【正文】 面積264萬多平方公里，人口2億多，蘊藏著極為豐富的物產(chǎn)資源，戰(zhàn)略地位十分重要，是我國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。按照方案，在會展中心附近規(guī)劃建設(shè)以東盟各國為主題的國際商貿(mào)城，爭取明年2月拿出規(guī)劃模型；也可以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國家命名并體現(xiàn)東南亞風情的商貿(mào)街。l 規(guī)劃建設(shè)規(guī)劃“經(jīng)濟園”,建設(shè)商貿(mào)城。l 在交通信息設(shè)施方面南寧機場跑道、停機坪、貴賓室要進行改擴建；申請增設(shè)民航航班、航線；加快自治區(qū)港口設(shè)施的建設(shè)與完善，開通與東盟國家的直航班輪。. 配套設(shè)施建設(shè)l 接待設(shè)施方面“自治區(qū)青秀山接待基地”，這一項目的建設(shè)地點在青秀山西北面，目前正在進行三通一平。參會客商有全球采購商、國家投資商、貿(mào)易和投資中介機構(gòu)。. 博覽會定位中國－東盟博覽會緊緊圍繞《中國與東盟全面經(jīng)濟合作框架協(xié)議》已經(jīng)自由貿(mào)易區(qū)建設(shè)實際進程，以雙向互利為基本原則，以自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的經(jīng)貿(mào)合作為重點，同時面向全球商界開放。l 合作項目多與廣西相關(guān)。根據(jù)第七次中國與東盟領(lǐng)導人會議達成的共識，2005年雙邊貿(mào)易額將突破1000億美元。國務院大力支持中國－東盟博覽會不僅有著經(jīng)濟考慮，也有政治和安全方面的意義，在一個最有爭議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關(guān)系，將會使中國和東盟在經(jīng)濟和安全方面得到雙重收益。2004年1月1日起，中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)內(nèi)的500多種農(nóng)產(chǎn)品開始降稅，其他商品也將逐年降稅。這一建議得到了國領(lǐng)導人的普遍歡迎，并寫入了會后發(fā)表的主席聲明。 編制人：目 錄目 錄 2摘 要 41. 項目背景 5. 中國東盟博覽會簡介 5. 中國東盟博覽會動因 5. 廣西優(yōu)勢 5. 博覽會定位 6. 嘉賓客商 6. 內(nèi)容 6. 配套設(shè)施建設(shè) 6. 廣西壯族自治區(qū)簡介 7. 地理位置 7. 經(jīng)濟發(fā)展 7. 欽州簡介 8. 概況 8. 交通運輸 8. 發(fā)展戰(zhàn)略 9. 經(jīng)濟狀況 10. 臨海工業(yè)園區(qū) 10. 三娘灣旅游開發(fā)區(qū)簡介 11. 地理位置、氣候 11. 主要旅游資源 11. 發(fā)展規(guī)劃及前景 122. “一江兩岸”項目計劃 12. SWOT分析 12. 優(yōu)勢： 12. 劣勢： 12. 機會 13. 威脅 14. 總體思路 14. 項目投資 14. 建安費用 14. 稅費問題 15. 營銷推廣費 15. 其它費用 15. 項目總投入 16. 收益測算 16. 欽州房地產(chǎn)市場綜述 16. 產(chǎn)品定價 16. 開發(fā)計劃 16. 項目投資與收益的模型計算 17. 現(xiàn)金流量表 17. NPV計算 17. 內(nèi)部收益率計算 18. 免費的商務管理資料平臺 183. 十國風情園項目 19. SWOT分析 19. 優(yōu)勢 19. 劣勢 19. 機遇 19. 競爭分析 20. 客源市場分析 21. 綜合評價： 21. 營銷戰(zhàn)略 22. 定位 22. 功能 22. 目標客戶 22. 營銷策略 22. 優(yōu)惠政策 23. 項目投資 23. 建安費用 23. 其它開發(fā)費用 23. 項目總投資 24. 收益測算 24. 客房收益 24. 餐飲收益 25. 娛樂城收益 26. 其它收益 26. 稅費及總收益 26. 項目計劃 26. 項目投資與收益的模型計算 274. 時間進度安排 295. 結(jié)論 296. 附件 29附件一、信義華信投資集團有限公司簡介 29附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖 30附件三、濱江鳥瞰 30摘 要 “一江兩岸”開發(fā)和三娘灣旅游區(qū)東南亞十國風情園兩個項目起因于中國－東盟博覽會，是欽州市政府重點建設(shè)工程，得到了市政府的大力支持。廣西欽州2004年3月28日東南亞十國風情園暨一江兩岸房地產(chǎn)項目投資報告3月28日 地址： 郵政編碼：100029 聯(lián)系人及職務： 電話： 傳真： 電子郵箱： 保 密 　　本商業(yè)計劃書屬商業(yè)機密，所有權(quán)屬于信義華信投資集團有限公司。本著嚴謹性、前瞻性的原則，本報告對這兩個項目做了可行性研究，得出以上兩個項目具有較高投資價值的結(jié)論。