【文章內容簡介】 工程師 造價工程師 建筑設計師 景觀設計師 房產策劃師 廣告策劃師 銷售經理 室內設計師 文員兼資料 7人 ， 含結構 3人 3人 1人 1人 1/2人 一共 8人 報批報建 1/4人 廣告策劃師房產策劃師室內設計師建筑設計師景觀設計師造價工程師資料管理員土建工程師銷售經理機電、結構 3人 項目總助 項目總經理 土建工程師 暖通工程師 文員兼資料 部門秘書 給排水工程師 2人 配套經理 工程經理 設計經理 成本經理 營銷經理 1人 不含 銷 售和 行政 人 員 ，近 40人的配置 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 造價工程師 建筑設計師 景觀設計師 房產策劃師 廣告策劃師 銷售經理 室內設計師 一共 3人 銷控人員 策劃 人員 室內設計師 建筑設計師 景觀設計師 銷售經理 機電設計 每增加 16萬方增加 1人 總助 /副總 項目總經理 公司職能部門管理 1人 結構設計師 1/51/3人 1人 每增加 8萬方增加 1人 報批報建 1人 水電配套 資料兼秘書 土建工程師 2人 1人 3人 注：以 10萬方在建面積為基準配置，以 8萬方增加值進行人員補充 1人 1人 共8人 每增加 16萬方增加 1人 ? **項目 07年小項目制管理模式下人員配置（矩陣式） Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 數據 1：房地產開發(fā)系統(tǒng)人均創(chuàng)利能力比較（ 2023年） 單位：萬元 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 數據 2：管理費用率比較（ 2023年） % % % % % % % % % % % % % 0% 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 棲霞 保利 雅居樂 招商 首創(chuàng) 合生 中海 金融街 萬科 碧桂園 復地 世茂 金地 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 多城市下多項目管理階段 ? 建議運營管控模式應遵循的幾個原則 ? 與戰(zhàn)略匹配原則 —— 以夯實管理基礎為根本，提升專業(yè)化、精細化管理能力，在適合現狀的基礎上，符合企業(yè)未來 35年的戰(zhàn)略發(fā)展要求， 逐步培養(yǎng)從操作管控型向運營管控型轉變的能力 ? 扁平化原則 ——縮短管理路徑，考慮業(yè)務流程的簡單、高效和順暢，提高管理績效 ? 提高運營效率原則 ——考慮了房地產行業(yè)的效益和風險把控的特點，架構設置盡量專業(yè)化和清晰化，集團和城市公司之間采用分層授權方式，減少權責重疊，縮短決策周期，提高整體運作效率 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 建議運營管空模式 ——操作管控型 總 裁 運營管理中心 成本管理中心財務管理中心設計研發(fā)中心人力資源部投資發(fā)展部本地公司 異地公司 成 本部 行 政人 事部 財 務部 設 計部 客 服部 工 程部 行政部 品牌營銷中心 前 期部 營 銷部 副 總 裁/總 裁 助 理/總 監(jiān) ? 集團設立專門的運營管理部門，城市公司在合適的管理部門設立運營管理崗位及職能 集團運營管理部門職能： ?計劃管理 ?運營績效管理 ?關鍵決策管理 ?流程管理 ?階段成果管理 ?關鍵決策管理 ?信息與知識管理 集團 城市公司 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. ? 集團職能部門與城市公司之間的管控關系 城市公司主辦 集團職能部門主辦 概念規(guī)劃及 方案設計 施工過程設計配合 設計總體計劃及設計費用預算 項目拓展及報批報建： 項目信息收集及調研 項目初篩 項目可研 項目獲取 報批報建 設 計： 擴初設計 施工圖設 計 成 本： 采購分判及目標成本確定 集團采購 城市采購 各階段測算及成本分析 結算管理 營 銷： 項目策劃 營銷策劃 活動及廣 告管理 營銷類采 購管理 銷售管理 客 服： 客戶服務 工 程： 工程管理 銷控管理 客戶服務體系建設及督導 工程維修 建議運營管空模式 ——運營管空型 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 多城市區(qū)域化管理階段 ——運營管空模式建議 ? 當集團下屬的異地城市公司超過三個，且單個城市公司平行開發(fā)的項目多于 3個時，建議集團應由操作管控型向運營管控型逐步轉變。在轉變的過程中可以根據各城市公司能力的成熟度分步實施。 ? 此時具有區(qū)域管理職能的城市公司應設立專門的運營管理部門。具體的模式根據自身特點可以借鑒目前走在前面的一些管理優(yōu)秀的標桿企業(yè)的模式。 