【文章內(nèi)容簡介】 和服務業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對價格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動的減少。（2）金融政策風險。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。20世紀90年代初我國房地產(chǎn)投資過熱，但中央銀行銀根不緊，利率過低，并一味放寬貸款條件以鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，導致流通中貨幣增長過快，地皮、建材供不應求，價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)價格上漲，超過社會購買者有效需求和購買力，致使許多樓房積壓。2008年，為了抑制國內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟調(diào)控政策，銀根緊縮，導致大量房地產(chǎn)施工不足。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較長的時間投入的資金無法收回，資金缺乏，樓宇無法按時完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量樓盤積壓。2009年6月央行發(fā)布名為《關于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》（121號文），對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等8大方面作了嚴格規(guī)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準入門檻，使那些主要靠銀行貸款進行投資的企業(yè)面臨著前所未有的風險。（3）土地政策風險。房地產(chǎn)開發(fā)建設以土地為載體，土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風險。（4）稅收政策風險。稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具，稅收手段的應用更是直接速成。房地產(chǎn)投資中，各種稅費名目繁多，占開發(fā)成本的相當大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風險。（5）城市規(guī)劃風險。城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等，更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此，房地產(chǎn)商能不能及早預測當?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標，選擇到增值潛力較大的合適地塊，是決定項目開發(fā)成敗的核心因素。（1）市場供求風險。市場供應量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標的動態(tài)性和不確定性，導致供需的動態(tài)性和不確定性，進而極易導致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風險；反過來，市場供需不平衡會導致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風險。所以說，任何一項投資都必須始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項目建設周期一般需要1～3年，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關注市場行情的變化，預測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準確與否，直接關系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實現(xiàn)。（2）通貨風險。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風險。膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求，房地產(chǎn)價格下跌，給房地產(chǎn)投資者帶來損失；膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求，對房地產(chǎn)投資有利。但當通貨膨脹率的大幅度上升會引起各種建筑材料價格上升，以及勞動力和管理費用的上升，會大大增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本和經(jīng)營成本。由于社會經(jīng)濟發(fā)展的不均衡性，各個國家、不同地區(qū)的社會環(huán)境各異，這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風險因素，同一風險因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風險具有比較明顯的地域性。而房地產(chǎn)項目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發(fā)區(qū)域社會環(huán)境風險對于房地產(chǎn)項目投資決策具有更重要的意義。從房地產(chǎn)周期理論可知，項目開發(fā)時機也存在著一定的風險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟的影響，因此經(jīng)濟發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機的主要因素。