房地產(chǎn)計劃運(yùn)營管理教材(編輯修改稿)
2025-03-12 08:04 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 案例 ——某運(yùn) 營 管控型房地 產(chǎn) 集 團(tuán) 公司一 級 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計劃序號 關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計 劃完成 時間實際 完成 時間責(zé) 任部 門 集 團(tuán) 重點(diǎn)控制1 取得國土使用 證 發(fā) 展部 12 交地 發(fā) 展部3 完成方案 設(shè)計 研 發(fā) 部4 完成初步 設(shè)計 研 發(fā) 部5 完成施工 圖設(shè)計 研 發(fā) 部6 取得開工 證 工程部7 項 目開工 工程部 28 售樓 處 、 樣 板區(qū)開放 工程部9 取得 預(yù) 售 許 可 證 營銷 部10 開 盤 營銷 部 311 景 觀 施工 進(jìn)場 工程部12 竣工 備 案 工程部 413 開始交付 工程部 514 交房完成率 95% 工程部案例 ——某操作管控型房地 產(chǎn) 集 團(tuán) 公司關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計 劃項 目關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計 劃請 根據(jù) 貴 公司的管控模式和管理思想， 設(shè) 置一個 項 目的關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn)，并 說 明理由課題 作 業(yè)：項 目開 發(fā) 周期基準(zhǔn)分析項 目開 盤 周期基準(zhǔn)分析項 目前期工作周期基準(zhǔn)分析項 目 總 周期基準(zhǔn)分析案例： 項 目展示區(qū)開放基準(zhǔn)周期物 業(yè)類 型 設(shè)計 周期 招 標(biāo) 周期 開工 證 施工周期 總 周期 調(diào) 整原 則6層單 體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 不 帶 地下室減15d， 4層單 體減15d高 層單 體 130d 40d 10d 5m/150d 11m/330d 帶 1層 地下室減15d， 帶轉(zhuǎn)換層增加 15d原 則 上，示范區(qū)開放 時 點(diǎn)與 項 目開 盤時 點(diǎn)一致，如有因特殊原因，兩者可以不一致。售樓 處 開放 時 點(diǎn)比 項 目開 盤時 點(diǎn)至少提前 30天對 于 6層 及以下 單 體，示范區(qū)開放 時 要求展示立面整體效果； 對 于 11層 及以上 單 體，示范區(qū)開放 時 不展示立面整體效果； 對 于 611層單 體，示范區(qū)開放 時 是否展示立面效果，依具體情況而定案例： 項 目開 發(fā) 周期基準(zhǔn)物 業(yè)類 型 標(biāo) 準(zhǔn) 規(guī)模前期工作 施工周期 總 周期 調(diào) 整原 則4層 +1層 地下 m2 210d 、不 帶 地下室減少 10d，地下室增加 1層 相 應(yīng) 增加 20d 帶 1層轉(zhuǎn)換層 增加 15d， 帶2層 裙房增加 20d 11層 以下，每增減 1層 相 應(yīng)增減 10d， 11層 以上，每增減 1層 增減 10d精裝修 項 目不 調(diào) 增周期6層 +1層 地下 m2 11層 +1層 地下 m2 24層 +1層 地下 m2 33層 +2層 地下 m2 如何 編 制 項 目 計 劃？如何 編 制 項 目 總 體 計 劃及 項 目 專項計劃原 則 一：自上而下、自下而上上 級計 劃是下一 級計 劃的 編 制基準(zhǔn)，下 級計 劃復(fù)核上 級計 劃的科學(xué)、合理和可 實 施性指導(dǎo)復(fù)核上 級計 劃下 級計 劃原 則 二：分四步走目 標(biāo) 任 務(wù) 流程 計 劃由上 級計 劃或管理要求 獲 得 目 標(biāo)為 了達(dá)成目 標(biāo) 而應(yīng) 完成的各 項 任務(wù) 分解如有必要，將任務(wù) 往下 繼續(xù) 分解，并通 過 工作流程 的建立，找出各任 務(wù) 之 間 的 邏輯 關(guān)系為 工作 設(shè) 定 時間 要求及 資 源配置，形成 計 劃WBS分解 WBS分解 +管理思想編 制 項 目 計 劃的兩個基本原 則案例： 編 