房地產(chǎn)投資分析-第4章(存儲(chǔ)版)
【正文】 負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府有關(guān)部門征收的費(fèi)用。 1．房地產(chǎn)投資資金的分類 （ 1）按照資金來源渠道不同，房地產(chǎn)投資資金可分為國(guó)家資金、企業(yè)資金、個(gè)人和單位投入資金、借入資金、引進(jìn)國(guó)外資金五大類。 企業(yè)自我積累 、 主管部門投入的資金 、 聯(lián)營(yíng)的企業(yè)單位提供的資金 商品房開發(fā)貸款采取擔(dān)保貸款的方式 ， 包括抵押貸款 、質(zhì)押貸款 、 保證貸款三種方式 1． 房地產(chǎn)股票 可以很好解決急需資金的問題 ， 可以使企業(yè)獲得永久性資本 ， 可以分散風(fēng)險(xiǎn) ， 可以減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)等 。 3． 多渠道籌資有利于集中社會(huì)閑散資金 ， 促進(jìn)社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展 。 銷售收入＝可出售建筑面積 銷售單價(jià) 租金收入＝可出租建筑面積 租金單價(jià) 自營(yíng)收入是指開發(fā)企業(yè)以開發(fā)完成后的房地產(chǎn)為其進(jìn)行商業(yè)、服務(wù)業(yè)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的載體，通過綜合性的自營(yíng)方式得到的收入。 4． 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物 2米以外和項(xiàng)目用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路等工程的費(fèi)用 ， 主要包括供水 、供電 、 道路 、 綠化 、 供暖 、 供氣 、 排污等工程費(fèi)用 。 2． 建設(shè)投資 （ 不含建設(shè)期利息 ） 的估算 （ 1） 工程費(fèi)用估算 ① 擴(kuò)大指標(biāo)估算法 a. 單位生產(chǎn)能力投資估算法 b. 生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)估算法 c. 比例估算法 FCPIPI )(1122 ?Fn CPPII )(1212 ????niii PQKI11② 詳細(xì)估算法 a. 建筑工程費(fèi)估算 建筑工程費(fèi)＝項(xiàng)目建筑面積 （ 或體積 ） 平方米 （ 或立方米 ） 造價(jià) b. 安裝工程費(fèi)估算 安裝工程費(fèi)＝設(shè)備原價(jià) 安裝費(fèi)率＝設(shè)備總噸數(shù) 每噸設(shè)備安裝費(fèi) c. 設(shè)備購置費(fèi)估算 國(guó)內(nèi)設(shè)備購置費(fèi)＝設(shè)備原價(jià) （ 1＋運(yùn)雜費(fèi)率 ） （ 2） 無形資產(chǎn)投資估算 （ 3） 遞延資產(chǎn)投資估算 （ 4） 預(yù)備費(fèi)估算 基本預(yù)備費(fèi)＝ （ 工程費(fèi)用＋工程建設(shè)其他費(fèi)用 ） 基本預(yù)
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