【正文】 旅游中心，有自然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢。 . 劣勢三娘灣風(fēng)景區(qū)開發(fā)起步晚，人才缺乏；資金短缺，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱；資源開發(fā)力度和深度不夠；漁村建筑缺乏特色，景觀效果差?，F(xiàn)已修一個排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護(hù)會受考驗(yàn)。. 機(jī)遇l 國家旅游發(fā)展機(jī)遇中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展對旅游業(yè)的推動作用。根據(jù)國家旅游局“十五”計(jì)劃，中國旅游業(yè)總收入在后二十年將比上一個二十年翻三番，即增長8倍的宏偉目標(biāo)。l 政策機(jī)遇國務(wù)院做出了實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策，其中鼓勵發(fā)展旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重點(diǎn)和發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)的龍頭，廣西區(qū)黨委、區(qū)政府也做出創(chuàng)建旅游先進(jìn)省區(qū)的決定，為三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，符合國家關(guān)于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點(diǎn)之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策。l 旅游市場機(jī)遇據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計(jì)：濱海旅游業(yè)收入已經(jīng)占到全球旅游業(yè)總收入的1/2，沿海37個國家的旅游總收入占全球旅游總收入的81％。全球?yàn)I海旅游業(yè)高速發(fā)展，而欽州擁有十分優(yōu)越的自然環(huán)境，擁有便捷的交通條件，發(fā)展前景十分廣闊。廣西作為中國唯一與東盟國家既有陸地接壤又有海上通道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟(jì)上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿(mào)易伙伴。旅游方面。2003年，中國人均GDP首次突破1000美元大關(guān)，根據(jù)國際經(jīng)驗(yàn)，中國將進(jìn)入跨速發(fā)展階段的“起跑線”，此后旅游市場將進(jìn)入一個新的階段。隨著中國經(jīng)濟(jì)的增長，旅游逐漸從奢侈性消費(fèi)變成普通消費(fèi)，國家對旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個長假（黃金周），帶薪休假制度也推動了旅游業(yè)的繁榮。n 西部大開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)造了歷史機(jī)遇，國家將對廣西等西部地區(qū)實(shí)行政策扶持，改善基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境。n 國內(nèi)旅游業(yè)持續(xù)升溫。1998－2001年，%的速度增長，%。從奢侈消費(fèi)變?yōu)槠胀ㄏM(fèi)。原始地價，項(xiàng)目壟斷，未來幾年會20萬元/畝l 南博會機(jī)遇中國－東盟博覽會以后將每年在南寧舉行，預(yù)計(jì)廣西和東盟的貿(mào)易往來將日益頻繁，也將給欽州的旅游業(yè)帶來機(jī)遇。規(guī)模宏大的南博會要求南寧的接待能力3萬張床位，接待能力嚴(yán)重不足。作為最靠近南博會現(xiàn)場的欽州市在會務(wù)接待方面有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢，事實(shí)上，南博會組委會也一再要求欽州市政府給予接待上的幫助。“十國風(fēng)情園”可以借助南博會的東風(fēng)，迅速提高知名度。l 集群效應(yīng)北部灣旅游經(jīng)濟(jì)圈的崛起。如桂林的山水游在中國享有盛譽(yù)，游客眾多，每年大約有10－20萬游客在桂林游覽以后希望到海邊游覽，只因欽州目前旅游資源開發(fā)剛剛起步，濱海區(qū)沒有賓館、餐飲等服務(wù)，桂林方面的要求無法得到滿足，十國風(fēng)情園項(xiàng)目可以更好地滿足桂林游客的需要。l 政府主導(dǎo)開發(fā)，給予政策稅收支持。. 競爭分析l 地方經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱。l 周邊同類產(chǎn)品競爭。