【正文】 0%的，免征土地增值稅。 ＝ ％ ? 應(yīng)納稅額＝ 30％＝ 土地增值稅細(xì)節(jié)明確 有望成房地產(chǎn)調(diào)控利器 ? 國(guó)家通過(guò)土地增值稅清算來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的思路日漸明晰。若銷(xiāo)售合同所載商品房面積與有關(guān)部門(mén)實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。其中列出了七種必須以及可以要求進(jìn)行土地增值稅清算的情況，包括開(kāi)發(fā)商整體轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，項(xiàng)目銷(xiāo)售率已達(dá) 85%，項(xiàng)目三年未銷(xiāo)售完畢等。另外，因囤地或捂盤(pán)而獲得的額外收益，最高要繳納 60%的土地增值稅，加上囤地或捂盤(pán)的資金成本和機(jī)會(huì)成本，將可能使開(kāi)發(fā)商囤地陷入無(wú)利可圖的境地。 ? 世聯(lián)地產(chǎn)的分析師認(rèn)為，土地增值稅清算再加上房產(chǎn)稅的醞釀，可能意味著未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控將由稅收擔(dān)綱。如果政府嚴(yán)格要求開(kāi)發(fā)商將預(yù)售賬款進(jìn)行專(zhuān)戶管理，并只用于對(duì)工程款的支付，也就是說(shuō)開(kāi)發(fā)商無(wú)法再占?jí)航ㄖ痰墓こ炭?，那么開(kāi)發(fā)商即使不拿地，也有可能在三季度出現(xiàn)資金面緊張的局面。 ? 契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。 6月 21日，鄭州市二七區(qū)法院一身判決，王女士敗訴。契稅的適用稅率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府在前款規(guī)定的幅度內(nèi)按照本地區(qū)的實(shí)際情況確定，并報(bào)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局備案。按照財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局 《 關(guān)于廉租住房經(jīng)濟(jì)適用住房和住房租賃有關(guān)稅收政策的通知 》 的規(guī)定，對(duì)原告購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房在法定稅率 4%的基礎(chǔ)上減半征收，并無(wú)不當(dāng)。 ? 印花稅根據(jù)不同征稅項(xiàng)目，分別實(shí)行從價(jià)計(jì)征和從量計(jì)征兩種征收方式。印花稅票是繳納印花稅的完稅憑證，由國(guó)家稅務(wù)總局負(fù)責(zé)監(jiān)制。 ? 繳納增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅的單位和個(gè)人征收，不包括外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)人。 ? 作用：發(fā)展地方性教育事業(yè)，擴(kuò)大地方教育經(jīng)費(fèi)的資金來(lái)源。 ? 房屋原值是指：出售方取得該房屋時(shí)所支付的購(gòu)置價(jià)款或建造費(fèi)用以及其他有關(guān)費(fèi)用。 ? 合理費(fèi)用是指，納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。 ? 特別需要說(shuō)明的是，個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、合伙企業(yè)不使用本法，這兩類(lèi)企業(yè)征收個(gè)人所得稅即可，這樣能消除重復(fù)征稅。 ? 企業(yè)發(fā)生的公益性捐贈(zèng)支出，在年度利潤(rùn)總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 ? 地上附著物補(bǔ)償費(fèi)： 是指原土地所有人或使用人投入勞動(dòng)和資金所建的依附在地上的工程物體，如水井、曬谷場(chǎng)、水渠管線、房屋等的補(bǔ)償費(fèi)。 ? 征用城市郊區(qū)的 菜地 ，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金。 ? “三通一平”費(fèi)：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水 (含地下排水管、溝開(kāi)挖鋪設(shè)費(fèi)用 )、供電、道路 (含按規(guī)定應(yīng)交的占道費(fèi)、道路挖掘費(fèi) )等設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、裝飾和進(jìn)行場(chǎng)地平整發(fā)生的費(fèi)用 (包括開(kāi)工前垃圾清運(yùn)費(fèi) )等。 ? 其五、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。 ? 六、正常利潤(rùn) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)在此是指企業(yè)在新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目中所獲得的純收益。 投資利息依據(jù)投入資金所占用的時(shí)間計(jì)算，投資利息的利息率以銀行貸款利率為準(zhǔn)。 ? ①環(huán)境保護(hù)費(fèi) ②文明施工費(fèi) ③安全施工費(fèi) ④臨時(shí)設(shè)施費(fèi) ⑤夜間施工費(fèi) ⑥二次搬運(yùn)費(fèi) ⑦大型機(jī)械設(shè)備進(jìn)出場(chǎng)及安拆費(fèi) ⑧混凝土、鋼筋混凝土模板及支架費(fèi) ⑨腳手架費(fèi) ⑩已完工程及設(shè)備保護(hù)費(fèi) ⑾施工排水、降水費(fèi) ? 其四、公共配套設(shè)施費(fèi)。前期工程費(fèi)是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工程所發(fā)生地各項(xiàng)費(fèi)用，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”等支出。 ? 征用 其他土地 的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。 ? 