【正文】 期：二○○八年五月目 錄摘 要正 文第一章 項(xiàng)目概況 10一、項(xiàng)目基礎(chǔ)信息 10地塊位置 10用地性質(zhì) 10開發(fā)程度 10規(guī)劃指標(biāo) 10二、項(xiàng)目來源及要求 11時(shí)間安排 11保證金 11競地原則 11地價(jià)支付進(jìn)度（假定競得價(jià)為12億） 11交地 11開發(fā)主體 11開發(fā)建設(shè)期限 11其他 11第二章 片區(qū)概況及規(guī)劃 12一、宏觀區(qū)域概況（順義區(qū)） 12經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢 12交通優(yōu)勢 13生態(tài)資源豐富 13配套概況 13新城規(guī)劃 14二、中觀區(qū)域概況（臨空經(jīng)濟(jì)圈） 16主要經(jīng)濟(jì)板塊 17主要居住板塊 21三、順義區(qū)土地市場概況 23用地規(guī)劃 23土地供應(yīng)概況 23第三章 地塊基本素質(zhì)分析及結(jié)論 27一、地塊素質(zhì)分析 27項(xiàng)目區(qū)位 27項(xiàng)目四至 28道路交通系統(tǒng) 28地塊景觀資源 29生活配套設(shè)施 29市政配套設(shè)施 31二、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及結(jié)論 31第四章 北京市房地產(chǎn)宏觀市場分析 32一、北京市房地產(chǎn)市場分析 320407北京房地產(chǎn)投資市場分析 320407北京房地產(chǎn)住宅市場投資分析 32北京市2006以來住宅期房市場供需分析 33北京市2006以來住宅期房市場成交分析 33二、北京市土地市場分析 33三、房地產(chǎn)政策分析 34第五章 項(xiàng)目細(xì)分市場分析 34一、項(xiàng)目區(qū)域市場分析 34競爭片區(qū)的界定 34競爭片區(qū)特性分析 35競爭強(qiáng)度分析 42二、項(xiàng)目競爭片區(qū)供需分析 43競爭片區(qū)未來供應(yīng)分析 43競爭片區(qū)未來需求分析 44周邊住宅市場需求潛力分析 46三、典型項(xiàng)目個(gè)案分析 46龍湖香堤漫步 46萬科四季花城 47第六章 項(xiàng)目定位及結(jié)論 48一、項(xiàng)目的SWOT分析 48優(yōu)勢 48劣勢 48機(jī)會 48威脅 48二、客戶定位 48大戶型 48小戶型 49三、產(chǎn)品定位 50基本屬性與定位基礎(chǔ)： 50產(chǎn)品定位 50商鋪 50產(chǎn)品建議 50四、價(jià)格定位 51疊拼價(jià)格 516層電梯花園洋房價(jià)格 51小高層價(jià)格 52商業(yè)定價(jià) 52車位定價(jià) 52項(xiàng)目周邊租賃市場狀況 52價(jià)格漲幅預(yù)測 53銷售進(jìn)度安排及全程均價(jià)預(yù)測 54第七章項(xiàng)目分期及總體開發(fā)計(jì)劃 55一、項(xiàng)目分期 55二、項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃 55第八章 項(xiàng)目測算及敏感性分析 56一、項(xiàng)目收益測算 56項(xiàng)目收益及現(xiàn)金流測算的基本假設(shè) 56項(xiàng)目收益測算情況 56二、項(xiàng)目敏感性分析 57地價(jià)、售價(jià)及建安對IRR的敏感性分析 57掛牌報(bào)價(jià)對收益的敏感性分析 57三、結(jié)論與建議 57附件：項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目銷售周期經(jīng)濟(jì)測算表摘 要一、項(xiàng)目概要序號規(guī) 劃 指 標(biāo) 名 稱單 位合計(jì)備注1項(xiàng)目總用地面積㎡建設(shè)用地1336572總建筑面積㎡239426總銷售面積192108 其中：地上建筑面積㎡196688 其中：地下建筑面積㎡427383居住容積率4住宅面積㎡191008其中雙限房29216其中：多層㎡102992 