【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 工程師 造價(jià)工程師 建筑設(shè)計(jì)師 景觀(guān)設(shè)計(jì)師 房產(chǎn)策劃師 廣告策劃師 銷(xiāo)售經(jīng)理 室內(nèi)設(shè)計(jì)師 文員兼資料 7人 ， 含結(jié)構(gòu) 3人 3人 1人 1人 1/2人 一共 8人 報(bào)批報(bào)建 1/4人 廣告策劃師房產(chǎn)策劃師室內(nèi)設(shè)計(jì)師建筑設(shè)計(jì)師景觀(guān)設(shè)計(jì)師造價(jià)工程師資料管理員土建工程師銷(xiāo)售經(jīng)理機(jī)電、結(jié)構(gòu) 3人 項(xiàng)目總助 項(xiàng)目總經(jīng)理 土建工程師 暖通工程師 文員兼資料 部門(mén)秘書(shū) 給排水工程師 2人 配套經(jīng)理 工程經(jīng)理 設(shè)計(jì)經(jīng)理 成本經(jīng)理 營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)理 1人 不含 銷(xiāo) 售和 行政 人 員 ，近 40人的配置 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 造價(jià)工程師 建筑設(shè)計(jì)師 景觀(guān)設(shè)計(jì)師 房產(chǎn)策劃師 廣告策劃師 銷(xiāo)售經(jīng)理 室內(nèi)設(shè)計(jì)師 一共 3人 銷(xiāo)控人員 策劃 人員 室內(nèi)設(shè)計(jì)師 建筑設(shè)計(jì)師 景觀(guān)設(shè)計(jì)師 銷(xiāo)售經(jīng)理 機(jī)電設(shè)計(jì) 每增加 16萬(wàn)方增加 1人 總助 /副總 項(xiàng)目總經(jīng)理 公司職能部門(mén)管理 1人 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)師 1/51/3人 1人 每增加 8萬(wàn)方增加 1人 報(bào)批報(bào)建 1人 水電配套 資料兼秘書(shū) 土建工程師 2人 1人 3人 注：以 10萬(wàn)方在建面積為基準(zhǔn)配置，以 8萬(wàn)方增加值進(jìn)行人員補(bǔ)充 1人 1人 共8人 每增加 16萬(wàn)方增加 1人 ? **項(xiàng)目 07年小項(xiàng)目制管理模式下人員配置（矩陣式） Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 數(shù)據(jù) 1：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（ 2023年） 單位：萬(wàn)元 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 數(shù)據(jù) 2：管理費(fèi)用率比較（ 2023年） % % % % % % % % % % % % % 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 棲霞 保利 雅居樂(lè) 招商 首創(chuàng) 合生 中海 金融街 萬(wàn)科 碧桂園 復(fù)地 世茂 金地 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 多城市下多項(xiàng)目管理階段 ? 建議運(yùn)營(yíng)管控模式應(yīng)遵循的幾個(gè)原則 ? 與戰(zhàn)略匹配原則 —— 以夯實(shí)管理基礎(chǔ)為根本，提升專(zhuān)業(yè)化、精細(xì)化管理能力，在適合現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，符合企業(yè)未來(lái) 35年的戰(zhàn)略發(fā)展要求， 逐步培養(yǎng)從操作管控型向運(yùn)營(yíng)管控型轉(zhuǎn)變的能力 ? 扁平化原則 ——縮短管理路徑，考慮業(yè)務(wù)流程的簡(jiǎn)單、高效和順暢，提高管理績(jī)效 ? 提高運(yùn)營(yíng)效率原則 ——考慮了房地產(chǎn)行業(yè)的效益和風(fēng)險(xiǎn)把控的特點(diǎn)，架構(gòu)設(shè)置盡量專(zhuān)業(yè)化和清晰化，集團(tuán)和城市公司之間采用分層授權(quán)方式，減少權(quán)責(zé)重疊，縮短決策周期，提高整體運(yùn)作效率 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 建議運(yùn)營(yíng)管空模式 ——操作管控型 總 裁 運(yùn)營(yíng)管理中心 成本管理中心財(cái)務(wù)管理中心設(shè)計(jì)研發(fā)中心人力資源部投資發(fā)展部本地公司 異地公司 成 本部 行 政人 事部 財(cái) 務(wù)部 設(shè) 計(jì)部 客 服部 工 程部 行政部 品牌營(yíng)銷(xiāo)中心 前 期部 營(yíng) 銷(xiāo)部 副 總 裁/總 裁 助 理/總 監(jiān) ? 集團(tuán)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)，城市公司在合適的管理部門(mén)設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理崗位及職能 集團(tuán)運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)職能： ?計(jì)劃管理 ?運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?流程管理 ?階段成果管理 ?關(guān)鍵決策管理 ?信息與知識(shí)管理 集團(tuán) 城市公司 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. ? 