【文章內容簡介】 證的行 為為征稅對象所征收的一種稅。 （七） 契 稅 是以轉移土地、房屋權屬為征稅對象，向產權承受人 征收的一種財產稅。 （一） 征收范圍 包括國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓（包括出售、 贈與和交換）、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換和承受國有 土地使用權支付的土地出讓金；其中土地使用權轉讓，不包 括農村集體土地承包經營權的轉移。 （二） 稅率 為 3%— 5%。 （三）契稅的 計稅依據 成交價格 市場價格 價格的差額 （八） 個人所得稅 是以自然人取得的各類應稅所得為征稅對象而征收的一 種所得稅。 財產租賃所得 和 財產轉讓所得 應繳納個人所得稅。適用 比例稅率，稅率為 20% 。 三、 個人轉讓、租賃房屋住房納稅實例 (一 )房地產交易的稅收征收 具體規(guī)定 南寧市政府稅收征收規(guī)定，納稅人在辦理二手房交易轉 讓手續(xù)時，應 提供完整、準確的房屋原值憑證、合理費用憑 證及完稅證明 ，按現行稅收法律、法規(guī)規(guī)定，分稅種計算交 納各項稅費．對不能提供完整、準確的房屋原值憑證，不能 正確計算房屋原值和應納稅額的，按稅務機關核定的征收率 計征應納稅款，具體規(guī)定如表 5表 52： （二）個人轉讓住宅納稅實例 王先生轉讓購買的自有商品房一套轉讓價 50萬元，房屋 原值 30萬元，原住房裝修費 10萬元，支付的住房貸款利息 5 萬元，按照有關規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等 1萬元， 實際支付契稅 。王先生可向稅務機關提供購房合同、 發(fā)票、稅票、貸款銀行出具的有效證明等有效憑證。 王先生轉讓的是居住 5年以下普通住宅的 （ 1）分稅種計算方式： ①免征土地增值稅。 ②王先生應繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加、防洪保安費等地方各稅為： 營業(yè)稅： (5030) 5%=1萬元 城市維護建設稅： 1 7%= 教育費附加 : 1 3%= 地方教育附加 :1 1%= 防洪保安費 :50 %= 合計 :1++++= ③王先生應納的個人所得稅為 : 王先生可扣除的裝修費為： 30 10%=3萬元 王先生的應納個人所得稅所得額為： 5030531= 王先生應納個人所得稅為： 20%= ④合計應納各稅： += （ 2）綜合征收率的計算方式： 50 %= 50 %=50 %= （三稅率分別為對應房產位于市區(qū)的城建稅為 7％；房產 位于縣城、鎮(zhèn)的城建稅為 5％；房產不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的 城建稅為 1％。） （ 3）納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正 確計算房屋原值和應納稅額的，按稅務機關核定的征收率計 征應納稅款： ①免征土地增值稅 ②應納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、地方教 育費附加、防洪保安費為： 50 %= ③應納個人所得稅為： 50 1%= ④合計： += 王先生轉讓的是居住 5年以上普通住宅的 王先生轉讓的是居住 5年以下非普通住宅的 王先生轉讓的是居住 5年以上非普通住宅的 （三）個人出租房屋稅收征收具體規(guī)定 凡在南寧市范圍內出租（包括轉租）房屋并取得收入的 個人，應按稅法及有關規(guī)定申報，在自行申報繳納有關稅費 時，可采取以下兩種方式： 分稅種計征方式 ：按照現行稅收政策規(guī)定，分稅種 計算繳納各項稅費； 綜合征收率計征 方式： （ 1）對個人出租用于住宅的自有房產，月租金高于 1000 元（含 1000元）的按租金收入 9%計征應納稅費，月租金低 于 1000元的按租金收入 4%計征應納稅費； (2)對個人出租用于非住宅的自有房產，月租金高于 1000元（含 1000元）的按租金收入 19%計征應納稅費， 月租金低于 1000元的按租金收入 12%計征應納稅費。 第三節(jié) 房地產置業(yè)投資 一、房地產置業(yè)投資的概念 二、房地產置業(yè)投資的主要投資方向 三、房地產置業(yè)投資的利弊 四、房地產置業(yè)投資中的風險及其控制 五、房地產置業(yè)投資中常用的貸款工具 六、房地產置業(yè)投資分析實例 一、 房地產置業(yè)投資 的概念 是指面向現有運行中的房地產資產，以獲取物業(yè)所有權或 使用權為目的的投資。 