【正文】 第五章 房地產(chǎn)交易及置業(yè)投資 學(xué)習(xí)目標： 掌握 房地產(chǎn)交易 的含義、 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 、 房地產(chǎn)抵押 和 房 屋租賃 的概念；掌握房地產(chǎn)置業(yè)投資中常用的兩種工具即 等 額本息還款法 和 等額本金還款法 的計算方法 熟悉房地產(chǎn) 交易行為 和原則、 稅收 的概念及特征、稅收 的種類、房地產(chǎn)交易過程中涉及的主要稅收及其計算；熟悉 房地產(chǎn)置業(yè)投資的 風(fēng)險類別 及其 防范 措施 了解構(gòu)成我國房地產(chǎn)管理的 基本制度體系 、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 的條件、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定、房屋租賃的條件和一般規(guī) 定、商品房預(yù)售的內(nèi)容、了解 稅收制度 及構(gòu)成要素；了解房 地產(chǎn) 置業(yè)投資 的內(nèi)容 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 第二節(jié) 房地產(chǎn)交易的稅費 第三節(jié) 房地產(chǎn)置業(yè)投資 第一節(jié) 房地產(chǎn)交易概述 一、房地產(chǎn)交易的概念及基本制度 二、房地產(chǎn)交易的形式 三、商品房銷售 一、 房地產(chǎn)交易的概念及基本制度 （一）房地產(chǎn)交易的概念 所謂交易，通常是指買賣的意思。但房地產(chǎn)交易，并非 單指房地產(chǎn)買賣，而是具有與一般商品交易不同的含義。 房地產(chǎn)交易 應(yīng)該指土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、 典當?shù)确康禺a(chǎn)市場行為。 （二）房地產(chǎn)交易行為和原則 房地產(chǎn)交易行為 是平等的民事主體之間的 民事行為 。 國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓 ，也是一種民事行為 交易原則： 自愿、公平、誠實信用 等原則及 房地產(chǎn)權(quán)利主體一致 原則。 （三）房地產(chǎn)管理基本制度 我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 對房地產(chǎn)管理規(guī)定了 五項 基本制度 、 五種合同、五種登記備案制度 和 五種證書 ，這 些構(gòu)成我國房地產(chǎn)管理的基本制度體系。 五項重要的 基本制度 ：①國有土地 有償、有限期使用 制度； ② 房地產(chǎn) 價格評估制度； ③房地產(chǎn) 成交價格申報制 度； ④房地產(chǎn) 評估人員資格認證制度； ⑤土地使用權(quán)和房 屋所有權(quán) 登記發(fā)證制度。 五種合同 ：①土地使用權(quán) 出讓合同 ；②房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓合 同 ；③商品房 預(yù)售合同 ；④房地產(chǎn) 抵押合同 ；⑤房屋 租賃 合同 。 五種 登記備案制度 ①房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè) 及房地產(chǎn) 中介服務(wù) 機構(gòu) 的設(shè)立登記制度；②商品房 預(yù)售合同 登記備案制度；③ 房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓、抵押或變更 時的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度；④房屋 租賃合同 登記備案制度；⑤土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的 取得 登記制度。 五種證書：① 土地使用權(quán) 證書；② 房屋所有權(quán) 證書；③ 房地合一 的房地產(chǎn)權(quán)證書；④ 房地產(chǎn)估價師 資格證書；⑤ 商 品房預(yù)售許可 證書。 二、房地產(chǎn)交易的形式 包括房地產(chǎn) 轉(zhuǎn)讓 、房地產(chǎn) 抵押 和房屋 租賃 三種形式。 （一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他 合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。其他合法方式主要 包括下列行為： (1)以房地產(chǎn) 作價入股 、與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán) 屬發(fā)生變更的； (2)一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金， 合 資、合作 開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的； (3)因企業(yè) 被收購、兼并或合并 ，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的； (4)以房地產(chǎn) 抵債 的； (5)法律、法規(guī)規(guī)定的 其他情形 。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的 實質(zhì) 是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為 有償 和 無償 兩種方 式。 房地產(chǎn)買賣 是指房地產(chǎn)所有權(quán)人 (包括土地使用權(quán)人 )將其 合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 房地產(chǎn)贈與 是指房地產(chǎn)所有權(quán)人 (包括土地使用權(quán)人 )將其 合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何 費用或為此承擔(dān)任何義務(wù)的行為。 房地產(chǎn)買賣屬于 雙務(wù)行為 ，房地產(chǎn)贈與屬于 單務(wù)行為 。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的 特征 是發(fā)生 權(quán)屬變化 。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓： (1)達不到 轉(zhuǎn)讓條件 的房地產(chǎn)（開發(fā)房地產(chǎn)）不得轉(zhuǎn)讓。 (2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定 查封 或以其他形式 限制 房地產(chǎn)權(quán)利的。 (3)依法 收回 土地使用權(quán)的。 (4)共有房地產(chǎn) ，未經(jīng)其他共有人書面同意的。 (5)權(quán)屬有 爭議 的。 (6)未依法登記 領(lǐng)取 權(quán)屬證書的。 (7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當按照一定的程序，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)后，方可成交。 (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人 簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同 ； (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 90日內(nèi) 持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出 申請 ，并 申報成交價格 ； (3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關(guān)文件進行審查，并在 7日內(nèi) 做出是否受理申請的書面答復(fù)， 7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理； (4)房地產(chǎn)管理部門核實 申報的成交價格 ，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場 查勘和評估 ； (5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定 繳納有關(guān)稅費 ； (6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)， 核發(fā)權(quán)屬證書 。 （二）房地產(chǎn)抵押 房地產(chǎn)抵押的概念 房地產(chǎn)抵押 是指抵押人以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的 方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 抵押人 抵押權(quán)人 預(yù)購商品房貸款抵押 在建工程抵押 兩種特殊形式。 房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 (1)房地產(chǎn)抵押，可以 一并抵押 ，也可以 分割抵押 。 (2)以建筑物抵押的，房地 一并抵押 。 (3) 有 經(jīng)營期限 的企業(yè)抵押的，不應(yīng)當超過該企業(yè)的經(jīng)營 期限。 (4) 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，不得超過 剩余 年限 。 (5) 以共有的房地產(chǎn)抵押的， 共有人 的書面同意。 (6) 預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房 預(yù)售許可證 。 (7) 訂立抵押合同前抵押房地產(chǎn) 已出租 的，原租賃關(guān)系不 受該抵押權(quán)的影響。 (8) 訂立抵押合同時， 不得 在合同中約定抵押物的所有權(quán) 轉(zhuǎn)移為抵押權(quán)人所有的內(nèi)容。 (9) 抵押權(quán)設(shè)立后抵押房屋出租的，該 租賃關(guān)系 不得對抗 已登記的抵押權(quán)。抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有 約束力。 房地產(chǎn)抵押登記 當事人應(yīng)在抵押合同簽訂后的 30日內(nèi)，持下列文件到房 地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記： (1)抵押當事人的 身份證明 或法人資格證明； (2)抵押登記 申請書 ； (3)抵押合同 ； (4)《 國有土地使用證 》 、 《 房屋所有權(quán)證 》 或 《 房地產(chǎn) 權(quán)證 》 ，共有的房屋還應(yīng)提交 《 房屋共有權(quán)證 》 和其他共有 人同意抵押的證明； (5)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定 抵押權(quán)的文件 與證明材料； (6)可以證明抵押房地產(chǎn)價值的資料，抵押當事人議定的 抵押價值書面協(xié)議 或者房地產(chǎn)估價機構(gòu)出具的估價報告； (7)登記機關(guān)認為必要的其他文件。 對符合登記條件的應(yīng)在法定期限內(nèi)核準登記并頒發(fā) 他項 權(quán)利證書 。 房地產(chǎn)抵押的效力 抵押權(quán)為 價值權(quán) 而非 實體權(quán) 。 房地產(chǎn)抵押權(quán)的實現(xiàn) 抵押是一種民事法律關(guān)系，平等的法律地位。并應(yīng)符合 《 民法通則 》 、 《 擔(dān)保法 》 規(guī)定的 平等、自愿、等價、有償 的一般原則。 抵押合同 屬于 擔(dān)保合同 ，依照 主合同 履行債務(wù) 是債務(wù)人的義務(wù)。 協(xié)議 優(yōu)先受償 人民法院拍賣 變賣抵押房地產(chǎn) 順序清償 債權(quán)比例清償 抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅 （三）房屋租賃 房屋租賃的概念 房屋租賃 ， 狹義 地講，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 廣義 地講，房屋租賃包括房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動等幾種行為。 房屋租賃的分類 按房屋所有權(quán)的性質(zhì)，房屋租賃分為 公有房屋的租賃 和私有房屋的租賃 。 按房屋的使用用途，房屋租賃分為 住宅用房的租賃 和 非住宅用房 的租賃。其中，非住宅用房的租賃包括 辦公用房 和生產(chǎn)經(jīng)營用房 的租賃。 房屋租賃的條件 公民、法人或其他組織對 享有所有權(quán)的房屋 和國家授權(quán) 管理和經(jīng)營的房屋可以 依法出租 。 有下列情形之一的房屋不得出租： (1)未依法取得 《 房屋所有權(quán)證 》 的； (2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定 查封 或者以其他 形式 限制 房地產(chǎn)權(quán)利的； (3)共有房屋 未 取得 共有人同意 的； (4)權(quán)屬有 爭議 的； (5)屬于 違章建筑 的； (6)不符合 安全標準 的； (7)抵押 ，未經(jīng) 抵押權(quán)人同意 的； (8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門 有關(guān)規(guī)定 的。 房屋租賃的一般規(guī)定 （ 1）簽訂