【正文】 因素變化率 10% 5% 0 5% 10% 說明：從敏感性分析表中看出，當銷售單價提高 5%時，投資利潤率增長 *%，即 **** X *%=**萬元，當投資成本降低 5%是，投資利潤率提高*%，即 **** X *%=**萬元，可見銷售單價與投資額在本案中對投資效益的影響還是較為明顯的。 （二）、規(guī)劃方案 旅游度假區(qū)規(guī)劃總用地面積 公頃，居住人口 萬人，其 中 A A9 規(guī)劃分區(qū)總用地 公頃，規(guī)劃用地 公頃，規(guī)劃以居住為主，兼容辦公、商業(yè)、文化娛樂等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。 容積率較高，可規(guī)劃面積充足，場地地形地質(zhì)條件滿足建設(shè)要求。 （二）、微觀環(huán)境分析 威海投資環(huán)境良好，政策比較優(yōu)惠，特別是大慶石油管理局與威海市委、市政府建立了良好的合作關(guān)系，給發(fā)展集團所屬企業(yè)在威海的發(fā)展創(chuàng)造了較為寬松的條件。 四、市場分析與價格預測 （一）、市場發(fā)展前景分析 根據(jù)對今年以來出臺的房地產(chǎn)行業(yè)政策、威海市場供需狀況等方面情況調(diào)查表明，威海地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景看好，主要表現(xiàn) 為： 房價將持續(xù)穩(wěn)中有升 近幾年，威海商品房價格與周邊沿海城市相比漲幅較低，因此受宏觀調(diào)控影響較小，由于土地價格、建筑材料等價格上漲，房屋產(chǎn)品質(zhì)量及配套標準的提高，造成商品房價格居高不下。 （二）、目標客戶的定位 目標客戶群主要分為四類： 一是鐘愛于威海居住環(huán)境、人居品牌的購 房群體； 二是追求貨幣保值的投資市場和休閑度假市場； 三是當?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購房群； 四是致力于威海投資置業(yè)的購房群體。 （ 1）、進行廣泛的市場調(diào)查，通過目標客戶和目標市場的分析，對目標市場、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進行準確定位，建設(shè)適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。 （ 5）、利用品牌戰(zhàn)略實現(xiàn)房屋銷售。 預測前提： 土地 萬元 /畝； 營業(yè)收入 33, 萬元； 平均銷售單價 3, 元 /平方米； 營業(yè)成本 26, 萬元； 單位成本 2, 元 /平方米； 稅金 3, 萬元； 費用 1, 萬元； 貸款利息 1, 萬元。 綜上所述，該項目在投資方向、經(jīng)濟規(guī)模、經(jīng)濟效益和抗風險能力方面，既有可行性，又有可操作性。 滑雪旅游度假圣地崇禮成地產(chǎn)投資熱點 當前，住宅市場調(diào)控從緊，人們開始將地產(chǎn)投資的目光集中到旅游度假地產(chǎn)上。 看回報選項目 從租金回報的角度看，旅游度假地產(chǎn)目前全國的情況差異比較大，像海南是一個比較適合旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的地區(qū)， 它的租金回報前幾年是比較高的，但是這幾年由于房價的快速上漲，也降下來了。崇禮特有的旅游資源，讓這里的出租率較高。） 3. 產(chǎn)品 /服務(wù)描述（產(chǎn)品 /服務(wù)介紹，產(chǎn)品技術(shù)水平，產(chǎn)品的新穎性、先進性和獨特性，產(chǎn)品的競爭優(yōu)勢。） 11. 風險控制（項目實施可能出現(xiàn)的風險及擬采取的控制措施。 主營業(yè)務(wù)為 _________________________________________________________。 公司曾經(jīng)經(jīng)營過的業(yè)務(wù)有 ______________________、 ______________________、 ____________________、 ______________________、 ______________________。） 9. 