在經(jīng)濟發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場有不斷上升的趨勢，此時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當經(jīng)濟不景氣時，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導致巨額資金占用和成本上升，預期的收益變成了實際的虧損。所以說，風險與開發(fā)時機的選擇密切相關。投資決策階段潛在的風險最難預測、最難消除。土地獲取階段風險也不容忽視。一旦決定投資便進入了土地的獲取階段。在此階段，征地拆遷耗資費神，風險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補償?shù)壬鐣栴}，一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟的原因，可能不愿意出售。因此征地拆遷很難順利進行，最終投資者不得不付出比預期更多的金錢和時間，承受更大的機會成本。在土地獲取階段，風險還可能來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設計指標認可的不確定性。時間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項目建設階段的三大管理核心，也是三大風險因素。管理不當，將會使企業(yè)面臨工期拖延風險、質(zhì)量風險和成本風險。工期一旦被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機，如已預售，會承擔逾期交付的違約損失、信譽損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項目及早完工，以避免工期拖延帶來的風險。質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項目的適用性、可靠性、經(jīng)濟性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。消費者重視房屋的物理質(zhì)量，更強調(diào)房屋的效用。承包商施工技術水平落后、偷工減料，建筑結構有安全隱患等，是造成項目質(zhì)量風險的主要因素；房屋設計和戶型結構未充分考慮潛在消費者功能需求，也房屋質(zhì)量不佳的重要方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。房地產(chǎn)項目開發(fā)成本風險源于開發(fā)的各個階段。建設前期對項目成本的影響程度達95%～100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設計中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進行優(yōu)化優(yōu)選設計，都會導致生產(chǎn)成本的增加，在建設期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術標準，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻非常重要的一個環(huán)節(jié)。項目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應盡快將商品房租售出去以實際回收資金并獲取利潤；相反，已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。營銷策劃是經(jīng)營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實現(xiàn)。在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中，定價最關鍵，因為消費者對價格最敏感。價格過高遠離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響風房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽風險。對房地產(chǎn)投資來講，營銷策劃（尤其是定價）是生死攸關的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理的水平關系到企業(yè)的聲譽和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務，即物業(yè)管理。不良的售后服務以及不合的得物業(yè)管理收費都是導致企業(yè)信譽不佳、難以發(fā)展的重要原因。其他風險有很大的不確定性。其中包括不可抗力的疾病、戰(zhàn)爭、自然災害（如雪災、地震）以及由人們的過失或故意行為所致的災害等等。這些風險發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。第3章 房地產(chǎn)投資風險的防范與處理方法 在分析和量化了房地產(chǎn)投資風險的各種因素后，就應該考慮對風險進行防范和控制，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預期損失。事中控制和事后控制，涵蓋風險回避、風險預控、風險組合、風險轉(zhuǎn)移和風險自留等措施。本章先對幾種防范和控制房地產(chǎn)投資風險的措施作了分析的基礎上，然后分別從企業(yè)微觀和政府宏觀角度提出風險控制的對策。 風險回避所謂風險回避，是指投資者在對一些投資項目進行全面分析后做出的放棄這些項目投資的決定。風險回避策略在有效地防止投資者可能遭受的損失的同時，也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風險對策措施。一般來說，投資者只有在迫不得已的情況下，才使用風險回避對策。例如，某種特定風險所帶來的損失頻率和損失程度相當高?；蛘咴谔幚盹L險時，應用其他所有風險管理對策所需要的成本相當大，甚至能超過其獲得的總收益。不同的投資者有不同的風險偏好。