在這次會議上，溫家寶總理同時建議舉辦中國－東盟上午與投資峰會。2003年12月17日，中國商務部副部長安民在國務院新聞辦記者招待會上宣布，由中國商務部和東盟國家經(jīng)貿(mào)主管部門共同主辦，廣西壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國東盟博覽會（簡稱“南博會”），自2004年起，每年11月3日至7日在廣西首府南寧舉辦，展會地點設(shè)在南寧國際會展中心。事實上，1995年以來，中國與東盟貿(mào)易額年增長速度均超過15％。中國和東盟戰(zhàn)略合作區(qū)域內(nèi)，將形成一個擁有17億消費者的巨大市場。泛亞鐵路勘探后重新規(guī)劃改走東線，廣西境內(nèi)的鐵軌硬件條件更好。中國－東盟博覽會將進口與出口相結(jié)合，投資與引資相結(jié)合，展銷推介與專題論壇相結(jié)合，經(jīng)貿(mào)活動與文化交流相結(jié)合，促進優(yōu)勢互補，深化經(jīng)貿(mào)合作，共同實現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。. 內(nèi)容“南博會”南寧市新城區(qū)（尤其是綤東一帶）增建中高檔賓館，并對現(xiàn)有賓館的設(shè)施進行改造和完善。建設(shè)和完善南寧通往主要旅游城市、主要景區(qū)的公路，尤其要盡快修通南友高速、南梧高速等道路。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎(chǔ)，規(guī)劃改造為中國—東盟經(jīng)濟園，吸引東盟企業(yè)來廣西投資，也吸引國內(nèi)對東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。廣西既是華南通向西南的樞紐，又是沿海、沿江、沿邊的省份；既有適應亞熱帶植物生長的氣候條件，又有豐富的礦產(chǎn)資源；既有方便的水、陸、空交通，又有聯(lián)接世界各地的通訊網(wǎng)絡；既是少數(shù)民族地區(qū)，又是全國重要僑鄉(xiāng)；既有發(fā)展迅猛的高科技，又有廉價的勞動力獨物的區(qū)位優(yōu)勢，使廣西成為全國唯一的具有沿海、沿江、沿邊優(yōu)勢的少數(shù)民族自治區(qū)。“十五”以來，經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)增長，按可比價計算，%。. 欽州簡介. 概況欽州是中國北部灣新興的臨海工業(yè)城市，是廣西南部沿海地區(qū)的中心，欽州市現(xiàn)轄二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地面積10843平方公里，其中市區(qū)面積32平方公里，人口20多萬，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞38萬人，分布在46個國家和地區(qū)。隨著“中國－東盟自由貿(mào)易區(qū)”的建立，位于東亞經(jīng)濟圈中心位置的廣西將成為中國進軍東盟自由貿(mào)易區(qū)的“橋頭堡”，欽州市將成為中國這一世界人口大國進入“中國－東盟”市場的重要門戶。欽州市在廣西沿海 3 個地級市中距首府南寧市乃至大西南諸省最近，是大西南最便捷的出海通道。欽州目前已與世界上50多個國家、地區(qū)有貿(mào)易往來。欽州是天然的深水良港，被國務院批準設(shè)立一類口岸。南昆、湘桂、黔桂、黎欽等鐵路通過進港鐵路直達欽州港。近幾年來，隨著旅游戰(zhàn)略地位的確立，欽州的旅游業(yè)面臨著前所未有的機會，發(fā)展十分迅速，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢、便捷的交通條件、完善的基礎(chǔ)設(shè)施、優(yōu)惠的投資政策、優(yōu)質(zhì)的服務環(huán)境和良好的發(fā)展前景，吸引著眾多海內(nèi)外客商。 臨海工業(yè)、“一江兩岸”、三娘灣旅游區(qū)是今后幾年市政府的工作重點。工業(yè)生產(chǎn)取得長足發(fā)展，初步形成了制糖、建材、醫(yī)藥三大支柱產(chǎn)業(yè)，食品、紡織、化工、冶金和出口加工等多個骨干產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展的格局。. 臨海工業(yè)園區(qū)港口工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已有24個項目進駐，行業(yè)包括冶金、化工、能源、石化、糧油加工、制藥、機械制造等，項目總投資195億元（合同投資額），目前已投入10億元左右，全部投入后，年產(chǎn)值120－150億元/年（電廠二期未計），可解決8000人就業(yè)。APP公司經(jīng)過多方論證，在海區(qū)間進行了充分的分析和比較，和欽州市政府談判時間將近10年，最終達成了一致。2006年第一臺發(fā)電機組開始發(fā)電，年發(fā)電量60萬千瓦，2007年四臺機組將投入使用，年發(fā)電量將達到240萬千瓦。中石油計劃在此基礎(chǔ)上將其建成大型石化基地，未來建成600萬噸生產(chǎn)能力。