小、中高層㎡88016按住宅套型建筑面積分90平米以下住宅面積㎡133616 90平米以上住宅面積㎡573925托幼用地面積㎡4300建筑面積30106車位比停車位/戶7總戶數(shù)戶2008其中：各種產(chǎn)品類型所占戶數(shù)4層疊拼戶272 6層電梯洋房戶600 11層小高層（1梯4戶）戶484 15層小高層（2梯4戶）戶300 15層限價(jià)房（2梯8戶）戶3528項(xiàng)目整體戶均面積㎡959總停車位個(gè)1195其中：地上個(gè)258 人防地下個(gè)220 地下個(gè)71710代征城市公共用地㎡其中：代征道路㎡ 代征綠地㎡011項(xiàng)目總成本費(fèi)用萬元25587012建安成本估算萬元6575913項(xiàng)目開發(fā)周期天88014月均去化速度套/月15銷售收入預(yù)測萬元16銷售凈利潤率17IRR18IRR（計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用）19LV—IRR二、項(xiàng)目概況項(xiàng)目背景本次出讓宗地，屬于北京市土儲中心以掛牌方式公開出讓項(xiàng)目。項(xiàng)目概況地塊所處區(qū)域成熟、景觀資源突出、臨空經(jīng)濟(jì)及新國展等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，使得區(qū)域發(fā)展前景看好，區(qū)域內(nèi)商品住宅的供應(yīng)量緊縮，競爭強(qiáng)度不大，市場機(jī)遇較好。他們大多擁有海外生活背景，事業(yè)成功、有較高職位，在產(chǎn)品需求方面希望能夠延續(xù)國際化生活方式，貼近自己的社交圈層，體現(xiàn)身份地位?！?一期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積(m2)銷售面積(m2)產(chǎn)品比例戶均面積(m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼 51%211 45 1806層電梯洋房 49%76 20 480住宅小計(jì) 100%113 65 660會所地上部分 ——會所地下部分 ——地下車庫（不含人防） ——◆ 一期示范區(qū)產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積(m2)銷售面積(m2)產(chǎn)品 比例戶均面積(m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼 81%211 18 726層電梯洋房 19%76 2 48小 計(jì) 100%157 20 120會所地上部分 ——會所地下部分 ——地下車庫（不含人防） ——◆ 二期產(chǎn)品構(gòu)成建筑面積(m2)銷售面積(m2)產(chǎn)品 比例戶均面積(m2)單元數(shù)戶數(shù)4層疊拼 17%211 23 926層電梯洋房 8%76 5 12011層小高層（1梯4戶） 31%75 11 48415層小高層（2梯4戶） 19%75 5 30015層限價(jià)房（2梯8戶） 25%83 3 352小 計(jì) 100%86 47 1348底商 ——千人配套 ——地下車庫（不含人防） ——人防兼車庫 ——項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃該項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2008年10月進(jìn)行示范區(qū)的施工，08年11月一期工程開工、09年3月2期工程開工，2009年6月售樓處開放。◆ 雙限房：㎡雙限房（包含在建筑控制規(guī)模內(nèi)），其套型面積應(yīng)小于90㎡，房屋銷售限價(jià)為5500元/㎡，根據(jù)朝向、樓層等因素，只允許有5%的浮動空間。土地一級開發(fā)單位是北京天竺空港工業(yè)開發(fā)公司，北京市土地儲備整理中心順義區(qū)分中心負(fù)責(zé)本次掛牌出讓的組織和實(shí)施工作。