【正文】 直處于北京市前列。根據(jù)規(guī)劃，2020年，順義新城人均GDP將突破20000美元；第三產(chǎn)業(yè)比重超過60%，第二產(chǎn)業(yè)比重保持在40%左右，第一產(chǎn)業(yè)比重在1%以下。該線路直接與地鐵2號線、10號線、13號線等多條線路迅速換乘，建成之后，海淀中關(guān)村科技園區(qū)、朝陽奧運(yùn)功能區(qū)以及順義新城三大園區(qū)將被M15號線聯(lián)系起來，計(jì)劃09年開工，2014年全線貫通；L1線（機(jī)場高速鐵路），起點(diǎn)東直門交通樞紐，經(jīng)三元橋、二號航站樓、一號航站樓后，直達(dá)三號航站樓，并可與地鐵10號線、2號線迅速換乘，今年6月即可通車；此外，奧運(yùn)大道（白馬路）直接連接北京奧運(yùn)中心與順義奧運(yùn)分中心，溝通昌平、順義及平谷3個區(qū)，西起高麗營與京承高速公路，終點(diǎn)為順密路，從北四環(huán)到順義奧運(yùn)場館僅需30分鐘左右。目前順義商品住宅的購買人群大致可以分成三類，依次為順義本地人、空港人群、北京城區(qū)的人。 新城規(guī)模新城的規(guī)劃區(qū)范圍為順義區(qū)行政轄區(qū)，總面積為1021平方公里。因此，未來的順義是面向國際的首都樞紐空港，也是帶動區(qū)域發(fā)展的臨空產(chǎn)業(yè)中心和先進(jìn)制造業(yè)基地。兩軸包括沿軌道交通M15和S6的兩條城市發(fā)展軸。其中：中心區(qū)包括沿潮白河的三個城市組團(tuán)（新城中心、馬坡、牛欄山）組成，承擔(dān)綜合服務(wù)、先進(jìn)制造、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、都市型工業(yè)的主要職能：空港區(qū)由空港城組團(tuán)和機(jī)場組團(tuán)組成，承擔(dān)國際樞紐機(jī)場和臨空產(chǎn)業(yè)（包括會展、空港商務(wù)等在內(nèi)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)等）的主要職能：河?xùn)|新區(qū)由南彩組團(tuán)和北小營組團(tuán)組成，是總體規(guī)劃確定的適時(shí)啟動的城市發(fā)展備用地，發(fā)展國際化職能。新國展的進(jìn)駐，直接帶動區(qū)域的商務(wù)氛圍，區(qū)域的商務(wù)價(jià)值也將因此而得到市場的進(jìn)一步認(rèn)可。目前臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值約占順義全區(qū)生產(chǎn)總值的70%，預(yù)計(jì)到2010年，北京臨空經(jīng)濟(jì)圈可實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值600億元以上，約占北京全市GDP的8%，加之奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)和新國展的起用帶來的發(fā)展機(jī)遇，使得年均增速將保持在30%以上，將帶來大量的產(chǎn)業(yè)人口及相應(yīng)的居住、商務(wù)需求。主要經(jīng)濟(jì)板塊北京天竺空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)是成立于1994年的市級開發(fā)區(qū)。其中，排名世界500強(qiáng)的企業(yè)約30家，跨國公司約70家，如歐洲的空中客車、瑞典的愛立信，荷蘭的飛利浦，德國的辛克、海德漢、羅森伯格，日本的索尼、松下、SMC，韓國的LG、韓美，美國的聯(lián)合技術(shù)、惠爾浦、寶潔公司等。根據(jù)北京市總體規(guī)劃，以空港經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為核心將建成一個30萬人口的空港城（現(xiàn)狀人口約為20萬），目前已初具規(guī)模。新館總投資84億元，規(guī)劃16個展館，展館室內(nèi)地上總使用面積20萬㎡，配套設(shè)施中包括購物、餐飲、健身、娛樂、酒店、辦公、會議、商務(wù)、技術(shù)交流室、新聞發(fā)布中心等功能，一期工程包括8個展廳，地上使用面積10萬㎡，目前已投入使用。經(jīng)測算，展期日均住宿人數(shù)4000人，客房總數(shù)需達(dá)到4000間以上，最大的接待能力需達(dá)到7800人；，大量的商務(wù)、商業(yè)需求已經(jīng)呈現(xiàn)。