(簡(jiǎn)體)房地產(chǎn)投資分析(存儲(chǔ)版)
【正文】 化。 ? （ 4）作出決斷。 投 資 動(dòng) 機(jī) 影響投資環(huán)境的關(guān)鍵因素 1．降低成本 勞動(dòng)生產(chǎn)率、土地費(fèi)用、原料及元件價(jià)格、運(yùn)輸成本 2．開拓當(dāng)?shù)厥袌?chǎng) 市場(chǎng)規(guī)模、營(yíng)銷輔助機(jī)構(gòu)、文化、位置、運(yùn)輸條件、通信條件 3．獲得原料和元件供應(yīng) 資源、當(dāng)?shù)刎泿艆R率的變化、當(dāng)?shù)氐耐ㄘ浥蛎浡?、運(yùn)輸條件 4．分散風(fēng)險(xiǎn) 政治穩(wěn)定性、國(guó)有化可能性、貨幣匯率、通貨膨脹率 5．追隨競(jìng)爭(zhēng)者 市場(chǎng)規(guī)模、地理位置、營(yíng)銷輔助機(jī)構(gòu)、法律制度 6．獲得當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)技術(shù) 科技發(fā)展水平、勞動(dòng)生產(chǎn)率 表 22 閔氏關(guān)鍵因素評(píng)估法 （資料來(lái)源：王慧炯等．《中國(guó)投資環(huán)境》．國(guó)務(wù)院發(fā)展中心、京港學(xué)術(shù)交流中心， 1987年 8月） 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) 評(píng) 價(jià) 項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià) 指 標(biāo) TOP10城市 住宅開發(fā) 投資環(huán)境 人均可支配收入、城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額、銷售面積、施工面積、竣工面積、新開工面積、總?cè)丝凇N售增長(zhǎng)率、竣工增長(zhǎng)率、銷售面積 /竣工面積、銷售面積 /新開工面積、吸納率等 上海、北京、重慶、南寧、合肥、天津、南京、廣州、南昌、成都 辦公樓開發(fā)投資環(huán)境 進(jìn)出口總額、施工面積、竣工面積、銷售面積、新開工面積、吸納率、就業(yè)人口、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、銷售面積增長(zhǎng)率、竣工面積增長(zhǎng)率等 北京、上海、廣州、天津、深圳、重慶、合肥、南京、西安、杭州 房地產(chǎn)投資環(huán)境的衡量標(biāo)準(zhǔn) 常見的房地產(chǎn)投資環(huán)境衡量標(biāo)準(zhǔn)有：風(fēng)險(xiǎn)小、機(jī)會(huì)多、盈利能力強(qiáng)。房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià)原則包括：主觀與客觀相結(jié)合的原則、全面與重點(diǎn)相結(jié)合的原則、靜態(tài)與動(dòng)態(tài)相結(jié)合的原則以及定性與定量相結(jié)合的原則；房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)的方法常見的約有 10余種，本書主要介紹了冷熱國(guó)對(duì)比法、特爾斐法評(píng)價(jià)法、等級(jí)尺度法以及多因素和關(guān)鍵因素評(píng)價(jià)法等 4種常用的房地產(chǎn)投資環(huán)境評(píng)價(jià)方法。 ? （ 4）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求未來(lái)趨勢(shì)方面的信息。 ? 綜合以上分析，每年市場(chǎng)潛在供給量應(yīng)為新增商品住宅面積總量與現(xiàn)有市場(chǎng)商品住宅存量之和，即為（ 548?440）萬(wàn)m2?998萬(wàn) m2。 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析的要點(diǎn)與方法 ? 該區(qū)域商品住宅兩居、三居所占比例高達(dá) 80%以上，區(qū)域內(nèi)兩居、三居面積都比較大，各種附屬設(shè)施配套齊全，戶型設(shè)計(jì)也較為靈活。由此可以看出，該地區(qū)戶型面積普遍較大，小面積戶型供應(yīng)相對(duì)不足。假定目前購(gòu)房者的購(gòu)買力不會(huì)向二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，這樣歷年在售面積之和為 m2。 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問(wèn)題 表 31 競(jìng)爭(zhēng)樓盤信息調(diào)查表 房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析基本問(wèn)題 ? （ 2）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求傾向方面的信息。盡管如此，對(duì)不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，也不能千篇一律、面面俱到。 15 4 3 2ni i i i i iiP W A B C D E?? ? ? ? ?? （ ） 房地產(chǎn)投資環(huán)境的評(píng)價(jià) ? （ 2）閔氏關(guān)鍵因素評(píng)估法。 ? （ 2）首次反饋。 ? （ 2）市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 ? 投資環(huán)境對(duì)單個(gè)的投資者而言是無(wú)法改變也不可控制的。在這個(gè)基礎(chǔ)上，才能更好地進(jìn)行后面知識(shí)的學(xué)習(xí)。 ? 資金的時(shí)間價(jià)值及其計(jì)算 ? 1．資金時(shí)間價(jià)值的含義 ? 2．資金時(shí)間價(jià)值的單利與復(fù)利計(jì)算法 ? 3．名義利率與實(shí)際利率及其換算 ? 資金等值及其具體計(jì)算 ? 1．資金等值相關(guān)概念 ? 2．資金等值的計(jì)算 ? [例 15]某家庭以抵押貸款的方式購(gòu)買了一套價(jià)值為 25萬(wàn)元的住宅，如果該家庭首付款為總房款的 30%，其余房款用抵押貸款支付?，F(xiàn)金流量圖的繪制有兩種方法，一種是利用直尺等繪圖工具手繪，另一種是利用 Microsoft Excel軟件自動(dòng)繪制。圖 14就是一個(gè)利用 Microsoft Excel 2023軟件編制的簡(jiǎn)單粗略的甘特圖。如圖 11所示。 ? 3．房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn) ? （ 1）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn) ? （ 2）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn) ? 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容 ? 1．房地產(chǎn)投資環(huán)境分析 ? 2．房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析 ? 3．房地產(chǎn)投資分析策劃 ? 4．房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)分析 ? 5．房地產(chǎn)投資不確定性分析 ? 6．房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析 房地產(chǎn)投資分析的內(nèi)容與任務(wù) ? ? 7．房地產(chǎn)投資社會(huì)影響分析 ? 8．房地產(chǎn)投資決策分析（方案比選分析） ? 房地產(chǎn)投資分析的任務(wù) ? ? ? ? 返回本章目錄 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 ? 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期 ? 1．投資前期 ? 2．投資實(shí)施期 ? 3．營(yíng)銷期或經(jīng)營(yíng)期 ? 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期與計(jì)算期 ? 1．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)工期 ? 工期定額可以根據(jù)《全國(guó)統(tǒng)一建筑安裝工程工期定額》以及地方的定額來(lái)估算。夏普在其《投資學(xué)》中，將投資概念表述為：投資就是為了獲得可能的不確定的未來(lái)值所做出的確定的現(xiàn)值犧牲。 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 /m2表 11 磚混結(jié)構(gòu)住宅工程工期定額 房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目周期、建設(shè)工期和計(jì)算期 ? 2．房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期 ? 工程項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制 ? 1．項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃編制方法 ? （ 1）表格法。下圖 12就是一個(gè)小型建設(shè)項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃網(wǎng)絡(luò)圖的示意圖。 ? 2．現(xiàn)金流量圖及其繪制 ?
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