【正文】 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人預(yù)付定金或房?jī)r(jià)款的行為。第一節(jié) 商品房銷售一、商品房預(yù)售知識(shí) 申請(qǐng)商品房預(yù)售的條件：1. 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2. 有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25％以上（商品房項(xiàng)目建設(shè)形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的五分之一以上）， 并確立施工進(jìn)度和竣工交付日期；4. 向縣以上人民政府房管部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售知識(shí) 辦理許可證須提交資料 ：v申請(qǐng)項(xiàng)目批文；v土地使用權(quán)證；v土地使用合同；v征地批文；v建設(shè)工程規(guī)劃許可證；v建設(shè)規(guī)劃紅線圖；v建筑總平圖；商品房預(yù)售知識(shí)辦理許可證須提交資料 ：v征地紅線圖；v營(yíng)業(yè)執(zhí)照；v工程資金投入證明；v1建筑施工合同；v1施工計(jì)劃書；v1施工計(jì)劃書 (表格式反映 )；v1拆遷安置證明；v1商品房預(yù)售項(xiàng)目統(tǒng)一標(biāo)識(shí)； 商品房預(yù)售知識(shí)v五證：A《 國(guó)有土地使用證 》 B《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》C《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 D《 建設(shè)工程施工許可證 》E《 商品房預(yù)售許可證 》申請(qǐng)商品房預(yù)先登記統(tǒng)一標(biāo)識(shí)標(biāo)核 ：v 如何編立統(tǒng)一標(biāo)識(shí) ：、樓宇名稱、樓號(hào)（以規(guī)劃局審批為準(zhǔn)）二、商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售 ： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。 三 、商品房交易的相關(guān)知識(shí)v ⑴ 商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： v ① 當(dāng)事人名稱和姓名、住所； ② 商品房基本情況； ③ 商品房的銷售方式； ④ 商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間； ⑤ 交付使用條件及日期； ⑥ 裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾； ⑦ 供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； ⑧ 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； ⑨ 面積差異的處理方式； ⑩ 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； ⑾ 解決爭(zhēng)議的辦法； ⑿ 違約責(zé)任； ⒀ 雙方約定的其他事項(xiàng)。按套 (單元 ) 計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在 3%(含 3%)以內(nèi)部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對(duì)值超過 3%的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。v 商品房預(yù)售合同實(shí)行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預(yù)售合同，不得對(duì)抗善意第三人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助，并提供權(quán)屬登記所必需的相關(guān)證明等文件第 二節(jié) 房地產(chǎn)交易概述v 一、房地產(chǎn)交易的概念及基本制度v （一）房地產(chǎn)交易的概念v 所謂交易，通常是指買賣的意思。房地產(chǎn)交易概述v 五項(xiàng)重要的基本制度： ① 國(guó)有土地有償、有限期使用制度； ② 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度； ③ 房地產(chǎn)成交價(jià)格申報(bào)制度； ④ 房地產(chǎn)評(píng)估人員資格認(rèn)證制度； ⑤ 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。一 、 房地產(chǎn) 類型房產(chǎn)的類型分為 ：v 使用權(quán)房：使用權(quán)房是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。v 二手房：新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為 “一手 ”，第二次交易則為 “二手 ”。購(gòu)買期房也就是購(gòu)房者購(gòu)買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。v 外銷商品房：是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，取得了外銷商品房預(yù)（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國(guó)內(nèi)外（含港、澳、臺(tái)）的企業(yè)，其他組織和個(gè)人。v 1經(jīng)濟(jì)適用房：是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、或采光不足，或是樓層不佳、為處兩級(jí)，其中一層大多不帶小花園，且遮擋較嚴(yán)重。v 房屋重置價(jià)格是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級(jí)的房屋，在某一基準(zhǔn)日期開發(fā)建設(shè)所建設(shè)所發(fā)生的必要支出及應(yīng)當(dāng)獲得的利潤(rùn)。 v 衡量家庭償還貸款的能力。 v 準(zhǔn)備必要的咨詢服務(wù)費(fèi)用，如公證費(fèi)、律師咨詢費(fèi)等 （ 2）收集購(gòu)房信息、進(jìn)行實(shí)地調(diào)查v 從報(bào)紙、電視、雜志、房地產(chǎn)交易會(huì)和親朋好友及房地產(chǎn)中介等多種渠道盡可能授集所有關(guān)于期房和現(xiàn)房的資料，從中比較、挑選出自己滿意的樓盤，全面了解其地理位置、環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集度、生活便利度、附近的學(xué)校、醫(yī)院等，對(duì)其有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)。 （ 3）簽訂認(rèn)購(gòu)書，交納定金 v 簽訂認(rèn)購(gòu)書是商品房銷售程序中買賣雙方進(jìn)行的第一個(gè)實(shí)質(zhì)性環(huán)節(jié)，買賣雙方所要簽定的認(rèn)購(gòu)書的主要內(nèi)容包括：認(rèn)購(gòu)物業(yè)、房?jī)r(jià)（戶型、面積、單位價(jià)格（幣種）、總價(jià)）、付款方式（一次付款、分期付款、按揭付款）、認(rèn)購(gòu)條件（簽定認(rèn)購(gòu)書應(yīng)注意事項(xiàng)、定金、簽訂正式合同的時(shí)間、付款地點(diǎn)、帳戶、簽約地點(diǎn)）等。 （ 4）簽訂商品房買賣合同v 這是整個(gè)過程中最關(guān)鍵的一個(gè)環(huán)節(jié)，購(gòu)房者的權(quán)利和義務(wù)盡在其中。 v 補(bǔ)充協(xié)議通常包括的條款有： 限制買方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款； 　 賣方因不可抗力延期交房免責(zé)條款（包括供氣、供暖等）； 　 房屋實(shí)際交付后，賣方免除損害責(zé)任條款； 　 不可抗力對(duì)房屋造成損害，賣方免責(zé)條款； 　 具體轉(zhuǎn)讓條款。每位發(fā)展商都有其物業(yè)管理公司，購(gòu)房者應(yīng)與物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理公約，在簽約前，購(gòu)房者要對(duì)公約仔細(xì)研究，充分了解自己所享受的權(quán)利和被要求承擔(dān)的義務(wù)。 v在此值得一提的是，在辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)，要填寫 “房屋產(chǎn)權(quán)申請(qǐng)表 ”和 “土地使用權(quán)申請(qǐng)表 ”。商品房的價(jià)格相對(duì)人們的收入太高，從整體上看， 我國(guó)城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。（ 2）面積v購(gòu)買商品房時(shí)，面積是一個(gè)復(fù)雜而又敏感的問題。（ 3）地段 v開發(fā)商品建筑的標(biāo)準(zhǔn)、檔次與地段的等級(jí)成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購(gòu)房時(shí)，只要經(jīng)濟(jì)條件許可，總是率先選擇市中心住宅。住房當(dāng)然離上班地點(diǎn)越近越好，如果由于各種原因不得不在遠(yuǎn)離上班地點(diǎn)的地段購(gòu)房，則應(yīng)了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠(yuǎn)的將來將會(huì)得到緩解。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標(biāo)，也有達(dá)到最佳的使用效果的面積指標(biāo)。除朝向外，還應(yīng)考慮開窗時(shí)所面對(duì)的環(huán)境，即窗景，窗景應(yīng)趨利避害，趨優(yōu)避劣。 （ 8）居住環(huán)境v居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。（ 9）建筑質(zhì)量v在選購(gòu)商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。因此，一棟建v成的商品住宅樓是否有 《 質(zhì)檢合格證書 》 ，也是其質(zhì)量好壞的一個(gè)標(biāo)志。（ 12）其它考慮因素v除以上應(yīng)考慮因素外，在選房過程中還應(yīng)考慮到其余眾多因素，如地區(qū)升值潛力、社會(huì)治安、文化環(huán)境、親情因素等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓v房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類v 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：v (1)達(dá)不到轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)（開發(fā)房地產(chǎn)）不得轉(zhuǎn)讓。v (5)權(quán)屬有爭(zhēng)議的。v (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；v (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；v (3)房地產(chǎn)管理部門對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在 7日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書面答復(fù)， 7日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意受理；v (4)房地產(chǎn)管理部門核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；v (5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；v (6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。（ 2）法定繼承子女應(yīng)包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有撫養(yǎng)關(guān)系的繼子女；父母包括生父母、養(yǎng)父母和有撫養(yǎng)關(guān)系的繼父母；兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父異母、同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有撫養(yǎng)關(guān)系的繼兄弟姐妹。遺囑人未保留上述繼承人遺產(chǎn)份額的，處理遺產(chǎn)時(shí)，應(yīng)為該繼承人留下必要的財(cái)產(chǎn)，所剩余部分才可參照遺囑繼承人的原則處理?！?取件（公告另加 35天）二、準(zhǔn)備材料：公證時(shí)： 贈(zèng)與合同 贈(zèng)與物清單及所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、存單等 贈(zèng)與物為共有財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)提供共有人同意將財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與他人的書面意見；贈(zèng)與物為集體所有的，應(yīng)提交該集體組織成員同意贈(zèng)與的書面意見；贈(zèng)與物為全民所有的，應(yīng)提交國(guó)有資產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)贈(zèng)與的文件