新國展及周邊721萬㎡面積作為發(fā)展會展、旅游等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重點(diǎn)區(qū)域，順義區(qū)將在資金、政策等方面給予大力扶持，以促進(jìn)會展產(chǎn)業(yè)的集聚，同時(shí)還將制定鼓勵會展業(yè)發(fā)展的財(cái)政政策，對大型專業(yè)會展公司給予一定專項(xiàng)補(bǔ)貼；創(chuàng)新場館及周邊用地出讓方式，以公益性用地的方式或規(guī)劃的嚴(yán)格約束來降低會展業(yè)發(fā)展的土地成本；制定會展業(yè)知識產(chǎn)權(quán)的保護(hù)政策，對重要會展和品牌會展進(jìn)行保護(hù)。目前，該基地已有日郵航空、華輝國際、宅急送、TNT、德國漢莎等100余家企業(yè)入駐，投資總額超過100億元。屆時(shí)企業(yè)可最大程度地享受三大功能區(qū)的優(yōu)惠政策，吸引更多的企業(yè)入住，帶動就業(yè)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。并逐步發(fā)展汽車零部件、汽車裝飾以及汽車研發(fā)、生產(chǎn)銷售、金融保險(xiǎn)、售后服務(wù)等相關(guān)配套行業(yè)。 到2015年，這一商務(wù)區(qū)將吸引各類入?yún)^(qū)單位2000至3000家，就業(yè)人口達(dá)到4至5萬人，地區(qū)GDP總值實(shí)現(xiàn)170至200億元人民幣，最終將國門商務(wù)區(qū)建設(shè)成為特色鮮明、國際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化國際商務(wù)區(qū)。其中住宅樓203棟，建筑面積約為230萬平方米。擁有緊鄰首都機(jī)場和靠近燕莎等外國使館區(qū)的獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢，是北京認(rèn)可度最高的高檔居住區(qū)。同時(shí)擁有中央美術(shù)學(xué)院城市設(shè)計(jì)學(xué)院和北京人文大學(xué)兩所高校。地塊周邊及順義城區(qū)居住用地比較緊張。附：序號宗地名稱起始價(jià)(萬元)面積指標(biāo)（㎡）規(guī)劃建筑面積(㎡)規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)樓面地價(jià)（元/㎡）受讓單位開發(fā)程度成交價(jià)/底價(jià)建設(shè)用地代征地(萬元)1房山區(qū)廣陽家園A、B區(qū)（D、E地塊）居住項(xiàng)目用地 23309107222171555居住、可兼容配套07 .12 .17723004214 中鐵房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司五通一平2門頭溝新城馮村地區(qū)（一期）居住項(xiàng)目用地 443320286120居住07 .12 .171500005243華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司三通一平3大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)西廣德村住宅項(xiàng)目用地 2780058921123734居住，可兼容配套07 .12 .24279002255北京潤豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平4大興區(qū)黃村鎮(zhèn)衛(wèi)星城北區(qū)17號地 51000227322居住，可兼容配套07 .12 .241430006291華潤置地（武漢）發(fā)展有限公司六通一平5大興區(qū)黃村鎮(zhèn)永華路6號住宅、公建項(xiàng)目用地 31900141833居住，可兼容公建及其他07 .12 .24401002827北京藝苑房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司三通一平6順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅、辦公、商業(yè)金融項(xiàng)目用地（7號地） 38750298678住宅辦公 商業(yè)金融 .291210004051北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司七通一平7昌平區(qū)龍脈花園居住項(xiàng)目用地 16415134342住宅及配套、商業(yè)用房08 .1 .18494003677重慶市金科實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司與北京興源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)合三通一平8順義區(qū)后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目 207419804037287147060住宅、商業(yè)金融，兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)08 .1 .23650004420北京景旭房地產(chǎn)開發(fā)有限公司六通一平9大興區(qū)舊宮儲備項(xiàng)目用地 38737100147居住、商業(yè)金融、可兼容配套08. 