競地原則，競價(jià)階梯為200萬，㎡；競買人可以多次報(bào)價(jià)，每次報(bào)價(jià)時(shí)需要提交競買報(bào)價(jià)單并出示競買資格證明；在競價(jià)截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上競買人要求報(bào)價(jià)的，則由順義分中心對掛牌出讓宗地組織現(xiàn)場競價(jià)，出價(jià)最高者為競得人。其他設(shè)計(jì)方案中應(yīng)安排太陽能熱水裝置，多層居住建筑應(yīng)采用坡屋頂形式。經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢順義擁有眾多的航空、物流、制造產(chǎn)業(yè)，約有30家世界500強(qiáng)企業(yè)入住，同時(shí)也擁有燕京啤酒、現(xiàn)代汽車、匯源果汁、曲美家具、牛欄山等大型企業(yè)，并擁有順鑫農(nóng)業(yè)、大龍地產(chǎn)、燕京啤酒、空港股份、首安消防、匯源果汁、機(jī)場股份、國航股份等上市企業(yè)。 三產(chǎn)比重順義第一產(chǎn)業(yè)（%）第二產(chǎn)業(yè)（%）第三產(chǎn)業(yè)（%）2004920052006662322007順義目前以第二產(chǎn)業(yè)為主，第三產(chǎn)發(fā)展迅猛，尤其在2007年，三產(chǎn)比例進(jìn)一步優(yōu)化。順義新城的建設(shè)以及奧運(yùn)契機(jī)使得順義區(qū)交通環(huán)境有了進(jìn)一步改善，規(guī)劃或在建的軌道交通線網(wǎng)有： S6線，是連接順義、亦莊、通州新城發(fā)展帶的市郊軌道；M15線（北京順義），起點(diǎn)頤和園，經(jīng)望京，終點(diǎn)順義城區(qū)。 北京唯一的內(nèi)河溫榆河流經(jīng)順義區(qū)域，此外還有潮白河、減河以及潮白河森林公園、奧林匹克水上公園、漢石橋濕地公園等大量自然生態(tài)景觀，因此順義也成為京城別墅的首選之地，擁有中央別墅區(qū)和馬坡別墅區(qū)兩個(gè)組團(tuán)。 新城規(guī)劃根據(jù)北京城市總體規(guī)劃，將重點(diǎn)建設(shè)順義、通州、亦莊三個(gè)新城。 新城產(chǎn)業(yè)順義新城距離首都機(jī)場最近。順義新城將構(gòu)建“公共交通軸線＋城市組團(tuán)＋生態(tài)綠地”的空間發(fā)展模式，形成“兩軸、多組團(tuán)”的“十字形”空間布局結(jié)構(gòu)。新城由中心區(qū)、空港區(qū)和河?xùn)|新區(qū)組成。 　　此外，已經(jīng)正式落戶臨空經(jīng)濟(jì)帶的新國展，將成為北京展覽展會行業(yè)最重要最集中的舉辦地點(diǎn)，也將成為區(qū)域及會展行業(yè)的新地標(biāo)，發(fā)揮強(qiáng)大的引擎優(yōu)勢。新國展的建成不僅有助于培育新興產(chǎn)業(yè)群，還可以直接或間接帶動一系列相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為區(qū)域文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供強(qiáng)大引擎，更成為企業(yè)與商家的“必爭之地”?！　≡陧樍x區(qū)斥巨資發(fā)展臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響下，隨著區(qū)內(nèi)規(guī)劃中的物流業(yè)、制造業(yè)、展覽業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，新的商務(wù)需求將刺激空港區(qū)域居住商務(wù)需求的升級和崛起。經(jīng)過10多年的發(fā)展，空港工業(yè)區(qū)已成為全國一流的成熟型經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，已有20多個(gè)國家和地區(qū)的380余家中外客商入駐，投資總額超過400億元人民幣。隨著奧運(yùn)會的日益臨近，空港地區(qū)航空運(yùn)輸、貨運(yùn)及物流等行業(yè)發(fā)展迅猛，極大的拉動了地稅稅收的高速增長；同時(shí)眾多國際知名企業(yè)入駐也為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了新鮮血液。 