【文章內(nèi)容簡介】 集及調(diào)研 項(xiàng)目初篩 項(xiàng)目可研 項(xiàng)目獲取 報(bào)批報(bào)建 設(shè) 計(jì)： 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè) 計(jì) 成 本： 采購分判及目標(biāo)成本確定 集團(tuán)采購 城市采購 各階段測算及成本分析 結(jié)算管理 營 銷： 項(xiàng)目策劃 營銷策劃 活動(dòng)及廣 告管理 營銷類采 購管理 銷售管理 客 服： 客戶服務(wù) 工 程： 工程管理 銷控管理 客戶服務(wù)體系建設(shè)及督導(dǎo) 工程維修 建議運(yùn)營管控模式 ——運(yùn)營管控型 多城市區(qū)域化管理階段 ——運(yùn)營管控模式建議 ? 當(dāng)集團(tuán)下屬的異地城市公司超過三個(gè)，且單個(gè)城市公司平行開發(fā)的項(xiàng)目多于 3個(gè)時(shí)，建議集團(tuán)應(yīng)由操作管控型向運(yùn)營管控型逐步轉(zhuǎn)變。 在轉(zhuǎn)變的過程中可以根據(jù)各城市公司能力的成熟度分步實(shí)施。 ? 此時(shí)具有區(qū)域管理職能的城市公司應(yīng)設(shè)立專門的運(yùn)營管理部門。具體的模式根據(jù)自身特點(diǎn)可以借鑒目前走在前面的一些管理優(yōu)秀的標(biāo)桿企業(yè)的模式。 營銷： 設(shè)計(jì)： 成本： 本地項(xiàng)目 區(qū)域職能體系 項(xiàng)目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務(wù) ＊ 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工過程 設(shè)計(jì)管理 區(qū)域招標(biāo) （入圍） 區(qū)域招標(biāo) （定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo) （入圍） 項(xiàng)目招標(biāo) ＊ ＊ （定標(biāo)） 成本控制流程 土地信息獲取 區(qū)域內(nèi)客服體系的建設(shè) 客服： 土地拓展： 工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應(yīng)商管理 現(xiàn)場質(zhì)量管理 工程進(jìn)度管理 工程成本控制 報(bào)批報(bào)建 報(bào)批報(bào)建： 客戶投訴 升級(jí)處理 服務(wù)水平監(jiān)控 客戶關(guān)系維護(hù) 家天下客戶會(huì) 房屋保修 現(xiàn)場投訴處理 可研報(bào)告 上報(bào)集團(tuán) 案例 ——某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé) 億元 營銷： 設(shè)計(jì)： 成本： 異地項(xiàng)目 區(qū)域職能體系 項(xiàng)目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務(wù) 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工過程 設(shè)計(jì)管理 區(qū)域招標(biāo) （入圍） 區(qū)域招標(biāo) （定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo) （入圍） 項(xiàng)目招標(biāo) （定標(biāo)） 成本控制流程 報(bào)批報(bào)建 報(bào)批報(bào)建： 工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應(yīng)商管理 現(xiàn)場質(zhì)量管理 工程進(jìn)度管理 工程成本控制 區(qū)域內(nèi)客服體系的建設(shè) 客服： 客戶投訴 的升級(jí)處理 服務(wù)水平監(jiān)控 客戶關(guān)系維護(hù) 家天下客戶會(huì) 房屋保修 現(xiàn)場投訴處理 土地信息獲取 土地拓展： 可研報(bào)告 上報(bào)集團(tuán) 案例 ——某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé) 第一部分回顧 ? 什么是運(yùn)營管理？ ——運(yùn)營管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種 管理手段 ” ——―人 +錢 +土地” 運(yùn)營管理 項(xiàng)目開發(fā) /經(jīng)營目標(biāo) ? 運(yùn)營管理管什么？ ——通過“ 以始為終 ”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素； ——房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營管理的重點(diǎn)： PTQC P：運(yùn)營績效（設(shè)定 —跟蹤 —評(píng)估） T：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理） Q：質(zhì)量管理（成果管理） C：決策管理（運(yùn)營會(huì)議管理） 第一部分回顧 ? 如何選擇合適的運(yùn)營管空模式？ ——根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇 匹配 的運(yùn)營管控模式，運(yùn)營管控模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性 第一部分回顧 目錄 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 還是先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起 ? 