安置補(bǔ)助費(fèi) :是為保證被征地農(nóng)業(yè)人口在失去其生產(chǎn)資料后的生活水平不致降低而設(shè)立的，因而也可以看成具有從被征土地未來(lái)產(chǎn)生的增值收益中提取部分作為補(bǔ)償?shù)暮x。 ? 企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。 ? 個(gè)人所得稅的優(yōu)惠政策： ? 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。 ? 城鎮(zhèn)拆遷安置住房：根據(jù) 《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例 》（國(guó)務(wù)院令第 305號(hào)）和 《 建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn) 的通知 》 （建住房 [2023]234號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，其原值分別為： ? ?、房屋拆遷取得貨幣補(bǔ)償后購(gòu)置房屋的，為購(gòu)置改房屋實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及繳納的相關(guān)稅費(fèi)； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，所調(diào)換房屋原值為《 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人除取得所調(diào)換房屋，又取得部分貨幣補(bǔ)償?shù)模{(diào)換房屋原值為 《 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 注明的價(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)，減去貨幣補(bǔ)償后的余額； ? ?、房屋拆遷采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式，被拆遷人取得所調(diào)換的房屋，又支付部分貨幣，所調(diào)換的房屋原值為《 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 注明的價(jià)款，加上所支付的貨幣及交納的相關(guān)稅費(fèi)。若納稅人申報(bào)的住房成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格且無(wú)正當(dāng)理由的，征收機(jī)關(guān)依法有權(quán)根據(jù)有關(guān)信息核定其轉(zhuǎn)讓收入。 ? 大中型工礦企業(yè)所在地不在城市市區(qū)、縣城、建制鎮(zhèn)的，稅率為 5%。不同行業(yè)開(kāi)征的營(yíng)業(yè)稅稅率不同，銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅稅率為 5%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)采用萬(wàn)分之三的稅率。 ? 現(xiàn)行印花稅只對(duì)印花稅調(diào)理列舉的憑證征稅，具體有五類(lèi)：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)，營(yíng)業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證。被告鄭州市財(cái)政局（鄭州市契稅征收管理中心）向原告王女士所購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房按照 2%的優(yōu)惠稅率征收契稅是合法的，請(qǐng)求予以維持。故原告提起訴訟，請(qǐng)求依法判令被告退還多征收的契稅 . ? 鄭州市財(cái)政局辯稱：鄭州市財(cái)政局（鄭州市契稅征收管理中心）向原告王女士所購(gòu)買(mǎi)的經(jīng)濟(jì)適用房按照 2%的優(yōu)惠稅率征收契稅，是合法的。 ? 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。 ? 計(jì)稅依據(jù)： ? 國(guó)有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)，以成交價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)； ? 土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定； ? 土地使用權(quán)交換、房屋交換、為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格的差額。 ? 天相投資分析師表示，去年樓市銷(xiāo)售火爆， 2023年初開(kāi)發(fā)商資金較為充裕，但這一局面未必能持續(xù)?！北本╆?yáng)光 100常務(wù)副總裁范小沖說(shuō)。 ? 北京科技大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究組 4月份曾呼吁嚴(yán)征土地增值稅，遏制新一輪樓市泡沫，并指出：從嚴(yán)征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利，起到調(diào)節(jié)收入分配的作用；可以有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱，減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動(dòng)，提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)增加普通住房供給。 ? 事實(shí)上，在上一輪房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)候，有關(guān)部門(mén)便出臺(tái)了土地增值稅清算這一措施。隨后，重慶等地陸續(xù)出臺(tái)的調(diào)控細(xì)則，也紛紛提到要加緊土地增值稅清算。另外，稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)可以按土地出讓費(fèi)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 20％加計(jì)扣除。 ? 應(yīng)納稅額計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納稅額 =∑ （增值額 適用稅率） ? 三、稅率 ? 