1 .23.3908北京軍建利司達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三通一平10順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號070851 33932221914居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融08 .1 .30836003767重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司七通一平11順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)編號070852 37042268132居住、公共服務(wù)設(shè)施、商業(yè)金融08 .1 .301142004259重慶市君兆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司七通一平12北京市順義區(qū)馬坡鎮(zhèn)住宅及配套設(shè)施項(xiàng)目用地（新城2號地） 5944293418356736住宅08 .1 .31.2520007064北京順義新城建設(shè)開發(fā)有限公司六通一平13昌平新城東區(qū)一期用地 55189256575居住08 .1 .31.610002377北京新龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司七通一平2007年1月2008年4月，北京公開市場以掛牌方式出讓的中等及以上規(guī)模的居住用地主要集中在07年底和08年初，計(jì)13宗，分布區(qū)域以大興、順義為主。項(xiàng)目四至地塊四至均為現(xiàn)狀道路，其中：◆東：裕慶路（30m），緊鄰空港工業(yè)區(qū)B 區(qū)待出讓的工業(yè)用地以及距離300米 左右的吉祥供熱站；◆南：安祥大街（40m），緊鄰?fù)诔鲎尩纳虡I(yè)、金融及住宅用地（C03地塊）；◆西：裕豐路（40m），緊鄰龍道溝及濱河綠化帶；◆北：安慶大街（30m），緊鄰現(xiàn)狀住宅小區(qū)（水青庭、三山家園）。建成之后，海淀中關(guān)村科技園區(qū)、朝陽奧運(yùn)功能區(qū)以及新國展、順義新城四大區(qū)域?qū)⒈籑15號線串聯(lián)起來，出行將更加便捷?！?綜合配套設(shè)施地上建筑面積26萬平方米，包括綜合商業(yè)樓10萬平方米(配有購物、餐飲、健身、娛樂等設(shè)施)， ，(包括會議中心、商務(wù)中心、技術(shù)交流室、新聞發(fā)布中心等)，停車總數(shù)可達(dá)11750輛。地塊所處區(qū)域住宅用地供應(yīng)相對比較緊張，06年以前出讓的項(xiàng)目均已開發(fā)建設(shè)并基本結(jié)案，06年至今住宅土地出讓規(guī)模有限，且多集中在順義新城區(qū)域，競爭相對較弱，在未來3年左右的時(shí)間內(nèi)，市場機(jī)遇較好。 北京市全市固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)開發(fā)投資近幾年均保持穩(wěn)步增長，2006年、2007年全市固定資產(chǎn)投資漲幅基本平衡。 總體而言，房地產(chǎn)投資比重相對較高，房地產(chǎn)開發(fā)投資為拉動北京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要力量之一。216。北京市2006以來住宅期房市場供需分析從上述圖表中的數(shù)據(jù)中可以看出，全市住宅期房的銷售量一直保持在較高的預(yù)售率上，除去2006年3季度小于100%外，其余各季度預(yù)售率都超過100%，呈現(xiàn)出住宅市場的強(qiáng)勁需求。從預(yù)售成交量來看，從06年至今，各季度的成交量幾乎均大于預(yù)售量，即使在08年1季度市場觀望情緒較為嚴(yán)重的情況下，仍然達(dá)到了較高的成交率，可見市場的剛性需求仍然較為強(qiáng)勁。進(jìn)入07年底08年初以來，北京土地市場供應(yīng)進(jìn)入“井噴”狀態(tài)，其中特別是1月份共出讓住宅類土地面積237萬㎡，住宅可售面積392萬㎡，但大規(guī)模住宅用地出讓較少，年后截至4月底只成交一塊大規(guī)模住宅用地。三、房地產(chǎn)政策分析2008年一季度房產(chǎn)市場政策主要集中在金融、保障兩個方面，緊縮的貨幣政策影響了客戶的購買熱情與支付能力?！　