在所有的指標(biāo)當(dāng)中，“ 進(jìn)度 ”是最基本的指標(biāo)之一，也常常被認(rèn)為是最重要、管理難度最大的指標(biāo)之一 ? 因此，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)營管理都首先從“計(jì)劃管理”開始 財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類： 凈利潤 /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 資產(chǎn)類： NPV 資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間 客戶緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度 客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶滿意度 運(yùn)營緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成 質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故 專業(yè)管理：銷售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注“進(jìn)度”，關(guān)注“計(jì)劃管理” ? 由于項(xiàng)目開發(fā)周期的拖長，房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大 ? 進(jìn)度時(shí)間，是影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用高低的一個(gè)決定因素 （一天一輛奧迪的故事） ? 進(jìn)度時(shí)間，是影響項(xiàng)目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù) （根據(jù)某集團(tuán)對(duì)典型中型項(xiàng)目的分析，在地價(jià)占開發(fā)成本 3045%時(shí)，項(xiàng)目開盤時(shí)間提前 1個(gè)月，項(xiàng)目的 IRR水平將提高 %左右） ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜 ? 計(jì)劃管理的過程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的過程 ? 計(jì)劃管理是項(xiàng)目管理人員的必備工具 IRR指項(xiàng)目投資的內(nèi)部收益率 項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的重點(diǎn) 項(xiàng)目計(jì)劃管理有多重要？ 多項(xiàng)目運(yùn)作的需求 ? 多項(xiàng)目的同時(shí)運(yùn)作，需要有效的計(jì)劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持 ? 項(xiàng)目計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證 規(guī)范化／精細(xì)化管理的需求 ? 房地產(chǎn)開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內(nèi)外部接口多等特點(diǎn)，需要通過項(xiàng)目來進(jìn)行有效的組織和協(xié)調(diào) ? 隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，管理層的決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過項(xiàng)目計(jì)劃的管理來實(shí)現(xiàn) ? 基于從人盯人的管理行為向基于計(jì)劃的目標(biāo)管理的轉(zhuǎn)變 加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的需求 ? 好的項(xiàng)目計(jì)劃管理和執(zhí)行是保證較高資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的主要手段 項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理的難點(diǎn) 項(xiàng)目管理的現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常遇到的問題 ? 干到哪算哪（沒有計(jì)劃） ? 三拍計(jì)劃（拍腦袋、拍胸脯、拍大腿） ? 計(jì)劃排不了（都給自己留足時(shí)間，不管別人能不能干） ? 啊呀，忘了這事了（計(jì)劃漏項(xiàng)） ? 工程部／營銷部急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)（上游計(jì)劃的拖延） ? 不該干的干了，該干的還沒動(dòng)（計(jì)劃不清晰，眉毛胡子一把抓） ? 。 計(jì)劃管理的根本是什么？ ——計(jì)劃管理的根本不是制訂計(jì)劃本身，而是為了實(shí)現(xiàn)有效管理 達(dá)成計(jì)劃管理目標(biāo)的關(guān)鍵要素 ? 組織保障，責(zé)任明確 ? 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)導(dǎo)向 ? 及時(shí)地過程跟蹤與預(yù)警 ? 結(jié)果考核與績效驅(qū)動(dòng) ? 