【文章內(nèi)容簡介】 于房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營銷導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因?yàn)轫?xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營思想。 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 版權(quán)所有 不得拷貝 以營銷為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排 1. 土地使用證 2. 交地 3. 方案 4. 初步設(shè)計(jì) 5. 施工圖設(shè)計(jì) 6. 開工 7. 售樓處、樣板房區(qū)開放 8. 預(yù)售許可證 9. 開盤 10. 完成銷售額 45％ 11. 完成銷售額 70％ 12. 完成銷售額 95％ 13. 景觀施工進(jìn)場 14. 竣工 15. 交房 16. 交房 95％ 房地產(chǎn)企業(yè)以營銷為導(dǎo)向的項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃案例 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制要求 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制要求建議： （經(jīng)營進(jìn)度） （比如 :四證） ，要考慮供方資源配置 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營思想、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃編制建議案例 1. 土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款） ——完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 2. 場地拆遷完畢 ——完善法律手續(xù) 3. 國有土地使用權(quán)證 ——完善法律手續(xù) 4. 項(xiàng)目經(jīng)營實(shí)施策劃報(bào)告 ——經(jīng)營監(jiān)控、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 5. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 ——專業(yè)節(jié)點(diǎn) 6. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書集團(tuán)確認(rèn) ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 7. 營銷方案 ——專業(yè)節(jié)點(diǎn) 8. 營銷方案集團(tuán)確認(rèn) ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 9. 《 項(xiàng)目投資分析模型（概念版） 》 ——項(xiàng)目專業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 10. 規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn) ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 11. 詳規(guī)批復(fù) ——完善法律手續(xù) 12. 建筑用地規(guī)劃許可證 ——完善法律手續(xù) 13. 土地證 ——完善法律手續(xù) 14. 建筑方案征詢及批復(fù) ——完善法律手續(xù) 15. 園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn) ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 16. 擴(kuò)初征詢及批復(fù) ——完善法律手續(xù) 17. “ 示范區(qū) ” 策劃方案集團(tuán)確認(rèn) ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 18. 施工圖報(bào)建、會(huì)審 ——專業(yè)節(jié)點(diǎn) 19. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ——完善法律手續(xù) 20. 簽訂總承包合同 ——專業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán) 21. 建筑工程施工許可證 ——專業(yè)節(jié)點(diǎn) 22. 四證取得 ——融資節(jié)點(diǎn) 23. 基礎(chǔ)工程開工 ——專業(yè)節(jié)點(diǎn) 24. “ 示范區(qū) ” 完工開放 ——專業(yè)節(jié)點(diǎn) 25. 預(yù)售許可證辦理 ——完善法律手續(xù) 26. 開盤 ——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 27. 完成銷售額 30％ ——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 28. 完成銷售額 45％ ——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 29. 完成銷售額 70％ ——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 30. 完成銷售額 85％ ——公司經(jīng)營資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 31. 主體工程結(jié)構(gòu)完工 ——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 32. 外立面落架 ——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 33. 市政配套工程及室外工程 ——重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn) 34. 