【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 》2 5 、 《 三 通 一 平 實(shí) 施 方案 》2 6 、 《 施 工 、 監(jiān) 理 單 位篩 選 及 評(píng) 估 報(bào) 告 》2 7 、 《 招 投 標(biāo) 、 計(jì) 價(jià) 方案 、 合 約 規(guī) 劃 》2 8 、 《 項(xiàng) 目 營(yíng) 銷 策 略 方案 》2 9 、 《 售 房 合 同 配 置 標(biāo)準(zhǔn) 》3 0 、 《 售 房 合 同 附 圖 》3 1 、 《 價(jià) 格 表 及 付 款 方式 》3 2 、 《 交 房 方案 》3 3 、 《 商 業(yè) 移 交方 案 》3 4 、 《 資 產(chǎn) 管 理方 案 》設(shè) 計(jì) 成 果 會(huì) 審 及 交 底 紀(jì) 要3 5 、 《 項(xiàng) 目 后 評(píng)估 報(bào) 告 》項(xiàng) 目 收 益 動(dòng) 態(tài) 跟 蹤 報(bào) 告項(xiàng) 目 月 度 計(jì) 劃 分 析 報(bào) 告項(xiàng) 目 工 程 目 標(biāo) 成 本 跟 蹤 分 析 報(bào) 告1 8 、 《 初 步 設(shè) 計(jì) 成果 》施 工 圖 設(shè) 計(jì) 成 果 過(guò) 程 設(shè) 計(jì) 變 更 、 現(xiàn) 場(chǎng) 指 導(dǎo) 、 材 料 選 樣 等市 場(chǎng) 調(diào) 研 及 分 析 報(bào) 告 ， 對(duì) 研 發(fā) 、 工 程 的 修 正 、 反 饋 ， 設(shè) 計(jì) 會(huì) 審 及 交 底 紀(jì) 要 等施 工 管 理獲 取 土 地 信 息 ～項(xiàng) 目 上 會(huì)土 地 中 標(biāo) 通 知 書 取 得 ～方 案 設(shè) 計(jì) 任 務(wù) 書 發(fā) 出方 案 設(shè) 計(jì) 完 成 ～初 設(shè) 任 務(wù) 書 發(fā) 出初 步 設(shè) 計(jì) 完 成 ～施 工 圖 設(shè) 計(jì) 開(kāi) 始平 場(chǎng) ～基 礎(chǔ) 開(kāi) 工方 案 設(shè) 計(jì) 完 成 ～項(xiàng) 目 開(kāi) 盤向 物 業(yè) 移 交 ～交 房交 房 ～交 房 后 半 年1 1 、 《 精 裝 房 定 位 、 限 價(jià)以 及 建 設(shè) 實(shí) 施 方 案 》1 4 、 《 精 裝 房 方 案 與 建 筑 方 案的 配 合 及 指 導(dǎo) 意 見(jiàn) 》 （ 如 有 ）二、階段性成果管理體系 ： 龍湖階段關(guān)鍵成果體系的特點(diǎn) ?為提高項(xiàng)目運(yùn)作效率，降低項(xiàng)目管理風(fēng)險(xiǎn)，集團(tuán)制定了項(xiàng)目從拿地開(kāi)始到項(xiàng)目結(jié)束全過(guò)程，各關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的項(xiàng)目控制標(biāo)準(zhǔn)和重要輸出成果，形成了 35個(gè) 項(xiàng)目階段性成果； ?各項(xiàng)目階段性成果經(jīng)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)或各區(qū)域地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)審批后，即形成項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的里程碑信號(hào)，上階段的里程碑信號(hào)是該項(xiàng)目下一階段工作的重點(diǎn)支持依據(jù)，上一階段性成果未審批完成，不得進(jìn)入下一階段工作。 ?明確階段性成果的定義、承辦部門崗位、審核人及批準(zhǔn)人，審批完成后抄送人 ?隨公司發(fā)展，集團(tuán)會(huì)增減管控的階段性成果范圍和對(duì)審批流程進(jìn)行更新 ?通過(guò)對(duì)各區(qū)域公司以前提交的階段性成果的歸集整理，形成 《 項(xiàng)目階段性成果參考模板 》 ，作為各成果的參考標(biāo)準(zhǔn) 階段性成果管控定義表 為什么要關(guān)注 “ 成果標(biāo)準(zhǔn) ” 成果標(biāo)準(zhǔn) 就是對(duì)開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)所產(chǎn)生的成果，尤其是文件，在結(jié)構(gòu)的完善與合理、內(nèi)容的全面深入與有效、形式的規(guī)范與統(tǒng)一等方面所作出的統(tǒng)一的規(guī)范要求或指導(dǎo)性綱領(lǐng)。其表現(xiàn)形式往往為階段成果文件的綱領(lǐng)目錄、涵蓋要點(diǎn)規(guī)定、表現(xiàn)形式限制等。 