【正文】 房需求、大中小各類房型的需求和各種不同檔次的住房需求等。 第七章 ?（二）影響房地產(chǎn)需求的因素 ?。 ? 房地產(chǎn)商品與其它商品一樣，價(jià)格和需求量之間存在著反方向變動(dòng)的關(guān)系，即在其他條件不變的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格提高，會(huì)限制消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的需求量；反之，房地產(chǎn)價(jià)格下降，會(huì)促使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)商品的需求量上升。一般來說，城市居民對(duì)房屋住宅的需求與其家庭收入成正比例關(guān)系，家庭收入水平高，支付能力強(qiáng)，對(duì) 住房的需求量就大 ；家庭收入能力低，對(duì) 住房需求量就小 。自從這一輪樓市新政以來，北京人在河北鄰京地區(qū)的購(gòu)房熱情就顯著消退。 第七章 ?由于樓市調(diào)控進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，也是各方面博弈最激烈的時(shí)候，各種信息不斷刺激著購(gòu)房者的心理，影響購(gòu)房者對(duì)未來的預(yù)期。此時(shí)，房地產(chǎn)商品的價(jià)格稱為均衡價(jià)格，房地產(chǎn)商品的數(shù)量為均衡數(shù)量。 第七章 ?。同時(shí)，由于土地位置的固定性，其交易往往是單個(gè)進(jìn)行。 第七章 ?。 第七章 ?二、房地產(chǎn)價(jià)格影響因素 ?（一）一般因素 ?一般因素是指影響一定區(qū)域范圍內(nèi)所有房地產(chǎn)價(jià)格的一般的、普遍的、共同的因素。可以通過市場(chǎng)比較或同期銀行利率比較確定土地還原率。 ?人口密度是人口數(shù)量的相對(duì)指標(biāo)。 ?①當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲時(shí)，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格還將進(jìn)一步上漲的房地產(chǎn)投機(jī)商會(huì)紛紛搶購(gòu)房屋，哄抬價(jià)格，造成一種虛假需求，這將促使房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上漲。 第七章 ?。土地被規(guī)劃為住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、農(nóng)業(yè)區(qū)等不同區(qū)域，對(duì)土地價(jià)格影響極大。交通管制包括禁止通行，實(shí)行單行道及限制通行時(shí)間等規(guī)定。便捷度越高，房地產(chǎn)價(jià)格水平也越高。 第七章 ?（三）個(gè)別因素 ?個(gè)別因素分為土地個(gè)別因素和建筑物個(gè)別因素。形狀不規(guī)則的土地，不便于利用，從而會(huì)降低地價(jià)。 ?地勢(shì)因素是指該土地與相鄰?fù)恋氐母叩完P(guān)系。 第七章 ?（ 6）用途因素。 ?（ 3）施工質(zhì)量。 第七章 特點(diǎn)： ?，它可以是級(jí)別或區(qū)段的平均地價(jià)，也可以是路段的平均值； ?級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià) 。 ?；（基準(zhǔn)地價(jià)既可為土地使用稅的征收提供主要依據(jù)．也可為土地增值稅的征收提供計(jì)算增值量的重要方法） ?。 ?，補(bǔ)交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)。買賣雙方均以自身利益為前提，在彼此資源的條件下，以某一價(jià)格完成房地產(chǎn)交易。這樣，當(dāng)借款人無力償還貸款或違約時(shí)，銀行可以根據(jù)約定從抵押的房地產(chǎn)中收回貸出資金。抵押價(jià)格由于要考慮抵押貸款的清償安全性，一般比交易價(jià)格低。 ?是指按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)當(dāng)時(shí)的社會(huì)正常的建筑技術(shù)、工藝水平、建筑材料價(jià)格、人工和機(jī)械費(fèi)用等，重新建造同類結(jié)構(gòu)、式樣、質(zhì)量及功能的新房屋所需的費(fèi)用加平均利潤(rùn)。 第七章 ?作用： ? ?的依據(jù) ? ?（費(fèi)）和衡量土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移價(jià)格是否正常的標(biāo)準(zhǔn)。 第七章 ?，即用地條件相近的區(qū)域中的商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地的平均地價(jià)； ?； ?。 (由市、縣以上人民政府公布 ) ? 第七章 遵循原則 基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)按照同一市場(chǎng)供需圈內(nèi)，土地使用價(jià)值相同、等級(jí)一致的土地，具有同樣的市場(chǎng)價(jià)格的原理進(jìn)行確定。 第七章 ?（ 2）設(shè)計(jì)、設(shè)備等是否良好。對(duì)于發(fā)展商來說，容積率決定地價(jià)成本在房屋中占的比例，而對(duì)于住戶來說，容積率直接涉及到居住的舒適度。地質(zhì)條件對(duì)于高層建筑和工業(yè)用地的地價(jià)影響尤其大。規(guī)模過大或過小都會(huì)影響土地效用的充分發(fā)揮，從而降低單位地價(jià)。 第七章 ?。這是指所在地區(qū)道路系統(tǒng)的通暢程度，道路的級(jí)別越高，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平也越高。