【文章內(nèi)容簡介】 和服務(wù)業(yè)、樓宇市場的繁榮；政府通過產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，降低房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位，緊縮投資于房地產(chǎn)業(yè)的資金將會減少房地產(chǎn)商品市場的活力，給房地產(chǎn)投資商帶來損失。這種損失不一定體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的絕對價格降低上，主要體現(xiàn)為市場交易活動的減少。（2）金融政策風(fēng)險。房地產(chǎn)投資絕大部分依靠銀行貸款而進(jìn)行，國家金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有著不可替代的影響。20世紀(jì)90年代初我國房地產(chǎn)投資過熱，但中央銀行銀根不緊，利率過低，并一味放寬貸款條件以鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)，導(dǎo)致流通中貨幣增長過快，地皮、建材供不應(yīng)求，價格上漲，房地產(chǎn)開發(fā)成本加大，房地產(chǎn)價格上漲，超過社會購買者有效需求和購買力，致使許多樓房積壓。2008年，為了抑制國內(nèi)通貨膨脹，中央采取宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，銀根緊縮，導(dǎo)致大量房地產(chǎn)施工不足。由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較長的時間投入的資金無法收回，資金缺乏，樓宇無法按時完工，有的被迫緩建、停建，從而使大量樓盤積壓。2009年6月央行發(fā)布名為《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號文），對房地產(chǎn)開發(fā)資金貸款、土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房貸款等8大方面作了嚴(yán)格規(guī)定，提高房地產(chǎn)企業(yè)貸款準(zhǔn)入門檻，使那些主要靠銀行貸款進(jìn)行投資的企業(yè)面臨著前所未有的風(fēng)險。（3）土地政策風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)以土地為載體，土地政策的變化勢必對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重要影響。土地產(chǎn)權(quán)制度的變更、不確定，不同的土地取得方式（公開拍賣、招標(biāo)和協(xié)議房市）、土地調(diào)控制度以及不同的土地政策執(zhí)行力度都會帶來房地產(chǎn)投資風(fēng)險。（4）稅收政策風(fēng)險。稅收政策的變化對房地產(chǎn)投資影響重大。稅收政策和土地調(diào)控政策是市場經(jīng)濟(jì)條件下政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的兩個有力工具，稅收手段的應(yīng)用更是直接速成。房地產(chǎn)投資中，各種稅費(fèi)名目繁多，占開發(fā)成本的相當(dāng)大的比例，因此，一旦提高稅率，房地產(chǎn)商將面臨巨大成本風(fēng)險。（5）城市規(guī)劃風(fēng)險。城市規(guī)劃除了涉及到規(guī)劃指標(biāo)和用途的相容性、容積率、建筑覆蓋率、建筑限高等，更重要的是通過城市規(guī)劃布局調(diào)整和城區(qū)功能調(diào)整、交通的變化等來對房地產(chǎn)業(yè)帶來影響因此，房地產(chǎn)商能不能及早預(yù)測當(dāng)?shù)爻鞘械囊?guī)劃目標(biāo)，選擇到增值潛力較大的合適地塊，是決定項(xiàng)目開發(fā)成敗的核心因素。（1）市場供求風(fēng)險。市場供應(yīng)量、市場購買力、市場價格等反映供需狀況指標(biāo)的動態(tài)性和不確定性，導(dǎo)致供需的動態(tài)性和不確定性，進(jìn)而極易導(dǎo)致供給與需求之間的不平衡而形成市場供需風(fēng)險；反過來，市場供需不平衡會導(dǎo)致大量商品房空置滯銷，使投資者承受資金積壓的風(fēng)險。所以說，任何一項(xiàng)投資都必須始于市場，終于市場。