【正文】 0%的，免征土地增值稅。 ＝ ％ ? 應(yīng)納稅額＝ 30％＝ 土地增值稅細節(jié)明確 有望成房地產(chǎn)調(diào)控利器 ? 國家通過土地增值稅清算來調(diào)控房地產(chǎn)市場的思路日漸明晰。若銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。其中列出了七種必須以及可以要求進行土地增值稅清算的情況，包括開發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項目銷售率已達 85%，項目三年未銷售完畢等。另外，因囤地或捂盤而獲得的額外收益，最高要繳納 60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤的資金成本和機會成本，將可能使開發(fā)商囤地陷入無利可圖的境地。 ? 世聯(lián)地產(chǎn)的分析師認為，土地增值稅清算再加上房產(chǎn)稅的醞釀，可能意味著未來房地產(chǎn)調(diào)控將由稅收擔綱。如果政府嚴格要求開發(fā)商將預(yù)售賬款進行專戶管理，并只用于對工程款的支付，也就是說開發(fā)商無法再占壓建筑商的工程款，那么開發(fā)商即使不拿地，也有可能在三季度出現(xiàn)資金面緊張的局面。 ? 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。 6月 21日，鄭州市二七區(qū)法院一身判決，王女士敗訴。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實際情況確定，并報財政部和國家稅務(wù)總局備案。按照財政部、國家稅務(wù)總局 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 的規(guī)定，對原告購買的經(jīng)濟適用房在法定稅率 4%的基礎(chǔ)上減半征收，并無不當。 ? 印花稅根據(jù)不同征稅項目，分別實行從價計征和從量計征兩種征收方式。印花稅票是繳納印花稅的完稅憑證，由國家稅務(wù)總局負責監(jiān)制。 ? 繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收，不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。 ? 作用：發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴大地方教育經(jīng)費的資金來源。 ? 房屋原值是指：出售方取得該房屋時所支付的購置價款或建造費用以及其他有關(guān)費用。 ? 合理費用是指，納稅人按照規(guī)定實際支付的住房裝修費用、住房貸款利息、手續(xù)費、公證費等費用。 ? 特別需要說明的是，個人獨資企業(yè)、合伙企業(yè)不使用本法，這兩類企業(yè)征收個人所得稅即可，這樣能消除重復(fù)征稅。 ? 企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈支出，在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 ? 地上附著物補償費： 是指原土地所有人或使用人投入勞動和資金所建的依附在地上的工程物體，如水井、曬谷場、水渠管線、房屋等的補償費。 ? 征用城市郊區(qū)的 菜地 ，用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。 ? “三通一平”費：接通紅線外施工用臨時給排水 (含地下排水管、溝開挖鋪設(shè)費用 )、供電、道路 (含按規(guī)定應(yīng)交的占道費、道路挖掘費 )等設(shè)施的設(shè)計、建造、裝飾和進行場地平整發(fā)生的費用 (包括開工前垃圾清運費 )等。 ? 其五、開發(fā)間接費用。 ? 六、正常利潤 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤在此是指企業(yè)在新開發(fā)房地產(chǎn)項目中所獲得的純收益。 投資利息依據(jù)投入資金所占用的時間計算，投資利息的利息率以銀行貸款利率為準。 ? ①環(huán)境保護費 ②文明施工費 ③安全施工費 ④臨時設(shè)施費 ⑤夜間施工費 ⑥二次搬運費 ⑦大型機械設(shè)備進出場及安拆費 ⑧混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費 ⑨腳手架費 ⑩已完工程及設(shè)備保護費 ⑾施工排水、降水費 ? 其四、公共配套設(shè)施費。前期工程費是指開發(fā)項目前期工程所發(fā)生地各項費用，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。 ? 征用 其他土地 的土地補償費和安置補助費標準，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。 ? 安置補助費 :是為保證被征地農(nóng)業(yè)人口在失去其生產(chǎn)資料后的生活水平不致降低而設(shè)立的，因而也可以看成具有從被征土地未來產(chǎn)生的增值收益中提取部分作為補償?shù)暮x。 ? 企業(yè)實際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費用、稅金、損失和其他支出，準予在計算應(yīng)納稅所得額時扣除。 ? 個人所得稅的優(yōu)惠政策： ? 