【正文】 書(shū) 編 制 、 交 評(píng) 、環(huán) 評(píng) 同 期 推 進(jìn) 。補(bǔ) 地 價(jià) 協(xié) 議 、 年 度 投資 計(jì) 劃 同 期 辦 理 。后 置 工 作 ： 外 部 招 標(biāo) 進(jìn)件 ， 內(nèi) 部 招 標(biāo) 清 單 定 案拿 地 后 7 個(gè) 月 2 1 0 天取 得 一 期 開(kāi) 工 證 ，完 成 前 期 工 作 。拿 地 后 6 個(gè) 月 1 8 0 天 取得 示 范 區(qū) 開(kāi) 工 證 ， 完成 前 期 工 作 。與 施 工 圖 同 時(shí) 完 成 ， 同 為外 部 招 標(biāo) 手 續(xù) 的 前 置 。備 注 ： 對(duì) 于 報(bào) 建 而 言 ， 規(guī) 證 和 開(kāi) 工 證 是 影 響項(xiàng) 目 推 進(jìn) 的 兩 個(gè) 重 要 節(jié) 點(diǎn) ， 如 果 土 方 施 工 周期 可 滿(mǎn) 足 ， 外 部 招 標(biāo) 手 續(xù) 可 協(xié) 調(diào) ， 臨 水 臨 電可 滿(mǎn) 足 ， 規(guī) 證 的 關(guān) 鍵 性 就 不 存 在 ， 可 只 重 點(diǎn)關(guān) 注 開(kāi) 工 證 。方 案 報(bào) 建 始 點(diǎn) 為 方 案 設(shè)計(jì) 完 成 前 1 5 天 ， 保 證 方案 報(bào) 建 3 0 天 的 時(shí) 間 。一 期 工 程 開(kāi) 發(fā) 總 周 期 關(guān) 鍵 線(xiàn) 路 分 析4層+1層地下6層+1層地下11層+1層地下24層+1層地下33層+2層地下2 6 m ( 7 8 0 d )2 4 m ( 7 2 0 d )2 2 m ( 6 6 0 d )2 0 m ( 6 0 0 d )1 8 m ( 5 4 0 d )1 6 m ( 4 8 0 d )1 4 m ( 4 2 0 d )1 2 m ( 3 6 0 d )1 0 m ( 3 0 0 d )6 m ( 1 8 0 d ) 8 m ( 2 4 0 d )4 m ( 1 2 0 d )2 m ( 6 0 d )結(jié) 構(gòu) 7 5 天取 得 開(kāi) 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進(jìn)場(chǎng) 開(kāi) 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ，地 下 2 5 天 ，地 上 平 均1 2 . 5 天 / 層外 裝 6 0 天 室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆除 ， 平 均1 5 天 / 層前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 7 . 5 個(gè) 月 ， 不考 慮 春 節(jié) 和 冬 施 影 響 ， 拿 地 后1 4 . 5 個(gè) 月 取 得 一 期 竣 工 備 案 。不 帶 地 下 減 1 0 天 。結(jié) 構(gòu) 9 5 天取 得 開(kāi) 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進(jìn)場(chǎng) 開(kāi) 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ， 地 下2 5 天 ， 地 上 標(biāo) 準(zhǔn)層 9 天 ， 首 二 頂 層增 加 1 6 天 。外 裝 7 0 天 室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆 除 ， 標(biāo)準(zhǔn) 層 6 天 ， 首二 頂 層 增 加 3 4天 。前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 8 . 5 個(gè) 月 ， 不考 慮 春 節(jié) 和 冬 施 影 響 ， 拿 地后 1 5 . 5 個(gè) 月 取 得 一 期 竣 工 備案 。 不 帶 地 下 減 1 0 天 。結(jié) 構(gòu) 1 3 5 天取 得 開(kāi) 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進(jìn)場(chǎng) 開(kāi) 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ， 地下 3 5 天 ， 地 上標(biāo) 準(zhǔn) 層 8 天 ，首 二 頂 層 增 加1 2 天 。外 裝 9 0 天室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆 除 ，標(biāo) 準(zhǔn) 層 5 天 ，首 二 頂 層 增加 3 5 天 。前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 1 0 . 5 個(gè)月 ， 不 考 慮 春 節(jié) 和 冬 施影 響 ， 拿 地 后 1 7 . 5 個(gè) 月取 得 一 期 竣 工 備 案 。