房地產(chǎn)投資決策及其風險管理案例分析-wenkub
2023-03-14 11:14:30 本頁面
【正文】 均等的雇傭政策 ? 困難的時期留住高素質(zhì)的雇員 ? 擁有最高質(zhì)量的地產(chǎn) ? 擁有某種物業(yè)的最大地產(chǎn)商 169。 Shimai Consulting 2023 ? 有關(guān)財務(wù)杠桿和運營的比率（用于風險管理） ? 貸款價值比率 ? 債務(wù)覆蓋率（ DCR） ? 盈虧平衡點 ? 費用比 169。 Shimai Consulting 2023 ? 單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標準 ? 稅前股本回報率 ? 稅后股本回報率 ? 資產(chǎn)回報或者期初資本還原率 169。 Shimai Consulting 2023 ? 轉(zhuǎn)售價格計算 預(yù)定年的凈運營收 /R ? 這里 R表示物業(yè)的期末資本還原率 ? 記住從期待的轉(zhuǎn)售價格中扣除合理的交易成本 ? 并須考慮到稅收的影響 169。 ? 抵押貸款支持證券（ MBS）是由許多抵押貸款的組合作保而發(fā)行的一種債券或其它的債務(wù)投資形式。 Shimai Consulting 2023 ? 資金來源 ? 傳統(tǒng)渠道：自有資金，合作，銀行貸款，施工單位墊資，預(yù)售 我國長期以來，房地產(chǎn)開發(fā)商的融資渠道單一，主要依靠銀行貸款融資。 2023年 6月 121號文件后央行銀根緊縮使得一半以上的房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈斷裂之患，甚至面臨出局的危險。銀行信貸仍然是中國現(xiàn)在房產(chǎn)界資金主力。 ? 美國的房地產(chǎn)金融業(yè)很發(fā)達，融資種類多，在房地產(chǎn)企業(yè)使用資金總額中銀行貸款只占 15%左右，貸款總額占銀行資產(chǎn)的比重不到 10%。 Shimai Consulting 2023 ? 上市集資 ? 有的認為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)不適合上市，因為沒有長期穩(wěn)定的收租型物業(yè)，也就沒有穩(wěn)定的現(xiàn)金流。 ? 上海復(fù)地成功地于 2023年 2月在香港上市，某一程度的說明了投資者已經(jīng)突破了這一種心理障礙。 ? 海外上市方面，以香港聯(lián)交所的規(guī)定，三年業(yè)績規(guī)定的扣除非主管業(yè)務(wù)后的凈利潤絕對數(shù)，前兩年累計不少于 3000萬港元，最近一年不少于 2023萬元。 Shimai Consulting 2023 ? 上市集資 ? 買殼上市與 IPO的比較 ? 上市后的再融資：配股，可轉(zhuǎn)債 就目前的市場情況而言，資本市場也并不過于看好房地產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)項目本身具體的投資回收期長，現(xiàn)金流不均勻，業(yè)務(wù)變化大等特征，在股市上往往表現(xiàn)為劣勢。 Shimai Consulting 2023 ? 信托 ? 信托以其極強的適應(yīng)及其中介功能，受到了各方面的重視。 Shimai Consulting 2023 ? 基金（案例分析） ? 現(xiàn)在國內(nèi)多數(shù)基金公司是依據(jù) 《 公司法 》 采用投資公司模式運作的，而不是以基金形式運作的。 根據(jù) 《 公司法 》 ，發(fā)行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩上個國有投資主體設(shè)立的有限責任公司才有發(fā)行資格，并且對企業(yè)資產(chǎn)負債率、資本金以及但保等都有嚴格限制，加之我國倆券市場相對規(guī)模較小，交投清淡，發(fā)行和持有的風險均較大。 Shimai Consulting 2023 ? 常見評估方法 ? 成本法 ? 比較法 ? 收益法（還原法） ? 剩余法 ? 實際應(yīng)用 169。此外，這四類資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒有太密切的相關(guān)度，因此能夠提供投資者通過分散投資降低風險的機會。 Shimai Consulting 2023 ? 房地產(chǎn)市場、資本市場和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的互動關(guān)系 169。 Shimai Consulting
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