【正文】 相關(guān)比率分析：項目利潤與成本相比 ， 求得成本利潤率；項目借債與資產(chǎn)相比 ， 求得的資產(chǎn)負(fù)債率等 。 ： 按投資對象的差異分為： ① 債券投資風(fēng)險 ② 建設(shè)項目投資風(fēng)險 ③ 股票投資風(fēng)險 ④ 房地產(chǎn)項目投資風(fēng)險等 按投資風(fēng)險的內(nèi)涵分為 經(jīng)營風(fēng)險：經(jīng)營戰(zhàn)略、經(jīng)營策略帶來的風(fēng)險 財務(wù)風(fēng)險：資金、債務(wù)帶來的風(fēng)險 市場風(fēng)虛：市場供求關(guān)系、市場需求、資源條件的風(fēng)險 政治風(fēng)險：政治局勢、政策風(fēng)險 社會風(fēng)險：社會穩(wěn)定性、社會矛盾、社會評價、社會關(guān)系帶來的風(fēng)險等等 3. 投資風(fēng)險的度量 投資風(fēng)險的度量有兩重內(nèi)涵，其一是風(fēng)險危害的程度，即風(fēng)險損失的大??；其二是風(fēng)險發(fā)生的概率，即風(fēng)險發(fā)生可能性的大小。 投資風(fēng)險轉(zhuǎn)移：采取一定的技術(shù)措施轉(zhuǎn)移投資風(fēng)險的承擔(dān)者。 第五講 房地產(chǎn)項目市場營銷策劃 （ 一 ） 市場營銷理論 （ 二 ） 市場營銷管理 （ 三 ） 房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略 （ 四 ） 房地產(chǎn)市場營銷策劃 （ 五 ） 房地產(chǎn)市場營銷策略 （一）市場營銷理論 尤金 勞特彭提出的，“ 4CS” 4CS”理論是 90年代美國營銷大師勞特彭提出的 ， “ 4CS” 是指消費者的欲求與需求 、 消費者獲取滿足的成本 、 消費者購買的方便性和溝通 。核心在市場定位、營銷戰(zhàn)略與營銷策略。 房地產(chǎn)營銷組合戰(zhàn)略是將產(chǎn)品 （ 含服務(wù) ）策略 、 價格策略 、 分銷策略和促銷策略有機組合而成的企業(yè)層次的整體策略 ， （四）房地產(chǎn)市場營銷策劃 房地產(chǎn)開發(fā)項目方案策劃按如下程序進(jìn)行 營 銷 方 案 策 劃 程 序 市 場 環(huán) 境 分 析 確 定 目 標(biāo) 市 場 開發(fā)項目及土地價值分析 重點目標(biāo)顧客需求分析 產(chǎn)品設(shè)計 價格策略 渠道策略 促銷策略 物業(yè)服務(wù) 制定初步營銷組合方案 投 入 產(chǎn) 出 模 擬 分 析 確定實施方案 市場研究及市場定位：市場研究是項目策劃的基礎(chǔ)，主要是通過市場分析發(fā)現(xiàn)投資機會；通過消費者及消費需求分析劃分細(xì)分市場；通過供求關(guān)系分析研究競爭對手和競爭態(tài)勢。策劃內(nèi)容包括：項目開盤入市時機、銷售進(jìn)度與節(jié)奏、廣告創(chuàng)意及表現(xiàn)主題、賣點宣傳、廣告策略與實施計劃、銷售活動創(chuàng)意與策劃、銷售人員培訓(xùn)等。 房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的制定有成本導(dǎo)向定價 、 市場導(dǎo)向定價和競爭導(dǎo)向定價三種方法 。公司的促銷策略是將人員推銷、營業(yè)推廣、公共關(guān)系和廣告等促銷手段和工具加以組合而形成的最優(yōu)化的整體溝通策略。 影響公司產(chǎn)品策略的因素主要有：市場定位、公司的實力、消費者需求、土地地域分布、地塊及其周邊環(huán)境、地區(qū)或城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、消費水平等。內(nèi)容包括：公司銷售網(wǎng)絡(luò)布局的合理性 、 銷售代理商的評價與選擇等 。 產(chǎn)品定位戰(zhàn)略是指確定公司產(chǎn)品和服務(wù)在市場上的地位 ， 也就是與競爭產(chǎn)品相比 ， 本公司產(chǎn)品和服務(wù)在消費者心目中的地位 。 從微觀環(huán)境中尋找商機： 土地供應(yīng) ； 顧客 ； 競爭者 ； 其他因素?？铺乩盏摹按笫袌鰻I銷理論” 八十年代，菲利普 ② 審計控制：通過完善的、連續(xù)有效的內(nèi)部審計活動評價項目經(jīng)營效率和效益，控制風(fēng)險。 工期、成本、質(zhì)量、安全、設(shè)備、材料供應(yīng)商、承建商信譽、財務(wù)（資金運作）、合同管理、項目營銷等。 是用于測定由多種相互關(guān)聯(lián)的因素構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中 ， 各組成因素的變動對指標(biāo)差異總額影響程度的一種重要分析方法 。 （ 2） 比率分析法：利用兩個指標(biāo)的對比 ， 通過計算它們的比率來考察 、 計量和評價經(jīng)濟(jì)活動的分析方法 。 全壽命費用分析法特別適用于社會公益性 、 福利性投資項目的方案評價和比選 。 （ 3） 現(xiàn)值比較法 （ PW法 ） 和年成本比較法（ AC法 ） 現(xiàn)值比較法 （ PW法 ） ：將項目投資建設(shè)和使用期內(nèi)各年支出按統(tǒng)一規(guī)定的利率 （ 基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 ） 貼現(xiàn)為現(xiàn)值進(jìn)行比較分析的方法 ， 即為現(xiàn)值比較法 。 式中 NPV—— 項目的凈現(xiàn)值； Ft—— 項目第 t年的凈現(xiàn)金流量； n—— 項目經(jīng)濟(jì)壽命期 （ 年 ） ； a t—— 第 t年的貼現(xiàn)系數(shù) 。 式中：項目投資額是包括貸款利息的總投資；收益額是房地產(chǎn)開發(fā)商品我銷售凈收入 。 如 ∶ 財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、年等值、全壽命費用等。 （ 1）投資環(huán)境要素的分類 按要素存在的物質(zhì)形態(tài)分類： 硬環(huán)境：影響項目投資的各種外部物質(zhì)條件 軟環(huán)境：影響項目投資的各種社 會經(jīng)濟(jì)文化條件 按要素存在的范圍分類 : 宏觀投資環(huán)境：國家、地區(qū)投資環(huán)境 中觀投資環(huán)境：地區(qū)、行業(yè)投資環(huán)境 微觀投資環(huán)境：地塊周邊及地塊投資環(huán)境 按要素的內(nèi)容分類 : 社會環(huán)境 政治環(huán)境 法律環(huán)境 自然環(huán)境 文化環(huán)境 基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 （ 2）房地產(chǎn)項目投資環(huán)境要素 社會秩序 硬件 社會服務(wù) 態(tài)度 社會信譽 效率 社會政治環(huán)境 決策民主性 社會制度 管理透明度 行政效率 廉潔性 法規(guī)的完備性 法律環(huán)境 法制的穩(wěn)定性 執(zhí)法的公正性 風(fēng)俗習(xí)慣 文化環(huán)境 價值觀念 教育水準(zhǔn) 國民生產(chǎn)總值 國民經(jīng)濟(jì) 國民經(jīng)濟(jì)增長率 通貨膨脹 居民收入