對個人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。 ? 城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù) 《 城市房屋拆遷管理條例 》（國務(wù)院令第 305號）和 《 建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見 的通知 》 （建住房 [2023]234號）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為： ? ?、房屋拆遷取得貨幣補償后購置房屋的，為購置改房屋實際支付的房價款及繳納的相關(guān)稅費； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《 房屋拆遷補償安置協(xié)議 》 注明的價款及交納的相關(guān)稅費； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補償?shù)模{(diào)換房屋原值為 《 房屋拆遷補償安置協(xié)議 》 注明的價款及交納的相關(guān)稅費，減去貨幣補償后的余額； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換的房屋，又支付部分貨幣，所調(diào)換的房屋原值為《 房屋拆遷補償安置協(xié)議 》 注明的價款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費。若納稅人申報的住房成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，征收機關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。 ? 大中型工礦企業(yè)所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 5%。不同行業(yè)開征的營業(yè)稅稅率不同，銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為 5%。房地產(chǎn)開發(fā)采用萬分之三的稅率。 ? 現(xiàn)行印花稅只對印花稅調(diào)理列舉的憑證征稅，具體有五類：經(jīng)濟合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。被告鄭州市財政局（鄭州市契稅征收管理中心）向原告王女士所購買的經(jīng)濟適用房按照 2%的優(yōu)惠稅率征收契稅是合法的，請求予以維持。故原告提起訴訟，請求依法判令被告退還多征收的契稅 . ? 鄭州市財政局辯稱：鄭州市財政局（鄭州市契稅征收管理中心）向原告王女士所購買的經(jīng)濟適用房按照 2%的優(yōu)惠稅率征收契稅，是合法的。 ? 納稅人應(yīng)當自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機關(guān)辦理納稅申報，并在契稅征收機關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。 ? 計稅依據(jù)： ? 國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣，以成交價格為計稅依據(jù)； ? 土地使用權(quán)贈與、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格核定； ? 土地使用權(quán)交換、房屋交換、為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額。 ? 天相投資分析師表示，去年樓市銷售火爆， 2023年初開發(fā)商資金較為充裕，但這一局面未必能持續(xù)。”北京陽光 100常務(wù)副總裁范小沖說。 ? 北京科技大學(xué)中國經(jīng)濟研究組 4月份曾呼吁嚴征土地增值稅，遏制新一輪樓市泡沫，并指出：從嚴征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用；可以有效控制房地產(chǎn)市場的投資過熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險意識；可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加普通住房供給。 ? 事實上，在上一輪房價暴漲的時候，有關(guān)部門便出臺了土地增值稅清算這一措施。隨后，重慶等地陸續(xù)出臺的調(diào)控細則，也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 20％加計扣除。 ? 應(yīng)納稅額計算公式為： ? 應(yīng)納稅額 =∑ （增值額 適用稅率） ? 三、稅率 ? 土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進稅率進行征收。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育附加費，也可視同稅金予以扣除。這是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。其價值需要進行專門的評估。 ? 要確定增值額，必須把握住兩個關(guān)鍵要素： ? 