融資說明（資金需求量、用途、使用計劃，擬出讓股份，投資者權(quán)利，退出方式。 【摘要內(nèi)容參考】 1. 公司基本情況（公司名稱、成立時間、注冊地區(qū)、注冊資本，主要股東、股份比例，主營業(yè)務(wù)，過去三年的銷售收入、毛利潤、純利潤，公司地點、電話、傳真、聯(lián)系人。 位 于崇禮的湯 INN 項目，總開發(fā)面積達 120 萬平方米，以高端休閑住宅立項，面向一線城市銷售，受到了投資者的熱捧。15 新政之后，到國慶前后出現(xiàn)了限購的政策，這些政策是針對住宅地產(chǎn)市場。 每年都來崇禮滑雪的北京王永勝夫婦說，這里遠離大城市的喧囂，隨時可親近自然，而相對于北京高房價而言，在崇禮十幾萬元就可買一套房子。 七、風險分析（項目盈虧平衡分析） 銷售面積盈虧平衡點 =成本費用合計 /平均銷售單價（ 1稅費率） =27， *10,000/3，()=84， 平方米 占計劃銷售量的 銷售單價盈虧平衡點 =成本費用 合計 /房屋銷售量（ 1稅費率） =27,*10,000/90，860()=3, 元 /平方米 占計劃銷售單價的 盈虧平衡分析表明，當項目銷售面積達到 84, 3, 元 /平方米時，項目保本，安全余度 。其中自有資金 12,萬元 (含本項目銷售回籠資金再投入 10, ),借入資金 14,000萬元（其中中油公司貸款剩余額 2， 萬元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款 2， 萬元，需新增貸款 9， 萬元）。 （ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實現(xiàn)房屋銷售。年度銷售測算（見附表 2）。 房地產(chǎn)營銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I銷推廣。同時，皇冠九龍灣花園、 皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項目實行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場份額和信譽形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對售后服務(wù)的顧慮，又可拉動銷售。 據(jù)國家統(tǒng)計局資料報告，整體房價呈上漲趨勢，今年 1—5 月份，全國商品房平均銷售價格同比上漲 ，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價格分別上漲 和 。 靠近公路，交通便利，離火車站及長途客運總站僅 3 公里。 房地產(chǎn)項目開發(fā)可行性分析 報告 旅游度假區(qū)規(guī)劃分區(qū)（ A A9）開發(fā)項目可行性研究報告 呈報單位： **房地產(chǎn)開發(fā)公司 呈報時間：二 00 五年六月二十七日 一、項目概況 （一）、開發(fā)項目區(qū)位條件 威海九龍灣旅游度假區(qū)位于經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)大慶路以北，西起九龍河，東至海埠路，北臨大海。 五、項目投資收益分析： 根據(jù)估算的開發(fā)成本費用以及銷售收入，本案投資損益及靜態(tài)投資分析利潤率的分析計算如下： （一）銷售稅金及附加估算 表 412 序號 類別 計算依據(jù) 金額（萬元） 1 營業(yè)稅 銷售總收入 *% 2 教育費附加 營業(yè)稅額 *11% 3 城建稅 4 印花稅 銷售總收入 *% 5 交易管理稅 銷售總收入 *% 合計 （二） 土地增值稅計算表 表 413 （三）損益表 表 414 序號 項目 計算 金額 (萬元 ) 1 銷售收入 序號 項目 計算依據(jù) 金額 (萬元 ) 1 銷售收入 2 扣除項目金額 以下 4 項和 開發(fā)費用 開發(fā)成本 銷售稅及附加 其他 開發(fā)成本 *20% 3 增值額 (1)(2) 4 增值率 (3)/(2) 5 增值稅率 (4)50% 6 土地增值稅 增值額 X30% 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤總額 (1)－ (2)－ (3)－ (4) 6 所得稅 (5)*33% 7 稅后利潤 (5)－ (6) 8 公積金 (7)*10%