房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式(存儲(chǔ)版)
【正文】 根據(jù) 《 營業(yè)稅稅目注釋 》 的有關(guān)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)或無形資產(chǎn)投資入股，與投資方不共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，收取固定利潤的行為，應(yīng)區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅 :以不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)投資入股，收取固定利潤的，屬于將場(chǎng)地、房屋等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)，應(yīng)按“服務(wù)業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項(xiàng)目征收營業(yè)稅；以商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)、非專利技術(shù)、著作權(quán)、商譽(yù)等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)使用權(quán)的行為，應(yīng)按 “轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 二、土地投資入股模式 土地增值稅問題 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財(cái)稅字 [1995]048號(hào) 對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值 稅。 3。 2．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時(shí)，按應(yīng)付出開發(fā)產(chǎn)品市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì) 算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 弊：原公司遺留問題可能影響新項(xiàng)目開發(fā)；原公司改制變更為房地產(chǎn)公司需要時(shí)間和成本，資質(zhì)也可能受到限制。 項(xiàng)目合作實(shí)質(zhì)： 土地轉(zhuǎn)讓 土地轉(zhuǎn)讓的對(duì)價(jià)為現(xiàn)金、固定數(shù)額收益、固定比例收益或者不動(dòng)產(chǎn)等。 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財(cái)稅字［ 1995］ 48號(hào) 二、關(guān)于合作建房的征免稅問題 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。標(biāo)準(zhǔn)代建模式下土地仍屬于原委托方所有，各種工程費(fèi)用均由委托方支付。 第二種模式是真正意義的代建模式。視同為轉(zhuǎn)讓土地，計(jì)算繳納土地增值稅。被收購企業(yè)的相關(guān)所得稅事項(xiàng)原則上保持不變。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 三、收購?fù)恋爻钟蟹? 很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購，并在土地持有方公司基礎(chǔ)上進(jìn)行改制，直接變更為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 二、土地投資入股模式 所得稅問題 （ 2）新 31號(hào)文的規(guī)定 第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權(quán)的，應(yīng)按下列規(guī)定確定其成本： （一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產(chǎn)品為目的，將土地使用權(quán)投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進(jìn)行處理： 1．換取的開發(fā)產(chǎn)品如為該項(xiàng)土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權(quán)時(shí)暫不確認(rèn)其成本，待首次分出開發(fā)產(chǎn)品時(shí)，再按應(yīng)分出開發(fā)產(chǎn)品（包括首次分出的和以后應(yīng)分出的）的市場(chǎng)公允價(jià)值和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移過程中應(yīng)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì) 算確認(rèn)該項(xiàng)土地使用權(quán)的成本。 2。其次，對(duì)合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知 財(cái)稅［ 2021］ 191號(hào) 一、以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營業(yè)稅。 房地產(chǎn)企業(yè)取得土地方式涉稅問題 一、購買土地模式 （ 2）交易雙方涉及稅費(fèi) 出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅 —— 將土地歸還給政府是否繳納營業(yè)稅？ 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者行為營業(yè)稅問題的通知 國稅函 〔 2021〕 277號(hào) 納稅人將土地使用權(quán)歸還給土地所有者時(shí)，只要出具縣級(jí)（含）以上地方人民政府收回土地使用權(quán)的正式文件，無論支付征地補(bǔ)償費(fèi)的資金來源是否為政府財(cái)政資金，該行為均屬于土
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