【正文】 ? 五、稅金 ? 稅金包括耕地占用稅、房產(chǎn)稅、車船使用費(fèi)、土地使用稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、所得稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、產(chǎn)品稅等。公共配套設(shè)施費(fèi)是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生地獨(dú)立的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、幼兒園、消防、鍋爐房、水塔、自行車棚、公共廁所等設(shè)施支出。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi) (含支付社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)的市場調(diào)研費(fèi) )，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)，方案評(píng)審費(fèi)。 ? 被征用土地上的 附著物和青苗 的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ? 青苗補(bǔ)償費(fèi)： 青苗是指正處于生長階段尚不能收獲的農(nóng)作物，青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征地當(dāng)年或當(dāng)季農(nóng)作物的補(bǔ)償，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。 ? 在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，下列支出不得扣除： （一）向投資者支付的股息、紅利等權(quán)益性投資收益款項(xiàng)； （二）企業(yè)所得稅稅款； （三）稅收滯納金； （四）罰金、罰款和被沒收財(cái)物的損失； ? （五）本法第九條規(guī)定以外的捐贈(zèng)支出； （六）贊助支出； （七）未經(jīng)核定的準(zhǔn)備金支出； （八）與取得收入無關(guān)的其他支出。 五、企業(yè)所得稅 ? 企業(yè)所得稅是對(duì)我國內(nèi)資企業(yè)和經(jīng)營單位的生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅。 ? 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指： ? 納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的營業(yè)稅 (房屋原值的 5%)、城市維護(hù)建設(shè)稅 (營業(yè)稅 ７ %)、教育費(fèi)附加(營業(yè)稅 ３ %)、土地增值稅 (該稅是自建房者繳納的 )、印花稅等稅金。 ? 對(duì)轉(zhuǎn)讓住房收入計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核后，允許從其轉(zhuǎn)讓收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。 ? 公式：應(yīng)納稅額 =（增值稅 消費(fèi)稅 營業(yè)稅） *適用稅率 （三）教育費(fèi)附加 ? 教育費(fèi)附加是對(duì)繳納增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅的單位和個(gè)人征收的一種附加費(fèi)。 ? 應(yīng)納稅額 =營業(yè)額 稅率 ? （二）城市維護(hù)建設(shè)稅 ? 城建稅 ,是我國為了加強(qiáng)城市的維護(hù)建設(shè)，擴(kuò)大和穩(wěn)定城市維護(hù)建設(shè)資金的來源，對(duì)有經(jīng)營收入的單位和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。 ? 印花稅實(shí)行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計(jì)算應(yīng)納稅額，購買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。 ? 土地租賃合同不屬于印花稅應(yīng)稅憑證，不繳納印花稅。 ? 鄭州市二七區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，河南省法定的契稅稅率為 4%。 《 中華人民共和國契稅暫行條例 》 （ 1997年國務(wù)院令第 224號(hào)）第三條規(guī)定：契稅稅率為 3%5%。 鄭州市民買經(jīng)濟(jì)適用房小戶型告鄭州市財(cái)政局多收稅款 是誤解 ? 鄭州市民王女士買了套經(jīng)適房小戶型，市財(cái)政局按 2%收契稅，王女士認(rèn)為多收了一倍，遂將財(cái)政局告至法院。 ? 三、稅率 ? 契稅稅率為 3%5%?！坝绊戦_發(fā)商資金鏈的，除了銷售回款的進(jìn)度和拿地外，還有政府后續(xù)對(duì)于開發(fā)商資金管理的政策。他向記者直言，如果地方政府嚴(yán)格執(zhí)行這一政策，開發(fā)商的現(xiàn)金壓力勢(shì)必大大增加，一些沒有準(zhǔn)備的中小開發(fā)商境遇將更難。 ? 該研究組認(rèn)為，土地增值稅政策要求直接轉(zhuǎn)讓土地的企業(yè)須在交易時(shí)清算應(yīng)納土地增值稅，如果嚴(yán)格執(zhí)行清算政策，將大大降低土地二級(jí)市場賣方的贏利空間。 2023年底，國稅總局下發(fā) 《 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知 》 ，要求從 2023年 2月 1日起全面清算土地增值稅。 ? 《 通知 》 指出，土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，要按照發(fā)票金額來確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以銷售合同的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。則其應(yīng)納稅額為： ? 扣除項(xiàng)目金額＝ 600+1400+120++（ 600+1400） 5％ +（ 600+1400） 20％＝600+1400+120++100+400＝ 元 ? 