【正文】 基 基 礎(chǔ) 工 程不 考 慮 春 節(jié) 和 冬施 影 響 ， 帶 2 層地 下 室 6 層 以 上單 體 的 示 范 區(qū) 在拿 地 后 3 3 0 天 開放 ， 帶 1 層 地 下室 減 1 5 天 。規(guī) 證 后 開 始 土 方施 工 ， 開 工 證 后開 始 結(jié) 構(gòu) 施 工 ，兩 證 間 隔 6 0 天 。與 施 工 圖 同 時(shí) 完 成 ， 同 為外 部 招 標(biāo) 手 續(xù) 的 前 置 。 不 帶 地 下 減 1 0 天 。 若 有 二 層 裙 房 增 加 2 0天 ， 轉(zhuǎn) 換 層 增 加 1 5 天 。 ?基準(zhǔn)重點(diǎn)分析關(guān)鍵線路工作周期，非關(guān)鍵線路工作周期要服從并溶于關(guān)鍵線路工作周期。為維護(hù)項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃的嚴(yán)肅性，同時(shí)又充分實(shí)現(xiàn)計(jì)劃的動(dòng)態(tài)性管理，在 Ⅰ 級(jí)考核點(diǎn)（即開盤時(shí)點(diǎn)和利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)點(diǎn)）不發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化的情況下，不調(diào)整總體計(jì)劃，而是以階段性專項(xiàng)計(jì)劃的形式進(jìn)行管理，階段性專項(xiàng)計(jì)劃由項(xiàng)目計(jì)劃督辦負(fù)責(zé)編制，營(yíng)運(yùn)中心經(jīng)理審核、項(xiàng)目總經(jīng)理審批。 目標(biāo)分解成任務(wù) ：（第一次 WBS分解） 入圍單位資格審查 +編制招標(biāo)文件 → 標(biāo)前會(huì) → 招標(biāo) → 確定幕墻單位 → 合同簽署 自下而上（任務(wù) → 流程 → 計(jì)劃）： （ WBS分解 +邏輯關(guān)系建立） 入圍單位資格審查 ：幕墻單位資質(zhì)預(yù)審，明確考察單位 → 組。審批以 OA形式進(jìn)行，營(yíng)運(yùn)中心備案。二期及以后期的推進(jìn)，在滿足項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的條件下，可在此基準(zhǔn)基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)增，在總體計(jì)劃或?qū)ｍ?xiàng)計(jì)劃中予以體現(xiàn)。結(jié) 構(gòu) 2 9 5 天取 得 開 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進(jìn)場(chǎng) 開 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ， 地 下 5 5天 ， 地 上 標(biāo) 準(zhǔn) 層 7天 ， 首 二 頂 層 增 加 9天 ，外 裝 1 5 5 天 室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆 除 ， 標(biāo)準(zhǔn) 層 4 天 ， 首二 頂 層 增 加 2 3天 。外 裝 7 0 天 室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆 除 ， 標(biāo)準(zhǔn) 層 6 天 ， 首二 頂 層 增 加 3 4天 。后 置 工 作 ： 外 部 招 標(biāo) 進(jìn)件 ， 內(nèi) 部 招 標(biāo) 清 單 定 案拿 地 后 7 個(gè) 月 2 1 0 天取 得 一 期 開 工 證 ，完 成 前 期 工 作 。 項(xiàng) 目 前 期 關(guān) 鍵 線 路 分 析項(xiàng)目策劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)和報(bào)建總包招標(biāo)8 （ 2 4 0 天 ）7 （ 2 1 0 天 ）6 （ 1 8 0 天 ）5 （ 1 5 0 天 ）4 （ 1 2 0 天 ）2 （ 6 0 天 ） 3 （ 9 0 天 ）1 （ 3 0 天 ）投 資 決 策 階 段確 定 策 劃 咨 詢 意 向 公 司擴(kuò) 初 設(shè) 計(jì) 3 0 天概 念 深 化 和 方 案 設(shè) 計(jì) 6 0 天概 念 優(yōu) 化 3 0 天定 位 優(yōu) 化 3 0 天 定 位 深 化 定 案 3 0 天內(nèi) 外 審 及 修改 出 圖 2 0 天報(bào) 外 審 圖 3 0 天總 包 內(nèi) 外 部 招 標(biāo) 4 7 天說(shuō) 明 : 粗 線 為 關(guān) 鍵 線 路 ， 其 中 方 案 后 黑 色 粗 線 為 一 期 線 路 ， 紅 色 粗 線 為 示 范 區(qū) 線 路 。 ——關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)＝項(xiàng)目里程碑節(jié)點(diǎn)＋體現(xiàn)項(xiàng)目管理思想的節(jié)點(diǎn) ——各房地產(chǎn)企業(yè)由于管控模式的不同，管理精細(xì)度的差別，會(huì)設(shè)定不同的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，依據(jù)公司和項(xiàng)目的特點(diǎn)，一般會(huì)有２０－５０個(gè)左右的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目的里程碑節(jié)點(diǎn) ——１２個(gè) 1. 項(xiàng)目定位 2. 規(guī)劃方案 3. 單體方案 4. 初步設(shè)計(jì) 5. 施工圖設(shè)計(jì) 6. 總包監(jiān)理單位確定 7. 開工 8. 達(dá)預(yù)售條件 9. 結(jié)構(gòu)封頂 10. 竣工備案 11. 入住開始 12. 開盤 體現(xiàn)管理管理思想的主要節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目的難點(diǎn)及進(jìn)度的過(guò)程控制點(diǎn) 對(duì)財(cái)務(wù)／現(xiàn)流造成影響的節(jié)點(diǎn) 為滿足管理需求而設(shè)置的節(jié)點(diǎn) 為保證產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品交付而設(shè)定的節(jié)點(diǎn) １、五證的取得 ２、景觀施工圖 ３、樁基施工圖 ４、施工報(bào)建圖 ５、綜合管網(wǎng)施工圖 ６、精裝修施工圖 ７、基礎(chǔ)提前施工 ８、正負(fù)０ ９、景觀、道路施工完成 １、開工 ２、正負(fù)０ ３、結(jié)構(gòu)封頂 ４、銷售展示區(qū)開放 ５、展示樣板房開放 ６、外腳手架拆除 ７、竣工備案 ８、準(zhǔn)入證 １、土地交付 ２、項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)開發(fā)目標(biāo)確定 ３、成本目標(biāo)確定 ４、招標(biāo)分判 ５、營(yíng)銷策劃報(bào)告 ６、工程策劃 ７、項(xiàng)目后評(píng)估 １、交樓樣板房 ２、內(nèi)部預(yù)驗(yàn)收 ３、銷售代理公司選定 ４、入住工作方案 ５、內(nèi)部整改完成 ６、物業(yè)移交 ７、業(yè)主預(yù)驗(yàn)收 案例 ——某運(yùn)營(yíng)管控型房地產(chǎn)集團(tuán)公司一級(jí)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 序號(hào) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃完成時(shí)間 實(shí)際完成時(shí)間 負(fù)責(zé)人 集團(tuán)重點(diǎn)控制 １ 取得國(guó)土使用證 發(fā)展部 １ ２ 交地 發(fā)展部 ３ 完成方案設(shè)計(jì) 研發(fā)部 ４ 完成初步設(shè)計(jì) 研發(fā)部 ５ 完成施工圖設(shè)計(jì) 研發(fā)部 ６ 取得開工證 工程部 ７ 項(xiàng)目開工 工程部 ２ ８ 售樓處、樣板區(qū)開放 工程部 ９ 取得預(yù)售許可證 營(yíng)銷部 １０ 開盤 營(yíng)銷部 ３ １１ 景觀施工進(jìn)場(chǎng) 工程部 １２ 竣工備案 工程部 ４ １３ 開始交付 工程部 ５ １４ 交房完成率９５％ 工程部 案例 ——某操作管控型房地產(chǎn)集團(tuán)公司關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 ? 