周邊同類產(chǎn)品是與其相鄰的北海市和防城港市的旅游開發(fā)區(qū)，主要景點(diǎn)有北海銀灘旅游度假區(qū)、防城港市金灘旅游度假區(qū)。北海和防城港開發(fā)較早，但景點(diǎn)和接待層次較低。相比較而言，三娘灣的起點(diǎn)較高，在海洋生物、陸地生物和文化底蘊(yùn)方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)，在資源組合上也更具特色。l 酒店競爭分析距本風(fēng)情園最近的酒店是正在施工的欽州市政府接待基地，該基地定位4星級。但受到土地征用和資金困難影響，目前處于停工狀態(tài)。本項(xiàng)目三面臨海，能觀賞海景，地理位置優(yōu)于接待基地。. 客源市場分析l 旅游市場目標(biāo)旅游市場定位：立足廣西，外聯(lián)大西南，拓展港澳臺和東南亞國家，面向全世界。核心目標(biāo)市場：廣西區(qū)內(nèi)各城市及西南地區(qū)，港澳臺、東南亞國家；基本目標(biāo)市場：國內(nèi)主要包括湖南、湖北、中南地區(qū)的大中城市，海外主要以歐美游客市場為主。機(jī)會市場：國內(nèi)主要指西北、華北、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲為主。l 旅游客源概況三娘灣旅游區(qū)于2003年7月開始建設(shè)，于2003年10月正式向游人開放，“黃金周”，其中外地游客（欽州以外），%。隨著三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設(shè)，三娘灣旅游區(qū)的知名度不斷提高，各地游客紛至沓來。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅在2003年“十一”黃金周期間。按此測算，三娘灣年接待游客達(dá)95萬人次以上。欽州由于具有沿海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢，%，%的全國水平要高出許多。按旅游目的結(jié)構(gòu)分，%，%，%，預(yù)計(jì)隨著欽州港、臨海工業(yè)園、濱海公路以及旅游區(qū)的建設(shè)，以商務(wù)為目的的游客將會大幅增長。l 中國－東盟博覽會接待中國－東盟博覽會將于2004年11月3日至6日在南寧舉辦。接待2－3萬人次直至自由貿(mào)易起建立。南寧的接待能力嚴(yán)重不足。欽州距離南寧最近，僅一小時高速路程，最近的海濱城市，環(huán)境優(yōu)美。欽州僅有一家三星級賓館。l 集群接待三娘灣自從2003年7月份被發(fā)現(xiàn)以來，海豚群體數(shù)量多，有北部灣最大的漁場，世界上僅有的幾個觀賞海豚的地方。桂林想開辟海濱游線組團(tuán)，因?yàn)闅J州沒有接待能力擱淺至今，集群之間的轉(zhuǎn)移接待客戶也是本項(xiàng)目的資源之一。l 重心轉(zhuǎn)移建議強(qiáng)烈建議政府將旅游重心向西部遷移，旅游中心可以建在海濱浴場。對政府來說，減少了漁村撤遷的成本，對本公司來說，十國風(fēng)情園緊靠旅游中心，更利于提升人氣，市場更好。. 綜合評價：三娘灣是構(gòu)筑廣西－越南－東盟大旅游網(wǎng)絡(luò)體系的一個重要景點(diǎn)，是理想的休閑度假、觀光游覽、康體健身的濱海旅游區(qū)。目前旅游資源正處于原始、未包裝的狀態(tài)，要根據(jù)自身的旅游特色策劃項(xiàng)目，打造三娘灣品牌，并積極與北海銀灘、防城港金灘旅游區(qū)形成聯(lián)動發(fā)展的新格局，十國風(fēng)情園項(xiàng)目要抓住三娘灣開發(fā)機(jī)遇，充分利用政府資源，迅速占領(lǐng)市場。l 區(qū)位優(yōu)勢明顯，旅游市場前景廣闊；l 自然生態(tài)環(huán)境良好，旅游資源豐富，品味高；l 旅游區(qū)對外交通便捷，但基礎(chǔ)設(shè)施條件差。本項(xiàng)目建成后，將成為三娘灣旅游風(fēng)景區(qū)的旅游資源之一，會給三娘灣旅游區(qū)吸引更多游客增添砝碼。反之，本項(xiàng)目的成敗也在相當(dāng)程度上取決于三娘灣旅游區(qū)的人氣。兩者之間相輔相成。風(fēng)景區(qū)建設(shè)處于起步階段，本公司有相對優(yōu)勢，所以應(yīng)采取增長性投資戰(zhàn)略。. 營銷戰(zhàn)略十國風(fēng)情園項(xiàng)目總占地約200畝，它是集商務(wù)、娛樂、休閑于一體的。包括動靜兩個部分，靜的部分主要指的是客房工程，包括客房300套，東盟十國平均每國30套客房，其中五星級客房(別墅式)1套，四星級9套，三星級20套，建筑面積10500平方米。附屬工程包括會所、大堂、會議室2000平方米。動的部分包括：十國風(fēng)情美食街3000平方米、娛樂城3000平方米、其它用房3000平方米等。給每個國家一個區(qū)域，共分成10個區(qū)域。有條件的自己建設(shè)，自己經(jīng)營，也可由本公司建設(shè)，交外方經(jīng)營。公共設(shè)施及場所建設(shè)和經(jīng)營由本公司負(fù)責(zé)。主要活動項(xiàng)目有客房住宿、餐飲、室內(nèi)娛樂、室外娛樂（潛水、垂釣、觀海豚、室外游泳池）等。