成果標(biāo)準(zhǔn)管理體系 非標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品 ,對(duì)人的依賴性比較高 企業(yè)差異大，管理要求各異 基礎(chǔ)教育不足 ,內(nèi)部培養(yǎng) 決策所需信息多樣復(fù)雜 一次性，風(fēng)險(xiǎn)高 龍湖的會(huì)議體系（賽普書籍中會(huì)議決策體系會(huì)議要素形式更便于操作與理解） 三、會(huì)議決策管理體系： 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì)管理要求 萬(wàn)科城市公司的 10級(jí)會(huì)議 會(huì)議的有效的管理 ?某著名地產(chǎn)集團(tuán)對(duì)會(huì)議管理的總結(jié) —— 如何開(kāi)好會(huì) ① 一個(gè)會(huì)議成功的關(guān)鍵在于：會(huì)議的準(zhǔn)備、主持人的控制以及成果的處理； ② 沒(méi)有初稿、方案、預(yù)案的議題盡量不要放在例會(huì)的議程之內(nèi)，只宜放在專題會(huì)中的“頭腦風(fēng)暴會(huì)”之中； ③ 若某種會(huì)議較多的時(shí)間總在通報(bào)某一類信息，則宜將這類信息以電子版本的形式由專人整理定期向相關(guān)人員傳送； ④ 在會(huì)上傳送或者展示的信息如果較多，盡量采用 PPT的形式；如果傳遞的信息很專業(yè)，則盡量輔以圖紙、圖表、圖片等資料；如果傳遞的信息很復(fù)雜，且又需幫助別人建立場(chǎng)景意境感，則請(qǐng)盡量輔以照片、音像、模型、實(shí)物等； ⑤ 各地區(qū)公司應(yīng)對(duì)某一類會(huì)議議題的上會(huì)資料給出定義、提出要求； ⑥ 主持人與召集人應(yīng)謹(jǐn)慎界定參會(huì)人員、列席人員范圍，盡量避免擴(kuò)大會(huì)議；會(huì)議可以連續(xù)開(kāi)，但并非全體人員都必須從頭至尾參加，會(huì)議通知時(shí)召集人應(yīng)給出預(yù)告； ⑦ 主持人對(duì)突發(fā)的占用太多時(shí)間的議題，應(yīng)有權(quán)及時(shí)打斷、中止；對(duì)一時(shí)難以決定的議題，應(yīng)立即指定專人主持專題會(huì)議，且指定反饋時(shí)間，并由召集人擔(dān)任跟蹤檢查者； ⑧ 各地區(qū)公司應(yīng)對(duì)某一類會(huì)議的紀(jì)要定義出模版，給出明確要求對(duì)會(huì)議要求落實(shí)的事項(xiàng)，除非系統(tǒng)中指定有跟蹤檢查者，否則主持人應(yīng)指定跟蹤檢查者，或召集人自動(dòng)成為約定的跟蹤檢查者； ⑨ 會(huì)議紀(jì)要通常要在會(huì)上宣讀一次（特殊情況除外），會(huì)后由召集人送主持人審批后生效（不再多人會(huì)簽）； 績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)舉例（平衡計(jì)分卡模式）： ? 收益類指標(biāo)： 銷售利潤(rùn) /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 ? 效率類指標(biāo)： 銷售利潤(rùn)率 /投資回報(bào)率 /IRR ? 資金類指標(biāo)： 經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間 ? 資產(chǎn)類指標(biāo)： NPV…… ? 項(xiàng)目品牌： 知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度等 ? 客戶滿意度： 滿意度（規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù)） ? …… 運(yùn)營(yíng)視 角 ? 進(jìn)度指標(biāo) ? 質(zhì)量目標(biāo) ? 專業(yè)管理目標(biāo) : 如目標(biāo)成本變動(dòng)率\標(biāo)準(zhǔn)部品應(yīng)用率 \戰(zhàn)略采購(gòu)比例 ? 安全控制目標(biāo) ? …… 學(xué)習(xí)視 角 ? 人員培養(yǎng) ? 