制幕 墻 招 標(biāo)計 劃根據(jù)上 級 招 標(biāo)計 劃及管理要求確定的工作目 標(biāo) ：在 09年 9月 30日前要完成某 項 目的幕 墻 招 標(biāo)第二步：目 標(biāo) 分解成任 務(wù) ：（第一次 WBS分解） 入 圍單 位 資 格 審查：編 制招 標(biāo) 文件：召開 標(biāo) 前會： 確定招 標(biāo) 文件和入 圍單 位招 標(biāo)過 程：確定幕 墻單 位：組織 合同 簽 署：第四步： 為 工作 項 建立 邏輯 關(guān)系， 設(shè) 定 時間 要求，形成 計劃幕 墻 招 標(biāo)計 劃第一步：目 標(biāo) 任 務(wù)： 第三步：任 務(wù) 流程：（第二次 WBS分解 +管理思想）入 圍單 位 資 格 審查 +編 制招 標(biāo) 文件 標(biāo) 前會 招 標(biāo) 確定幕 墻單 位 合同簽 署幕 墻單 位 資質(zhì)預(yù)審 ，明確考察 單 位 組織 考察 編 制考察 報 告，提出入 圍單 位建 議編 制技 術(shù)標(biāo) （明確招 標(biāo) 范 圍 明確 設(shè)計 要求 明確工程要求 匯總 技 術(shù)標(biāo) ） 編 制 經(jīng)濟(jì)標(biāo) 匯總 招 標(biāo) 文件組織發(fā)標(biāo) 投 標(biāo)單 位 編 制投 標(biāo) 文件 組織 招 標(biāo) 答疑 回 標(biāo)組織 招 標(biāo) 小 組 開 標(biāo) 會 技 術(shù)標(biāo)評審 經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審 招 標(biāo) 小 組評標(biāo) 會 議 ，確定幕 墻單 位 發(fā) 中 標(biāo) 通知 書合同文本 擬 定 合同 談 判 合同 審 批 簽 署合同編 制 項 目 計 劃 時 幾種 邏輯 關(guān)系的表示方法 FS—— SS—— FF—— SF——完成 —開始，有條件開始 /順 序開始，最早開始，是一種串 聯(lián) 關(guān)系，也有FS+nd或 FSnd開始 —開始，同步開始 /共享一個起點(diǎn)，是一種并 聯(lián) 關(guān)系，采用得當(dāng) 時 ，會 縮 短關(guān) 鍵 路徑，也有 SS+nd或 SSnd完成 —完成，同步 結(jié) 束，也有 FF+nd或 FFnd開始 —完成，條件倒退型，也有 SF+nd或 SFnd課題 作 業(yè) ：假定今天是 3月 10日， 請編 制一個 實 樓展示 樣 板房開放 專項計 劃，精裝修施工 圖 已開始 設(shè)計 ，將于 3月 20日完成，要求 2023年 4月 30日開放如何 編 制 項 目 總 體 進(jìn) 度 計 劃在 項 目 進(jìn) 度 計 劃管理范疇， 項 目 總 體 進(jìn) 度 計 劃 起著是承上啟下作用，可以校核關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn)， 計 劃 設(shè) 定的合理性， 為項 目 專項計 劃的 編 制提供參考依據(jù)， 對項 目的整體推 進(jìn) 起著指 導(dǎo) 作用項 目關(guān) 鍵節(jié) 點(diǎn) 計 劃項 目 總 體 進(jìn) 度 計 劃項 目 專項計 劃案例： 項 目 總 體開 發(fā)進(jìn) 度 計 劃項 目 總 體開 發(fā)進(jìn)度 計 劃 —單 期開 發(fā)項 目 總 體開 發(fā)進(jìn)度 計 劃 —多期開 發(fā)項 目 總 體開 發(fā)進(jìn)度 計 劃 —參考應(yīng) 注意的幾個要點(diǎn)：WBS分解要適可而止計 劃一定要得到充分 討論做到盡量完整邏輯 正確對 于目前無法明確的工作要有明示開 發(fā) 流程、管理思想及 項 目特點(diǎn)要 結(jié) 合考 慮課題討論 ： 編 制 項 目 總 體 計 劃需要明確哪些必要條件？北京房地 產(chǎn)項 目 報 建流程項 目分期開 發(fā)節(jié) 奏 圖項 目 總 體 進(jìn) 度 計 劃 編 制流程項 目 總 體 計 劃 編 制管理流程幾點(diǎn)建 議 —— 項 目 總 體開 發(fā)進(jìn) 度 計 劃建 議 要用 專業(yè) 的 計 劃管理 軟 件來 編 制（目前用得較 多的是 Project軟 件），便于 過 程的 動態(tài) 管理 項 目 計 劃是 為 了 預(yù)測 和演 練項 目，通 過計 劃 過 程更好的理
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