房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式(編輯修改稿)
2025-06-15 22:04 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 導(dǎo)向。 這主要源于香港土地資源嚴(yán)重稀缺，土地高度壟斷，商品住宅產(chǎn)品 供不應(yīng)求。 香港模式的一個(gè)顯著特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更多依賴于銀行提供資金。 20世紀(jì) 80年代以來(lái)，中國(guó)內(nèi)地大部分房地產(chǎn)企業(yè)基本屬于這種模式 24 香港模式的背景和特點(diǎn) — 地皮最值錢。 香港擁有 660萬(wàn)人口，卻只是 1070平方公里的彈丸之地，而作為中國(guó)人口高密度最高的上海， 1700萬(wàn)人卻擁有 6340平方公里。對(duì)香港地產(chǎn)商而言，有地才是生存的硬道理。 — 長(zhǎng)期作為支柱產(chǎn)業(yè)。 作為亞太地區(qū)的國(guó)際貿(mào)易、金融和航運(yùn)中心，城邦經(jīng)濟(jì)的特性使港府財(cái)政倚重房地產(chǎn)業(yè)。二戰(zhàn)至今，香港房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了五次盛衰，雖然幾經(jīng)起伏，但房地產(chǎn)業(yè)一直是香港經(jīng)濟(jì)的支柱之一，占 GDP的比重在 20%以上，是香港經(jīng)濟(jì)的 “ 晴雨表 ” 。 — 土地壟斷性經(jīng)營(yíng)。 政府高度壟斷土地，大開(kāi)發(fā)商高度壟斷市場(chǎng)，房地產(chǎn)發(fā)展商占有了最具稀缺性的土地資源后，其它行業(yè)和社會(huì)財(cái)富自動(dòng)聚攏而來(lái)。 25 — 地產(chǎn)巨頭全能運(yùn)作。 即開(kāi)發(fā)商利用大量銀行資金拿地、蓋房、銷售、物管一條龍式的斂財(cái)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，可稱作 “ 全能開(kāi)發(fā)商 ” 。長(zhǎng)江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、恒基兆業(yè)等十家地產(chǎn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)量約占香港總開(kāi)發(fā)量的 80%左右，市場(chǎng)集中度非常高。 — 期房預(yù)售制。 1953年，在香港嚴(yán)重供小于求的買方市場(chǎng)下，李嘉誠(chéng)首創(chuàng)賣樓花的游戲規(guī)劃，從而在資金要求上大大降低了開(kāi)發(fā)商的入行門檻，有效促進(jìn)了開(kāi)發(fā)速度和開(kāi)發(fā)規(guī)模。 香港模式的背景和特點(diǎn) （續(xù)） 26 香港房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷四個(gè)階段 —第一階段： 50、 60年代，市場(chǎng)分散，魚(yú)龍混雜。 — 第二階段 ： 70年代，小型地產(chǎn)公司被淘汰，大型地產(chǎn)公司在競(jìng)爭(zhēng)中開(kāi)始出現(xiàn)。這一階段主要影響因素有如下三個(gè)方面： （ 1）市區(qū)舊樓重建基本完成，小幅地皮大大減少； （ 2）工業(yè)樓宇的興建需要申請(qǐng)比較大幅的土地，加上香港當(dāng)局批租住宅用地呈現(xiàn)大型化發(fā)展趨勢(shì)，競(jìng)投需要付巨款， （ 3）新建樓宇造價(jià)不斷提高，超過(guò)了小型地產(chǎn)公司的承受能力 27 —第三階段： 大型地產(chǎn)公司通過(guò)資本運(yùn)作開(kāi)始加強(qiáng)其優(yōu)勢(shì)地位。 （ 1）上市，增強(qiáng)資本實(shí)力； （ 2）通過(guò)資本市場(chǎng)上的換股、收購(gòu)、合并等活動(dòng)使資本進(jìn)一步集中 — 第四階段： 壟斷發(fā)展階段。 80年代以來(lái)，香港房地產(chǎn)業(yè)已逐漸為大集團(tuán)所壟斷， 長(zhǎng)江實(shí)業(yè) 、 新鴻基地產(chǎn) 、 新世界發(fā)展 、 恒基兆業(yè) 、 合和 、 太古 、 九龍倉(cāng) 等最大的 10家地產(chǎn)集團(tuán)的市值約占地產(chǎn)建筑類上市公司總市值的七成，開(kāi)發(fā)量約占總開(kāi)發(fā)量的 80%左右，市場(chǎng)集中度相當(dāng)高。 