集團(tuán)職能部門(mén)與城市公司之間的管控關(guān)系 城市公司主辦 集團(tuán)職能部門(mén)主辦 概念規(guī)劃及 方案設(shè)計(jì) 施工過(guò)程設(shè)計(jì)配合 設(shè)計(jì)總體計(jì)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)用預(yù)算 項(xiàng)目拓展及報(bào)批報(bào)建： 項(xiàng)目信息收集及調(diào)研 項(xiàng)目初篩 項(xiàng)目可研 項(xiàng)目獲取 報(bào)批報(bào)建 設(shè) 計(jì)： 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè) 計(jì) 成 本： 采購(gòu)分判及目標(biāo)成本確定 集團(tuán)采購(gòu) 城市采購(gòu) 各階段測(cè)算及成本分析 結(jié)算管理 營(yíng) 銷(xiāo)： 項(xiàng)目策劃 營(yíng)銷(xiāo)策劃 活動(dòng)及廣 告管理 營(yíng)銷(xiāo)類(lèi)采 購(gòu)管理 銷(xiāo)售管理 客 服： 客戶(hù)服務(wù) 工 程： 工程管理 銷(xiāo)控管理 客戶(hù)服務(wù)體系建設(shè)及督導(dǎo) 工程維修 建議運(yùn)營(yíng)管空模式 ——運(yùn)營(yíng)管空型 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 多城市區(qū)域化管理階段 ——運(yùn)營(yíng)管空模式建議 ? 當(dāng)集團(tuán)下屬的異地城市公司超過(guò)三個(gè)，且單個(gè)城市公司平行開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多于 3個(gè)時(shí)，建議集團(tuán)應(yīng)由操作管控型向運(yùn)營(yíng)管控型逐步轉(zhuǎn)變。在轉(zhuǎn)變的過(guò)程中可以根據(jù)各城市公司能力的成熟度分步實(shí)施。 ? 此時(shí)具有區(qū)域管理職能的城市公司應(yīng)設(shè)立專(zhuān)門(mén)的運(yùn)營(yíng)管理部門(mén)。具體的模式根據(jù)自身特點(diǎn)可以借鑒目前走在前面的一些管理優(yōu)秀的標(biāo)桿企業(yè)的模式。 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 營(yíng)銷(xiāo)： 設(shè)計(jì)： 成本： 本地項(xiàng)目 區(qū)域職能體系 項(xiàng)目策劃 營(yíng)銷(xiāo)策劃 廣告管理 銷(xiāo)售與服務(wù) ＊ 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工過(guò)程 設(shè)計(jì)管理 區(qū)域招標(biāo) （入圍） 區(qū)域招標(biāo) （定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo) （入圍） 項(xiàng)目招標(biāo) ＊ ＊ （定標(biāo)） 成本控制流程 土地信息獲取 區(qū)域內(nèi)客服體系的建設(shè) 客服： 土地拓展： 工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應(yīng)商管理 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理 工程進(jìn)度管理 工程成本控制 報(bào)批報(bào)建 報(bào)批報(bào)建： 客戶(hù)投訴 升級(jí)處理 服務(wù)水平監(jiān)控 客戶(hù)關(guān)系維護(hù) 家天下客戶(hù)會(huì) 房屋保修 現(xiàn)場(chǎng)投訴處理 可研報(bào)告 上報(bào)集團(tuán) 案例 ——某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé) Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 億元 營(yíng)銷(xiāo)： 設(shè)計(jì)： 成本： 異地項(xiàng)目 區(qū)域職能體系 項(xiàng)目策劃 營(yíng)銷(xiāo)策劃 廣告管理 銷(xiāo)售與服務(wù) 概念設(shè)計(jì) 方案設(shè)計(jì) 擴(kuò)初設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì) 施工過(guò)程 設(shè)計(jì)管理 區(qū)域招標(biāo) （入圍） 區(qū)域招標(biāo) （定標(biāo)） 項(xiàng)目招標(biāo) （入圍） 項(xiàng)目招標(biāo) （定標(biāo)） 成本控制流程 報(bào)批報(bào)建 報(bào)批報(bào)建： 工程： 工程技術(shù)人員培養(yǎng) 技術(shù)管理 工程供應(yīng)商管理 現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理 工程進(jìn)度管理 工程成本控制 區(qū)域內(nèi)客服體系的建設(shè) 客服： 客戶(hù)投訴 的升級(jí)處理 服務(wù)水平監(jiān)控 客戶(hù)關(guān)系維護(hù) 家天下客戶(hù)會(huì) 房屋保修 現(xiàn)場(chǎng)投訴處理 土地信息獲取 土地拓展： 可研報(bào)告 上報(bào)集團(tuán) 案例 ——某企業(yè)區(qū)域化管理管控權(quán)責(zé) Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 第一部分回顧 ? 什么是運(yùn)營(yíng)管理？ ——運(yùn)營(yíng)管理就是在一定資源條件下，“為達(dá)成項(xiàng)目目標(biāo)而采取的各種 管理手段 ” ——―人 +錢(qián) +土地” 運(yùn)營(yíng)管理 項(xiàng)目開(kāi)發(fā) /經(jīng)營(yíng)目標(biāo) Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. ? 運(yùn)營(yíng)管理管什么？ ——通過(guò)“ 以始為終 ”的管理手段，管理好影響項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的各要素； ——房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn)： PTQC P：運(yùn)營(yíng)績(jī)效（設(shè)定 —跟蹤 —評(píng)估） T：時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理（項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃管理） Q：質(zhì)量管理（成果管理） C：決策管理（運(yùn)營(yíng)會(huì)議管理） 第一部分回顧 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. ? 