整個廣西沒有沿海高檔旅游產(chǎn)業(yè)，北海檔次低，留不住顧客，防城港因經(jīng)濟(jì)實(shí)力限制不能建設(shè)較高檔次的旅游基地，本項(xiàng)目正好填補(bǔ)這一市場空白。. 定位高標(biāo)準(zhǔn)的休閑度假風(fēng)情園，目標(biāo)是讓顧客“足不出戶，品嘗原汁原味的異國風(fēng)情?！? 功能l 商務(wù)：辦公、商務(wù)洽談。l 會議接待，促進(jìn)文化交流。l 旅游觀光，休閑度假。l 娛樂。. 目標(biāo)客戶分為四種類型：高檔會議接待、南博會接待、旅游接待、分時度假酒店。現(xiàn)具體客戶有省會南寧游客、周邊城市旅客、桂林等周邊景區(qū)轉(zhuǎn)團(tuán)接待等。. 營銷策略按東南亞10國的典型建筑風(fēng)格建造10國風(fēng)情的特色建筑，建筑完全按照各國自行設(shè)計(jì)的圖紙建造，并通過各國的文字標(biāo)識、舉辦各國的特色活動來體現(xiàn)各個國家的文化。2004年6月份公司，公司派員參加廣西自治區(qū)政府招商團(tuán)去東南亞招商，接洽合作伙伴，洽談合作事宜、分成比例，招募廚師、服務(wù)員等服務(wù)管理人員。和國外客商合作開發(fā)，這樣既滿足客商需要，又可以使國內(nèi)顧客不出國就可以體驗(yàn)貨真價實(shí)的異國休閑娛樂。國內(nèi)由外國人管理、外國人服務(wù)、外國風(fēng)格的項(xiàng)目完全沒有，這對出國極不方便的中國游客極具吸引力。由于該項(xiàng)目立意新穎，填補(bǔ)廣西乃至中國空白，該創(chuàng)意已經(jīng)得到廣西自治區(qū)政府外經(jīng)貿(mào)廳張廳長和欽州市政府的同意。在園區(qū)定期開展各國文化交流活動，如舉辦“馬來西亞月”、“泰國月”等活動，邀請所在國的文化藝術(shù)團(tuán)體表演。讓游客始終能保持新鮮感，吸引老顧客，提高顧客忠誠度。各國在遵守中國法律的前提下，可按自己的方式經(jīng)營。. 優(yōu)惠政策l 可享受觀海豚分成。l 政府支持。政府旅游宣傳擴(kuò)大知名度，節(jié)約廣告成本。l 稅收優(yōu)惠。. 項(xiàng)目投資. 建安費(fèi)用根據(jù)欽州市建設(shè)委員會提供的和欽州市政府接待基地(四星級)的造價信息，對十國風(fēng)情園作如下投資測算：流動資金按前期投入的10%計(jì)算。表編號項(xiàng)目名稱建筑面積(平方米)單方造價(千元)總投資(萬元)備注五星級客房(別墅式)2,0003,500700四星級客房4,0003,0001200三星級客房6,5002,8001,820會所、大堂、會議室2,0002,500500美食街3,0001,000300娛樂城3,0002,800840其它用房3,000695觀景平臺200園林綠化1,000土地使用費(fèi)133,400800總計(jì)23,5007,. 其它開發(fā)費(fèi)用 其它開發(fā)費(fèi)用包括項(xiàng)目的不可遇見費(fèi)、一些必要的前期費(fèi)用、前期的廣告投入、稅費(fèi)等，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)這些費(fèi)用計(jì)為建安費(fèi)用的15%. 項(xiàng)目總投資項(xiàng)目總投資包括建安費(fèi)用、其它開發(fā)費(fèi)用和流動資金。流動資金按建安費(fèi)用的10%計(jì)算，. 收益測算十國風(fēng)情園收益主要包括客房收入、餐飲收入、娛樂城收入、門票收入、觀景塔平臺收入。下面詳細(xì)分析之。. 客房收益客房的收入按照如下方法確定：l 參照其它景區(qū)，如下表1中提供的黃山、桂林、北戴河酒店的租金確定風(fēng)情園客房的日房價。l 根據(jù)欽州市旅游局提供的欽州市賓館酒店的入住率估算十國風(fēng)情園的入住率，并參考這些酒店的日房價校核第一步中確定的日房價。表編號客房等級數(shù)量(套)日房價(元)入住率年?duì)I業(yè)額(萬元)年收益(萬元)五星級客房(別墅式)103000164四星級客房90580476三星級客房2002501,639合計(jì)3002,1279備注：利潤按年?duì)I業(yè)額的50%計(jì)算表欽州市酒店基本一覽表 表編號酒店星級數(shù)量客房(套)床位(個)入住率房價范圍1三星級237970670%80%2002802二星級3573112760%70%1201403準(zhǔn)二星級51100204780%90%801004旅館300085%4060備注：以上房價范圍按每兩張床的日租金計(jì)算. 餐飲收益表1三娘灣旅游區(qū)游客數(shù)量表類別工作日時段周末一般假日(,)黃金周春節(jié)黃金周人次/天1000 400080002600012000因此年游客數(shù)量應(yīng)為250*1000+89*4000+26000*14+12000*7+5*8000 =廣西沿海三城市的游客數(shù)量表，表1城市欽州市防城港北海2003年游客(萬人次)1361133682002年游客(萬人次)95101351增長率(%)%%備注：%，2003年下降的原因?yàn)榇杭镜摹胺堑洹?。餐飲收入按以下方法測算：l 近期測算：按年游客人次的10%在美食街消費(fèi)50RMB/人計(jì)算，美食街的營業(yè)額應(yīng)為550萬RMB/