全員 計(jì)劃體系的策劃 計(jì)劃體系管理架構(gòu)的設(shè)計(jì) 計(jì)劃的編制 計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警 計(jì)劃執(zhí)行狀況的評(píng)估考核 計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策 計(jì)劃體系管理架構(gòu)與企業(yè)所處的發(fā)展階段及選擇的運(yùn)營管控模式緊密相關(guān) ? 單項(xiàng)目管理階段 ——在管理部門設(shè)置專門的計(jì)劃運(yùn)營崗，賦予其合適的職級(jí)，在同城市 2個(gè)項(xiàng)目時(shí)也可使用 ? 同城市多項(xiàng)目管理階段（項(xiàng)目達(dá)到 3個(gè)及以上時(shí)） 計(jì)劃類型 計(jì)劃編制 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃考評(píng) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 運(yùn)營管理部門 +相關(guān)專業(yè) 相關(guān)專業(yè)全體 運(yùn)營管理部門 總經(jīng)理 +運(yùn)營管理部門 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 運(yùn)營管理部門 +相關(guān)專業(yè) 相關(guān)專業(yè)全體 運(yùn)營管理部門 項(xiàng)目專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃 運(yùn)營管理部門 +責(zé)任部門 責(zé)任部門 運(yùn)營管理部門 部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) +運(yùn)營管理部門 部門管理計(jì)劃 部門負(fù)責(zé)人 部門全體 部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) + 運(yùn)營管理部門 總經(jīng)理 +部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) +運(yùn)營管理部門 ——選擇操作管控型模式， 設(shè)置運(yùn)營管理部門 ，根據(jù)部門職責(zé)設(shè)置崗位；部門職責(zé)建議：計(jì)劃管理、運(yùn)營績效管理、關(guān)鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識(shí)管理，可根據(jù)企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導(dǎo)向適當(dāng)增減職能 ? 多城市多項(xiàng)目管理階段（操作管空型） 計(jì)劃類型 計(jì)劃編制 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃考評(píng) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 運(yùn)營管理部門 +城市總經(jīng)理 +相關(guān)專業(yè) 城市公司 +相關(guān)專業(yè)全體 運(yùn)營管理部門 集團(tuán)總裁 +運(yùn)營管理部門 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 運(yùn)營管理部門 +城市公司總經(jīng)理 +相關(guān)專業(yè) 城市公司 +相關(guān)專業(yè)全體 運(yùn)營管理部門 +城市計(jì)劃運(yùn)營崗 項(xiàng)目專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃 城市計(jì)劃運(yùn)營崗 +責(zé)任部門 責(zé)任部門 運(yùn)營管理部門 +城市計(jì)劃運(yùn)營崗 城市公司總經(jīng)理 +運(yùn)營管理部門 +城市計(jì)劃運(yùn)營崗 城市公司管理計(jì)劃 城市公司總經(jīng)理 +城市公司計(jì)劃運(yùn)營崗 城市公司全體 運(yùn)營管理部門 +城市計(jì)劃運(yùn)營崗 集團(tuán)總裁 +運(yùn)營管理部門 城市公司部門管理計(jì)劃 部門負(fù)責(zé)人 部門全體 城市公司計(jì)劃運(yùn)營崗 城市公司總經(jīng)理 +部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) +城市公司計(jì)劃運(yùn)營崗 ——集團(tuán) 設(shè)置運(yùn)營管理部門 ，根據(jù)部門職責(zé)設(shè)置崗位，城市公司 設(shè)置計(jì)劃運(yùn)營崗 ；集團(tuán)運(yùn)營管理部門職責(zé)建議：計(jì)劃管理、運(yùn)營績效管理、關(guān)鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識(shí)管理，可根據(jù)企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導(dǎo)向適當(dāng)增減職能 ? 