行政隸屬關(guān)系變更包括級(jí)別升格和管轄權(quán)變更。某些時(shí)期也可能實(shí)行低地價(jià)政策，抑制地價(jià)上漲。 ?（ 5）社會(huì)福利因素。家庭人口的變化也將影響居住面積的變化。 ?人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系式正相關(guān)的。 ?土地還原率是用以將土地純收益還原成為土地價(jià)格的比率。 第七章 ?。房地產(chǎn)信息在一定程度上反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化特征，能引導(dǎo)房地產(chǎn)投資者、經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者做出正確的決策。由于土地的個(gè)別性，沒有兩宗土地條件完全一致，同時(shí)在房地產(chǎn)價(jià)格決定中，交易主體之間的個(gè)別因素也很容易起作用。由于房地產(chǎn)位置不可移動(dòng)，因此房地產(chǎn)的買賣、抵押等并不能轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體本身， 轉(zhuǎn)移的是與房地產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益 。因此，政府部門應(yīng)及時(shí)摸清市場(chǎng)情況，公開有關(guān)數(shù)據(jù)和分析結(jié)果，并盡快告訴公眾下一階段調(diào)控的走向，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，進(jìn)而穩(wěn)定供求關(guān)系、穩(wěn)定市場(chǎng)。如果對(duì)未來經(jīng)濟(jì)形式的預(yù)期是下滑的，開發(fā)商就會(huì)減少投資，對(duì)土地的需求將減少；居民即使有購(gòu)買能力，也不會(huì)花掉自己大部分甚至全部積蓄去買房子。 第七章 北京人河北購(gòu)房五成首付 燕郊房?jī)r(jià)重回七八千元 ? 兩三個(gè)月前，河北燕郊等地開始對(duì)外地戶籍的人口實(shí)行限制政策。 ? 事實(shí)上，不僅是萬科，不僅在北京，近期各地樓市成交回暖，主要就是靠降價(jià)的項(xiàng)目熱銷帶動(dòng)，“ 一降價(jià)就好賣 ” 的例子在各地屢見不鮮。 第七章 ?其次，家庭人口結(jié)構(gòu)也在發(fā)生變化，家庭平均人口數(shù)量在減少，對(duì)居住、生活空間的需求也必然增多。 ?（ 3）房地產(chǎn)的有效需求，指購(gòu)買者當(dāng)期能實(shí)現(xiàn)的需求。 第七章 ?消費(fèi)性需求： 是指需求者購(gòu)買或租賃房地產(chǎn)的目的是 為了自己消費(fèi)使用 。 第七章 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求及影響因素 ?（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 ?房地產(chǎn)市場(chǎng)需求是指一定時(shí)期內(nèi)人們 愿意購(gòu)買 和 承租 的房地產(chǎn)數(shù)量。 第七章 ?。銀行捂緊了錢袋子，開發(fā)商的日子越發(fā)難熬。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金及數(shù)量是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的重要因素，它直接決定房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的規(guī)模。然而，事實(shí)很快就證明，閑置土地遠(yuǎn)不止這些。 第七章 ?。如果房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)高，開發(fā)商就會(huì)擴(kuò)大生產(chǎn)，增加供給。 ?特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品在流通中，流通或轉(zhuǎn)移的不是商品自身，而是房地產(chǎn)的 產(chǎn)權(quán) 。 ?（ 3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。政府對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求主要是 辦公樓、會(huì)議廳、住宅等 ；企業(yè)需要的是廠房、倉(cāng)庫(kù)、辦公樓 等；事業(yè)單位對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求量也比較大，如 文化、體育、衛(wèi)生 等。居民在房地產(chǎn)市場(chǎng)上用自己的房屋進(jìn)行交易（出售、出租、置換）。主要包括： ?（ 1） 政府 。無論是房地產(chǎn)的買賣、交換、租賃入股、抵押貸款、征用賠償、課稅、保險(xiǎn)、典當(dāng)、糾紛處理，還是企業(yè)合資、合作、承包經(jīng)營(yíng)、股份制改組、兼并、分割、破產(chǎn)清算，以及房地產(chǎn)管理和會(huì)計(jì)成本分析等，都需要房地產(chǎn)估價(jià)。 ? 前者指房產(chǎn)和地產(chǎn)的實(shí)物交易 ? 后者指與房地產(chǎn)的生產(chǎn)、流通、分配、消費(fèi)相關(guān)的 資金、勞務(wù)、技術(shù)信息 等的交易。 抵押房產(chǎn)進(jìn)股市 山東投資者排隊(duì)購(gòu)買基金 第七章 ?。 第七章 一種是房屋所有權(quán)的調(diào)換，交換雙方原有所有權(quán)相互轉(zhuǎn)移； 另一種是房屋所有權(quán)不變，只發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移。 