【正文】 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人預付定金或房價款的行為。第一節(jié) 商品房銷售一、商品房預售知識 申請商品房預售的條件：1. 交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；2. 有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的 25％以上（商品房項目建設形象進度達到總層數(shù)的五分之一以上）， 并確立施工進度和竣工交付日期；4. 向縣以上人民政府房管部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證商品房預售知識 辦理許可證須提交資料 ：v申請項目批文；v土地使用權(quán)證；v土地使用合同；v征地批文；v建設工程規(guī)劃許可證；v建設規(guī)劃紅線圖；v建筑總平圖；商品房預售知識辦理許可證須提交資料 ：v征地紅線圖；v營業(yè)執(zhí)照；v工程資金投入證明；v1建筑施工合同；v1施工計劃書；v1施工計劃書 (表格式反映 )；v1拆遷安置證明；v1商品房預售項目統(tǒng)一標識； 商品房預售知識v五證：A《 國有土地使用證 》 B《 建設用地規(guī)劃許可證 》C《 建設工程規(guī)劃許可證 》 D《 建設工程施工許可證 》E《 商品房預售許可證 》申請商品房預先登記統(tǒng)一標識標核 ：v 如何編立統(tǒng)一標識 ：、樓宇名稱、樓號（以規(guī)劃局審批為準）二、商品房現(xiàn)售 商品房現(xiàn)售 ： 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。 三 、商品房交易的相關知識v ⑴ 商品房買賣合同應包括以下主要內(nèi)容： v ① 當事人名稱和姓名、住所； ② 商品房基本情況； ③ 商品房的銷售方式； ④ 商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間； ⑤ 交付使用條件及日期； ⑥ 裝飾、裝修標準承諾； ⑦ 供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權(quán)益、責任； ⑧ 公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； ⑨ 面積差異的處理方式； ⑩ 辦理產(chǎn)權(quán)登記有關事宜； ⑾ 解決爭議的辦法； ⑿ 違約責任； ⒀ 雙方約定的其他事項。按套 (單元 ) 計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在 3%(含 3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人；絕對值超過 3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。v 商品房預售合同實行備案制度，未經(jīng)登記備案的商品房預售合同，不得對抗善意第三人。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當予以協(xié)助，并提供權(quán)屬登記所必需的相關證明等文件第 二節(jié) 房地產(chǎn)交易概述v 一、房地產(chǎn)交易的概念及基本制度v （一）房地產(chǎn)交易的概念v 所謂交易，通常是指買賣的意思。房地產(chǎn)交易概述v 五項重要的基本制度： ① 國有土地有償、有限期使用制度； ② 房地產(chǎn)價格評估制度； ③ 房地產(chǎn)成交價格申報制度； ④ 房地產(chǎn)評估人員資格認證制度； ⑤ 土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。一 、 房地產(chǎn) 類型房產(chǎn)的類型分為 ：v 使用權(quán)房：使用權(quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標準出租給居民的公有住房。v 二手房：新建的商品房進行第一次交易時為 “一手 ”，第二次交易則為 “二手 ”。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項目。v 外銷商品房：是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設的，取得了外銷商品房預（銷）售許可證的房屋，外銷商品房可以出售給國內(nèi)外（含港、澳、臺）的企業(yè)，其他組織和個人。v 1經(jīng)濟適用房：是指以微利價出售給廣大中低收入家庭的商品房。開發(fā)商經(jīng)過正常的銷售后剩下了少量沒有競爭力的房子，這些房子或朝向不好、或采光不足，或是樓層不佳、為處兩級，其中一層大多不帶小花園，且遮擋較嚴重。v 房屋重置價格是不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)、不同檔次或等級的房屋，在某一基準日期開發(fā)建設所建設所發(fā)生的必要支出及應當獲得的利潤。 v 衡量家庭償還貸款的能力。 v 準備必要的咨詢服務費用，如公證費、律師咨詢費等 （ 2）收集購房信息、進行實地調(diào)查v 從報紙、電視、雜志、房地產(chǎn)交易會和親朋好友及房地產(chǎn)中介等多種渠道盡可能授集所有關于期房和現(xiàn)房的資料，從中比較、挑選出自己滿意的樓盤，全面了解其地理位置、環(huán)境、商業(yè)網(wǎng)點密集度、生活便利度、附近的學校、醫(yī)院等，對其有一個感性認識。 （ 3）簽訂認購書，交納定金 v 簽訂認購書是商品房銷售程序中買賣雙方進行的第一個實質(zhì)性環(huán)節(jié)，買賣雙方所要簽定的認購書的主要內(nèi)容包括：認購物業(yè)、房價（戶型、面積、單位價格（幣種）、總價）、付款方式（一次付款、分期付款、按揭付款）、認購條件（簽定認購書應注意事項、定金、簽訂正式合同的時間、付款地點、帳戶、簽約地點）等。 （ 4）簽訂商品房買賣合同v 這是整個過程中最關鍵的一個環(huán)節(jié)，購房者的權(quán)利和義務盡在其中。 v 補充協(xié)議通常包括的條款有： 限制買方擅自改變室內(nèi)結(jié)構(gòu)條款； 　 賣方因不可抗力延期交房免責條款（包括供氣、供暖等）； 　 房屋實際交付后，賣方免除損害責任條款； 　 不可抗力對房屋造成損害，賣方免責條款； 　 具體轉(zhuǎn)讓條款。每位發(fā)展商都有其物業(yè)管理公司，購房者應與物業(yè)管理公司或業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理公約，在簽約前，購房者要對公約仔細研究，充分了解自己所享受的權(quán)利和被要求承擔的義務。 v在此值得一提的是，在辦理產(chǎn)權(quán)證時，要填寫 “房屋產(chǎn)權(quán)申請表 ”和 “土地使用權(quán)申請表 ”。商品房的價格相對人們的收入太高，從整體上看， 我國城鎮(zhèn)居民絕大多數(shù)還屬于中低收入者。（ 2）面積v購買商品房時，面積是一個復雜而又敏感的問題。（ 3）地段 v開發(fā)商品建筑的標準、檔次與地段的等級成正比，即好的地段檔次高，一般地段為一般檔次，很多人在購房時，只要經(jīng)濟條件許可，總是率先選擇市中心住宅。住房當然離上班地點越近越好，如果由于各種原因不得不在遠離上班地點的地段購房，則應了解是否有便捷的交通，或者目前交通不很方便，不遠的將來將會得到緩解。各類功能空間即有滿足基本要求的面積指標，也有達到最佳的使用效果的面積指標。除朝向外，還應考慮開窗時所面對的環(huán)境，即窗景，窗景應趨利避害，趨優(yōu)避劣。 （ 8）居住環(huán)境v居住環(huán)境的舒適程度往往是衡量住宅單詞的最重要的因素，也決定著商品住宅升值潛力的大小。（ 9）建筑質(zhì)量v在選購商品房過程中，最難以把握的就是質(zhì)量問題；在日后使用過程中，使人感到煩惱最多的也是質(zhì)量問題。因此，一棟建v成的商品住宅樓是否有 《 質(zhì)檢合格證書 》 ，也是其質(zhì)量好壞的一個標志。（ 12）其它考慮因素v除以上應考慮因素外，在選房過程中還應考慮到其余眾多因素，如地區(qū)升值潛力、社會治安、文化環(huán)境、親情因素等。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓v房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的分類v 根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：v (1)達不到轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)（開發(fā)房地產(chǎn)）不得轉(zhuǎn)讓。v (5)權(quán)屬有爭議的。v (1)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；v (2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后 90日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；v (3)房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在 7日內(nèi)做出是否受理申請的書面答復， 7日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；v (4)房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；v (5)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；v (6)房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。（ 2）法定繼承子女應包括婚生子女、非婚生子女、養(yǎng)子女和有撫養(yǎng)關系的繼子女；父母包括生父母、養(yǎng)父母和有撫養(yǎng)關系的繼父母；兄弟姐妹包括同父母的兄弟姐妹、同父異母、同母異父的兄弟姐妹、養(yǎng)兄弟姐妹、有撫養(yǎng)關系的繼兄弟姐妹。遺囑人未保留上述繼承人遺產(chǎn)份額的，處理遺產(chǎn)時，應為該繼承人留下必要的財產(chǎn)，所剩余部分才可參照遺囑繼承人的原則處理?！?取件（公告另加 35天）二、準備材料：公證時： 贈與合同 贈與物清單及所有權(quán)證明，如房產(chǎn)證、存單等 贈與物為共有財產(chǎn)的，應提供共有人同意將財產(chǎn)贈與他人的書面意見；贈與物為集體所有的，應提交該集體組織成員同意贈與的書面意見；贈與物為全民所有的，應提交國有資產(chǎn)管理部門批準贈與的文件