28 ? 房企商業(yè)模式選擇三原則 ? 香港模式 ? 美國(guó)模式 29 房地產(chǎn)發(fā)展的美國(guó)模式，其特點(diǎn)在于房地產(chǎn)金融產(chǎn)業(yè)鏈、開(kāi)發(fā)產(chǎn) 業(yè)鏈、中介產(chǎn)業(yè)鏈和流通產(chǎn)業(yè)鏈非常完整并相互協(xié)調(diào)發(fā)展，以房 地產(chǎn)基金（ REITs）為主的金融產(chǎn)業(yè)鏈非常發(fā)達(dá)，開(kāi)發(fā)商是吸引資 金、把控中介和流通的組織者。 在這種模式下，房地產(chǎn)的核心是金融運(yùn)作而非開(kāi)發(fā)營(yíng)建，房地產(chǎn)基金 或者投資商成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)者，地產(chǎn)建造商或中介商只不過(guò)是圍繞房地產(chǎn)基金的配套環(huán)節(jié)。 美國(guó)模式的本質(zhì)特征，是以實(shí)際研究消費(fèi)群的購(gòu)買力及需求細(xì)分為 經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向。其原因在于美國(guó)的土地資源幾乎無(wú)限供應(yīng)。 什么是美國(guó)模式 30 — 土地自由供應(yīng)。 理論上講，在 1990年代初日本地產(chǎn)泡沫最大的時(shí)候，東京賣掉可以買下整個(gè)美國(guó)，由此可知日本地價(jià)之高，美國(guó)地價(jià)之低。如果再追溯一下歷史，當(dāng)年美國(guó)西部大開(kāi)發(fā)時(shí)，只須交納 10美元手續(xù)費(fèi)就可以免費(fèi)獲得無(wú)人居住土地 160英畝，只要定居和開(kāi)墾 5年，土地就永遠(yuǎn)歸私人所有；由此形成美國(guó) 62％土地私有的格局。 — 高度專業(yè)化。 開(kāi)發(fā)模式走的則是另一條專業(yè)化道路，投資、開(kāi)發(fā)、物業(yè)經(jīng)營(yíng)等各業(yè)務(wù)板塊相對(duì)獨(dú)立。專業(yè)化程度越高，社會(huì)化大生產(chǎn)的效率也就越高，同時(shí)也是充分市場(chǎng)化的明證。 美國(guó)模式的背景和特點(diǎn) 31 — 融資多元化。 在美國(guó)，融資方式除銀行提供貸款外，還依靠退休基金、不動(dòng)產(chǎn)信貸等多種金融工具，只有 15％左右是銀行資金， 70％是社會(huì)大眾的資金，其中 35％是退休基金， 35％是不動(dòng)產(chǎn)基金。 — 收益大眾化。 美國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是長(zhǎng)期投資型的，基本屬于全民投資型的產(chǎn)業(yè)，追求股東權(quán)益的最大化，由于利潤(rùn)被民眾攤平，所以開(kāi)發(fā)商難以斂聚暴利，也就不會(huì)出現(xiàn)危害行業(yè)健康的行為。 美國(guó)模式的背景和特點(diǎn)（續(xù)） 32 典型美國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)分析 美國(guó)四大 房地產(chǎn)公司 – Pulte Homes:基于客戶細(xì)分和產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建造能力關(guān)注價(jià)值鏈的前端 – 依靠客戶細(xì)分進(jìn)行產(chǎn)品設(shè)計(jì)建造，滿足最大多數(shù)客戶的需求 – 依靠縱向整合價(jià)值鏈降低原材料成本 提高質(zhì)量 – Lennar:基于融、投資和營(yíng)銷能力選擇了價(jià)值鏈中的土地和銷售 – 通過(guò)獨(dú)特的期權(quán)和建立松散的合作關(guān)系的方 式來(lái)擴(kuò)大土地資源的來(lái)源 多渠道及雙營(yíng)銷模式促進(jìn)銷售 向顧客提供完善的金融服務(wù) – Centex:基于原材料生產(chǎn)和房屋 建造優(yōu)勢(shì)，選擇價(jià)值鏈的中段 – 強(qiáng)化房屋建設(shè)為中心的主營(yíng)業(yè)務(wù)，注重 提高房屋質(zhì)量和運(yùn)營(yíng)效率 – 發(fā)揮一貫的在原材料生產(chǎn)上的優(yōu)勢(shì)，降低生產(chǎn)成本 – Horton:基于其源于家族企業(yè)管控能力而選擇價(jià)值鏈的前后端 建筑外包，監(jiān)督人員負(fù)責(zé)監(jiān)控所有 房屋的建設(shè)并參與
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