【正文】 LOGO房地產(chǎn)交易知識及產(chǎn)權(quán)辦理呼和佳地銷售部房地產(chǎn)交易知識v第一節(jié) 商品房銷售v第二節(jié) 房地產(chǎn)交易概述v第三節(jié) 房地產(chǎn)購房流程v第四節(jié) 房地產(chǎn)交易形式v第五節(jié) 土地使用權(quán)出讓年限v第六節(jié) 土地使用權(quán)出讓程序v第七節(jié) 辦產(chǎn)權(quán)的流程及所需資料v商品房銷售分為現(xiàn)售和預(yù)售兩種v 商品房預(yù)售： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)付定金或房價款的行為。v 商品房預(yù)售實行許可制度。v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向市、縣房地產(chǎn)行政管理部門申請預(yù)售許可，取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 。未取得 《 商品房預(yù)售許可證 》 的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售，不得發(fā)布廣告。第一節(jié) 商品房銷售一、商品房預(yù)售知識 申請商品房預(yù)售的條件：1. 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2. 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上（商品房項目建設(shè)形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的五分之一以上）， 并確立施工進(jìn)度和竣工交付日期；4. 向縣以上人民政府房管部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售知識 辦理許可證須提交資料 ：v申請項目批文；v土地使用權(quán)證；v土地使用合同；v征地批文；v建設(shè)工程規(guī)劃許可證；v建設(shè)規(guī)劃紅線圖；v建筑總平圖；商品房預(yù)售知識辦理許可證須提交資料 ：v征地紅線圖；v營業(yè)執(zhí)照；v工程資金投入證明；v1建筑施工合同；v1施工計劃書；v1施工計劃書 (表格式反映 )；v1拆遷安置證明；v1商品房預(yù)售項目統(tǒng)一標(biāo)識； 商品房預(yù)售知識v五證：A《 國有土地使用證 》 B《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》C《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 D《 建設(shè)工程施工許可證 》E《 商品房預(yù)售許可證 》申請商品房預(yù)先登記統(tǒng)一標(biāo)識標(biāo)核 ：v 如何編立統(tǒng)一標(biāo)識 ：、樓宇名稱、樓號（以規(guī)劃局審批為準(zhǔn)）二、商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售 ： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。v 現(xiàn)房銷售和預(yù)售相比，現(xiàn)房的價格往往比期房高，現(xiàn)房看的見摸得著，對購房者來說相對風(fēng)險小，可以隨時交購房款、隨時入住?，F(xiàn)房銷售對開發(fā)商來說也是回收全部投資的一個重要環(huán)節(jié)。商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售的條件：v（一）出售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；v（二）取得土地使用權(quán)證書或使用土地的批準(zhǔn)文件；v（三）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；v（四）已通過竣工驗收；v（五）拆遷安置已經(jīng)落實；v（六）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊等配套設(shè)施具備交付使用條件，其他配套設(shè)施和公共設(shè)備具備交付使用條件或已確定施工進(jìn)度和交付日期；v（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。 三 、商品房交易的相關(guān)知識v ⑴ 商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： v ① 當(dāng)事人名稱和姓名、住所； ② 商品房基本情況； ③ 商品房的銷售方式； ④ 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； ⑤ 交付使用條件及日期； ⑥ 裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾； ⑦ 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； ⑧ 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； ⑨ 面積差異的處理方式； ⑩ 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； ⑾ 解決爭議的辦法； ⑿ 違約責(zé)任； ⒀ 雙方約定的其他事項。商品房交易的相關(guān)知識v⑵ 計價方式 v商品房銷售可以按套 (單元 )計價，也可以按套內(nèi)建筑面積或按建筑面積計價等三種方式進(jìn)行。按照我國現(xiàn)行的房屋權(quán)屬登記的有關(guān)規(guī)定，房屋權(quán)屬登記中對房屋的面積按建筑面積進(jìn)行登記，但按套、套內(nèi)建筑面積計價并不影響用建筑面積進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記。 v商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成， 套內(nèi)建筑面積部分為獨立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為共有產(chǎn)權(quán)， 買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套 (單元 ) 計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。 