根據(jù)對風險所采取的不同態(tài)度，我們將投資主體分為三種類型:風險厭惡型、風險中性型和風險喜好型。投資者應根據(jù)自己的風險偏好來選擇投資項目。房地產(chǎn)投資項目種類較多，它們的風險程度大小不一。有的風險大些，可能遭遇到的不確定性因素也較多，而有些投資項目的風險較小，選擇風險較小的投資項目，可以使投資收益得到有效的保證。只挑選那些結果很有把握的機會，可大大減少投資結果本身的不確定性。這種策略的一種不良后果是得到高額利潤的機會也被減少了，預期收益隨風險大小增減是自由市場的一個不可避免的特性。風險的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預防風險。而做好市場研究是這種積極的辦法之一。風險在房地產(chǎn)投資活動中就是投資者的設想和實際結果之間不一致的可能性。要降低這種可能性就需要做出比較正確的假設，而正確的假設只能通過市場調(diào)查，盡可能獲取詳盡的信息，然后作充分的市場研究才能做到。在投資過程中的收益和支出的預測，資金的機會成本和市場價值的估算等，都是從市場研究中得到的。全面的市場現(xiàn)狀調(diào)查、客觀的需求供給增長預測、嚴謹?shù)奈磥砉┬枞笨诜治龆际墙⒃诳茖W手段基礎之上，單憑主觀臆測做出的可行性研究是風險發(fā)生的必要因素。投資者關于投資環(huán)境的信息越多，信息質(zhì)量越高，那么投資者所作的預想可能越準確。對市場信息的細致研究，會導致對開發(fā)過程和經(jīng)營成果的較準確的估計，從而使風險在事先就得到很好的控制。風險轉(zhuǎn)移就是將各種風險因素采用一定措施轉(zhuǎn)移出去。一般來說，風險轉(zhuǎn)移的形式有三種:一種是作為風險控制措施的風險轉(zhuǎn)移，既通過契約或合同將損失的財務負擔和法律責任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，以達到降低風險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的，包括將承擔有風險的財產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移給別人和將風險本身轉(zhuǎn)移給其他人。另一種是作為風險財務措施的非保險風險轉(zhuǎn)移，既尋求外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財務負擔轉(zhuǎn)移給其他人，這種方式包括轉(zhuǎn)移財務責任和發(fā)行房地產(chǎn)投資公司股票。第三種形式是保險轉(zhuǎn)移，保險是由保險人或保險公司對被保險的經(jīng)濟損失所提供的保障，是被保險人以合同的形式將各種自然災害、意外事故等可能造成的各種損失轉(zhuǎn)移給保險公司。房地產(chǎn)投資風險的轉(zhuǎn)移方法主要有:契約型轉(zhuǎn)移、項目資金證券化、投保轉(zhuǎn)移等。1．契約型轉(zhuǎn)移。 在房地產(chǎn)投資中，契約型的轉(zhuǎn)移主要包括預售、預租、出租一定年限的使用權、項目工程出包、分包等方式。（1）預售、預租。在房地產(chǎn)投資過程中，預期的房地產(chǎn)價格和需求量是在項目開發(fā)前根據(jù)市場情況預測的，但在項目長時間的開發(fā)期內(nèi)，市場的變化具有不確定性，因此待項目完工推出時其市場狀況與預測的想必可能已經(jīng)疲軟，這時投資者會因此承擔較大的風險。如果投資者在開發(fā)過程中采取了預售、預租這兩種銷售方式就可以講風險轉(zhuǎn)移出去:第一，把價格下降、租金下降帶來的風險轉(zhuǎn)移給了客戶、承租人。第二，把物業(yè)空置帶來的風險轉(zhuǎn)移給了客戶、承租人。（2）出售一定年限的物業(yè)使用權。出售一定年限的物業(yè)使用權實際上是房地產(chǎn)融資的一種方式，投資者實在不愿意出售開發(fā)物業(yè)又不愿承擔抵押貸款的債務壓力但又不得不利用該物業(yè)來籌集大量資金的一種較好的方法。其做法是把物業(yè)一定年限的使用權出售出去，到期后投資者收回物業(yè)的使用權。這種做法一般多見于商業(yè)物業(yè)，且出售的年限較長。出售一定年限的物業(yè)使用權可以為投資者籌集大量資金，而且也能為投資者轉(zhuǎn)移不少風險。第一，出售一定年限的物業(yè)使用權可以把在出售期間因物業(yè)租金下跌、空置率增加引起的風險轉(zhuǎn)移出去。第二，出售一定年限的商業(yè)物業(yè)，尤其是商場、酒店物流也可以把經(jīng)營期內(nèi)必經(jīng)的非正常經(jīng)營期所引起的風險，或因經(jīng)營管理不善造成的非正常經(jīng)營期人為延長而引起的風險轉(zhuǎn)移出去，等到其使用權收回時，經(jīng)營狀況已走了正常經(jīng)營的軌道。（3）項目工程出包與分包。項目工程出包與分包是投資者與承包商簽訂合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進行施工建設。投資者使用這種方法可以把因工期延長、建筑施工質(zhì)量低下引起的風險轉(zhuǎn)移給承保商。采用項目工程出包和分包方法轉(zhuǎn)移風險必須注意以下幾個問題:1)承包合同中必須明確規(guī)定雙方權利和義務。承包合同必須是經(jīng)過公正的具有法律效力的協(xié)議。2)選擇適當?shù)暮贤问?。嚴格控制承包費用因合同形式不得當，或具體條款不嚴密，避免因此產(chǎn)生的建筑成本上升而引起的風險。3)明確經(jīng)濟責任，規(guī)定延誤工期、建筑施工質(zhì)量低下或其他違約情況的處罰辦法。2．房地產(chǎn)項目資金證券化 。房地產(chǎn)項目資金證券化是指房地產(chǎn)項目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價證券的形態(tài)，使投資者與標的物之間有直接的物權關系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r證券為承擔形式的債權債務關系。房地產(chǎn)項目資金證券化能較好的轉(zhuǎn)移風險。房地產(chǎn)項目資金