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 營銷： 設計： 成本： 本地項目 區(qū)域職能體系 項目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務 ＊ 概念設計 方案設計 擴初設計 施工圖設計 施工過程 設計管理 區(qū)域招標 （入圍） 區(qū)域招標 （定標） 項目招標 （入圍） 項目招標 ＊ ＊ （定標） 成本控制流程 土地信息獲取 區(qū)域內客服體系的建設 客服： 土地拓展： 工程： 工程技術人員培養(yǎng) 技術管理 工程供應商管理 現場質量管理 工程進度管理 工程成本控制 報批報建 報批報建： 客戶投訴 升級處理 服務水平監(jiān)控 客戶關系維護 家天下客戶會 房屋保修 現場投訴處理 可研報告 上報集團 案例 ——某企業(yè)區(qū)域化管理管控權責 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 億元 營銷： 設計： 成本： 異地項目 區(qū)域職能體系 項目策劃 營銷策劃 廣告管理 銷售與服務 概念設計 方案設計 擴初設計 施工圖設計 施工過程 設計管理 區(qū)域招標 （入圍） 區(qū)域招標 （定標） 項目招標 （入圍） 項目招標 （定標） 成本控制流程 報批報建 報批報建： 工程： 工程技術人員培養(yǎng) 技術管理 工程供應商管理 現場質量管理 工程進度管理 工程成本控制 區(qū)域內客服體系的建設 客服： 客戶投訴 的升級處理 服務水平監(jiān)控 客戶關系維護 家天下客戶會 房屋保修 現場投訴處理 土地信息獲取 土地拓展： 可研報告 上報集團 案例 ——某企業(yè)區(qū)域化管理管控權責 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 第一部分回顧 ? 什么是運營管理？ ——運營管理就是在一定資源條件下，“為達成項目目標而采取的各種 管理手段 ” ——―人 +錢 +土地” 運營管理 項目開發(fā) /經營目標 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. ? 運營管理管什么？ ——通過“ 以始為終 ”的管理手段，管理好影響項目開發(fā)、經營目標實現的各要素； ——房地產項目運營管理的重點： PTQC P：運營績效（設定 —跟蹤 —評估） T：時間節(jié)點管理（項目進度計劃管理） Q：質量管理（成果管理） C：決策管理（運營會議管理） 第一部分回顧 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. ? 如何選擇合適的運營管空模式？ ——根據企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展和實際能力水平選擇 匹配 的運營管空模式，運營管空模式要體現企業(yè)的戰(zhàn)略思想和管理思想，要有穩(wěn)定性和可發(fā)展性 第一部分回顧 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 目錄 第一部分：房地產企業(yè)運營管理解析 第二部分：如何構建房地產企業(yè)計劃管理體系 第三部分：如何搭建系統(tǒng)化的房地產項目管理體系 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 還是先從房地產項目的管理目標談起 ? 在所有的指標當中，“ 進度 ”是最基本的指標之一，也常常被認為是最重要、管理難度最大的指標之一 ? 因此，對于大多數房地產企業(yè)而言，運營管理都首先從“計劃管理”開始 財務緯度指標 收益類： 凈利潤 /結轉收入 /結轉成本 效率類： 銷售凈利潤率 /投資收益率 IRR/成本利潤率 資產類： NPV 資金類：經營性現金流 /資金平衡時間 客戶緯度指標 項目品牌：知名度 /認知度 /美譽度 客戶滿意度：規(guī)劃設計 /銷售服務 /工程質量 /物業(yè)服務 /工程維修 等的 客戶滿意度 運營緯度指標 進度：關鍵節(jié)點的達成 質量：設計圖紙、工程質量等 安全：是否發(fā)生重大安全事故 專業(yè)管理：銷售目標的達成、 成本目標 的達成 能力緯度指標 人員的培養(yǎng)，人員能力的提高 知識的貢獻程度，利于后續(xù)項目管理的提升 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 房地產項目的特點決定了房地產企業(yè)關注“進度”，關注“計劃管理” ? 由于項目開發(fā)周期的拖長，房地產投資的機會風險會加大 ? 進度時間，是影響管理費用和財務費用高低的一個決定因素 （一天一輛奧迪的故事） ? 進度時間，是影響項目 IRR的重要因素之一，而 IRR是大部分企業(yè)作為項目投資決策的重要依據 （根據某集團對典型中型項目的分析，在地價占開發(fā)成本 3045%時，項目開盤時間提前 1個月，項目的 IRR水平將提高 %左右） ? 房地產項目內外部接口多，協(xié)同與協(xié)調非常繁雜 ? 計劃管理的過程，是房地產項目系統(tǒng)分析和風險分析的過程 ? 計劃管理是項目管理人員的必備工具 Copyright 169。 2023 By Bonzer Management Consultants Ltd. 項目計劃管理是房地產企業(yè)項目運營管理的重點 項目計劃管理有多重要？ 多項目運作的需求 ? 多項目的同時運作，需要有效的計劃管理體系為主要監(jiān)控手段的支持 ? 項目計劃管理體系是房地產企業(yè)整合、調動、高效利用資源的保證 規(guī)范化／精細化管理的需求 ? 房地產開發(fā)中的并行、專業(yè)配合、內外部接口多等特點，需要通過項目來進行有效的組織和協(xié)調 ? 隨著企業(yè)規(guī)模的擴大，管理層的決策、協(xié)調和監(jiān)控，主要通過項目計劃的管理來實