房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式(編輯修改稿)
2025-06-15 22:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 困難。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 二、土地投資入股模式 營業(yè)稅問題 （ 1）土地投資入股，營業(yè)稅免征。 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 財(cái)稅［ 2021］ 191號(hào) 一、以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。 二、對股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。 （ 2）如取得固定收益，是否征收營業(yè)稅？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復(fù) 國稅函發(fā)（ 1997） 490號(hào) 根據(jù) 《 營業(yè)稅稅目注釋 》 的有關(guān)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅 :以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 二、土地投資入股模式 營業(yè)稅問題 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 營業(yè)稅問題解答 (之一 )》 的通知 1995年 4月 17日 國稅函發(fā) [1995]156號(hào) 第二種方式是甲方以土地使用權(quán)、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。 對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅： 1．房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對雙方分得的利潤不征營 業(yè)稅。 2．房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng) 產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 3．如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅，其營業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 二、土地投資入股模式 營業(yè)稅問題 —— 視同銷售征收營業(yè)稅的時(shí)間點(diǎn)（納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間） 收取固定收益還是以物易物，二者納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間有無不同？ 固定收益（銷售收入比例收益）：收到之日 以物易物：過戶之日還是收到房子之日？ —— 視同銷售中土地征收營業(yè)稅的計(jì)稅基礎(chǔ) 對于土地?fù)Q出方，營業(yè)稅計(jì)稅基礎(chǔ)是否包含換回房屋的地價(jià)？？ —— 簽署合作協(xié)議時(shí)，必須申明：“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，收益共享”，不能出現(xiàn)固定收益或以物易物說法，否則，視同銷售，雙方繳納營業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 二、土地投資入股模式 土地增值稅問題 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財(cái)稅字 [1995]048號(hào) 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)
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