí)換代，以及部分北京城區(qū)的再置業(yè)客戶用于為老人購(gòu)房。 典型項(xiàng)目基本。 順義城區(qū)板塊 板塊概況由于開(kāi)發(fā)較早，目前已經(jīng)成為北部區(qū)域類似于亦莊核心區(qū)的中高品質(zhì)的生活區(qū)。預(yù)計(jì)該板塊未來(lái)年均釋放量為50萬(wàn)左右，區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 后續(xù)住宅供應(yīng)宗地名稱規(guī)劃建筑面積(萬(wàn)㎡)規(guī)劃住宅面積(萬(wàn)㎡)政府回購(gòu)住宅 容積率預(yù)計(jì)供應(yīng)時(shí)間來(lái)廣營(yíng)1號(hào)地塊66 282009年2季度 來(lái)廣營(yíng)2號(hào)地塊49有較大的不確定性，樂(lè)觀估計(jì)為2009年3季度。潤(rùn)澤莊園前期成交戶型套總價(jià)為680720萬(wàn)/套。潤(rùn)澤莊園14萬(wàn)聯(lián)排疊拼疊拼地上220聯(lián)排地上280700萬(wàn)/套已成交戶型中均價(jià)基本在680850萬(wàn)/套，后期預(yù)計(jì)均價(jià)將為800萬(wàn)/套起。LAVIE、北緯40176。216。 銷售速度區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目月均銷售速度為30套/月左右。里外里公寓高層兩居85平米三居155平米18000一棟塔樓，戶型較差，參考性較差。目前該片區(qū)已經(jīng)基本開(kāi)發(fā)飽和，后續(xù)住宅供應(yīng)量的規(guī)模非常小。 發(fā)展趨勢(shì)根據(jù)目前順義新城的發(fā)展規(guī)劃，后沙峪將逐漸加大工業(yè)用地、金融用地的開(kāi)發(fā)建設(shè)，住宅類用地日漸稀缺。香花畦1196套110035套/月92%%開(kāi)發(fā)商自己保有90套未推216。216。香蜜灣，香花畦小高層售價(jià)為10700元/㎡，而預(yù)計(jì)2008年6月份推出的商業(yè)立項(xiàng)的香蜜灣預(yù)計(jì)售價(jià)為11000元/㎡。普通住宅客戶：以空港區(qū)域各企業(yè)工作的員工為主，第一居住場(chǎng)所，熟悉和依賴該區(qū)域，作為首次置業(yè)或者區(qū)域內(nèi)居住的升級(jí)換代。區(qū)域內(nèi)三級(jí)租賃市場(chǎng)非常良好，別墅項(xiàng)目投資回報(bào)率平均為68%，租賃情況最好的優(yōu)山美地項(xiàng)目目前投資回報(bào)率為810%。這種土地供應(yīng)的活躍對(duì)于今后北京房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定的積極作用。受到政策和市場(chǎng)觀望情緒的影響，2008年一季度市場(chǎng)均價(jià)出現(xiàn)小幅下降的變化，但仍然是季度均價(jià)中第二高點(diǎn)，且與2007年4季度相比，%。％，漲幅下降約7個(gè)百分點(diǎn)。第四章 北京市房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析一、北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析0407北京房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析216。其中展館及附屬設(shè)施地上建筑面積40萬(wàn)平方米，包括16個(gè)展館，展館室內(nèi)地上總使用面積20萬(wàn)平方米。地塊處于后沙峪板塊，與中央別墅區(qū)一步之遙，居住氛圍濃厚，擁有北京最為濃郁的涉外氛圍，周邊有空港工業(yè)區(qū)A、B區(qū)、進(jìn)出口加工區(qū)、空港物流基地、北京新國(guó)際展覽中心、現(xiàn)代汽車產(chǎn)業(yè)基地、金馬工業(yè)區(qū)等眾多優(yōu)秀產(chǎn)業(yè)支撐，發(fā)展迅速，住宅及商務(wù)需求將迅速增加，區(qū)域發(fā)展前景看好。