〈送狻耙詰魹閱挝徽J(rèn)定第二套住房”政策，使得較大一部分客戶的需求受到抑制。別墅客群分析：客戶大體分為兩大類：216。 新鮮的別墅客群首次在中央別墅區(qū)置業(yè)，在市區(qū)多次置業(yè)的成功年輕人士，大多有海外經(jīng)歷，作為階段性的居住需求在此處進(jìn)行置業(yè)。目前該板塊內(nèi)在售別墅典型項(xiàng)目為龍湖滟瀾山、優(yōu)山美地、龍灣三個項(xiàng)目，特別是龍湖由于緊靠順義國際學(xué)校，該項(xiàng)目的B、C區(qū)小面積的雙拼與獨(dú)棟目前租賃情況較好，月租金為65008000美金/套。項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)R開盤時(shí)間主力戶型價(jià)格備注滟瀾山聯(lián)排地上220280地上精裝32000總價(jià)800萬起帶動區(qū)域價(jià)格上漲，銷售情況非常良好。香花畦17萬小高層17022010700元/平米尾盤階段香蜜灣小高層洋房 Loft5070 洋房3居13011000元/平米商業(yè)立項(xiàng)，50年產(chǎn)權(quán)216。 物業(yè)價(jià)格主流別墅產(chǎn)品單價(jià)（地上）一般為25000元/㎡，總價(jià)800萬起，如長江實(shí)業(yè)、優(yōu)山美地、龍湖滟瀾山等項(xiàng)目。 項(xiàng)目名稱開盤時(shí)間推出量成交量銷售速度銷售率備注滟瀾山43032847套/月76%總價(jià)過800萬/套后，銷售速度下滑較為厲害。 銷售速度別墅產(chǎn)品的銷售速度與產(chǎn)品品質(zhì)、總價(jià)的直接對應(yīng)，以滟瀾山為例，在低于800萬/套時(shí)，項(xiàng)目月均銷售速度為55套/月，而阿凱笛亞則因?yàn)楫a(chǎn)品品質(zhì)一般，總價(jià)在450萬/套時(shí)銷售速度月均為25套/月。 消化率多數(shù)別墅項(xiàng)目因?yàn)榭們r(jià)較高或產(chǎn)品品質(zhì)較差，銷售速度較慢，消化率不高，但有參考意義的滟瀾山項(xiàng)目因其品質(zhì)優(yōu)越，市場追捧度較高，其銷售率已經(jīng)達(dá)到76%。同時(shí)隨著機(jī)場3號樓、新國展的投入使用、空港工業(yè)區(qū)興建，區(qū)域住宅的需求量進(jìn)一步加大。 競爭性分析按照本地塊的規(guī)劃條件，未來本項(xiàng)目的疊拼產(chǎn)品面臨的競爭壓力較小，主要來自于阿凱笛亞的后期，但該項(xiàng)目未來不確定性較大，且該項(xiàng)目總規(guī)模僅僅15萬。客戶主要來源于東部的高端客戶，享受較好的配套以及工作的邊界，作為第一居所使用，客戶主要工作為東部的私企老板以及高管，外企高管等，以及部分依托使館區(qū)較好的租賃市場進(jìn)行投資的客戶；該板塊由于開發(fā)時(shí)間較早，同時(shí)區(qū)域市場需求巨大，目前板塊內(nèi)絕大多數(shù)樓盤已經(jīng)售罄，主要在售項(xiàng)目為置地公館、裘馬都、陽光上東，且全部是大戶型產(chǎn)品，戶均面積均在250平米以上。裘馬都高層24030032000銷售狀況良好，基本已經(jīng)銷售90%，精裝成本3500。216。216。目前各項(xiàng)目所剩戶型較大，總價(jià)較高，且近期受到宏觀調(diào)控影響，銷售速度有所下滑。總結(jié)：216。 競爭性分析泛望京區(qū)域目前在售項(xiàng)目從物業(yè)類型，產(chǎn)品單價(jià)、總價(jià)等方面與本地塊產(chǎn)品差異較大，與本項(xiàng)目基本沒有競爭關(guān)系。大戶型客戶：（140平米三居以上客群）望京科技園區(qū)的中高管，依賴于周邊的生活配套，能夠方便的到達(dá)工作的區(qū)域；多數(shù)客戶為住宅的升級換代，享受更加舒適的生活。、潤澤莊園與時(shí)代莊園，目前山水潤澤莊園作為城市別墅，位置非常稀缺，但是由于其產(chǎn)品品質(zhì)較為一般，導(dǎo)致其目前銷售價(jià)格難以迅速提升。216。216。2008年4月推售部分套總價(jià)為800萬起。月均銷售速度為237套/月左右，表明該區(qū)域市場旺盛的購房需求。來廣營3號地塊52182008年4季度來廣營4號地塊25102009年2季度北緯40176。二期以及潤澤莊園的二期。總結(jié)：216。 競爭性分析1．目前板塊未來供應(yīng)總量為234萬左右，其中初步預(yù)測有100萬的大戶型，130萬小戶型，合計(jì)年釋放量為50萬左右，會對本項(xiàng)目有一定的沖擊。2007年隨著萬科四季花城的熱銷，區(qū)域均價(jià)水平在2007年節(jié)節(jié)攀升。四季花城和金漢綠港，目前兩個項(xiàng)目銷售情況良好，四季花城銷售均價(jià)為8500元/平