房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式-資料下載頁(yè)
2025-05-10 22:04本頁(yè)面
【正文】 種是以股權(quán)投資形式，一種是直接以物易物的項(xiàng)目合作模式。 —— 接受投資企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)確認(rèn)成本，投資企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)確認(rèn)收入。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問(wèn)題 三、收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹? 很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)重組直接將土地持有方收購(gòu)，并在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，直接變更為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。 利：不存在土地使用權(quán)變更，不需繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。 弊：原公司遺留問(wèn)題可能影響新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)；原公司改制變更為房地產(chǎn)公司需要時(shí)間和成本，資質(zhì)也可能受到限制。 —— 現(xiàn)金收購(gòu)股權(quán)的涉稅問(wèn)題 關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問(wèn)題的通知 財(cái)稅 [2021]59號(hào) 二、 (三 )企業(yè)股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)重組交易，相關(guān)交易應(yīng)按以下規(guī)定處理： 1。被收購(gòu)方應(yīng)確認(rèn)股權(quán)、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損失。 2。收購(gòu)方取得股權(quán)或資產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)應(yīng)以公允價(jià)值為基礎(chǔ)確定。 3。被收購(gòu)企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問(wèn)題 四、成立項(xiàng)目部，開(kāi)展項(xiàng)目合作 一般的項(xiàng)目合作就是一方出地，一方出錢(qián)，出地方將土地過(guò)戶(hù)到房地產(chǎn)公司名下，房地產(chǎn)公司成立項(xiàng)目部獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，或者同出地方共同組建項(xiàng)目部，共同管理。 項(xiàng)目合作實(shí)質(zhì)： 土地轉(zhuǎn)讓 土地轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益或者不動(dòng)產(chǎn)等。 項(xiàng)目合作涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅。 營(yíng)業(yè)稅 在合同中約定土地支付對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益的，營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅基礎(chǔ)為現(xiàn)金數(shù)額、固定收益數(shù)額或售房收入乘以固定比例收益數(shù)額。 營(yíng)業(yè)稅納稅時(shí)間為簽訂合作協(xié)議生效之日。 約定以土地?fù)Q房子的，見(jiàn)前款。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問(wèn)題 四、成立項(xiàng)目部，開(kāi)展項(xiàng)目合作 土地增值稅 土地增值稅依然視同銷(xiāo)售。視同為轉(zhuǎn)讓土地，計(jì)算繳納土地增值稅。 但對(duì)于合作建房中的以地易房的情況，分房自用的，可暫不繳納土地增值稅，待以后銷(xiāo)售后在計(jì)算繳納土地增值稅。 財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知 財(cái)稅字［ 1995］ 48號(hào) 二、關(guān)于合作建房的征免稅問(wèn)題 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。 所得稅 視同銷(xiāo)售，若合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益，則合同簽訂生效即為納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間。 若合同規(guī)定土地轉(zhuǎn)讓對(duì)價(jià)為該土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，則需要等到首次分到開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，根據(jù)當(dāng)時(shí)公允價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)計(jì)算該土地使用權(quán)收益，合作方的房地產(chǎn)公司也在此時(shí)方可以此價(jià)格計(jì)算該土地成本。 詳見(jiàn) 31號(hào)文。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問(wèn)題 五、城中村改造 什么是城中村改造？ 城中村改造的特點(diǎn)： —— 政府規(guī)劃 —— 拆遷補(bǔ)償 城中村改造的本質(zhì)是什么？ 城中村以集體土地交換房產(chǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問(wèn)題 六、代建 日常所稱(chēng)的代建有兩種含義，一種是土地過(guò)戶(hù)至房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司名下，由房地產(chǎn)公司定向開(kāi)發(fā)；另一種是土地不過(guò)戶(hù)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只是代為建設(shè)和管理，收取管理費(fèi)。 第一種模式同前面所述項(xiàng)目合作模式。 第二種模式是真正意義的代建模式。有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一個(gè)是土地是否過(guò)戶(hù)；第二個(gè)是所有建設(shè)費(fèi)用、工程費(fèi)用誰(shuí)來(lái)支付。標(biāo)準(zhǔn)代建模式下土地仍屬于原委托方所有，各種工程費(fèi)用均由委托方支付。代建方僅就其提供的管理服務(wù)收取管理費(fèi)或服務(wù)費(fèi)，開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票。
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