新國際展覽中心 中國國際展覽中心位于空港工業(yè)開發(fā)區(qū)A區(qū)西側(cè)、B區(qū)南側(cè)，東臨首都機(jī)場，西南靠溫榆河生態(tài)走廊，京密路、五環(huán)、六環(huán)、機(jī)場高速、京承、機(jī)場北線等組成的高等級公路網(wǎng)。新國展一期展館的年經(jīng)營收入預(yù)計(jì)為6億元，按照測算，它每年將給相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來60億元的產(chǎn)值。同時(shí)，順義區(qū)對新國展中心周邊控制性詳細(xì)規(guī)劃已編制完成。2006年，空港物流基地新引進(jìn)企業(yè)38家，正在成為國內(nèi)外知名物流企業(yè)的集聚區(qū)。為發(fā)揮首都機(jī)場航空貨運(yùn)基地、出口加工區(qū)和保稅物流中心(B型)三大功能區(qū)的綜合優(yōu)勢，有關(guān)部門擬對三大區(qū)域進(jìn)行整合后申報(bào)北京空港綜合保稅港區(qū)。一個(gè)以整車制造企業(yè)為龍頭，配套零部件企業(yè)為主體，倉儲、物流等服務(wù)型企業(yè)為延伸的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局已經(jīng)在汽車基地內(nèi)形成。北京國門商務(wù)區(qū)將建設(shè)商務(wù)辦公面積、酒店及公寓面積約150萬平方米、商業(yè)服務(wù)面積約70萬平方米、文化休閑面積約30萬平方米、各類建筑總面積約450萬平方米。注：機(jī)場生活區(qū)改造項(xiàng)目機(jī)場宿舍區(qū)8個(gè)小區(qū)，土地面積（含住宅、辦公和其他配套項(xiàng)目用地）。主要居住板塊中央別墅區(qū)位于首都國際機(jī)場西側(cè)，溫榆河北岸，緊臨京承高速與機(jī)場高速。后沙峪位于順義區(qū)西南部，緊臨首都國際機(jī)場、空港工業(yè)區(qū)、中央別墅區(qū)，得天獨(dú)厚的地理位置和便利的國際航空港及道路交通優(yōu)勢，形成了該地區(qū)獨(dú)有的區(qū)位優(yōu)勢條件，羅馬湖和龍騰世紀(jì)文化公園提供了良好的生態(tài)環(huán)境，目前區(qū)域內(nèi)集中了大量高品質(zhì)的住宅小區(qū)，如萬科城市花園、2U香花畦、德國印象、雙裕花園等。商品住宅小區(qū)年代社區(qū)規(guī)模居住人口(萬人)天竺花園1996裕祥花園199915萬科城市花園1995199829雙裕西區(qū)199910雙裕東區(qū)2004香花畦2005藍(lán)灣2005空港米蘭花園2005藍(lán)星花園2006新國展國際公寓2007清嵐小鎮(zhèn)20085南樓生活區(qū)199020001404中央別墅區(qū)1992至今300合計(jì)　　 萬科城市花園 2U香花畦 莫奈花園 水青庭三、順義區(qū)土地市場概況用地規(guī)劃順義區(qū)一向注重產(chǎn)業(yè)發(fā)展，強(qiáng)調(diào)吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè)快速發(fā)展經(jīng)濟(jì)，工業(yè)、物流等行業(yè)用地相對比較寬松，對居住用地一向從緊，目前順義區(qū)居住用地供應(yīng)主要集中的新城區(qū)域。 即將形成供應(yīng)地塊板塊宗地名稱宗地位置土地面積(㎡)規(guī)劃建筑面積(㎡)容積率交易方式規(guī)劃用途成交日期成交價(jià)(萬元)受讓單位合計(jì)建設(shè)用地代征地后沙峪后沙峪鎮(zhèn)住宅項(xiàng)目用地 后沙峪鎮(zhèn)10013招標(biāo)住宅兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)2007863000樓面2996北京嘉軒房地產(chǎn)開發(fā)有限公司后沙峪居住及商業(yè)金融項(xiàng)目后沙峪鎮(zhèn)135327980403728714706012萬掛牌住宅、商業(yè)金融，兼容商服200812365000樓面4420