竣工備案 ——完善法律手續(xù) 35. 交樓入伙 ——專業(yè)節(jié)點(diǎn) 36. 辦理房產(chǎn)證 ——完善法律手續(xù) 版權(quán)所有 不得拷貝 現(xiàn)金流控制案例 現(xiàn)金流分析與控制，詳見案例： 現(xiàn)金流分析與控制 ； 成本測算分析 ； 資金年度計(jì)劃分析 ； 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義 經(jīng)營目標(biāo) 行動(dòng)計(jì)劃 轉(zhuǎn)化 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。 ? 這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！ 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃，案例剖析 ： 工程實(shí)施控制計(jì)劃 。 ? 疑問 ? 1. 此計(jì)劃與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？ 2. 此計(jì)劃由誰編制？什么時(shí)候編制？ 3. 此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？ 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級計(jì)劃 三級計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃剖析及建議 1. 分包模式對經(jīng)營進(jìn)度控制的影響 2. 節(jié)點(diǎn)付款的必要性 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 版權(quán)所有 不得拷貝 分包模式對經(jīng)營進(jìn)度控制的影響 ? 承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃，詳見案例： 承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃 。 ? 探討： 1. 分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營進(jìn)度的量化可能更難。 2. 分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。 3. 工程范圍劃分探討，詳見 鏈接 。 4. 分判數(shù)量建議。 版權(quán)所有 不得拷貝 房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目管理的三級計(jì)劃管理體系 公司年度經(jīng)營目標(biāo) 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃 營銷推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃 配套工程計(jì)劃 一級計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃 出圖、樣板封樣計(jì)劃 售樓賣場計(jì)劃 各專業(yè)部門計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃 二級計(jì)劃 三級計(jì)劃 3~5年戰(zhàn)略 人力資源配置 出圖、樣板封樣計(jì)劃剖析及建議 1. 出圖、樣板封樣計(jì)劃需要前置 2. 設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化 版權(quán)所有 不得拷貝 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃分析 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃，詳見案例： 施工圖出圖計(jì)劃 。 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求： 1. 施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃隨著設(shè)計(jì)深入，盡快不斷細(xì)化； 2. 二次委托設(shè)計(jì)和選材用料，盡量提前； 3. 設(shè)計(jì)部保持與合約部、工程部的及時(shí)溝通配合； 關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計(jì)劃，還要細(xì)化，詳見 案例 。 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計(jì)劃分析 一、高層民用建筑常規(guī)設(shè)計(jì)圖 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時(shí)間控制節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 1 《 項(xiàng)目定位策劃報(bào)告 》 公司投資決策委員會(huì) 2 《 概念設(shè)計(jì)任務(wù)書及研發(fā)敏感點(diǎn)分析 》 總建筑師 3 《 項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)成果 》 總建筑師 4 《 項(xiàng)目投資分析模型（概念版） 》 公司投資決策委員會(huì) 5 《 方案設(shè)計(jì)任務(wù)書及研發(fā)敏感點(diǎn)分析 》 總建筑師 6 《 景觀概念設(shè)計(jì)任務(wù)書及研發(fā)敏感點(diǎn)分析 》 總建筑師 7 《 項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)成果 》 以及方案報(bào)建圖 總建筑師 8 《 項(xiàng)目投資分析模型（方案版） 》 公司投資決策委員會(huì) 9 《 售樓處和樣板房的選址、定位及修建和開放計(jì)劃 》 總建筑師 10 《 初步設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 項(xiàng)目建筑師 11 《 