置業(yè)投資的 對象 ：開發(fā)后 新建成 的物業(yè) , 二手房 。 目的 有兩個 :一是滿足 自身 的需要 。二是作為 投資 獲取經常 性收入。 置業(yè)投資一般從長期投資的角度出發(fā) ,可獲得 保值、增值、 收益 和 消費 四個方面的利益。 例如，某公司以 300萬元投資購買了一個 300m2的寫字 樓單位，并將其中的 100m2用做該公司的辦公室，將另外 200m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后 的凈租金收入是 60萬元。經過 l0年之后，該公司為了財務安 排方面的需要，將擁有的 300m2寫字樓全部轉售出去，扣 除銷售稅費后的凈轉售收入為 450萬元?？梢钥闯?，該公司 的置業(yè)投資，同時達到了自用 (消費 )、獲取經常性收益、投 資保值和增值等幾個方面的目的。 二、房地產置業(yè)投資的主要投資方向 （一）對土地投資 （二）住宅置業(yè)投資 一般是小型置業(yè)投資者的首要選擇。其考察因素主要有： 一是 地段 。 二是看看 房間布局 是否合理、 功能 是否完善， 隔熱防雨 設施是否可靠。 三 要考察小區(qū)的 配套設施 和 后期物業(yè) 。 還應重點考察規(guī)劃 、 區(qū)位 以及 戶型設計 的超前性。 （三）商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資 銷售額大小決定商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資的經濟價值。 （四） 工業(yè)物業(yè)置業(yè)投資 （五）綜合樓（含商住樓、辦公樓）物業(yè)置業(yè)投資 三、房地產置業(yè)投資的利弊 （一）房地產置業(yè)投資的 優(yōu)點 房地產置業(yè)投資可以為投資者提供較為 穩(wěn)定和可觀的收益。 房地產置業(yè)投資具有一定的安全性和 保值增值性 。 房地產置業(yè)投資能 抵消通貨膨脹 的影響。 易于獲得 金融機構的支持 。 提高置業(yè)投資者的 資金信用等級 。 （二）房地產置業(yè)投資的 不足 房地產置業(yè)投資 數額巨大 房地產置業(yè)投資的 回收期長 置業(yè)投資者需要較強的 專門知識 和經驗。 四、房地產置業(yè)投資中的風險及其控制 （一） 房地產置業(yè)投資中的 主要風險 風險 可以定義為投資的實際收益與預期收益之間發(fā)生變 動的可能性。 房地產置業(yè)投資主要有以下幾種類型 : 財務風險 投資收益不足以償還抵押貸款債務的風險叫做財務風險。 財務杠桿 的直接結果。體現在兩方面 : ① 正向作用。 ②負向作用。 經營風險 指投資者在管理和決策中出現失誤而導致盈利水平變化 從而產生投資者預期收益下降的風險或由于匯率的變動而導 致未來收益下降和成本增加。 或然損失風險 這主要是指一系列難以預料，難以抵御的風險，如自然 災害風險和意外事故風險。 （二）房地產置業(yè)投資中風險的控制 房地產置業(yè)投資存在著各種風險因素，完全避免風險是 不可能的，關鍵在于如何正確地估計風險?？梢圆捎靡韵聦? 策進行風險的控制 : 風險控制的關鍵 投資前期形勢判研 ①熟知國家和各地政府的房地產政策 ②投資前必須了解市場 ③選擇的投資方式與投資對象 ④資金來源是否有保證 投資分散策略 一般包括投資 區(qū)域分散 、 投資時間分散 和 共同投資 等方式。 投資組合策略 是投資者依據房地產投資的風險程度和年獲利能力，按 照一定的原則進行搭配，投資各種不同類型的房地產以降低 投資風險的房地產投資策略。 保險策略 購買保險是十分必要的，它是轉移或減少房地產投資風 險的主要途徑之一。主要有 房屋保險 、 產權保險 、 房屋抵押 保險 和 房地產委托保險 。 通過物業(yè)管理控制風險 將風險轉移給租戶 五、房地產置業(yè)投資中常用的貸款工具 我國房貸還款方式主要有 等額本息 償還抵押貸款法和 等額 本金 償還抵押貸款法兩種。 （一） 等額本金償還抵押貸款 （ Constant Amortization Mortgage, CAM） 貸款人將本金分攤到每個月內，同時付清上一交易日至本 次還款日之間的利息。計算非常簡便，實用性很強 其計算公式為： 式中 Mk為第 k期的還款額； p為貸款本金； n為還款期數 （以月為單位）； k為還款第 k期； i為貸款利率 。 11kpkM p inn???? ? ? ? ????? 例：張先生近期購買商鋪一間，申請商業(yè)貸款 60萬元， 年利率 %，貸款期限 20年，假設貸款期內利率不變， 則按等額本金償還貸款方式還款，張先生首月及第 120個月 各還款多少？ 解： 即張先生第一個月還款為 5470元；第 120個月還款為 。 1600000600