土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的增值額作為計(jì)稅依據(jù)，并按照四級(jí)超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)繳納的教育附加費(fèi)，也可視同稅金予以扣除。這是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。其價(jià)值需要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)的評(píng)估。 ? 要確定增值額，必須把握住兩個(gè)關(guān)鍵要素： ? 第一個(gè)要素是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入； ? 第二個(gè)要素是計(jì)算土地增值稅的扣除項(xiàng)目金額。以分期收款方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可根據(jù)收款日期來(lái)確定具體的納稅期限。 ? ； ? 。 ? 從租計(jì)征的 (即房產(chǎn)出租的 )，以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)。在 1月 12日召開(kāi)的在國(guó)研中心企業(yè)所中國(guó)企業(yè)發(fā)展高層論壇上，國(guó)家稅務(wù)總局總會(huì)計(jì)師汪康透露房產(chǎn)稅今年是否擴(kuò)大試點(diǎn)仍未有定論。其中 80%以上的購(gòu)房家庭是本地戶籍，應(yīng)稅住房比例約占 20%。即高檔住房建面交易單價(jià)在上兩年主城九區(qū)成交建面均價(jià) 3倍以下的，稅率為 %。房產(chǎn)稅實(shí)行按年征收，分期繳納。這樣規(guī)定，既有利于各地區(qū)根據(jù)本地情況，因地制宜地確定計(jì)稅余值，又有利于平衡各地稅收負(fù)擔(dān)，簡(jiǎn)化計(jì)算手續(xù)，提高征管效率。 ? 產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人納稅。 ? 二級(jí)地段為：東風(fēng)路 — 東風(fēng)東路 — 七里河 — 航海路 — 桐柏路 — 建設(shè)路 — 嵩山北路 — 翠花路 —沙口路 — 東風(fēng)路的環(huán)形區(qū)域內(nèi)除一級(jí)外的土地。 征收管理與納稅申報(bào) ? 納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 ? 從當(dāng)月起交稅的，如填海、開(kāi)荒山整治的土地和廢棄地的用地自使用之日起開(kāi)始。 納稅人 ? 在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的各類(lèi)單位和個(gè)人，為城鎮(zhèn)土地使用稅（以下簡(jiǎn)稱土地使用稅）的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納土地使用稅。 ? （三）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。 ? 耕地占用稅的征稅范圍： 包括國(guó)家所有和集體所有的耕地，包括用于種植農(nóng)作物的土地，也包括新開(kāi)荒地、休閑地、輪歇地、草田輪作地等。 ? 具體可分為三類(lèi)： ? （ 1）企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位； ? （ 2）鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體企業(yè)、事業(yè)單位； ? （ 3）農(nóng)村居民和其他公民。同時(shí)，為重點(diǎn)保護(hù)基本農(nóng)田， 《 條例 》 規(guī)定，占用基本農(nóng)田的，適用稅額還應(yīng)當(dāng)在上述適用稅額的基礎(chǔ)上再提高 50%。 ? 房地產(chǎn)價(jià)值的大小是房地產(chǎn)稅收的主要依據(jù)，房地產(chǎn)價(jià)值較大的占有者承擔(dān)的稅負(fù)也較多。 ? 第二，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)節(jié)作用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。 ? 第五，稅收主要?dú)w屬地方。 ? 房地產(chǎn)稅收是以 房地產(chǎn)投資行為、房地產(chǎn)價(jià)值或收益為特定征稅對(duì)象的，其征稅對(duì)象從 物質(zhì)角度看是土地和房屋，從產(chǎn)權(quán)角度看是附著在房地產(chǎn)商上的各項(xiàng)權(quán)益。 稅收與其他分配方式相比，具有 強(qiáng)制性、無(wú)償性和固定性 的特征，習(xí)慣上稱為稅收的“三性”。 ? 第三、稅源分布零散。房地產(chǎn)稅收是國(guó)家財(cái)政收入的重要保障，這是房地產(chǎn)稅收最基本的功能。 ? 12月 9國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由兩年恢復(fù)到 5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。 ? 另外，我國(guó)的稅收體系還可以按照中央稅、地方稅和中央地方共享稅來(lái)進(jìn)行劃分。 ? 調(diào)整后的耕地占用稅，鄭州、洛陽(yáng)市區(qū)為每平方米３８元，安陽(yáng)、濮陽(yáng)、鶴壁、新鄉(xiāng)、焦作、三門(mén)峽、許昌、漯河、平頂山九市市區(qū)為每平方米３１元，開(kāi)封、商丘、南陽(yáng)、信陽(yáng)、周口、駐馬店六市市區(qū)和濟(jì)源市為每平方米２４元，縣及縣級(jí)市為每平方米２２元。 ? 耕地占用稅的納稅環(huán)節(jié)是在各級(jí)土地管理部門(mén)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件下達(dá)后，發(fā)放征（占）土地批準(zhǔn)證書(shū)前。 ? 耕地占用稅暫行條例規(guī)定的稅額分 4個(gè)檔次： ? （ 1）全縣人均耕地不超過(guò) 1畝的，單位稅額為每平方米 10至 50元； ? （ 2）全縣人均耕地在 1畝至 2畝之間的，單位稅額為每平方米 8至 40元； ? （ 3）全縣人均耕地在 2畝至 3畝之間的，單位稅額為每平方米 6至 30元； ? （ 4）全縣人均耕地超過(guò) 3畝的，單位稅額為每平方米 5至 25元。主要包括： ? （ 1）用于提高耕地質(zhì)量，改造中低產(chǎn)田，興建排澇、改堿、荒灘治理、深翻改土、培養(yǎng)地力等工程措施所需的各項(xiàng)費(fèi)用； ? （ 2）擴(kuò)大耕地?cái)?shù)量，開(kāi)墾宜耕荒地、灘涂