房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期一般需要1～3年，房地產(chǎn)商在投資決策前，必須關(guān)注市場行情的變化，預(yù)測未來房地產(chǎn)市場的走勢。投資決策準(zhǔn)確與否，直接關(guān)系到房地產(chǎn)商品的利潤能都實(shí)現(xiàn)。（2）通貨風(fēng)險。房地產(chǎn)投資周期較長，期間可能遭受由于物價下降帶來的通貨緊縮風(fēng)險，也可能遭受因物價上漲而形成的通貨膨脹風(fēng)險。膨脹率下降會抑制對房地產(chǎn)商品的需求，房地產(chǎn)價格下跌，給房地產(chǎn)投資者帶來損失；膨脹率增大會刺激對房地產(chǎn)的需求，對房地產(chǎn)投資有利。但當(dāng)通貨膨脹率的大幅度上升會引起各種建筑材料價格上升，以及勞動力和管理費(fèi)用的上升，會大大增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本和經(jīng)營成本。由于社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不均衡性，各個國家、不同地區(qū)的社會環(huán)境各異，這使得不同地域的房地產(chǎn)開發(fā)面臨不同的風(fēng)險因素，同一風(fēng)險因素在各地的影響程度也相差懸殊，即風(fēng)險具有比較明顯的地域性。而房地產(chǎn)項(xiàng)目的不可逆性和地理位置固定性，使得開發(fā)區(qū)域社會環(huán)境風(fēng)險對于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策具有更重要的意義。從房地產(chǎn)周期理論可知，項(xiàng)目開發(fā)時機(jī)也存在著一定的風(fēng)險。由于房地產(chǎn)開發(fā)周期長，易受國民經(jīng)濟(jì)的影響，因此經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢就成為影響開發(fā)時機(jī)的主要因素。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成長期，各類房地產(chǎn)需求旺盛，市場有不斷上升的趨勢，此時推出的房地產(chǎn)可望獲得較好的收益。當(dāng)經(jīng)濟(jì)不景氣時，失業(yè)增加，收入下降，房地產(chǎn)市場供過于求，房價下跌，房產(chǎn)難于租售，導(dǎo)致巨額資金占用和成本上升，預(yù)期的收益變成了實(shí)際的虧損。所以說，風(fēng)險與開發(fā)時機(jī)的選擇密切相關(guān)。投資決策階段潛在的風(fēng)險最難預(yù)測、最難消除。土地獲取階段風(fēng)險也不容忽視。一旦決定投資便進(jìn)入了土地的獲取階段。在此階段，征地拆遷耗資費(fèi)神，風(fēng)險較大。征地拆遷涉及許多法律和安置補(bǔ)償?shù)壬鐣栴}，一方面，我國現(xiàn)行拆遷安置法規(guī)條例太籠統(tǒng)，各地情況千差萬別，法規(guī)可操作性比較差；另一方面，地塊上原房產(chǎn)所有者基于社會的、心理的、經(jīng)濟(jì)的原因，可能不愿意出售。因此征地拆遷很難順利進(jìn)行，最終投資者不得不付出比預(yù)期更多的金錢和時間，承受更大的機(jī)會成本。在土地獲取階段，風(fēng)險還可能來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地使用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。時間、質(zhì)量和成本是房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的三大管理核心，也是三大風(fēng)險因素。管理不當(dāng)，將會使企業(yè)面臨工期拖延風(fēng)險、質(zhì)量風(fēng)險和成本風(fēng)險。工期一旦被延長，一方面房地產(chǎn)市場狀況可能會發(fā)生較大的變化，錯過最佳租售時機(jī)，如已預(yù)售，會承擔(dān)逾期交付的違約損失、信譽(yù)損失；另一方面，會增加投入資金利息支出，增加管理費(fèi)。所以，房地產(chǎn)開發(fā)商們都迫切希望自己的項(xiàng)目及早完工，以避免工期拖延帶來的風(fēng)險。質(zhì)量是企業(yè)的生命。開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的適用性、可靠性、經(jīng)濟(jì)性、美觀與環(huán)境協(xié)調(diào)五個方面。