結(jié) 構(gòu) 2 1 5 天取 得 開(kāi) 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進(jìn)場(chǎng) 開(kāi) 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ， 地 下 3 5天 ， 地 上 標(biāo) 準(zhǔn) 層 7天 ， 首 二 頂 層 增 加1 2 天 。外 裝 1 2 0 天 室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆 除 ， 標(biāo)準(zhǔn) 層 4 . 天 ， 首二 頂 層 增 加 2 4天前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 1 4 個(gè)月 ， 不 考 慮 春 節(jié) 和 冬 施影 響 ， 拿 地 后 2 1 個(gè) 月 取得 一 期 竣 工 備 案 。結(jié) 構(gòu) 2 9 5 天取 得 開(kāi) 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進(jìn)場(chǎng) 開(kāi) 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ， 地 下 5 5天 ， 地 上 標(biāo) 準(zhǔn) 層 7天 ， 首 二 頂 層 增 加 9天 ，外 裝 1 5 5 天 室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆 除 ， 標(biāo)準(zhǔn) 層 4 天 ， 首二 頂 層 增 加 2 3天 。前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 1 8 個(gè) 月 ，不 考 慮 春 節(jié) 和 冬 施 影 響 ， 拿地 后 2 5 個(gè) 月 取 得 一 期 竣 工 備案 。 若 有 二 層 裙 房 增 加 2 0天 ， 轉(zhuǎn) 換 層 增 加 1 5 天 。 案例：＊＊公司項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期基準(zhǔn) 物業(yè)類(lèi)型 標(biāo)段規(guī)模 前期工作 施工周期 總周期 調(diào)整原則 4層 +1層地下 m2 7m/210d 、不帶地下室減少 10 d，地下室增加 1層相應(yīng)增加 20天。 帶 1層轉(zhuǎn)換層增加 15d，帶 2層裙房增加 20d。 11層以下，每增減 1層相應(yīng)增減 1213d， 11層以上，每增減 1層相應(yīng)增減1011d。 精裝修項(xiàng)目不調(diào)增周期。 6層 +1層地下 m2 11層 +1層地下 m2 24層 +1層地下 m2 33層 +2層地下 m2 ?基準(zhǔn)的計(jì)算起始點(diǎn)：獲取土地；結(jié)束點(diǎn)：一期取得竣工備案證明，以自然天計(jì)算。二期及以后期的推進(jìn)，在滿(mǎn)足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的條件下，可在此基準(zhǔn)基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)增，在總體計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃中予以體現(xiàn)。 ?基準(zhǔn)的適用規(guī)模是占地５００畝（約３３萬(wàn)平米）以下的項(xiàng)目，超過(guò)此規(guī)模的項(xiàng)目要在此基礎(chǔ)上對(duì)實(shí)施方案階段的基準(zhǔn)做適當(dāng)調(diào)增。 ?基準(zhǔn)重點(diǎn)分析關(guān)鍵線(xiàn)路工作周期，非關(guān)鍵線(xiàn)路工作周期要服從并溶于關(guān)鍵線(xiàn)路工作周期。 ?除春節(jié)和冬施外，基準(zhǔn)已考慮了所有可預(yù)見(jiàn)風(fēng)險(xiǎn)因素。原則上，冬施可調(diào)增 30天，跨春節(jié)施工可調(diào)增 30天，跨春節(jié)前期工作可調(diào)增 15天。 ?對(duì)于一期面積超過(guò)建議標(biāo)段面積的情況，可以采取分區(qū)的推進(jìn)策略，分區(qū)間隔時(shí)間宜控制在 2030天，但一期的總體推進(jìn)周期不得超過(guò)基準(zhǔn)值 案例：＊＊公司項(xiàng)目展示區(qū)開(kāi)放基準(zhǔn)周期 物業(yè)類(lèi)型 設(shè)計(jì)周期 招標(biāo)周期 開(kāi)工證 施工周期 子總周期 調(diào)整原則 6層單體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 不帶地下室減 15d， 4層單體減 15d 高層單體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 帶 1層地下室減 15d ?原則上，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)點(diǎn)與項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)一致，如有因特殊原因，兩者可以不一致。售樓處開(kāi)放時(shí)點(diǎn)比項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)至少提前 30天 ?