l 大豆加工廠中外合資項目，外方為一美國糧食加工企業(yè)，年加工大豆80萬噸，投資額3億元，目前已開工，2004年8月份投產(chǎn)，年產(chǎn)值20億元。澳大利亞的焦炭項目也正在洽談中。三娘灣距離市區(qū)半小時車程（標準二級公里），距離欽州港22公里（濱海一級公里），南寧市120公里，北海市91公里，防城港市61公里，越南芒街100公里，交通方便。C，最熱月（7月） 186。欽州灣盛產(chǎn)大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚，還有海豚等海洋哺乳動物，同時還是眾多海鳥、沙蟲、貝殼、水蟹等還有生物的棲息地。此外，三娘灣有國家四級旅游資源2個：烏雷大嶺、三娘灣；國家三級旅游資源8個：三娘石、三娘灘、大廟墩、紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、靈犀閣、三娘灣漁村；國家二級旅游資源13個、國家一級旅游資源7個。三娘灣旅游區(qū)用地類型有林地、耕地、荒地、交通設(shè)施用地、居民社會用地等， km2。項目建設(shè)所需材料，當?shù)丶纯蓾M足要求。l 多項目投資給高端房地產(chǎn)產(chǎn)品帶來更多的廣告效應。. 機會l 政務中心東移帶來巨大商機。政務新區(qū)搬遷，無疑會帶來土地的快速飆升。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估計，欽州市政府搬遷后，新區(qū)的房地產(chǎn)將有1倍的升值空間。l 房地產(chǎn)市場啟動。目前的欽州市房地產(chǎn)發(fā)育狀況與桂林四年前頗為類似。l 土地系原始地價，未來升值潛力巨大。93年國家宏觀調(diào)控，泡沫破裂。l 民間蘊藏很強的購買力。l 新區(qū)開發(fā)，撤遷成本低。. 威脅l 土地競爭激烈。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產(chǎn)大鱷正在進入或準備進入欽州房地產(chǎn)市場。. 總體思路承攬一江兩岸工程2公里開發(fā)，投資額6100萬元。l 對于市場工程建設(shè)，公司將公開招標，選擇承建單位。市政府初步同意按30萬元/畝的價格取得土地，這一價格可以進一步協(xié)商。l 土建2005年8－9月份即可封頂，土建期間開始內(nèi)部認購，待有40％的銷售量時就可以開盤。,總建筑面積為50,025平方米，共200套。土地增值稅預征標準為銷售經(jīng)營額的2%，%。為了便于計算將這些費用取為建安費用的10%。房地產(chǎn)平均價格，表年份2000年2001年2002年2003年2004年平均價格(元/平方)850930980110011001200120013001400升幅%%%%開工量(萬平方米)20完工量(萬平方米)銷售面積(萬平方米)備注：2003年欽州的二手房(主要為公房)。同時，考慮到建設(shè)周期內(nèi)房價的上漲因素，因此一江兩岸高端房地產(chǎn)項目的定價可以為2380元/平方，總銷售額為119,059,500元。三個月后開盤，開盤三個月內(nèi)達到70%。該項目的NPV值及IRR均符合投資要求。. SWOT分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質(zhì)量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。旅游旺季每年長達11個月，旺季時間遠大高于秦皇島等中國其他著名海濱景區(qū)。 . 劣勢三娘灣風景區(qū)開發(fā)起步晚，人才缺乏；資金短缺，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；資源開發(fā)力度和深度不夠；漁村建筑缺乏特色，景觀效果差。l 政策機遇國務院做出了實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策，其中鼓勵發(fā)展旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重點和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，廣西區(qū)黨委、區(qū)政府也做出創(chuàng)建旅游先進省區(qū)的決定，為三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機遇。廣西作為中國唯一與東盟國家既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿(mào)易伙伴。n 西部大開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)造了歷史機遇，國家將對廣西等西部地區(qū)實行政策扶持，改善基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。原始地價，項目壟斷，未來幾年會20萬元/畝l 南博會機遇中國－東盟博覽會以后將每年在南寧舉行，預計廣西和東盟的貿(mào)易往來將日益頻繁，也將給欽州的旅游業(yè)帶來機遇。l 集群