消費(fèi)者重視房屋的物理質(zhì)量，更強(qiáng)調(diào)房屋的效用。承包商施工技術(shù)水平落后、偷工減料，建筑結(jié)構(gòu)有安全隱患等，是造成項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險的主要因素；房屋設(shè)計(jì)和戶型結(jié)構(gòu)未充分考慮潛在消費(fèi)者功能需求，也房屋質(zhì)量不佳的重要方面。企業(yè)一旦因質(zhì)量問題失去了市場或被告上法庭，就很難再維系，最后只能淡出房地產(chǎn)界。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本風(fēng)險源于開發(fā)的各個階段。建設(shè)前期對項(xiàng)目成本的影響程度達(dá)95%～100%，越到后期影響程度越小。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，方案陳舊、深度不夠，參數(shù)選用不合理以及未進(jìn)行優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計(jì)，都會導(dǎo)致生產(chǎn)成本的增加，在建設(shè)期間，國家調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策，采用新的要求或更高的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，也都會使房地產(chǎn)開發(fā)成本增加。房地產(chǎn)經(jīng)營管理階段是整個房地產(chǎn)投資過程中最后卻非常重要的一個環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開發(fā)完畢后，開發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實(shí)際回收資金并獲取利潤；相反，已建好的商品房因種種原因不能租售出去，則會房屋滯銷、資金積壓，影響公司的經(jīng)營和發(fā)展。營銷策劃是經(jīng)營管理的核心，它的成敗直接影響到成本能否收回、利潤能否實(shí)現(xiàn)。在房地產(chǎn)營銷策劃中，價格定位、銷售渠道、營銷方式等都是很重要的方面。其中，定價最關(guān)鍵，因?yàn)橄M(fèi)者對價格最敏感。價格過高遠(yuǎn)離市場會引起房地產(chǎn)銷售困難，難以實(shí)現(xiàn)利潤；而價格過低不僅會減少房地產(chǎn)上的利潤，還可能致使消費(fèi)者懷疑商品房的質(zhì)量，從而影響風(fēng)房地產(chǎn)商在市場中的形象和信譽(yù)風(fēng)險。對房地產(chǎn)投資來講，營銷策劃（尤其是定價）是生死攸關(guān)的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理的水平關(guān)系到企業(yè)的聲譽(yù)和后繼生存與發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資競爭日益激烈，消費(fèi)者不僅注重其價格和質(zhì)量，而且還十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。不良的售后服務(wù)以及不合的得物業(yè)管理收費(fèi)都是導(dǎo)致企業(yè)信譽(yù)不佳、難以發(fā)展的重要原因。其他風(fēng)險有很大的不確定性。其中包括不可抗力的疾病、戰(zhàn)爭、自然災(zāi)害（如雪災(zāi)、地震）以及由人們的過失或故意行為所致的災(zāi)害等等。這些風(fēng)險發(fā)生的可能性較小，但所造成的損失卻是較大的。第3章 房地產(chǎn)投資風(fēng)險的防范與處理方法 在分析和量化了房地產(chǎn)投資風(fēng)險的各種因素后，就應(yīng)該考慮對風(fēng)險進(jìn)行防范和控制，以減少損失的發(fā)生頻率和降低預(yù)期損失。事中控制和事后控制，涵蓋風(fēng)險回避、風(fēng)險預(yù)控、風(fēng)險組合、風(fēng)險轉(zhuǎn)移和風(fēng)險自留等措施。本章先對幾種防范和控制房地產(chǎn)投資風(fēng)險的措施作了分析的基礎(chǔ)上，然后分別從企業(yè)微觀和政府宏觀角度提出風(fēng)險控制的對策。 風(fēng)險回避所謂風(fēng)險回避，是指投資者在對一些投資項(xiàng)目進(jìn)行全面分析后做出的放棄這些項(xiàng)目投資的決定。