商品房交易的相關(guān)知識v（ 3）、 誤差的處理方式 v 按套內(nèi)建筑面積或者建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中載明合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差的處理方式，面積誤差比是產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積之差與合同約定面積之比，公式為：v 面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積 ? 合同約定面積） /合同約定面積 100 %v 合同未作約定的，按以下原則處理： v ① 面積誤差比絕對值在 3%以內(nèi) (含 3%)的，據(jù)實結(jié)算房價款； v ② 面積誤差比絕對值超過 3%時，買受人有權(quán)退房。買受人退房的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在買受人提出退房日期 30 日內(nèi)將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在 3%之內(nèi) (含 3%)的房價款由買受人補足；超出 3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3%(含 3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過 3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。v 按建筑面積計價的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑積均發(fā)生誤差時的處理方式 。 商品房交易相關(guān)知識v 買方支付定金并簽定認(rèn)購商品房協(xié)議后對所購商品房不滿意的，不是買方單方面原因?qū)е潞贤瑹o法簽定的，買方有權(quán)要求退回定金；若屬于買方單方面違約的，開發(fā)商有權(quán)不退還定金。v 買受人應(yīng)當(dāng)按合同約定的付款時間，將商品房預(yù)售款直接存入商品房預(yù)售款專用帳戶，憑銀行出具的存款憑證，向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)換領(lǐng)正式發(fā)票。v 商品房預(yù)售合同實行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，不得對抗善意第三人。v 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預(yù)售合同備案時，應(yīng)當(dāng)同時附送銀行出具給買受人的首期商品房預(yù)售款額存入專用帳戶的憑證。v 因變更規(guī)劃許可證規(guī)定內(nèi)容給買受人的權(quán)益造成損失的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予相應(yīng)的補償。v 買受人應(yīng)當(dāng)自預(yù)售的商品房交付使用之日起九十日內(nèi)，持有關(guān)材料到房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供權(quán)屬登記所必需的相關(guān)證明等文件第 二節(jié) 房地產(chǎn)交易概述v 一、房地產(chǎn)交易的概念及基本制度v （一）房地產(chǎn)交易的概念v 所謂交易，通常是指買賣的意思。但房地產(chǎn)交易，并非單指房地產(chǎn)買賣，而是具有與一般商品交易不同的含義v 房地產(chǎn)交易：應(yīng)該指土地出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃 典當(dāng)?shù)确康禺a(chǎn)市場行為。v （二）房地產(chǎn)交易行為和原則v 房地產(chǎn)交易行為是平等的民事主體之間的民事行為。v 國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓，也是一種民事行為 v 交易原則：自愿、公平、誠實信用等原則及房地產(chǎn)權(quán)利主體一致原則v （三）房地產(chǎn)管理基本制度 我國 《 城市房地產(chǎn)管理法 》 對房地產(chǎn)管理規(guī)定了五項基本制度、五種合同、五種登記備案制度和五種證書，這些構(gòu)成我國房地產(chǎn)管理的基本制度體系。房地產(chǎn)交易概述v 五項重要的基本制度： ① 國有土地有償、有限期使用制度； ② 房地產(chǎn)價格評估制度； ③ 房地產(chǎn)成交價格申報制度； ④ 房地產(chǎn)評估人員資格認(rèn)證制度； ⑤ 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。v 五種合同： ① 土地使用權(quán)出讓合同； ② 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同； ③ 商品房預(yù)售合同； ④ 房地產(chǎn)抵押合同； ⑤ 房屋租賃合同。 v 五種登記備案制度： ① 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的設(shè)立登記制度； ② 商品房預(yù)售合同登記備案制度； ③ 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押或變更時的房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度； ④ 房屋租賃合同登記備案制度； ⑤ 土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的取得登記制度。v 五種證書： ① 土地使用權(quán)證書； ② 房屋所有權(quán)證書； ③ 房地合一的房地產(chǎn)權(quán)證書； ④ 房地產(chǎn)估價師資格證書； ⑤ 商品房預(yù)售許可證書。一 、 房地產(chǎn) 類型房產(chǎn)的類型分為 ：v 使用權(quán)房：使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。 v 單位產(chǎn)權(quán)房：是指產(chǎn)權(quán)屬于單位所有的房屋，也稱系統(tǒng)產(chǎn)權(quán)房、系統(tǒng)房。v 廉租房：是指政府以租金補貼或?qū)嵨锱渥獾姆绞?，向符合城?zhèn)居民最低