增值額＝ ＝ ? 增值額占扣除項(xiàng)目比例＝ 247。 ? （ 1）增值額未超過扣除項(xiàng)目金額 50%部分，稅率為 30%； ? （ 2）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 50%，未超過扣除項(xiàng)目金額 100%的部分，稅率為 40%；速算扣除系數(shù)為 5%； ? （ 3）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 100%，未超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 50%；速算扣除系數(shù)為 15%； ? （ 4）增值額超過扣除項(xiàng)目金額 200%的部分，稅率為 60%；速算扣除系數(shù)為 35% 。 ? 第六，加計(jì)扣除額。根據(jù)新會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的費(fèi)用直接計(jì)入當(dāng)年損益，不按房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行歸集或分?jǐn)偂? ? （二）扣除項(xiàng)目的確定 ? 第一，取得土地使用權(quán)所支付的金額。 （一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入的確定 ? 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入包括 貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。項(xiàng)目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，可以預(yù)征土地增值稅。 ? 最簡便手法之帶精裝修發(fā)售 ? 雖然精裝修曾因?yàn)楣?jié)約資源而備受推崇，但在目前一手新房成交價(jià)格通通需要在國土局備案的情況下，也成了開發(fā)商應(yīng)對(duì)土地增值稅最容易操作的一種手法。從價(jià)計(jì)征 10%30%的具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。汪康表示： “房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容非常復(fù)雜，也非常敏感，特別是當(dāng)前房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)不健全的情況下，現(xiàn)在一下子拿出一個(gè)非常完善的、推行的方案可能還有一定的難度。同時(shí) 90%適用 %的稅率，主要集中在非中心城區(qū)。3倍 (含 3倍 )至 4倍的，稅率為 1%。納稅期限一般規(guī)定按季或按半年征收一次。 ? 房產(chǎn)原值： 應(yīng)包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施。 ? 產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房屋所在地的，由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅 ? 產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，亦由房產(chǎn)代管人或者使用人納稅。 ? 三級(jí)地段為：連霍高速 — 新１０７國道 — 南環(huán)路 — 西環(huán)路 — 化工路 — 繞城公路 — 連霍高速的環(huán)形區(qū)域內(nèi)除一、二級(jí)外的土地；經(jīng)國家科技部批準(zhǔn)設(shè)立的“二七星火技術(shù)密集區(qū)（馬寨工業(yè)園區(qū)）”內(nèi)的土地；鄭州新鄭國際機(jī)場范圍內(nèi)的土地。 ? 納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿一年時(shí)開始繳納土地使用稅，其余都是從次月起繳納，如 ? 出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅； ? 購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅； ? 購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅； ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅。 前款所稱單位，包括國有企業(yè)、集體企業(yè)、私營企業(yè)、股份制企業(yè)、外商投資企業(yè)、外國企業(yè)以及其他企業(yè)和事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)、軍隊(duì)以及其他單位；所稱個(gè)人，包括個(gè)體工商戶以及其他個(gè)人。 ? （四）農(nóng)村烈士家屬、殘疾軍人、鰥寡孤獨(dú)以及革命老根據(jù)地、少數(shù)民族聚居區(qū)和邊遠(yuǎn)貧困山區(qū)生活困難的農(nóng)村居民，在規(guī)定用地標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)新建住宅繳納耕地占用稅確有困難的，經(jīng)所在地鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，報(bào)經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)后，可以免征或者減征耕地占用稅。 ? 耕地占用稅納稅依據(jù)： 以納稅人實(shí)際占用的耕地面積為計(jì)稅依據(jù)，按照規(guī)定稅額標(biāo)準(zhǔn)一次性征收。 ? 經(jīng)申請(qǐng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中標(biāo)明的 建設(shè)用地人 ； ? 農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批文件中未標(biāo)明建設(shè)用地人的， 納稅人為用地申請(qǐng)人 。 河南耕地占用稅提高 4倍切實(shí)保障耕地面積 ? 新華報(bào)業(yè)網(wǎng)訊 經(jīng)河南省政府同意，凡在河南境內(nèi)占用耕地建房或從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或個(gè)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。