風(fēng)險回避策略在有效地防止投資者可能遭受的損失的同時，也放棄了獲利的可能，因而這是一種消極的風(fēng)險對策措施。一般來說，投資者只有在迫不得已的情況下，才使用風(fēng)險回避對策。例如，某種特定風(fēng)險所帶來的損失頻率和損失程度相當(dāng)高。或者在處理風(fēng)險時，應(yīng)用其他所有風(fēng)險管理對策所需要的成本相當(dāng)大，甚至能超過其獲得的總收益。不同的投資者有不同的風(fēng)險偏好。根據(jù)對風(fēng)險所采取的不同態(tài)度，我們將投資主體分為三種類型:風(fēng)險厭惡型、風(fēng)險中性型和風(fēng)險喜好型。投資者應(yīng)根據(jù)自己的風(fēng)險偏好來選擇投資項(xiàng)目。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目種類較多，它們的風(fēng)險程度大小不一。有的風(fēng)險大些，可能遭遇到的不確定性因素也較多，而有些投資項(xiàng)目的風(fēng)險較小，選擇風(fēng)險較小的投資項(xiàng)目，可以使投資收益得到有效的保證。只挑選那些結(jié)果很有把握的機(jī)會，可大大減少投資結(jié)果本身的不確定性。這種策略的一種不良后果是得到高額利潤的機(jī)會也被減少了，預(yù)期收益隨風(fēng)險大小增減是自由市場的一個不可避免的特性。風(fēng)險的客觀存在使投資者不得不尋找更為積極的辦法來預(yù)防風(fēng)險。而做好市場研究是這種積極的辦法之一。風(fēng)險在房地產(chǎn)投資活動中就是投資者的設(shè)想和實(shí)際結(jié)果之間不一致的可能性。要降低這種可能性就需要做出比較正確的假設(shè)，而正確的假設(shè)只能通過市場調(diào)查，盡可能獲取詳盡的信息，然后作充分的市場研究才能做到。在投資過程中的收益和支出的預(yù)測，資金的機(jī)會成本和市場價值的估算等，都是從市場研究中得到的。全面的市場現(xiàn)狀調(diào)查、客觀的需求供給增長預(yù)測、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)奈磥砉┬枞笨诜治龆际墙⒃诳茖W(xué)手段基礎(chǔ)之上，單憑主觀臆測做出的可行性研究是風(fēng)險發(fā)生的必要因素。投資者關(guān)于投資環(huán)境的信息越多，信息質(zhì)量越高，那么投資者所作的預(yù)想可能越準(zhǔn)確。對市場信息的細(xì)致研究，會導(dǎo)致對開發(fā)過程和經(jīng)營成果的較準(zhǔn)確的估計(jì)，從而使風(fēng)險在事先就得到很好的控制。風(fēng)險轉(zhuǎn)移就是將各種風(fēng)險因素采用一定措施轉(zhuǎn)移出去。一般來說，風(fēng)險轉(zhuǎn)移的形式有三種:一種是作為風(fēng)險控制措施的風(fēng)險轉(zhuǎn)移，既通過契約或合同將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)和法律責(zé)任轉(zhuǎn)移給非保險業(yè)的其他人，以達(dá)到降低風(fēng)險發(fā)生頻率和縮小其損失程度的目的，包括將承擔(dān)有風(fēng)險的財(cái)產(chǎn)或活動轉(zhuǎn)移給別人和將風(fēng)險本身轉(zhuǎn)移給其他人。另一種是作為風(fēng)險財(cái)務(wù)措施的非保險風(fēng)險轉(zhuǎn)移，既尋求外部資金來支付可能發(fā)生的損失，將損失的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給其他人，這種方式包括轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)責(zé)任和發(fā)行房地產(chǎn)投資公司股票。第三種形式是保險轉(zhuǎn)移，保險是由保險人或保險公司對被保險的經(jīng)濟(jì)損失所提供的保障，是被保險人以合同的形式將各種自然災(zāi)害、意外事故等可能造成的各種損失轉(zhuǎn)移給保險公司。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的轉(zhuǎn)移方法主要有:契約型轉(zhuǎn)移、項(xiàng)目資金證券化、投保轉(zhuǎn)移等。1．契約型轉(zhuǎn)移。 在房地產(chǎn)投資中，契約型的轉(zhuǎn)移主要包括預(yù)售、預(yù)租、出租一定年限的使用權(quán)、項(xiàng)目工程出包、分包等方式。