對(duì)于 6層及以下單體，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)要求展示立面整體效果；對(duì)于 11層及以上單體，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)不展示立面整體效果；對(duì)于 611層單體，示范區(qū)開(kāi)放時(shí)是否展示立面效果，依具體情況而定 考核基準(zhǔn) 開(kāi)始點(diǎn) 結(jié)束點(diǎn) 基準(zhǔn)值 考核數(shù)據(jù) 來(lái)源部門(mén) 考核級(jí)別 項(xiàng)目 項(xiàng)目開(kāi)盤(pán) 獲取土地 項(xiàng)目首次開(kāi)盤(pán) 330d 營(yíng)運(yùn)中心 Ⅰ 利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn) 獲取土地 一期竣工備案 詳見(jiàn) 款 營(yíng)運(yùn)中心 Ⅰ 項(xiàng)目 施工周期 取得開(kāi)工證 竣工備案 營(yíng)運(yùn)中心 Ⅱ 售樓處開(kāi)放 獲取土地 售樓處本體及周邊環(huán)境施工完成、整改完成，營(yíng)銷(xiāo)搬入開(kāi)始正式辦公 300 d 營(yíng)銷(xiāo)部 Ⅱ 示范區(qū)開(kāi)放 獲取土地 示范區(qū)本體特別是立面、樣板間、環(huán)境施工完成、整改完成 330 d 營(yíng)銷(xiāo)部 Ⅱ 設(shè)計(jì) 總設(shè)計(jì)周期 獲取土地 施工圖內(nèi)外審?fù)瓿刹⑿薷某鰣D，取得外審意見(jiàn) 140/170d 項(xiàng)目中心工程、成本部 Ⅱ 方案設(shè)計(jì) 獲取土地 1. 實(shí)施方案公司、集團(tuán)評(píng)審、調(diào)整定稿 2. 戶(hù)型、單體平立面確定 3. 技術(shù)應(yīng)用方案初步確定 4. 報(bào)建方案圖咨詢(xún)完成，正式方案報(bào)建圖內(nèi)審?fù)瓿尚薷某鰣D 5. 園林、交通、人防咨詢(xún)完成 90d 項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)技術(shù)管理部，開(kāi)發(fā)部 Ⅱ 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì)完成 1. 實(shí)施方案最終成果完成并集團(tuán)備案 2. 結(jié)構(gòu)、設(shè)備專(zhuān)業(yè)方案、部品設(shè)計(jì)方案確定 3. 園林、交通、人防規(guī)劃和擴(kuò)初、消防、規(guī)證報(bào)建圖按邏輯關(guān)系完成出圖并公司內(nèi)部審核修改無(wú)誤 20/30d 集團(tuán)技術(shù)管理部，開(kāi)發(fā)部 Ⅱ 施工圖設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成 完成報(bào)外審圖出圖，出圖前內(nèi)審?fù)瓿? 20/30d 成本部 Ⅱ 擴(kuò)初設(shè)計(jì)完成 報(bào)外審圖內(nèi)外審?fù)瓿刹⑿薷某鰣D，取得外審意見(jiàn) 30/50d 項(xiàng)目中心工程、成本部 Ⅱ 營(yíng)銷(xiāo) 定位優(yōu)化 獲取土地 產(chǎn)品建議書(shū)公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)且，建議書(shū)充分含蓋了概念、方案設(shè)計(jì)輸入條件 30d 項(xiàng)目總經(jīng)理，設(shè)計(jì)部 Ⅱ 項(xiàng)目策劃 獲取土地 項(xiàng)目策劃報(bào)告公司評(píng)審?fù)ㄟ^(guò) 60d 項(xiàng)目總經(jīng)理、設(shè)計(jì)部 Ⅱ 營(yíng)銷(xiāo)策劃報(bào)告 完成公司公司和集團(tuán)評(píng)審定稿 開(kāi)盤(pán)前 3個(gè)月 項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)技術(shù)部 Ⅱ 價(jià)格方案 完成公司評(píng)審和集團(tuán)備案 開(kāi)盤(pán)前 15天 項(xiàng)目總經(jīng)理，集團(tuán)技術(shù)部 Ⅱ 銷(xiāo)售周期 銷(xiāo)建配合，項(xiàng)目銷(xiāo)售結(jié)案與項(xiàng)目竣工同期 項(xiàng)目總經(jīng)理、營(yíng)運(yùn)中心 Ⅱ 開(kāi)發(fā) 總報(bào)建周期 獲取土地 取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證 140/150d 營(yíng)運(yùn)中心 Ⅱ 施工許可辦理 招標(biāo)手續(xù)完成具備施工許可 證進(jìn)件條件 取得施工許可證 10/13d 項(xiàng)目中心工程 Ⅱ 成本 方案外部招標(biāo) 取得立項(xiàng)批復(fù) 外部招標(biāo)手續(xù)完成具備方案報(bào)件條件 30 開(kāi)發(fā)部 Ⅱ 總包招標(biāo) 完成報(bào)外審圖出圖，出圖前內(nèi)審?fù)瓿? 