項(xiàng)目開發(fā)周期基準(zhǔn)分析 項(xiàng) 目 開 盤 關(guān) 鍵 線 路 分 析多層單體示范區(qū)關(guān)鍵線路高層單體示范區(qū)關(guān)鍵線路開盤時(shí)一期工程形象進(jìn)度營(yíng)銷類工作完成時(shí)點(diǎn)分析1 2 ( 3 6 0 )1 1 ( 3 3 0 )1 0 ( 3 0 0 )9 （ 2 7 0 天 ）8 （ 2 4 0 天 ）7 （ 2 1 0 天 ）6 （ 1 8 0 天 ）5 （ 1 5 0 天 ）3 （ 9 0 天 ） 4 （ 1 2 0 天 ）2 （ 6 0 天 ）1 ( 3 0 天 )概 念 優(yōu) 化 3 0 天 概 念 深 化 和 方 案 設(shè) 計(jì) 6 0 天開 工證 1 0擴(kuò) 初 2 0 天 總 包 招 標(biāo) 4 0 天 地 上 結(jié) 構(gòu) 5 5 天地 下 結(jié) 構(gòu) 2 5 天招 標(biāo) 圖 2 0 天 樣 板 間 及 外 裝 3 5 天 樣 板 間 及 景 觀 3 5 天不 考 慮 春 節(jié) 和 冬施 影 響 ， 6 層 單體 的 示 范 區(qū) 在 拿地 后 3 3 0 天 開放 ， 4 層 結(jié) 構(gòu) 減1 5 天 ， 不 帶 地 下室 減 1 5 天 。 ? 此時(shí)具有區(qū)域管理職能的城市公司應(yīng)設(shè)立專門的運(yùn)營(yíng)管理部門。 房地產(chǎn)企業(yè)在不同發(fā)展階段中經(jīng)常會(huì)遇到哪些問(wèn)題？ 同城市多目管理階段 —— ? 管不過(guò)來(lái)，領(lǐng)導(dǎo)越大越忙 ? 范過(guò)的錯(cuò)誤繼續(xù)范，感覺(jué)不會(huì)出問(wèn)題的地方老出問(wèn)題 ? 多變，計(jì)劃不如變化快 ? 不知道的事情越來(lái)越多 ?。 目錄 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管控模式發(fā)展的歷程及特點(diǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)如何根據(jù)自身特點(diǎn)選擇合適的運(yùn)營(yíng)管控模式； 什么是運(yùn)營(yíng)管理？運(yùn)營(yíng)管理管什么？ 先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起 房地產(chǎn)項(xiàng)目主要評(píng)價(jià)指標(biāo) 財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 凈利潤(rùn) /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類： 銷售凈利潤(rùn)率 /投資收益率 IRR/成本利潤(rùn)率 資產(chǎn)類： NPV 資金類：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間 客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度 客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶滿意度 運(yùn)營(yíng)緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成 質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故 專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升 項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)責(zé)任書案例 —— 項(xiàng) 目 數(shù) 值 備 注 除地價(jià)外項(xiàng)目總成本目標(biāo) 68052 包括建安成本、管理費(fèi)用、營(yíng)銷費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè) 稅和土地增值稅 單位銷售面積建安成本 4417 銷售總收入 173959 稅后凈利潤(rùn) 17718 銷售凈利率 % 不同城市不同要求，但均需至少大于 9％ IRR % 不同城市不同要求，但均需至少大于 15％ NPV 3381 項(xiàng)目從拿地到開盤時(shí)間 10個(gè)月 項(xiàng)目月均去化速度 80套 可用月均去化（套 /月，或平米 /月）表示 項(xiàng)目開發(fā)周期 25個(gè)月 參照集團(tuán)頒布之項(xiàng)目基準(zhǔn)開發(fā)周期 項(xiàng)目設(shè)計(jì)周期 150天 從拿地－施工圖完成時(shí)間，參照集團(tuán)技術(shù)管理部相關(guān)標(biāo) 準(zhǔn) 項(xiàng)目的基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 什么是運(yùn)營(yíng)管理？ —— 從本質(zhì)上講，運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種管理手段”。 ：配合專業(yè)的任務(wù) 。 ? 項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的設(shè)定應(yīng) 簡(jiǎn)單明了 。對(duì) 于 帶 2 層 地 下室 高 層 單 體 ， 開盤 時(shí) 形 象 進(jìn) 度 ：地 上 結(jié) 構(gòu) 8 層 。 同期 辦 理 建 設(shè) 用 地 規(guī)劃 許 可 證 。一 期 工 程 開 發(fā) 總 周 期 關(guān) 鍵 線 路 分 析4層+1層地下6層+1層地下11層+1層地下24層+1層地下33層+2層地下2 6 m ( 7 8 0 d )2 4 m ( 7 2 0 d )2 2 m ( 6 6 0 d )2 0 m ( 6 0 0 d )1 8 m ( 5 4 0 d )1 6 m ( 4 8 0 d )1 4 m ( 4 2 0 d )1 2 m ( 3 6 0 d )1 0 m ( 3 0 0 d )6 m ( 1 8 0 d ) 8 m ( 2 4 0 d )4 m ( 1 2 0 d )2 m ( 6 0 d )結(jié) 構(gòu) 7 5 天取 得 開 工 證 ， 完成 土 方 地 基 基 礎(chǔ)等 施 工 ， 總 包 進(jìn)場(chǎng) 開 始 結(jié) 構(gòu) 施 工前 期 工 作 2 1 0 天結(jié) 構(gòu) 封 頂 ，地 下 2 5 天 ，地 上 平 均1 2 . 5 天 / 層外 裝 6 0 天 室 外 及 驗(yàn) 收 9 0 天外 架 拆除 ， 平 均1 5 天 / 層前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 7 . 5 個(gè) 月 ， 不考 慮 春 節(jié) 和 冬 施 影 響 ， 拿 地 后1 4 . 5 個(gè) 月 取 得 一 期 竣 工 備 案 。前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 1 0 . 5 個(gè)月 ， 不 考 慮 春 節(jié) 和 冬 施影 響 ， 拿 地 后 1 7 . 5 個(gè) 月取 得 一 期 竣 工 備 案 。 11層以下，每增減 1層相應(yīng)增減 1213d， 11層以上，每增減 1層相應(yīng)增減1011d。 ?對(duì)于一期面積超過(guò)建議標(biāo)段面積的情況，可以采取分區(qū)的推進(jìn)策略，分區(qū)間隔時(shí)間宜控制在 2030天，但一期的總體推進(jìn)周期不得超過(guò)基準(zhǔn)值 案例：＊＊公司項(xiàng)目展示區(qū)開放基準(zhǔn)周期 物業(yè)類型 設(shè)計(jì)周期 招標(biāo)周期 開工證 施工周期 子總周期 調(diào)整原則 6層單體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 不帶地下室減 15d， 4層單體減 15d 高層單體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 帶 1層地下室減 15d ?原則上，示范區(qū)開放時(shí)點(diǎn)與項(xiàng)目開盤時(shí)點(diǎn)一致，如有因特殊原因，兩者可以不一致。 ?營(yíng)運(yùn)中心負(fù)責(zé)考核數(shù)據(jù)的采集并定期統(tǒng)計(jì)公布，為基準(zhǔn)的優(yōu)化做好基礎(chǔ)工作。 ?項(xiàng)目總體開發(fā)計(jì)劃是該基準(zhǔn)的實(shí)施性工具，營(yíng)運(yùn)中心必須按照該基準(zhǔn)進(jìn)行編制，按規(guī)定流程進(jìn)行評(píng)審 /審批。 ?基準(zhǔn)的適用規(guī)模是占地５００畝（約３３萬(wàn)平米）以下的項(xiàng)目，超過(guò)此規(guī)模的項(xiàng)目要在此基礎(chǔ)上對(duì)實(shí)施方案階段的基準(zhǔn)做適當(dāng)調(diào)增。前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 1 8 個(gè) 月 ，不 考 慮 春 節(jié) 和 冬 施 影 響 ， 拿地 后 2 5 個(gè) 月 取 得 一 期 竣 工 備案 。前 期 7 個(gè) 月 ， 施 工 8 . 5 個(gè) 月 ， 不考 慮 春 節(jié) 和 冬 施 影 響 ， 拿 地后 1 5 . 5 個(gè) 月 取 得 一 期 竣 工 備案 。拿 地 后 6 個(gè) 月 1 8 0 天 取得 示 范 區(qū)