如何選擇合適的運(yùn)營(yíng)管空模式？ ——根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實(shí)際能力水平選擇 匹配 的運(yùn)營(yíng)管空模式，運(yùn)營(yíng)管空模式要體現(xiàn)企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性 第一部分回顧 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 目錄 第一部分：房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理解析 第二部分：如何構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)計(jì)劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理體系 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 還是先從房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)談起 ? 在所有的指標(biāo)當(dāng)中，“ 進(jìn)度 ”是最基本的指標(biāo)之一，也常常被認(rèn)為是最重要、管理難度最大的指標(biāo)之一 ? 因此，對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)而言，運(yùn)營(yíng)管理都首先從“計(jì)劃管理”開(kāi)始 財(cái)務(wù)緯度指標(biāo) 收益類(lèi)： 凈利潤(rùn) /結(jié)轉(zhuǎn)收入 /結(jié)轉(zhuǎn)成本 效率類(lèi)： 銷(xiāo)售凈利潤(rùn)率 /投資收益率 IRR/成本利潤(rùn)率 資產(chǎn)類(lèi)： NPV 資金類(lèi)：經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流 /資金平衡時(shí)間 客戶(hù)緯度指標(biāo) 項(xiàng)目品牌：知名度 /認(rèn)知度 /美譽(yù)度 客戶(hù)滿(mǎn)意度：規(guī)劃設(shè)計(jì) /銷(xiāo)售服務(wù) /工程質(zhì)量 /物業(yè)服務(wù) /工程維修 等的 客戶(hù)滿(mǎn)意度 運(yùn)營(yíng)緯度指標(biāo) 進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成 質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故 專(zhuān)業(yè)管理：銷(xiāo)售目標(biāo)的達(dá)成、 成本目標(biāo) 的達(dá)成 能力緯度指標(biāo) 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識(shí)的貢獻(xiàn)程度，利于后續(xù)項(xiàng)目管理的提升 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注“進(jìn)度”，關(guān)注“計(jì)劃管理” ? 由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的拖長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資的機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大 ? 進(jìn)度時(shí)間，是影響管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用高低的一個(gè)決定因素 （一天一輛奧迪的故事） ? 進(jìn)度時(shí)間，是影響項(xiàng)目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù) （根據(jù)某集團(tuán)對(duì)典型中型項(xiàng)目的分析，在地價(jià)占開(kāi)發(fā)成本 3045%時(shí)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間提前 1個(gè)月，項(xiàng)目的 IRR水平將提高 %左右） ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部接口多，協(xié)同與協(xié)調(diào)非常繁雜 ? 計(jì)劃管理的過(guò)程，是房地產(chǎn)項(xiàng)目系統(tǒng)分析和風(fēng)險(xiǎn)分析的過(guò)程 ? 計(jì)劃管理是項(xiàng)目管理人員的必備工具 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 項(xiàng)目計(jì)劃管理是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的重點(diǎn) 項(xiàng)目計(jì)劃管理有多重要？ 多項(xiàng)目運(yùn)作的需求 ? 多項(xiàng)目的同時(shí)運(yùn)作，需要有效的計(jì)劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持 ? 項(xiàng)目計(jì)劃管理體系是房地產(chǎn)企業(yè)整合、調(diào)動(dòng)、高效利用資源的保證 規(guī)范化／精細(xì)化管理的需求 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的并行、專(zhuān)業(yè)配合、內(nèi)外部接口多等特點(diǎn)，需要通過(guò)項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行有效的組織和協(xié)調(diào) ? 隨著企業(yè)規(guī)模的擴(kuò)大，管理層的決策、協(xié)調(diào)和監(jiān)控，主要通過(guò)項(xiàng)目計(jì)劃的管理來(lái)實(shí)