內(nèi)部定標(biāo)，外部招標(biāo)手續(xù)完成具備施工許可證進(jìn)件條件，從開(kāi)標(biāo)到內(nèi)部定標(biāo) 15天。 40/47d 開(kāi)發(fā)部 Ⅱ ?考核基準(zhǔn)分為 Ⅰ 級(jí)和 Ⅱ 級(jí)， Ⅰ 級(jí)基準(zhǔn)的調(diào)整由項(xiàng)目總經(jīng)理提出，營(yíng)運(yùn)副總審核、總經(jīng)理審批， Ⅱ 級(jí)基準(zhǔn)的調(diào)整由項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)口協(xié)調(diào)一致后提出，營(yíng)運(yùn)中心經(jīng)理審核、項(xiàng)目總經(jīng)理審批。審批以 OA形式進(jìn)行，營(yíng)運(yùn)中心備案。 ?項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃是該基準(zhǔn)的實(shí)施性工具，營(yíng)運(yùn)中心必須按照該基準(zhǔn)進(jìn)行編制，按規(guī)定流程進(jìn)行評(píng)審 /審批。為維護(hù)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃的嚴(yán)肅性，同時(shí)又充分實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)性管理，在 Ⅰ 級(jí)考核點(diǎn)（即開(kāi)盤(pán)時(shí)點(diǎn)和利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)）不發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的情況下，不調(diào)整總體計(jì)劃，而是以階段性專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的形式進(jìn)行管理，階段性專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃由項(xiàng)目計(jì)劃督辦負(fù)責(zé)編制，營(yíng)運(yùn)中心經(jīng)理審核、項(xiàng)目總經(jīng)理審批。階段性專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃的微觀層面調(diào)整，在項(xiàng)目月度工作計(jì)劃中體現(xiàn)，按月度計(jì)劃管理流程執(zhí)行。 ?基準(zhǔn)是門(mén)檻性指標(biāo)，工作項(xiàng)不滿(mǎn)足基準(zhǔn)要求，只能評(píng)價(jià) B以下；對(duì)于調(diào)增的基準(zhǔn)，不論是否滿(mǎn)足調(diào)增后的基準(zhǔn)，只能評(píng)價(jià) A以下。 ?營(yíng)運(yùn)中心負(fù)責(zé)考核數(shù)據(jù)的采集并定期統(tǒng)計(jì)公布，為基準(zhǔn)的優(yōu)化做好基礎(chǔ)工作?？己藬?shù)據(jù)來(lái)源部門(mén)（下游部門(mén)）負(fù)責(zé)考核數(shù)據(jù)的提供，不能提供者，按不利于下游部門(mén)原則確定上游部門(mén)工作完成時(shí)點(diǎn)。 案例：＊＊公司項(xiàng)目周期基準(zhǔn)考核 計(jì)劃體系的策劃 計(jì)劃體系管理架構(gòu)的設(shè)計(jì) 計(jì)劃的編制 計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警 計(jì)劃執(zhí)行狀況的評(píng)估考核 計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策 □ 原則一：自上而下、自下而上 上級(jí)計(jì)劃是下一級(jí)計(jì)劃的編制基準(zhǔn)，下級(jí)計(jì)劃復(fù)核上級(jí)計(jì)劃的科學(xué)、合理和可實(shí)施性 下級(jí)計(jì)劃 上級(jí)計(jì)劃 ? 編制項(xiàng)目計(jì)劃的兩個(gè)基本原則 指導(dǎo) 復(fù)核 □ 原則二：分四步走 流程 計(jì)劃 由上級(jí)計(jì)劃 獲得 目標(biāo) 為了達(dá)成目 標(biāo)而應(yīng)完成 的各項(xiàng) 任務(wù) 分解 為工作項(xiàng)設(shè)定時(shí) 間要求及資源配 置，形成 計(jì)劃 WBS分解 WBS分解 +管理思想 如有必要，將任務(wù)往下繼續(xù)分解，并通過(guò) 工作流程 的建立，找出各任務(wù)之間的邏輯關(guān)系 任務(wù) 目標(biāo) 自上而下（目標(biāo) → 任務(wù)） ： 根據(jù)上級(jí)招標(biāo)計(jì)劃及管理要求確定的工作目標(biāo)，在09年 9月 30日前要完成幕墻招標(biāo)。 目標(biāo)分解成任務(wù) ：（第一次 WBS分解） 入圍單位資格審查 +編制招標(biāo)文件 → 標(biāo)前會(huì) → 招標(biāo) → 確定幕墻單位 → 合同簽署 自下而上（任務(wù) → 流程 → 計(jì)劃）： （ WBS分解 +邏輯關(guān)系建立） 入圍單位資格審查 ：幕墻單位資質(zhì)預(yù)審，明確考察單位 → 組