多城市多項(xiàng)目區(qū)域化管理階段（運(yùn)營管控型） 計(jì)劃類型 計(jì)劃編制 計(jì)劃實(shí)施 計(jì)劃監(jiān)控 計(jì)劃考評(píng) 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 集團(tuán)及區(qū)域運(yùn)營管理部門 +區(qū)域總經(jīng)理 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +相關(guān)專業(yè) 區(qū)域公司全體 集團(tuán)運(yùn)營管理部門 集團(tuán)總裁 +集團(tuán)運(yùn)營管理部門 項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃 區(qū)域運(yùn)營管理部門 +區(qū)域公司總經(jīng)理 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人+相關(guān)專業(yè) 區(qū)域公司全體 集團(tuán)運(yùn)營管理部門 +區(qū)域運(yùn)營管理部門 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目專項(xiàng)進(jìn)度計(jì)劃 區(qū)域運(yùn)營管理部門 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +責(zé)任部門 責(zé)任部門 區(qū)域運(yùn)營管理部門 +項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 +區(qū)域運(yùn)營管理部門 區(qū)域公司管理計(jì)劃 區(qū)域公司總經(jīng)理 +區(qū)域運(yùn)營管理部門 區(qū)域公司全體 集團(tuán)及區(qū)域運(yùn)營管理部門 集團(tuán)總裁 +集團(tuán)運(yùn)營管理部門 區(qū)域公司部門管理計(jì)劃 部門負(fù)責(zé)人 部門全體 區(qū)域運(yùn)營管理部門 +部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) 區(qū)域總經(jīng)理 +部門上級(jí)領(lǐng)導(dǎo) +區(qū)域運(yùn)營管理部門 ——集團(tuán) 設(shè)置運(yùn)營管理部門 ，根據(jù)部門職責(zé)設(shè)置崗位；城市公司 設(shè)置運(yùn)營管理部門 ；運(yùn)營管理部門職責(zé)：計(jì)劃管理、運(yùn)營績效管理、關(guān)鍵決策、管理流程管理、階段成果管理、關(guān)鍵決策管理、信息與知識(shí)管理，可根據(jù)企業(yè)的管理、戰(zhàn)略導(dǎo)向適當(dāng)增減職能 計(jì)劃體系的策劃 計(jì)劃體系管理架構(gòu)的設(shè)計(jì) 計(jì)劃的編制 計(jì)劃的監(jiān)控與預(yù)警 計(jì)劃執(zhí)行狀況的評(píng)估考核 計(jì)劃管理難點(diǎn)及對(duì)策 ? 計(jì)劃體系策劃的目標(biāo) 匹配性 完整性 層次性 可控性 ?與企業(yè)的管理思想和戰(zhàn)略導(dǎo)向匹配 ?與管控模式匹配 ?與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)匹配 ?要覆蓋預(yù)定的各管理階段：中期規(guī)劃，年度，季 /月度計(jì)劃等 ?要覆蓋項(xiàng)目開發(fā)全過程的業(yè)務(wù)活動(dòng) ?要全員覆蓋 ?需要建立自上而下的層級(jí) ?逐級(jí)細(xì)分 ?管理計(jì)劃支持項(xiàng)目計(jì)劃 ?計(jì)劃的模版及工具 ?可供參考的工作周期 ?適用性 案例： **集團(tuán)三級(jí)計(jì)劃體系 集團(tuán)級(jí) 集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃 /3年經(jīng)營目標(biāo)計(jì)劃 層級(jí) 項(xiàng)目計(jì)劃體系 管理計(jì)劃體系 一級(jí) 項(xiàng)目總體經(jīng)營計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)營指標(biāo)） 公司年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo) 二級(jí) 項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 公司季度計(jì)劃 三級(jí) 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃（工程、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、營銷、示范區(qū)、樣板間等等） 部門年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo) +月度計(jì)劃 案例： **集團(tuán)三級(jí)計(jì)劃體系 ——簡單型 層級(jí) 項(xiàng)目計(jì)劃體系 管理計(jì)劃體系 一級(jí) 項(xiàng)目總體經(jīng)營計(jì)劃（含關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃及經(jīng)營指標(biāo)） 公司年度關(guān)鍵業(yè)績指標(biāo) 二級(jí) 項(xiàng)目總體開發(fā)進(jìn)度計(jì)劃 公司月度計(jì)劃 三級(jí) 項(xiàng)目專項(xiàng)計(jì)劃（工程、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、營銷、示范區(qū)、樣板間等等） 公司下部門月度計(jì)劃 集團(tuán)級(jí) 年度經(jīng)營計(jì)劃／３年經(jīng)營規(guī)劃 ? 計(jì)劃體系策劃的特點(diǎn) １ 個(gè)目標(biāo) ——體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略及管理思想 ２ 個(gè)體系 ——項(xiàng)目計(jì)劃體系＋管理計(jì)劃體系 ３ 個(gè)層級(jí) ——分級(jí)計(jì)劃管理 ? 項(xiàng)目計(jì)劃分級(jí)體系分析：三層級(jí)＋四要素 項(xiàng)目總體經(jīng)