項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)成果 》 以及擴(kuò)初報(bào)建圖 項(xiàng)目建筑師 12 《 項(xiàng)目投資分析模型（初設(shè)版） 》 公司投資決策委員會(huì) 13 結(jié)構(gòu)優(yōu)化、平立面優(yōu)化與成本控制 項(xiàng)目建筑師 14 基坑支護(hù) 項(xiàng)目建筑師與工程師 15 樁基施工 項(xiàng)目建筑師 16 施工圖報(bào)建圖以及施工圖 項(xiàng)目建筑師 17 《 景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 及 《 景觀方案設(shè)計(jì)成果 》 總建筑師 18 《 景觀施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書 》 及 《 景觀施工圖成果 》 項(xiàng)目建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計(jì)劃分析 二、高層民用建筑售樓賣場施工圖（案例） 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時(shí)間控制節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 1 場地外售樓中心及樣板房土建施工圖紙 總建筑師 2 場地外售樓中心及樣板房裝修施工圖紙 總建筑師 3 裙房外裝施工圖（幕墻、西側(cè)廣場） 總建筑師 4 現(xiàn)樓內(nèi)售樓通道裝修施工圖 項(xiàng)目建筑師 5 現(xiàn)樓內(nèi)樣板房裝修施工圖 總建筑師 6 售樓處室外泛光照明 總建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計(jì)劃分析 三、高層民用建筑外墻裝飾施工圖（案例） 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時(shí)間控制節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 1 標(biāo)準(zhǔn)層外裝修施工圖（分色圖或排磚圖） 項(xiàng)目建筑師 2 門窗施工圖 項(xiàng)目建筑師 3 屋頂標(biāo)志性造型施工圖 項(xiàng)目建筑師 4 外墻保溫系統(tǒng)施工圖以及細(xì)部節(jié)點(diǎn) 項(xiàng)目建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計(jì)劃分析 四、高層民用建筑內(nèi)裝賣場施工圖（案例） 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時(shí)間控制節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 1 會(huì)所裝修設(shè)計(jì)及空中花園施工圖 項(xiàng)目建筑師 2 消防中心、電話機(jī)房裝修施工圖 項(xiàng)目建筑師 3 發(fā)電機(jī)房降噪設(shè)計(jì)施工圖 項(xiàng)目建筑師 4 大堂裝修、電梯裝修、電梯間裝修設(shè)計(jì) 項(xiàng)目建筑師 5 陽臺、樓梯及其它欄桿工程 項(xiàng)目建筑師 6 入戶門施工圖 項(xiàng)目建筑師 7 信報(bào)箱施工圖 項(xiàng)目建筑師 8 門牌號碼及單元號碼施工圖 項(xiàng)目建筑師 9 地下車庫及地面交通標(biāo)志設(shè)計(jì) 項(xiàng)目建筑師 10 套餐裝修設(shè)計(jì)以及樣板封樣 項(xiàng)目建筑師 11 商場裝修以及樣板封樣 項(xiàng)目建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計(jì)劃分析 五、高層民用建筑室外工程施工圖（案例） 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時(shí)間控制節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 1 道路工程 項(xiàng)目建筑師 2 地下管線工程以及綜合管網(wǎng)圖 項(xiàng)目建筑師 3 園林、綠化施工圖以及樣板封樣 項(xiàng)目建筑師 各類建筑小品施工圖（比如：兒童游樂場） 4 停車場管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)安裝施工圖 項(xiàng)目建筑師 5 游泳池系統(tǒng)安裝設(shè)計(jì)施工圖 項(xiàng)目建筑師 6 小型垃圾中轉(zhuǎn)站施工圖 項(xiàng)目建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計(jì)劃分析 五、高層民用建筑專項(xiàng)工程施工圖（案例） 序號 任務(wù)書及圖紙名稱 時(shí)間控制節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 1 智能化工程設(shè)計(jì)安裝施工圖 項(xiàng)目建筑師 2 變配電工程施工圖及報(bào)審 項(xiàng)目建筑師 3 電話工程 項(xiàng)目建筑師 4 有線電視 項(xiàng)目建筑師 5 寬頻網(wǎng)絡(luò)工程施工圖 項(xiàng)目建筑師 6 電梯安裝工程施工圖及報(bào)審 項(xiàng)目建筑師 7 消防工程安裝施工圖及報(bào)審 項(xiàng)目建筑師 8 人防工程施工圖及報(bào)審 項(xiàng)目建筑師 9 燃起管道工程施工圖及報(bào)審 項(xiàng)目建筑師 10 室外燈光工程施工圖 項(xiàng)目建筑師 版權(quán)所有 不得拷貝 高層民用建筑出圖與樣板封樣計(jì)劃分析 六、高層民用建筑樣板封樣（案例） 序號 分類 材料與構(gòu)配件 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 序號 分類 材料與構(gòu)配件 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 授權(quán)建議 1 結(jié)構(gòu)材料 屋面保溫板 總工程師 4 室內(nèi)材料 樓梯間欄桿、樓梯踏步磚 工程師 成品煙道 總工