第一個要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入； ? 第二個要素是計算土地增值稅的扣除項目金額。以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可根據(jù)收款日期來確定具體的納稅期限。 ? ； ? 。 ? 從租計征的 (即房產(chǎn)出租的 )，以房產(chǎn)租金收入為計稅依據(jù)。在 1月 12日召開的在國研中心企業(yè)所中國企業(yè)發(fā)展高層論壇上，國家稅務(wù)總局總會計師汪康透露房產(chǎn)稅今年是否擴大試點仍未有定論。其中 80%以上的購房家庭是本地戶籍，應(yīng)稅住房比例約占 20%。即高檔住房建面交易單價在上兩年主城九區(qū)成交建面均價 3倍以下的，稅率為 %。房產(chǎn)稅實行按年征收，分期繳納。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計稅余值，又有利于平衡各地稅收負擔，簡化計算手續(xù)，提高征管效率。 ? 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 ? 二級地段為：東風(fēng)路 — 東風(fēng)東路 — 七里河 — 航海路 — 桐柏路 — 建設(shè)路 — 嵩山北路 — 翠花路 —沙口路 — 東風(fēng)路的環(huán)形區(qū)域內(nèi)除一級外的土地。 征收管理與納稅申報 ? 納稅義務(wù)發(fā)生時間 ? 從當月起交稅的，如填海、開荒山整治的土地和廢棄地的用地自使用之日起開始。 納稅人 ? 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類單位和個人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 ? （三）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 ? 耕地占用稅的征稅范圍： 包括國家所有和集體所有的耕地，包括用于種植農(nóng)作物的土地，也包括新開荒地、休閑地、輪歇地、草田輪作地等。 ? 具體可分為三類： ? （ 1）企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位； ? （ 2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位； ? （ 3）農(nóng)村居民和其他公民。同時，為重點保護基本農(nóng)田， 《 條例 》 規(guī)定，占用基本農(nóng)田的，適用稅額還應(yīng)當在上述適用稅額的基礎(chǔ)上再提高 50%。 ? 房地產(chǎn)價值的大小是房地產(chǎn)稅收的主要依據(jù)，房地產(chǎn)價值較大的占有者承擔的稅負也較多。 ? 第二，發(fā)揮經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用，促進經(jīng)濟健康發(fā)展。 ? 第五，稅收主要歸屬地方。 ? 房地產(chǎn)稅收是以 房地產(chǎn)投資行為、房地產(chǎn)價值或收益為特定征稅對象的，其征稅對象從 物質(zhì)角度看是土地和房屋，從產(chǎn)權(quán)角度看是附著在房地產(chǎn)商上的各項權(quán)益。 稅收與其他分配方式相比，具有 強制性、無償性和固定性 的特征，習(xí)慣上稱為稅收的“三性”。 ? 第三、稅源分布零散。房地產(chǎn)稅收是國家財政收入的重要保障，這是房地產(chǎn)稅收最基本的功能。 ? 12月 9國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，決定個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到 5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。 ? 另外，我國的稅收體系還可以按照中央稅、地方稅和中央地方共享稅來進行劃分。 ? 調(diào)整后的耕地占用稅，鄭州、洛陽市區(qū)為每平方米３８元，安陽、濮陽、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、三門峽、許昌、漯河、平頂山九市市區(qū)為每平方米３１元，開封、商丘、南陽、信陽、周口、駐馬店六市市區(qū)和濟源市為每平方米２４元，縣及縣級市為每平方米２２元。 ? 耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié)是在各級土地管理部門農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件下達后，發(fā)放征（占）土地批準證書前。 ? 耕地占用稅暫行條例規(guī)定的稅額分 4個檔次： ? （ 1）全縣人均耕地不超過 1畝的，單位稅額為每平方米 10至 50元； ? （ 2）全縣人均耕地在 1畝至 2畝之間的，單位稅額為每平方米 8至 40元； ? （ 3）全縣人均耕地在 2畝至 3畝之間的，單位稅額為每平方米 6至 30元； ? （ 4）全縣人均耕地超過 3畝的，單位稅額為每平方米 5至 25元。主要包括： ? （ 1）用于提高耕地質(zhì)量，改造中低產(chǎn)田，興建排澇、改堿、荒灘治理、深翻改土、培養(yǎng)地力等工程措施所需的各項費用； ? （ 2）擴大耕地數(shù)量，開墾宜耕荒地、灘涂