房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式(更新版)
【正文】 支付對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益的，營業(yè)稅計(jì)稅基礎(chǔ)為現(xiàn)金數(shù)額、固定收益數(shù)額或售房收入乘以固定比例收益數(shù)額。 若合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為該土地開發(fā)產(chǎn)品，則需要等到首次分到開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)公允價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算該土地使用權(quán)收益，合作方的房地產(chǎn)公司也在此時(shí)方可以此價(jià)格計(jì)算該土地成本。 。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 五、城中村改造 什么是城中村改造？ 城中村改造的特點(diǎn)： —— 政府規(guī)劃 —— 拆遷補(bǔ)償 城中村改造的本質(zhì)是什么？ 城中村以集體土地交換房產(chǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 六、代建 日常所稱的代建有兩種含義，一種是土地過戶至房地產(chǎn)開發(fā)公司名下，由房地產(chǎn)公司定向開發(fā)；另一種是土地不過戶，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是代為建設(shè)和管理，收取管理費(fèi)。 約定以土地?fù)Q房子的，見前款。收購方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。 —— 這里界定了兩種情況，一種是以股權(quán)投資形式，一種是直接以物易物的項(xiàng)目合作模式。 2。 二、 (三 )企業(yè)股權(quán)收購、資產(chǎn)收購重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理： 1。 3．如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營行為，也未構(gòu)成營業(yè)稅所稱的以無形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營業(yè)稅的行為。 無資質(zhì)限制； 準(zhǔn)備周期短； 缺點(diǎn) 新公司資質(zhì)限制； 準(zhǔn)備周期長； 項(xiàng)目核算復(fù)雜； 利益計(jì)算牽涉其他項(xiàng)目； 如有糾紛，處理困難。 ，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 （二）對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)（如 三通一平 等），不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除。房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式 涉稅問題 西安中道財(cái)稅咨詢有限公司 陜西西秦稅務(wù)師事務(wù)所 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 購買土地 土地投資入股 收購?fù)恋爻钟蟹? 開展項(xiàng)目合作 城中村改造 代建 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 一、購買土地模式 國家土地使用權(quán) 出讓 （土地交易一級(jí)市場） （ 1）招標(biāo)、拍賣、掛牌三種方式。 國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā) 《 土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)準(zhǔn)則 》 的通知 國稅發(fā)（ 2021） 132號(hào) （一）對(duì)取得土地（不論是生地還是熟地）使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形。對(duì)于轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為應(yīng)按 以下辦法征收營業(yè)稅： ，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅。 投入新公司 投入老公司 優(yōu)點(diǎn) 項(xiàng)目核算簡單； 不涉及其他項(xiàng)目； 如有糾紛處理簡單。 2．房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”征稅；對(duì)合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動(dòng) 產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。受讓企業(yè)支付對(duì)價(jià)的形式包括股權(quán)支付、非股權(quán)支付或兩者的組合。轉(zhuǎn)讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權(quán)的計(jì)稅基礎(chǔ)，以被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的原有計(jì)稅基礎(chǔ)確定。如涉及補(bǔ)價(jià) ,土地使用權(quán)的取得成本還應(yīng)加上應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)款或減除應(yīng)收到的補(bǔ)價(jià)款。 2。 營業(yè)稅納稅時(shí)間為簽訂合作協(xié)議生效之日。 詳見 31號(hào)文
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