第七章 ?按國(guó)家銷售 “ 現(xiàn)房 ” 的規(guī)定，已經(jīng)蓋好的房子，不等于是 “ 現(xiàn)房 ” ，已經(jīng)有人入住的房子也不等于是“ 現(xiàn)房 ” ，而已領(lǐng) 房產(chǎn)證和土地使用證 的房子才叫“ 現(xiàn)房 ” 。 ?（ 2）流通形式的多樣性。 第七章 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)的類型 ?（一）按房地產(chǎn)的實(shí)物形態(tài)劃分 ?。 房地產(chǎn)開發(fā)公司 使用者 開發(fā)土地 建筑房屋 第七章 （三）房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng) ?是指投入消費(fèi)使用后的房地產(chǎn)交易，包括房屋買賣、租賃、土地轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押等項(xiàng)交易活動(dòng)。 ?。 ?（五）加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管。嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施，嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。 第七章 ?（四）政府宏觀管理的基礎(chǔ) ?國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理有兩種途徑：一種是直接管理，另一種是間接調(diào)控（主要途徑）。 第七章 （三）優(yōu)化資源配置的功能 ?土地實(shí)行有償使用后，土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)及使用權(quán)均可以入市交易。 第七章 ?權(quán)益關(guān)系 使用權(quán)和所有權(quán)的交易或交換 完全產(chǎn)權(quán)交易和部分產(chǎn)權(quán)交易等 第七章 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能 ?（一）價(jià)值評(píng)價(jià)的功能 ?房地產(chǎn)商品是房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)的共同產(chǎn)品，其價(jià)格不合理，將直接影響到這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 第七章 ?。 ?在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)上買賣雙方的數(shù)目眾多，他們之間存在著一般商品市場(chǎng)中一樣的激烈競(jìng)爭(zhēng)。 第七章 ?。因此，價(jià)值規(guī)律的發(fā)揮在房地產(chǎn)市場(chǎng)中就不同于一般的自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)而受到一定的限制。 ?供給價(jià)格彈性是指供給量相對(duì)價(jià)格變化作出的反應(yīng)程度，即某種商品價(jià)格上升或下降百分之一時(shí)，對(duì)該商品供給量增加或減少的百分比。房地產(chǎn)不可能像一般產(chǎn)品那樣進(jìn)行批量生產(chǎn)，每一幢房屋都是單件產(chǎn)品，都具有個(gè)別性。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，人類生活水平的提高和活動(dòng)能力的增強(qiáng)，人們對(duì)房地產(chǎn)的需求將會(huì)越來越廣泛。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的供求狀況和價(jià)格變化信息一般來說透明度不高，同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受政府的宏觀調(diào)控影響也較大，因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要專業(yè)人士提供專門服務(wù)，如房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、物業(yè)管理人員、律師、房地產(chǎn)咨詢師等。 ?。房地產(chǎn)市場(chǎng)流通方式和交易方式具有多樣化的特點(diǎn)。 第七章 （二）調(diào)節(jié)供求的功能 ?價(jià)格對(duì)供給的影響是正方向的，隨著價(jià)格的上升，供給增加； ?價(jià)格對(duì)需求的影響是負(fù)方向的，隨著價(jià)格的上升，需求減少。 第七章 ? 1949～ 1979年，是我國(guó)住房發(fā)展相對(duì)緩慢的時(shí)期。 第七章 ?國(guó)五條，是指在 2023年 2月 20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定的五項(xiàng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施。 2023年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。 第七章 三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu) ?房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)多功能的綜合性市場(chǎng)，目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可以劃分為三個(gè)不同層次，即一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。