所以，房地產(chǎn)稅也反映了納稅人的納稅能力，它可以調(diào)節(jié)納稅人的收入水平，體現(xiàn)平等負(fù)擔(dān)的原則，從而縮小貧富差距，推進(jìn)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展。 ? 稅收作為經(jīng)濟(jì)杠桿是國家實(shí)行宏觀調(diào)控的重要工具，國家通過稅收政策的調(diào)整來調(diào)節(jié)納稅人的經(jīng)濟(jì)利益，影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。房地產(chǎn)稅收收入大部分歸屬于地方財(cái)政收入，是地方稅收的重要組成部分。 ? 第二、稅收體系復(fù)雜。第十章 房地產(chǎn)投資稅費(fèi) 第一節(jié) 房地產(chǎn)稅收概述 概念 稅收：是國家為實(shí)現(xiàn)其職能，憑借政治權(quán)力，按照法律規(guī)定，通過稅收工具強(qiáng)制地、無償?shù)卣鲄⑴c國民收入和社會(huì)產(chǎn)品的分配和再分配取得財(cái)政收入的一種形式。 ? 房地產(chǎn)稅收體系是由許多稅種構(gòu)成的復(fù)雜體系，涉及10多個(gè)稅種，且稅類多，包括流轉(zhuǎn)稅、收益稅、財(cái)產(chǎn)稅、資源稅和行為稅等。 房地產(chǎn)稅收的職能 ? 第一，保障財(cái)政收入，籌集公共建設(shè)資金。通過發(fā)揮稅收杠桿調(diào)節(jié)作用，調(diào)整經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和發(fā)展方向，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。 三、我國房地產(chǎn)稅收體系 ? 按照稅種的類別進(jìn)行劃分，我國的房地產(chǎn)稅可以分為四大類： ? 第一類，貨物和勞務(wù)稅類，如營業(yè)稅等； ? 第二類，所得稅類，如企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅等； ? 第三類，財(cái)產(chǎn)稅類，如房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅等； ? 第四類，其他稅收，如印花稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等。全省平均稅額由每平方米４．５元提高到２２．５元，提高４倍，新的稅額標(biāo)準(zhǔn)從2023年１月１日起執(zhí)行。 ? 未經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，納稅人為 實(shí)際用地人 。 ? 應(yīng)納稅額 =納稅人實(shí)際占用的耕地面積 適用稅額標(biāo)準(zhǔn) 三、稅額標(biāo)準(zhǔn) ? 由于耕地占用稅實(shí)行地區(qū)差別定額稅率，因此，不同地區(qū)耕地占用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)不一樣。 收入用途 ? 征收的耕地占用稅收入在地方建立農(nóng)業(yè)發(fā)展基金；中央建立農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)基金后的基本用途和支出范圍。 ? 。 鄭州上調(diào)城鎮(zhèn)土地使用稅標(biāo)準(zhǔn) 一級(jí)地段 18/㎡ ? 鄭州 市政府８月１１日公布，提高城鎮(zhèn)土地使用稅的征收標(biāo)準(zhǔn)，并調(diào)整了土地等級(jí)。 ? 其他土地均為四級(jí)地段。 ? 無租使用其他房產(chǎn)的問題。主要有：暖氣 ,衛(wèi)生 ,通風(fēng)等，納稅人對(duì)原有房屋進(jìn)行改建、擴(kuò)建的，要相應(yīng)增加房屋的原值。房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地繳納。4倍 (含 4倍 )以上的稅率為 %。據(jù)悉，該 5萬套住房中，2023年認(rèn)定 2萬余套， 2023年約 3萬套。 ” ? 不過，汪康也表示，房產(chǎn)稅這幾年在上海、重慶試點(diǎn)情況良好，也取得了一定的經(jīng)驗(yàn)，下一步房產(chǎn)稅要積極地?cái)U(kuò)大試點(diǎn)，但汪康未明確試點(diǎn)擴(kuò)容的城市及具體時(shí)間表。如浙江省規(guī)定具體減除幅度為 30%。以一套價(jià)值 100萬元的物業(yè)為例，如果開發(fā)商增加實(shí)際費(fèi)用為 10萬元的裝修，總價(jià) 110萬元。 補(bǔ)充： ? 預(yù)征，就是為了保障財(cái)政收入均衡入庫，對(duì)某些稅種先按照某種方法（多數(shù)是按照規(guī)定的征收率）把稅款提前征收，最后再進(jìn)行稅款清算，預(yù)征的稅款雖然要先繳納，但是這并不是最終的稅款，清算后要多退少補(bǔ)。 ? 貨幣收入，是指納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。 ? 這包括納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。 ? 財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可將不高于商業(yè)銀行同類同期貸款利率所支付的利息據(jù)實(shí)扣除外，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用應(yīng)按房地產(chǎn)成本之和的 5%的比例計(jì)算扣除金額。 ? 對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，可以按照上述第一項(xiàng)、第二項(xiàng)金額之和加計(jì) 20%的扣除額。 ? 其計(jì)算公式為： ? 應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率－扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) ? 四、減免條件 ? 房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)普通住宅出售的，增值額未超過扣除金額 2