（1）預(yù)售、預(yù)租。在房地產(chǎn)投資過程中，預(yù)期的房地產(chǎn)價格和需求量是在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)市場情況預(yù)測的，但在項(xiàng)目長時間的開發(fā)期內(nèi)，市場的變化具有不確定性，因此待項(xiàng)目完工推出時其市場狀況與預(yù)測的想必可能已經(jīng)疲軟，這時投資者會因此承擔(dān)較大的風(fēng)險。如果投資者在開發(fā)過程中采取了預(yù)售、預(yù)租這兩種銷售方式就可以講風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去:第一，把價格下降、租金下降帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了客戶、承租人。第二，把物業(yè)空置帶來的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了客戶、承租人。（2）出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)。出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)實(shí)際上是房地產(chǎn)融資的一種方式，投資者實(shí)在不愿意出售開發(fā)物業(yè)又不愿承擔(dān)抵押貸款的債務(wù)壓力但又不得不利用該物業(yè)來籌集大量資金的一種較好的方法。其做法是把物業(yè)一定年限的使用權(quán)出售出去，到期后投資者收回物業(yè)的使用權(quán)。這種做法一般多見于商業(yè)物業(yè)，且出售的年限較長。出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)可以為投資者籌集大量資金，而且也能為投資者轉(zhuǎn)移不少風(fēng)險。第一，出售一定年限的物業(yè)使用權(quán)可以把在出售期間因物業(yè)租金下跌、空置率增加引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去。第二，出售一定年限的商業(yè)物業(yè)，尤其是商場、酒店物流也可以把經(jīng)營期內(nèi)必經(jīng)的非正常經(jīng)營期所引起的風(fēng)險，或因經(jīng)營管理不善造成的非正常經(jīng)營期人為延長而引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移出去，等到其使用權(quán)收回時，經(jīng)營狀況已走了正常經(jīng)營的軌道。（3）項(xiàng)目工程出包與分包。項(xiàng)目工程出包與分包是投資者與承包商簽訂合同將工程承包給建筑商和投資者自己承攬工程但分包給各建筑商進(jìn)行施工建設(shè)。投資者使用這種方法可以把因工期延長、建筑施工質(zhì)量低下引起的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給承保商。采用項(xiàng)目工程出包和分包方法轉(zhuǎn)移風(fēng)險必須注意以下幾個問題:1)承包合同中必須明確規(guī)定雙方權(quán)利和義務(wù)。承包合同必須是經(jīng)過公正的具有法律效力的協(xié)議。2)選擇適當(dāng)?shù)暮贤问健?yán)格控制承包費(fèi)用因合同形式不得當(dāng)，或具體條款不嚴(yán)密，避免因此產(chǎn)生的建筑成本上升而引起的風(fēng)險。3)明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，規(guī)定延誤工期、建筑施工質(zhì)量低下或其他違約情況的處罰辦法。2．房地產(chǎn)項(xiàng)目資金證券化 。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金證券化是指房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接投資資金轉(zhuǎn)化為有價證券的形態(tài)，使投資者與標(biāo)的物之間有直接的物權(quán)關(guān)系轉(zhuǎn)變?yōu)橐杂袃r證券為承擔(dān)形式的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金證券化能較好的轉(zhuǎn)移風(fēng)險。房地產(chǎn)項(xiàng)目資金