【文章內(nèi)容簡介】 證的行 為為征稅對象所征收的一種稅。 （七） 契 稅 是以轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人 征收的一種財產(chǎn)稅。 （一） 征收范圍 包括國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（包括出售、 贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換和承受國有 土地使用權(quán)支付的土地出讓金；其中土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不包 括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移。 （二） 稅率 為 3%— 5%。 （三）契稅的 計(jì)稅依據(jù) 成交價格 市場價格 價格的差額 （八） 個人所得稅 是以自然人取得的各類應(yīng)稅所得為征稅對象而征收的一 種所得稅。 財產(chǎn)租賃所得 和 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 應(yīng)繳納個人所得稅。適用 比例稅率，稅率為 20% 。 三、 個人轉(zhuǎn)讓、租賃房屋住房納稅實(shí)例 (一 )房地產(chǎn)交易的稅收征收 具體規(guī)定 南寧市政府稅收征收規(guī)定，納稅人在辦理二手房交易轉(zhuǎn) 讓手續(xù)時，應(yīng) 提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證、合理費(fèi)用憑 證及完稅證明 ，按現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)規(guī)定，分稅種計(jì)算交 納各項(xiàng)稅費(fèi)．對不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能 正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的征收率 計(jì)征應(yīng)納稅款，具體規(guī)定如表 5表 52： （二）個人轉(zhuǎn)讓住宅納稅實(shí)例 王先生轉(zhuǎn)讓購買的自有商品房一套轉(zhuǎn)讓價 50萬元，房屋 原值 30萬元，原住房裝修費(fèi) 10萬元，支付的住房貸款利息 5 萬元，按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等 1萬元， 實(shí)際支付契稅 。王先生可向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供購房合同、 發(fā)票、稅票、貸款銀行出具的有效證明等有效憑證。 王先生轉(zhuǎn)讓的是居住 5年以下普通住宅的 （ 1）分稅種計(jì)算方式： ①免征土地增值稅。 ②王先生應(yīng)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、防洪保安費(fèi)等地方各稅為： 營業(yè)稅： (5030) 5%=1萬元 城市維護(hù)建設(shè)稅： 1 7%= 教育費(fèi)附加 : 1 3%= 地方教育附加 :1 1%= 防洪保安費(fèi) :50 %= 合計(jì) :1++++= ③王先生應(yīng)納的個人所得稅為 : 王先生可扣除的裝修費(fèi)為： 30 10%=3萬元 王先生的應(yīng)納個人所得稅所得額為： 5030531= 王先生應(yīng)納個人所得稅為： 20%= ④合計(jì)應(yīng)納各稅： += （ 2）綜合征收率的計(jì)算方式： 50 %= 50 %=50 %= （三稅率分別為對應(yīng)房產(chǎn)位于市區(qū)的城建稅為 7％；房產(chǎn) 位于縣城、鎮(zhèn)的城建稅為 5％；房產(chǎn)不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的 城建稅為 1％。） （ 3）納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正 確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的征收率計(jì) 征應(yīng)納稅款： ①免征土地增值稅 ②應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教 育費(fèi)附加、防洪保安費(fèi)為： 50 %= ③應(yīng)納個人所得稅為： 50 1%= ④合計(jì)： += 王先生轉(zhuǎn)讓的是居住 5年以上普通住宅的 王先生轉(zhuǎn)讓的是居住 5年以下非普通住宅的 王先生轉(zhuǎn)讓的是居住 5年以上非普通住宅的 （三）個人出租房屋稅收征收具體規(guī)定 凡在南寧市范圍內(nèi)出租（包括轉(zhuǎn)租）房屋并取得收入的 個人，應(yīng)按稅法及有關(guān)規(guī)定申報，在自行申報繳納有關(guān)稅費(fèi) 時，可采取以下兩種方式： 分稅種計(jì)征方式 ：按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，分稅種 計(jì)算繳納各項(xiàng)稅費(fèi)； 綜合征收率計(jì)征 方式： （ 1）對個人出租用于住宅的自有房產(chǎn)，月租金高于 1000 元（含 1000元）的按租金收入 9%計(jì)征應(yīng)納稅費(fèi)，月租金低 于 1000元的按租金收入 4%計(jì)征應(yīng)納稅費(fèi)； (2)對個人出租用于非住宅的自有房產(chǎn)，月租金高于 1000元（含 1000元）的按租金收入 19%計(jì)征應(yīng)納稅費(fèi)， 月租金低于 1000元的按租金收入 12%計(jì)征應(yīng)納稅費(fèi)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)投資 一、房地產(chǎn)置業(yè)投資的概念 二、房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要投資方向 三、房地產(chǎn)置業(yè)投資的利弊 四、房地產(chǎn)置業(yè)投資中的風(fēng)險及其控制 五、房地產(chǎn)置業(yè)投資中常用的貸款工具 六、房地產(chǎn)置業(yè)投資分析實(shí)例 一、 房地產(chǎn)置業(yè)投資 的概念 是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)資產(chǎn)，以獲取物業(yè)所有權(quán)或 使用權(quán)為目的的投資。 