知識(shí)管理 ? …… 財(cái)務(wù)視 角 客 戶視 角 項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià)指 標(biāo) 四、績(jī)效評(píng)價(jià)體系： 項(xiàng)目評(píng)價(jià)的層次及方式 項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)體系 經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 進(jìn)度目標(biāo) 成本目標(biāo) 資金目標(biāo) 其他目標(biāo)評(píng)價(jià)指標(biāo) 客戶目標(biāo) 運(yùn)營(yíng)目標(biāo) 學(xué)習(xí)目標(biāo) 不包含進(jìn)度 項(xiàng) 目 評(píng) 價(jià)指 標(biāo) （ KPI模式） 全周期 (運(yùn)營(yíng)策劃 /成功標(biāo)尺 ) 年度 季度 /月度 各階段投資測(cè)算 年度計(jì)劃與全周期計(jì)劃對(duì)標(biāo) 項(xiàng)目后 評(píng)估 年度計(jì)劃與全周期計(jì)劃對(duì)標(biāo) 項(xiàng)目后 評(píng)估 項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) (年度 ) 項(xiàng)目非財(cái)務(wù)類 KPI(年度 ) 項(xiàng)目投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià) (月度 ) 專項(xiàng)流程 KPI(年度 ) 三大工具：投資評(píng)價(jià)模型、項(xiàng)目 KPI、流程 KPI 項(xiàng)目財(cái)務(wù)類 KPI(年度 ) 五、投資評(píng)價(jià)體系 —— 龍湖的投資分析模型 六、流程管理體系 萬(wàn)科基于項(xiàng)目加速需求的流程改造（宏觀） 支持項(xiàng)目加速的三大工具 案例 :減少流程中的非增值環(huán)節(jié)，關(guān)注流程的效率，提升流程 “ 效能 ” （微觀） 項(xiàng) 目 拓 展 部1. 規(guī)劃意見(jiàn)書2. 訂樁成果通知單3. 市政情況 / 咨詢方案4. 項(xiàng)目拓展工作任務(wù)單（ 項(xiàng)目拓展工作進(jìn)度一覽表 — XX 項(xiàng)目 ）5. 項(xiàng)目策劃定位項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì)決策項(xiàng) 目 拓 展 部1 . 項(xiàng)目基本情況表結(jié)束YN1. 收集土地信息階段2. 決策階段1 . 項(xiàng)目發(fā)展委員會(huì)會(huì)議紀(jì)要市 場(chǎng) 營(yíng) 銷 部財(cái)務(wù)資金部1. 項(xiàng)目靜態(tài)測(cè)算表項(xiàng) 目 拓 展 部1. 項(xiàng)目初步可行性報(bào)告結(jié)束公司 / 集團(tuán)決策NY規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部工 程 管 理 部1. 掛牌： 項(xiàng)目強(qiáng)排指標(biāo)表2. 招標(biāo)：項(xiàng)目強(qiáng)排指標(biāo)表… ..1 . 項(xiàng)目市政測(cè)算表合 同 預(yù) 算 部1. 項(xiàng)目成本測(cè)算表3. 初步可行性研究階段 4. 決策階段財(cái)務(wù)資金部1. 項(xiàng)目 動(dòng) 態(tài)測(cè)算表項(xiàng) 目 拓 展 部1. 項(xiàng)目可行性報(bào)告投標(biāo) / 摘牌合 同 預(yù) 算 部1. 深化成本測(cè)算表市 場(chǎng) 營(yíng) 銷 部1 . 銷售方案規(guī) 劃 設(shè) 計(jì) 部工 程 管 理 部1. 深化規(guī)劃方案 … ..1 . 項(xiàng)目進(jìn)度安排表2 . 根據(jù)市政咨詢 / 市政綜合及現(xiàn)場(chǎng)踏勘情況深化市政成本測(cè)算5. 深入可行性研究階段 6. 投標(biāo) / 摘牌階段1. 周邊市場(chǎng)狀況及銷售價(jià)格預(yù)期投標(biāo) / 摘牌流程示意圖對(duì)流程進(jìn)行分析，提出修改意見(jiàn) 委員會(huì)決策效果不佳：可決策內(nèi)容少，人員召集困難、占用領(lǐng)導(dǎo)時(shí)間 改為總經(jīng)理確認(rèn) \委員會(huì)調(diào)整為審批預(yù)可研報(bào)告 應(yīng)前置 ,與項(xiàng)目拓展部信息收集同步 \且應(yīng)早于其定位策劃 調(diào)整流程次序 靜態(tài)測(cè)算并非一定要財(cái)務(wù)資金部完成 加快效率 ,由項(xiàng)目拓展部完成 信息管理體系（詳見(jiàn) 0A模板或信息管理專項(xiàng)培訓(xùn)） ?成果固化 ?提升效率 第三部分：計(jì)劃管理體系詳述 計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理尤其項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理中的重點(diǎn)，也是難點(diǎn) 計(jì)劃 管理是房地 產(chǎn) 企 業(yè)