商品住宅小區(qū)年代社區(qū)規(guī)模居住人口(萬(wàn)人)天竺花園1996裕祥花園199915萬(wàn)科城市花園1995199829雙裕西區(qū)199910雙裕東區(qū)2004香花畦2005藍(lán)灣2005空港米蘭花園2005藍(lán)星花園2006新國(guó)展國(guó)際公寓2007清嵐小鎮(zhèn)20085南樓生活區(qū)199020001404中央別墅區(qū)1992至今300合計(jì)　　 萬(wàn)科城市花園 2U香花畦 莫奈花園 水青庭三、順義區(qū)土地市場(chǎng)概況用地規(guī)劃順義區(qū)一向注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，工業(yè)、物流等行業(yè)用地相對(duì)比較寬松，對(duì)居住用地一向從緊，目前順義區(qū)居住用地供應(yīng)主要集中的新城區(qū)域。主要居住板塊中央別墅區(qū)位于首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)西側(cè)，溫榆河北岸，緊臨京承高速與機(jī)場(chǎng)高速。北京國(guó)門商務(wù)區(qū)將建設(shè)商務(wù)辦公面積、酒店及公寓面積約150萬(wàn)平方米、商業(yè)服務(wù)面積約70萬(wàn)平方米、文化休閑面積約30萬(wàn)平方米、各類建筑總面積約450萬(wàn)平方米。為發(fā)揮首都機(jī)場(chǎng)航空貨運(yùn)基地、出口加工區(qū)和保稅物流中心(B型)三大功能區(qū)的綜合優(yōu)勢(shì)，有關(guān)部門擬對(duì)三大區(qū)域進(jìn)行整合后申報(bào)北京空港綜合保稅港區(qū)。同時(shí)，順義區(qū)對(duì)新國(guó)展中心周邊控制性詳細(xì)規(guī)劃已編制完成。 新國(guó)際展覽中心 中國(guó)國(guó)際展覽中心位于空港工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)A區(qū)西側(cè)、B區(qū)南側(cè)，東臨首都機(jī)場(chǎng)，西南靠溫榆河生態(tài)走廊，京密路、五環(huán)、六環(huán)、機(jī)場(chǎng)高速、京承、機(jī)場(chǎng)北線等組成的高等級(jí)公路網(wǎng)。經(jīng)過(guò)10多年的發(fā)展，空港工業(yè)區(qū)已成為全國(guó)一流的成熟型經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，已有20多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的380余家中外客商入駐，投資總額超過(guò)400億元人民幣。新國(guó)展的建成不僅有助于培育新興產(chǎn)業(yè)群，還可以直接或間接帶動(dòng)一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大引擎，更成為企業(yè)與商家的“必爭(zhēng)之地”。新城由中心區(qū)、空港區(qū)和河?xùn)|新區(qū)組成。 新城產(chǎn)業(yè)順義新城距離首都機(jī)場(chǎng)最近。 北京唯一的內(nèi)河溫榆河流經(jīng)順義區(qū)域，此外還有潮白河、減河以及潮白河森林公園、奧林匹克水上公園、漢石橋濕地公園等大量自然生態(tài)景觀，因此順義也成為京城別墅的首選之地，擁有中央別墅區(qū)和馬坡別墅區(qū)兩個(gè)組團(tuán)。 三產(chǎn)比重順義第一產(chǎn)業(yè)（%）第二產(chǎn)業(yè)（%）第三產(chǎn)業(yè)（%）2004920052006662322007順義目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)發(fā)展迅猛，尤其在2007年，三產(chǎn)比例進(jìn)一步優(yōu)化。其他設(shè)計(jì)方案中應(yīng)安排太陽(yáng)能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開(kāi)發(fā)公司，北京市土地儲(chǔ)備整理中心順義區(qū)分中心負(fù)責(zé)本次掛牌出讓的組織和實(shí)施工作。◆ 一期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積(m2)銷售面積(m2)產(chǎn)品比例戶均面積(m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼 51%211 45 1806層電梯洋房 49%76 20 480住宅小計(jì) 100%113 65 660會(huì)所地上部分 ——會(huì)所地下部分 ——地下車庫(kù)（不含人防） ——◆ 一期示范區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積