置業(yè)投資的 對象 ：開發(fā)后 新建成 的物業(yè) , 二手房 。 目的 有兩個 :一是滿足 自身 的需要 。二是作為 投資 獲取經(jīng)常 性收入。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā) ,可獲得 保值、增值、 收益 和 消費(fèi) 四個方面的利益。 例如，某公司以 300萬元投資購買了一個 300m2的寫字 樓單位，并將其中的 100m2用做該公司的辦公室，將另外 200m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費(fèi)用后 的凈租金收入是 60萬元。經(jīng)過 l0年之后，該公司為了財務(wù)安 排方面的需要，將擁有的 300m2寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去，扣 除銷售稅費(fèi)后的凈轉(zhuǎn)售收入為 450萬元。可以看出，該公司 的置業(yè)投資，同時達(dá)到了自用 (消費(fèi) )、獲取經(jīng)常性收益、投 資保值和增值等幾個方面的目的。 二、房地產(chǎn)置業(yè)投資的主要投資方向 （一）對土地投資 （二）住宅置業(yè)投資 一般是小型置業(yè)投資者的首要選擇。其考察因素主要有： 一是 地段 。 二是看看 房間布局 是否合理、 功能 是否完善， 隔熱防雨 設(shè)施是否可靠。 三 要考察小區(qū)的 配套設(shè)施 和 后期物業(yè) 。 還應(yīng)重點(diǎn)考察規(guī)劃 、 區(qū)位 以及 戶型設(shè)計(jì) 的超前性。 （三）商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資 銷售額大小決定商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資的經(jīng)濟(jì)價值。 （四） 工業(yè)物業(yè)置業(yè)投資 （五）綜合樓（含商住樓、辦公樓）物業(yè)置業(yè)投資 三、房地產(chǎn)置業(yè)投資的利弊 （一）房地產(chǎn)置業(yè)投資的 優(yōu)點(diǎn) 房地產(chǎn)置業(yè)投資可以為投資者提供較為 穩(wěn)定和可觀的收益。 房地產(chǎn)置業(yè)投資具有一定的安全性和 保值增值性 。 房地產(chǎn)置業(yè)投資能 抵消通貨膨脹 的影響。 易于獲得 金融機(jī)構(gòu)的支持 。 提高置業(yè)投資者的 資金信用等級 。 （二）房地產(chǎn)置業(yè)投資的 不足 房地產(chǎn)置業(yè)投資 數(shù)額巨大 房地產(chǎn)置業(yè)投資的 回收期長 置業(yè)投資者需要較強(qiáng)的 專門知識 和經(jīng)驗(yàn)。 四、房地產(chǎn)置業(yè)投資中的風(fēng)險及其控制 （一） 房地產(chǎn)置業(yè)投資中的 主要風(fēng)險 風(fēng)險 可以定義為投資的實(shí)際收益與預(yù)期收益之間發(fā)生變 動的可能性。 房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有以下幾種類型 : 財務(wù)風(fēng)險 投資收益不足以償還抵押貸款債務(wù)的風(fēng)險叫做財務(wù)風(fēng)險。 財務(wù)杠桿 的直接結(jié)果。體現(xiàn)在兩方面 : ① 正向作用。 ②負(fù)向作用。 經(jīng)營風(fēng)險 指投資者在管理和決策中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致盈利水平變化 從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險或由于匯率的變動而導(dǎo) 致未來收益下降和成本增加。 或然損失風(fēng)險 這主要是指一系列難以預(yù)料，難以抵御的風(fēng)險，如自然 災(zāi)害風(fēng)險和意外事故風(fēng)險。 （二）房地產(chǎn)置業(yè)投資中風(fēng)險的控制 房地產(chǎn)置業(yè)投資存在著各種風(fēng)險因素，完全避免風(fēng)險是 不可能的，關(guān)鍵在于如何正確地估計(jì)風(fēng)險?？梢圆捎靡韵聦? 策進(jìn)行風(fēng)險的控制 : 風(fēng)險控制的關(guān)鍵 投資前期形勢判研 ①熟知國家和各地政府的房地產(chǎn)政策 ②投資前必須了解市場 ③選擇的投資方式與投資對象 ④資金來源是否有保證 投資分散策略 一般包括投資 區(qū)域分散 、 投資時間分散 和 共同投資 等方式。 投資組合策略 是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按 照一定的原則進(jìn)行搭配，投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低 投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。 保險策略 購買保險是十分必要的，它是轉(zhuǎn)移或減少房地產(chǎn)投資風(fēng) 險的主要途徑之一。主要有 房屋保險 、 產(chǎn)權(quán)保險 、 房屋抵押 保險 和 房地產(chǎn)委托保險 。 通過物業(yè)管理控制風(fēng)險 將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給租戶 五、房地產(chǎn)置業(yè)投資中常用的貸款工具 我國房貸還款方式主要有 等額本息 償還抵押貸款法和 等額 本金 償還抵押貸款法兩種。 （一） 等額本金償還抵押貸款 （ Constant Amortization Mortgage, CAM） 貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi)，同時付清上一交易日至本 次還款日之間的利息。計(jì)算非常簡便，實(shí)用性很強(qiáng) 其計(jì)算公式為： 式中 Mk為第 k期的還款額； p為貸款本金； n為還款期數(shù) （以月為單位）； k為還款第 k期； i為貸款利率 。 11kpkM p inn???? ? ? ? ????? 例：張先生近期購買商鋪一間，申請商業(yè)貸款 60萬元， 年利率 %，貸款期限 20年，假設(shè)貸款期內(nèi)利率不變， 則按等額本金償還貸款方式還款，張先生首月及第 120個月 各還款多少？ 解： 即張先生第一個月還款為 5470元；第 120個月還款為 。 1600000600